Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Drugi kredyt hipoteczny

Zaciągnięcie 2 i więcej kredytów hipotecznych jest jak najbardziej możliwe, a niekiedy nawet opłacalne. Najczęściej z takiego rozwiązania korzystają przedsiębiorcy, w tym samodzielni deweloperzy, ale także osoby prywatne, kupujące na kredyt mieszkania inwestycyjne. Oczywiście każdy zaciągnięty kredyt hipoteczny wpływa na zdolność kredytową ponieważ oznacza comiesięczne koszty po stronie kredytobiorcy. Kredytów nie można zaciągać w nieskończoność. Czy w takim razie opłaca się zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny?

Drugi kredyt hipoteczny – czy to możliwe?

Zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego jest możliwe w przypadku osób i firm, które mimo spłacania pierwszego zobowiązania, w dalszym ciągu mają odpowiednio wysoką zdolność kredytową.

Bank nie odrzuca automatycznie wniosku osoby lub firmy, która ma już zaciągnięty jeden kredyt hipoteczny. Zamiast tego bada historię i zdolność kredytową wnioskodawcy, by ocenić czy drugi kredyt nie będzie nadmiernym obciążeniem. Banki znacznie lepiej od prywatnych kredytobiorców zdają sobie sprawę, że oprocentowanie kredytu może ulec zmianie, więc traktują wcześniej zaciągnięty kredyt jako istotne ograniczenie zdolności kredytowej.

Dlatego zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego może być niemożliwe w przypadku osób, które miały trudności z zaciągnięciem lub spłatą pierwszego kredytu.

Drugi kredyt hipoteczny – dlaczego ludzie biorą dwa kredyty?

Zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego może wydawać się dziwne osobie, która zaciąga go jedynie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W powszechnym mniemaniu zaciągamy kredyty hipoteczne po to, by mieć własny dom lub mieszkanie. W rzeczywistości jednak bardzo wiele osób zaciągających kredyty hipoteczne ma już gdzie mieszkać lub właśnie spłaca poprzedni kredyt. Ludzie biorą drugi kredyt ponieważ:

Drugie mieszkanie traktują jako inwestycję – Zakup mieszkania na kredyt po to, by natychmiast je wynająć w dalszym ciągu pozostaje jedną z najbardziej popularnych inwestycji. Mimo, iż dochody z najmu w ciągu ostatniego roku spadły, a pełnego zwrotu z takiej inwestycji można spodziewać się dopiero po kilkudziesięciu latach, to w dalszym ciągu jest to rozwiązanie znacznie bardziej korzystne niż lokaty kapitałowe. Zdarza się więc, że osoba, która ma już zaciągnięty kredyt hipoteczny, ale uzbierała bezpieczne 20% wkładu własnego na drugi kredyt, kupuje w ten sposób kolejną nieruchomość.

Potrzebują dodatkowych środków, a mają inną nieruchomość – Kredyt hipoteczny to nie tylko kredyt mieszkaniowy. Można go zaciągnąć pod zastaw dowolnej nieruchomości, którą można sprzedać na wolnym rynku: działki rolnej, gospodarstwa, obiektu przemysłowego, parkingu. Część osób bierze kredyt zabezpieczony hipoteką na dodatkowej nieruchomości tylko po to, by zebrać wkład własny do właściwego kredytu hipotecznego na mieszkanie. W takiej sytuacji kredyt mieszkaniowy jest właśnie kolejnym już kredytem hipotecznym zaciągniętym przez tego samego kredytobiorcę.

Chcą zmienić mieszkanie, lub dom – Osoby, które jeszcze nie spłaciły pierwszego kredytu, ale zarabiają teraz więcej niż w momencie jego zaciągnięcia, mogą chcieć przenieść się np. do większego mieszkania. Jeśli mają na to środki może opłacić się im zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego. Dotychczas spłacane mieszkanie przeznaczają wówczas na wynajem lub sprzedaż. Czasami przyczyną takiej decyzji może też być separacja lub chęć zostawienia drugiego mieszkania dzieciom.

Na tym polega ich działalność gospodarcza – Kredyty hipoteczne zaciągają też firmy deweloperskie i przygotowujące inwestycje komercyjne. Jeśli nie mają środków na zakup gruntu i sfinansowanie całej inwestycji na raz (a rzadko mają aż tyle), pożyczają pieniądze od banku i zabezpieczają dług hipoteką na nieruchomościach. Potem stawiają budynki, lub przeprowadzają remonty, a uzyskaną powierzchnię handlową/magazynową/przemysłową sprzedają lub wynajmują.

Kiedy warto wziąć drugi kredyt hipoteczny?

Drugi kredyt hipoteczny na pewno nie służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Na pewno jednak decyzja o jego zaciągnięciu powinna być równie przemyślana. Jest to nieco łatwiejsze niż w przypadku pierwszego kredytu zaciąganego na własne M3. Do drugiego kredytu można podejść już bez emocji, za to z arkuszem kalkulacyjnym lub kalkulatorem.
Drugi kredyt hipoteczny warto wziąć jedynie wówczas gdy suma powiązanych z nim kosztów będzie niższa niż korzyści finansowe, które przyniesie.

Po stronie korzyści znajdą się potencjalne wpływy z przyszłej inwestycji

  • Przychody z najmu
  • Przychody z ewentualnej sprzedaży nieruchomości
  • Przychody z innej inwestycji, na którą przeznaczone zostały pieniądze z kredytu

Kosztów będzie znacznie więcej (co nie znaczy, że na pewno będą wyższe)

  • Odsetki od kredytu
  • Koszty wyceny nieruchomości
  • Prowizje i koszty dodatkowe kredytu
  • Koszty notarialne
  • Utrzymanie nieruchomości
  • Remonty
  • Podatki
  • Ubezpieczenie

Jeśli po uwzględnieniu ryzyka inwestycyjnego inwestycja będzie przynosić realne korzyści, wówczas warto zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny.

Drugi kredyt hipoteczny – na jakich warunkach jest przyznawany?

Drugi kredyt hipoteczny przyznawany jest na bardzo podobnych warunkach co pierwszy. Jedyne co tak naprawdę zmienia kredyt z punktu widzenia banku to kwota, która zostaje kredytobiorcy po odliczeniu kosztów życia. Miesięczna rata poprzedniego kredytu jest zaliczana właśnie do tych kosztów.
Pozostałe warunki przyznania kredytu hipotecznego są dokładnie takie same:

  • Kredytobiorca musi mieć stałe i udowodnione dochody,
  • Należy przedstawić operat szacunkowy (wycenę) nieruchomości,
  • Kredytobiorca powinien mieć dobrą historię kredytową,
  • Nieruchomość musi być warta więcej niż sam kredyt,

Identyczne jak przy pierwszym kredycie pozostają wymagania dotyczące np. wieku kredytobiorcy, czy zarabiania w walucie, w której wypłacany jest kredyt.

Kilka kredytów hipotecznych – jakie są wymagane formalności?

Jedyną dodatkową formalnością wymaganą w związku z przyznaniem drugiego i kolejnych kredytów hipotecznych jest konieczność poinformowania banku o dotychczas zaciągniętych zobowiązaniach, w tym wypadku kredytach hipotecznych.

Oczywiście bank i tak dowie się o zobowiązaniu w innym banku, ale obowiązkiem kredytobiorcy jest umieścić taką informację we wniosku.

Dwa kredyty hipoteczne, a zdolność kredytowa

Każde stałe zobowiązanie obniża zdolność kredytową i dokładnie tak samo jest w przypadku kredytów hipotecznych. W przypadku kredytów hipotecznych zsumowana wartość wszystkich kredytów nie powinna przekroczyć łącznej zdolności kredytowej klienta banku.

Osoba zarabiająca np. 10 000 zł netto miesięcznie może starać się o kredyt hipoteczny na 20 lat na kwotę rzędu miliona czy 2 milionów zł. Nie ma znaczenie dla banku na ile faktycznych kredytów hipotecznych kwota ta zostanie rozdzielona.

Jeden kredyt hipoteczny na 1 000 000 zł obniża zdolność kredytową tak samo jak 4 kredyty na 250 000 zł każdy.

Drugi kredyt hipoteczny w tym samym banku czy innym?

Poszukując kredytu hipotecznego zdecydowanie warto skorzystać z naszego rankingu kredytów hipotecznych. Dobry kredyt to taki, którego łączne koszty będą najniższe, a warunki najlepsze dla kredytobiorcy. Pod tym względem nie ma znaczenia czy drugi kredyt hipoteczny zaciąga się w tym samym banku co pierwszy. Jedyna różnica może polegać na łatwości zaciągnięcia kredytu. Bank, w którym kredytobiorca ma już kilka usług (np. konto, poprzedni kredyt hipoteczny, usługi maklerskie) może być bardziej skłonny do zawierania kolejnych umów ze swoim klientem. Nie jest to jednak sztywna reguła. Warto też pamiętać, że trudności w zaciągnięciu drugiego kredytu hipotecznego są bardzo dobrym sygnałem, żeby nie brać go wcale.

W większości wypadków opłaca się więc wybrać kredyt w tym banku, który zaoferuje najlepsze warunki, nie oglądając się na poprzednie usługi.

Dwa kredyty hipoteczne – jaki wkład własny?

W przypadku każdego kredytu hipotecznego obowiązują te same zasady dotyczące wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją “S” Komisji Nadzoru Finansowego, kredyty hipoteczne powinny być przyznawane osobom mającym 20% wkładu własnego lub do 80% wartości nieruchomości, na której ustanowiona zostaje hipoteka. Jednocześnie ta sama rekomendacja pozwala obniżyć wymagany poziom wkładu własnego do 10% pod warunkiem skorzystania z Ubezpieczenia Niskiego Wkładu Własnego i spełnienia kilku dodatkowych warunków.

Ponieważ Polska kredytem stoi, bardzo dużo osób bierze zarówno pierwszy jak i kolejne kredyty hipoteczne przy minimalnym wkładzie własnym. W takiej sytuacji kredyt jest oczywiście droższy i przyznany na gorszych warunkach. O ile w przypadku kupowania pierwszego mieszkania można takie działanie usprawiedliwić, to przy drugim kredycie hipotecznym jest ono raczej nieuzasadnione.

Lepiej więc uzbierać 20% wkład własny przed zaciągnięciem drugiego kredytu hipotecznego.

Gdzie szukać ofert na drugi kredyt hipoteczny?

Najlepszym miejscem, by zacząć szukać ofert drugiego kredytu hipotecznego jest oczywiście internet, a dokładniej nasze rankingi i kalkulatory kredytowe. Na stronach Rankomat można zarówno obliczyć zdolność kredytową z uwzględnieniem dotychczas spłacanych kredytów hipotecznych, jak i wybrać najlepsze oferty banków.

Oczywiście warto też zapytać w swoim banku czy nie oferuje wyjątkowo dobrych warunków swoim stałym klientom.

Czy opłaca się mieć dwa kredyty hipoteczne?

Na pewno opłaca się mieć dwie nieruchomości. Kredyty same z siebie są wartością głównie dla banku, nie kredytobiorcy, dla którego stanowią pasywa. Jeśli jednak dochody uzyskiwane z nieruchomości lub innej inwestycji, na którą przeznaczono kredyt przewyższają koszty – może opłacić się spłacanie dwóch kredytów.

Wiele przedsiębiorstw działa w ten sposób, a nawet opiera swój model działalności o kolejne i kolejne kredyty.

Warto obliczyć w jakim czasie zwróci się inwestycja i jeśli będzie to okres satysfakcjonujący – wtedy warto wziąć kredyt hipoteczny.

Drugi kredyt hipoteczny – na co należy uważać?

Każdy kredyt hipoteczny wiąże się z kosztami, których w momencie zaciągnięcia nie sposób przewidzieć. Przynajmniej w Polsce, gdzie nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem na więcej niż 5 lat. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem zależny jest arbitralnej decyzji organów państwowych, które ustalają stopy procentowe.

Ostatnia podwyżka stóp procentowych znacznie podniosła koszty zaciągniętych dotychczas kredytów. Była to podwyżka potrzebna i ostrzegaliśmy, że nadejdzie. Teraz musimy więc ostrzec naszych czytelników po raz kolejny – prawdopodobnie kredyty zaciągnięte dziś zdrożeją w trakcie spłaty wraz z kolejnym podniesieniem stóp procentowych.

Drugi kredyt hipoteczny należy więc brać z rozwagą i uwzględnieniem rosnących w przyszłości kosztów.

Drugi kredyt hipoteczny – podsumowanie

Drugi kredyt hipoteczny nie jest niczym nadzwyczajnym. Nawet osoby fizyczne miewają po 3 i więcej kredytów hipotecznych. Zaciągają je jednak licząc na przyszłe zyski, znacznie przekraczające koszty. Drugi kredyt hipoteczny to narzędzie inwestycyjne, a nie sposób na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Tym bardziej warto dokładnie liczyć jego opłacalność z pomocą kalkulatorów Rankomat.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Ile można wziąć kredytów hipotecznych?

    Tyle na ile wystarczy zdolność kredytowa kredytobiorcy. Ograniczeniem jest zsumowana kwota, a nie ilość kredytów na jakie została rozbita.

  2. Czy warto konsolidować kredyty hipoteczne?

    W wyjątkowych przypadkach może opłacić się konsolidacja wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego z nowym. Ma to sens jednak jedynie wówczas gdy łączny koszt kredytu ulegnie w ten sposób obniżeniu.

  3. Czy mając jeden kredyt hipoteczny na siebie, można zaciągnąć drugi wspólnie z małżonkiem?

    Tak, można zaciągać kolejne kredyty ze współkredytobiorcą lub w ramach działalności gospodarczej. Podobnie można zaciągnąć drugi kredyt we własnym imieniu, gdy pierwszy zaciągnęło się wspólnie. 

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments