Drugi kredyt hipoteczny – czy można mieć dwa kredyty hipoteczne?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, w ramach którego zapewniasz bankowi solidne zabezpieczenie spłaty, a w zamian uzyskasz znaczącą kwotę na ściśle określony cel. Okres kredytowania w takim przypadku wynosi nawet 35 lat. To zobowiązanie, które może znacząco obciążać budżet gospodarstwa domowego. Czy możliwe jest zatem zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego? Czy bank zgodzi się na przyznanie kolejnego, wieloletniego zobowiązania? 

Według danych za czerwiec 2024 roku, zebranych przez Europejski Bank Centralny, Polska ma jedne z najdroższych tego typu zobowiązań w Europie – drożej jest tylko na Węgrzech. Z publikacji BIK-u wynika natomiast, że w tym samym miesiącu wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – aż o 51,8% w stosunku do tego samego miesiąca 2023 roku. Wnioski o zobowiązania złożyło ponad 27 tys. potencjalnych kredytobiorców, a średnia wnioskowana kwota wynosiła 442,83 tys. zł. Jednak ten wzrost wynika głównie z niskiej bazy z zeszłego roku. Po prostu Polacy oczekiwali na rozpoczęcie programu Bezpieczny kredyt 2%. Skoro kredyty hipoteczne są przyznawane na tak wysokie kwoty, to czy jedna osoba może spłacać dwa takie zobowiązania?

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne?

Jedna osoba może spłacać wiele zobowiązań i dotyczy to również wysokokwotowych kredytów hipotecznych. Nie istnieją przepisy, które zakazywałyby bankom przyznawania klientowi więcej niż jednego takiego zobowiązania. To jednak nie oznacza, że instytucja na pewno zaakceptuje Twój wniosek, skoro już inny bank przyznał Ci wcześniej kredyt hipoteczny.

Sytuacja wygląda identycznie, jak w przypadku udzielania pierwszego zobowiązania. Bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową i historię kredytowania w BIK-u. Przeanalizuje Twoje dochody i oceni, czy stać Cię na spłacanie kolejnego zobowiązania. Licz się z tym, że przy drugim kredycie hipotecznym wymagania mogą być większe. Przykładowo, bank może oczekiwać wyższego wkładu własnego – nie 20%, tylko 30%. Podejmie takie kroki, aby ograniczyć ryzyko braku spłaty do minimum. Jeśli Twoja historia kredytowania w BIK-u pokazuje, że nie do końca radzisz sobie ze spłatą jednego zobowiązania, raczej nie masz większych szans na kolejne.

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne na jedną nieruchomość?

Tak, jest to możliwe, ale w takim przypadku muszą to być zobowiązania w tym samym banku. Instytucja nie może sobie pozwolić, aby jej wpis hipoteki znajdował się na drugim miejscu w księdze wieczystej nieruchomości. To wpis na pierwszej pozycji ułatwia wyegzekwowanie roszczeń, jeśli kredyt nie będzie spłacany terminowo. W takim przypadku komornik w razie potrzeby może spieniężyć nieruchomość, a środki zostaną wykorzystane na spłatę zobowiązania. Roszczenie dotyczące wpisu z drugiej pozycji jest następne w kolejce.

Zatem w praktyce uzyskanie drugiego kredytu hipotecznego na jedną nieruchomość jest równoznaczne z jego zaciągnięciem w tym samym banku. Nie oznacza to, że nie możesz brać pod uwagę ofert różnych instytucji. Przeanalizuj chociaż kilka propozycji, aby wybrać najkorzystniejszą. Następnie skorzystaj z kredytu refinansowego, czyli możliwości przeniesienia zobowiązania do innego banku – tego, który ma najlepszą ofertę. Ta instytucja spłaci Twój kredyt hipoteczny i prawdopodobnie podpiszesz nową umowę na korzystniejszych warunkach. W tym samym banku możesz dostać także drugi kredyt hipoteczny.

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne w jednym banku?

Możliwe jest zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego w tej samej instytucji, ale zazwyczaj odbywa się to na zasadzie podniesienia kwoty dotychczasowego zobowiązania. Załóżmy, że przy zakupie mieszkania zaciągasz 250 tys. zł, a w okresie spłaty kredytu potrzebujesz jeszcze 50 tys. zł na remont. Wtedy składasz do banku wniosek o przyznanie wyższej kwoty. Ubieganie się o dodatkowe środki w tym samym banku ma tę zaletę, że instytucja już dobrze Cię zna. Jeśli spłacasz zobowiązanie zgodnie z harmonogramem, może Ci przyznać dodatkowe środki przy zachowaniu minimum formalności. Idealnie, jeśli na konto w tym banku wpływa Twoje wynagrodzenie.

Jednak wcale nie jest powiedziane, że to musi być najbardziej opłacalne rozwiązanie. Jeśli potrzebny Ci drugi kredyt hipoteczny, sprawdź różne oferty. Możliwe, że pierwszy kredyt hipoteczny w tej instytucji był rzeczywiście stosunkowo tani, ale parametry zobowiązań wciąż się zmieniają.

Ile maksymalnie można mieć kredytów hipotecznych?

Tego również nie określają żadne przepisy. Teoretycznie możesz spłacać dowolną liczbę takich zobowiązań, o ile masz wystarczającą zdolność kredytową. Jeśli bank oceni, że Cię stać na kolejną ratę kredytu, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyznać Ci te środki.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać drugi kredyt hipoteczny?

Zazwyczaj formalności wyglądają podobnie jak w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego, ale nie ma reguły. Możliwe, że znając Cię i mając z Tobą pozytywne doświadczenia, bank będzie miał mniejsze oczekiwania. Oczywiście, musisz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny i uzupełnić go o wymagane dokumenty.

Dokumenty przy drugim kredycie hipotecznym

W zależności od banku wymagania mogą być inne. Znaczenie ma, czy chcesz zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny w tej samej instytucji, czy w innej. Jeśli w innej, to bank będzie wymagać standardowego zestawu dokumentów. Najprawdopodobniej musisz przygotować:

• wniosek o kredyt hipoteczny – na druku od danego banku;
• dokument potwierdzający tożsamość – najczęściej jest nim po prostu dowód osobisty,
• dokumenty potwierdzające źródła zarobków i ich wysokość;
• numer księgi wieczystej;
• operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę – wtedy bank nie pobierze z tego tytułu dodatkowej opłaty; oczywiście może tym się zająć ekspert skierowany przez dany bank;
• decyzję o pozwoleniu na budowę – jeśli budujesz dom;
• informację z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty zobowiązania – jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Zanim wybierzesz się do banku, aby wnioskować o kolejny kredyt hipoteczny, dowiedz się, jakie dokumenty musisz dostarczyć. W zależności od instytucji, lista może się różnić,

Dwa kredyty hipoteczne a zdolność kredytowa

Standardowo, jak przy każdym innym kredycie, bank wyliczy Twoją zdolność kredytową. Z danych HREIT z maja 2024 roku wynika, że trzyosobowa rodzina, która osiąga dochód na poziomie dwóch średnich krajowych, może uzyskać w Polsce kredyt na zakup mieszkania o wartości ponad 707 tys. zł.

To jednak nie oznacza, że w przypadku Twojego gospodarstwa kwota będzie identyczna. Mając kredyt hipoteczny, obniżasz tę zdolność. Duże znaczenie ma wartość zabezpieczenia. Nie otrzymasz większego kredytu niż 80-90% wartości nieruchomości. Ważna jest wysokość Twoich dochodów. Dopiero kalkulacja przeprowadzona indywidualnie przed zaciągnięciem drugiego kredytu hipotecznego pokaże, ile wynosi Twoja zdolność kredytowa.

Dwa kredyty hipoteczne a wkład własny

Nie ma znaczenia, czy chcesz wziąć pierwszy czy kolejny kredyt hipoteczny. W każdym przypadku obowiązują te same zasady dotyczące wkładu własnego, wynikające z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Musisz mieć 20% wkładu, ewentualnie bank może zaakceptować 10%, ale wtedy będzie wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Na co zwrócić uwagę składając wniosek o drugi kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim nie podejmuj pochopnie decyzji. Nie zakładaj z góry, że kolejnego kredytu hipotecznego udzieli Ci na najlepszych warunkach ten sam bank, w którym masz pierwsze zobowiązanie. Porównaj co najmniej kilka ofert, zwróć uwagę na wskaźnik RRSO, który pokazuje, ile w procentach wynosi koszt kredytu rocznie w stosunku do całej kwoty zobowiązania.

Wypowiedź eksperta

Rozsądnie wybierz wysokość raty i kwotę kredytu. Twoja sytuacja finansowa może się zmienić, a problemy ze spłatą mogą się wiązać nawet z utratą nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Lepiej wybierz niższą ratę, a jeśli będziesz w stanie, to zaczniesz w przyszłości nadpłacać zobowiązanie, aby ograniczyć jego koszty.

Izabela Stachura

Pamiętaj o zmienności stóp procentowych, które wpływają na wysokość rat. Obecnie są one wysokie i bardziej prawdopodobne od wzrostów są spadki, ale ostatnie lata pokazują, że tak naprawdę trudno przewidzieć, co się wydarzy na rynku.

Kiedy warto wziąć drugi kredyt hipoteczny?

Zazwyczaj pierwszy kredyt hipoteczny zaciągany uzyskuje się na cele mieszkaniowe. W przypadku kolejnych przeznaczeniem jest przeważnie inwestycja, więc po prostu musisz przeliczyć, czy to Ci się opłaca. Zazwyczaj chodzi o przygotowanie nieruchomości pod najem albo szybką sprzedaż z zyskiem, czyli popularne w ostatnich latach flipowanie. Weź pod uwagę, ile możesz zyskać:

• Jaki przychód realnie osiągniesz z czynszu, jeśli będziesz wynajmować nieruchomość?
• Ile zarobisz, jeśli wyremontujesz mieszkanie i je sprzedasz?
• Co osiągniesz, jeśli inaczej wykorzystasz nieruchomość?

Uwzględnij, ile to Cię będzie kosztować:

• Ile wynoszą wszystkie koszty zobowiązania?
• Jaką kwotę musisz przeznaczyć na remont?
• Ile będzie Cię kosztować utrzymanie nieruchomości, w tym podatki i ubezpieczenie?

Często rodzice wykorzystują zaciągnięty kredyt hipoteczny, aby kupić dziecku mieszkanie, z którego będzie ono korzystać, kiedy dorośnie. Wcześniej je wynajmują. Biorąc pod uwagę wzrosty cen nieruchomości, to rozsądny tok myślenia. Według raportu Cushman&Wakefield w Polsce średnio wzrosły one od 2010 roku o pond 70%. Trudno oczekiwać, aby nadeszły spadki, dlatego kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych w dalszym ciągu będzie się zapewne cieszyć dużym zainteresowaniem.

W jakim banku wziąć kredyt hipoteczny?

Możesz wnioskować do każdej instytucji, która ma w ofercie takie zobowiązania. Na pewno weź pod uwagę bank, w którym masz już jeden kredyt hipoteczny. Porównaj co najmniej kilka ofert i sprawdź, gdzie zobowiązanie będzie tańsze. Być może w tym samym banku formalności będzie mniej, ale to bez znaczenia, jeśli ma to się wiązać ze znacznie wyższymi kosztami kredytowania. Aby ułatwić znalezienie najlepszej oferty, skorzystaj z naszych kalkulatorów. Oblicz, ile wyniesie rata w poszczególnych instytucjach.

Szymon Machniewski

Redaktor

[email protected]

Copy, marketingowiec i pasjonat SEO. Od lat tworzy content o tematyce finansowej, ubezpieczeniowej i nieruchomości dla cenionych w tych branżach marek. W wolnych chwilach podróżuje i przygotowuje szczegółowe relacje z zaliczonych wyjazdów.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments