Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy dla osób, które spełniają odpowiednie warunki i oczywiście mają na to środki. W praktyce jednak nie zawsze jest to inwestycja opłacalna. Wyjątkiem są miejsca zamieszkania, w których można skorzystać z wysokich bonifikat, dzięki którym można wykupić mieszkanie nawet za kilkanaście procent jego wartości.
- Mieszkanie komunalne – co warto o nim wiedzieć?
- Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać mieszkanie komunalne?
- Czy gminy sprzedają mieszkania komunalne?
- Jakie warunki trzeba spełnić by móc wykupić mieszkanie komunalne?
- Czy mieszkanie wykupione od gminy można sprzedać?
- Wykup mieszkania komunalnego, a sąsiedztwo
- Wykup mieszkania komunalnego na raty?
- Podsumowanie
- Warto wiedzieć
W Polsce mamy aktualnie ok. 640 000 mieszkań komunalnych. Większość z nich znajduje się w dużych i średnich miastach. Mimo to ilość mieszkań nie jest wystarczająca, a w kolejce po mieszkanie socjalne czeka nawet 50 000 – 70 000 osób.
Mieszkanie komunalne – co warto o nim wiedzieć?
Mieszkanie komunalne to mieszkanie należące do gminy (czyli także miasta), z którego korzystają (ale nie mają go na własność) mieszkańcy w trudnej sytuacji materialnej. Płacą oni czynsz znacznie niższy od ceny rynkowej, często wręcz symboliczny. By otrzymać prawo do mieszkania w mieszkaniu komunalnym, trzeba mieć odpowiednio niski dochód (na członka rodziny) i nie posiadać żadnej własnej nieruchomości mieszkalnej.
Dodatkowe warunki w tym także limit dochodów poniżej którego można ubiegać się o mieszkanie komunalne określają władze gminy. Gminy tworzą też własne systemy punktowe, by zdecydować komu najbardziej potrzebne jest mieszkanie komunalne gdy chętnych jest więcej niż dostępnych lokali. Dodatkowe punkty przeważnie otrzymują rodziny wielodzietne, emeryci i niepełnosprawni.
Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać mieszkanie komunalne?
Teoretycznie mieszkania komunalne powinny być przyznawane wyłącznie osobom, które nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, czyli:
- Nie mają własnego mieszkania, ani domu
- Nie są współwłaścicielami mieszkania, ani domu
- Nie stać ich na kredyt hipoteczny
- Nie są w stanie wynajmować mieszkania po cenach rynkowych
Kryteria braku możliwości wynajmowania lub zaciągnięcia kredytu określane są na podstawie porównania dochodów osiąganych na osobę z właściwymi dla rynku lokalnego cenami mieszkań.
Gminy, które mają dostatecznie dużo mieszkań po prostu przyznają je potrzebującym. Jeśli jednak chętnych na mieszkanie komunalne jest więcej niż samych mieszkań, wprowadzane są systemy punktowe, a lokale przyznawane osobom, które mają najwyższy poziom przyznanych punktów.
Ułatwienia dotyczą przeważnie:
- Rodzin wielodzietnych,
- Opiekunów niepełnosprawnych,
- Emerytów i rencistów,
Czy gminy sprzedają mieszkania komunalne?
Gmina ma obowiązek posiadać mieszkania komunalne i zapewniać w ten sposób dostęp do lokali dla osób gorzej sytuowanych. W praktyce jednak zdarza się, że pozbywa się lokali komunalnych gdy ma ich zbyt dużo lub gdy powodują one zbyt wysokie koszty (tak, gminy przeważnie dopłacają do lokali komunalnych).
W takiej sytuacji prawo do ich pierwokupu ma zawsze aktualny lokator. Gmina może też zgodzić się na sprzedaż mieszkania komunalnego na wniosek takiego właśnie lokatora.
Ponieważ w interesie gminy jest jest sytuacja gdy gdy wszyscy mają zapewnione mieszkania, to może zdecydować się na sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom za kwoty znacznie niższe od rynkowych. Bonifikaty rządu 50% są stosunkowo popularne, a zdarzają się i takie gdy kupujący płaci jedynie 25% wartości mieszkania.
Jakie warunki trzeba spełnić by móc wykupić mieszkanie komunalne?
Przeważnie, żeby wykupić mieszkanie komunalne, trzeba wcześniej być jego lokatorem przez przynajmniej kilka lat, najczęściej 5. Oznacza to, że wykupić mieszkanie komunalne może ktoś kto spełnił warunki, by otrzymać mieszkanie komunalne i w dalszym ciągu spełniał je przez kolejne lata. Po przyznaniu lokalu komunalnego gminy nie sprawdzają zbyt dokładnie czy w dalszym ciągu lokator spełnia warunki, ale w momencie badania wniosku o wykup nieruchomości z pewnością to jednak uczynią.
Czy mieszkanie wykupione od gminy można sprzedać?
Mieszkanie, które było komunalne, po wykupieniu można oczywiście sprzedać, ale jest to wyjątkowo nieopłacalne w ciągu pierwszych 5 lat po zakupie. Chcąc sprzedać w tym czasie mieszkanie trzeba liczyć się z koniecznością oddania w.w. bonifikaty, czyli nawet ponad 100 000 zł. Ponadto trzeba jeszcze wówczas zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.
Po upływie 5 letniego terminu można natomiast dysponować byłym mieszkaniem komunalnym swobodnie. Lepiej więc zaczekać.
Wykup mieszkania komunalnego, a sąsiedztwo
Gmina posiada mieszkania komunalne przeważnie w sporych skupiskach. Przeznaczone na takie mieszkania bywają całe bloki, kamienice, lub istotne części osiedli. Oznacza to, że nawet jeśli wykupisz mieszkanie komunalne, wokół wciąż będzie sporo podobnych mieszkań. O ile założeniem gminy powinno być udostępnianie ich osobom faktycznie potrzebującym, których nie stać na wynajem, to nie zawsze się to udaje. Oprócz uczciwych ludzi, którym nie poszczęściło się w życiu, w mieszkaniach komunalnych mieszkają często mieszkańcy, którzy zupełnie nie dbają o otoczenie i zachowują się w sposób nieprzyjemny dla sąsiadów. Inne mieszkania są z kolei w posiadaniu osób, które zupełnie nie powinny mieć do nich prawa, ale na skutek jakiegoś oszustwa mają je i zarabiają na ich najmie. Ponieważ raczej nikt nie chce mieszkać tam dłużej, wynajmują lokal komunalny turystom, którzy też potrafią być bardzo głośni.
Trzeba się więc liczyć z tym, że mieszkanie w lokalu, który był wcześniej komunalny, nie będzie najprzyjemniejsze. Wyjątkiem jest sytuacja, w której całej osiedle ulega wykupowi lub gentryfikacji.
Wykup mieszkania komunalnego na raty?
Bank może udzielić kredytu mieszkaniowego na wykup mieszkania komunalnego, ale najprawdopodobniej tego nie zrobi. Osoba spełniająca wymogi, by mieszkać w mieszkaniu komunalnym lub je wykupić przeważnie nie ma zdolności kredytowej, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ponadto samo mieszkanie jest dla banku słabym zabezpieczeniem – w przypadku niespłacenia kredytu, bank będzie mieć trudności z odzyskaniem swojej wierzytelności ponieważ mieszkania pokomunalne nie są łatwe do sprzedania. Dodatkowo wykup mieszkania komunalnego nie wymaga dużej kwoty i bank będzie podejrzliwie patrzył na kredytobiorcę, który potrzebuje w tym celu kredytu.
Lepiej trochę pozbierać i wykupić mieszkanie komunalne bez posiłkowania się kredytem.
Podsumowanie
Wykup mieszkania komunalnego od gminy to jeden z najtańszych sposobów na własne cztery kąty. Rozwiązanie to ma jednak kilka wad takich jak konieczność spełnienia odpowiednich warunków, niemożliwość sprzedania mieszkania przed upływem 5 lat czy uciążliwe nieraz sąsiedztwo.
Warto wiedzieć
- Przeważnie wykupić mieszkanie komunalne mogą osoby, które mieszkały w nim 5 lat i dłużej
- Wykup mieszkania komunalnego jest znacznie tańszy niż kupienie mieszkania po cenie rynkowej
- Przez 5 lat po wykupieniu mieszkania komunalnego nie można go sprzedać, w przeciwnym wypadku trzeba oddać bonifikatę.
