Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym to możliwość wyboru mieszkania w nowym budownictwie, nowoczesnym osiedlu i o wysokim standardzie. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność dłuższego oczekiwania na otrzymanie kluczy i przeprowadzkę oraz podjęcie decyzji jeszcze w momencie, kiedy inwestycja dopiero się zaczyna lub jest w trakcie. Dlatego kluczową rolę odgrywa tu odpowiednie zabezpieczenie interesów nabywcy, co powinna gwarantować umowa deweloperska.
- Czym jest umowa deweloperska?
- Co powinna zawierać umowa deweloperska?
- Jakie są koszty umowy deweloperskiej?
- Umowa deweloperska a kredyt
- Na co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?
- Kary umowne
- Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości
- Zgoda na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomości
- Warunki i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnego
- Podsumowanie
- Warto wiedzieć
Rynek nieruchomości, jak i kredytowy w Polsce, pomimo pandemii i kłopotów innych branż, jest stabilny. Popyt na nieruchomości rośnie, podobnie jak ich ceny. Sprzyjają temu nadal bardzo niskie stopy procentowe, które z jednej strony dają możliwość uzyskania dość nisko oprocentowanego kredytu, a z drugiej nie zachęcają do oszczędzania np. na lokatach. Drugim czynnikiem jest wysoka inflacja, która skłania do poszukiwania rozwiązań mających na celu ochronę kapitału przed utratą wartości, w czym może pomóc zakup nieruchomości.
Potencjalny nabywca może zdecydować się na wybór mieszkania na rynku wtórnym lub kupno nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. W pierwszym kwartale 2021 r., według danych Raportu AMRON – SARFiN, deweloperzy rozpoczęli budowę 40.130 mieszkań, co stanowi wzrost o 10,27% w stosunku do ostatniego kwartału 2020 r. Natomiast liczba pozwoleń na budowę, którą uzyskali deweloperzy w I kwartale 2021 r. stanowiła 66,08% wszystkich pozwoleń wydanych w ramach budownictwa mieszkalnego.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to jeden z ważniejszych elementów procesu dotyczącego kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, który reguluje prawa i obowiązki stron: dewelopera i nabywcy. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę albo przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na nabywcę.
Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania czy domu, ale daje podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której jest lub będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń przysługujących nabywcy w zakresie budowy budynku czy domu przez dewelopera, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Treść umowy deweloperskiej została określona w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami umowa, oprócz typowych elementów takich jak określenie stron umowy czy wskazania miejsca i daty jej podpisania, w szczególności powinna zawierać:
- informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (m.in. powierzchnia działki czy stan prawny nieruchomości),
- informacje o położeniu oraz istotnych cechach domu rodzinnego lub budynku, w którym będzie zlokalizowany lokal będący przedmiotem umowy,
- jeśli przedmiotem umowy ma być lokal, to umowa powinna określać jego usytuowanie w budynku,
- informacje o powierzchni i układzie pomieszczeń,
- określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- termin przeniesienia prawa własności nieruchomości domu na nabywcę albo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę,
- wysokość i terminy lub warunki płatności realizowane przez nabywcę na rzecz dewelopera,
- informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej,
- informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
- terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych realizowanych przez dewelopera,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i kwestii zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych,
- określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy dotyczący odbioru nieruchomości,
- w przypadku istnienia zabezpieczenie hipotecznego, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę lub braku takiej zgody
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę lub do wybudowania i przeniesienia prawa własności domu jednorodzinnego oraz innych praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na nabywcę.
Jakie są koszty umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska musi dla swej ważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Wysokość opłat z tego tytułu określana jest indywidualnie przez notariusza, ale nie mogą one przekroczyć maksymalnych wartości określonych w przepisach. Choć koszt umowy deweloperskiej zależy od wartości nieruchomości, to jednak będzie niższy niż ten w przypadku “zwykłej” umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Maksymalna taksa notarialna dla sporządzenia aktu notarialnego, który dokumentuje zawarcie umowy deweloperskiej wynosi połowę stawki obowiązującej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo wynagrodzenie notariusza, w tym także w zakresie sporządzenia wypisów aktu, a także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Zwykle deweloper wskazuje notariusza, który ma sporządzić akt notarialny. Z uwagi na to, że sam również jest zobowiązany do pokrycia części kosztów, będzie zainteresowany negocjowaniem stawki za dokonanie poszczególnych czynności.
Umowa deweloperska a kredyt
Umowę deweloperską można podpisać jeszcze przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Jednak wówczas trzeba wynegocjować z deweloperem takie postanowienia, które będą gwarantowały możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku bez żadnych dodatkowych kosztów.
W innym przypadku trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością zapłaty kar umownych, ale także możliwością straty już wpłaconych kwot np. pierwszej transzy należności, jeśli takie warunki przewidywała umowa. Przed podpisaniem umowy warto też najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową w banku lub u profesjonalnego doradcy kredytowego.
Na co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?
Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wydaje się chronić obie strony kontraktu. Jednak notariusz sprawdzi umowę jedynie pod kątem wymogów formalno-prawnych i zgodności z obowiązującymi przepisami, nie ma natomiast obowiązku proponować rozwiązań, które będą dodatkowo chroniły nabywcę. Dlatego warto samodzielnie sprawdzić warunki umowne a w szczególności:
Kary umowne
Przepisy co prawda gwarantują, że odsetki do zapłaty których może być zobowiązany nabywca nie mogą być wyższe od kar umownych określonych na rzecz dewelopera, ale warto zwrócić uwagę na szczegóły. W praktyce może się okazać, że przygotowana przez dewelopera umowa nie zastrzega np. kar z tytułu opóźnień w przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę lub dotyczy tylko zwłoki, a tu liczy się precyzja.
Dla laika oba wyrażenia wydają się tożsame, natomiast dla prawnika zwłoka oznacza zawinione działanie strony. W przypadku powstania sytuacji konfliktowej może okazać się, że błędne zrozumienie treści umowy zadziała na niekorzyść nabywcy.
Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości
Pomiar powykonawczy ma przede wszystkim znaczenie dla ustalenia ceny końcowej mieszkania czy domu, dlatego warto zwrócić uwagę jaką metodę wybrał deweloper dla dokonania tej czynności. Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości to jeden z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej, ale przy tym punkcie warto też doprecyzować co stanie się jeśli ustalony metraż odbiega od tego określonego w umowie.
Warto poruszyć kwestię rozliczeń pomiędzy stronami, czy zagwarantować możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku konieczności dokonania przez niego dopłat z uwagi na wyższy niż określony w umowie metraż.
Zgoda na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomości
Jeśli deweloper realizuje inwestycję wspierając się kredytem hipotecznym lub nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz innego wierzyciela niż bank, w umowie deweloperskiej musi znaleźć się informacja o zgodzie tych podmiotów na bezobciążeniowe dla nabywcy wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Informacja, że wierzyciel nie wyraził zgody na takie czynności również powinna zostać ujęta w umowie. Brak zgody to sygnał dla nabywcy, żeby wyjaśnić sprawę wcześniej i określić ewentualne skutki lub ustalić termin jej wyrażenia.
Warunki i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnego
Jednym z obowiązków dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, jest sporządzenie prospektu informacyjnego. Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości może żądać przedstawienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, bez żadnych dodatkowych kosztów i w czasie który umożliwia spokojne zapoznanie się z jego postanowieniami.
W umowie powinny znaleźć się też zapisy dotyczące skutków ewentualnych zmian w prospekcie informacyjnym, konsekwencji ich wprowadzenia czy rozbieżności pomiędzy prospektem a umową deweloperską. Wszelkie odstępstwa treści umowy od prospektu czy jego załączników mogą stanowić bowiem podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę w terminie 30 dni od jej zawarcia.
Podsumowanie
Regulacje prawne w zakresie umowy deweloperskiej mają wzmocnić pozycję osoby, która chce kupić nieruchomość na rynku pierwotnym, w szczególności kiedy deweloper dopiero rozpoczyna inwestycję. Postanowienia umowne nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż te określone ustawowo. Warto jednak zwrócić uwagę na szczegóły, które mogą okazać się decydujące np. w momencie pojawienia się opóźnień w budowie czy z przekazaniem nieruchomości nabywcy albo konieczności odstąpienia od umowy.
Warto wiedzieć
- Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia pokrywają po połowie nabywca nieruchomości i deweloper.
- Odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe od kar umownych do których zapłaty ma być zobowiązany nabywca w razie niewywiązania się z warunków umowy.
- Deweloper musi zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Na jej podstawie bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki wpłacone z tytułu zawarcia umowy w razie upadłości dewelopera lub konieczności odstąpienia od umowy z uwagi na niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku przeniesiania prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie.
Najczęściej zadawane pytania:
Czy umowa deweloperska jest konieczna?
Umowa deweloperska jest niezbędna podczas kupowania mieszkania lub domu od dewelopera, szczególnie gdy jest on jeszcze w budowie lub planowany do budowy. Reguluje ona prawa i obowiązki obu stron: nabywcy i dewelopera. Określa warunki finansowe, terminy realizacji, standard wykonania oraz co się stanie w przypadku opóźnień lub niewywiązania się dewelopera z umowy. Bez umowy deweloperskiej, nabywca nie miałby żadnej ochrony prawnej ani gwarancji co do jakości i terminowości wykonania inwestycji.
Jakie jest zadanie notariusza?
Zadanie notariusza polega na udzielaniu prawnej pewności różnym transakcjom i dokumentom. Notariusz autentykuje dokumenty, takie jak testamenty, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości czy umowy małżeńskie, poprzez ich notarialne poświadczenie. Weryfikuje tożsamość stron, upewnia się, że dokumenty są zgodne z prawem, i gwarantuje, że strony zrozumiały konsekwencje swoich działań. Notariusz działa również jako neutralny pośrednik w transakcjach, pomagając w zapewnieniu, że wszystkie strony są traktowane sprawiedliwie i zgodnie z prawem.
Jak wygląda umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to dokument w formie aktu notarialnego zawierający zapisy regulujące prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera. Zawiera ona szczegółowe informacje na temat nieruchomości, w tym lokalizację, wielkość, standard wykończenia oraz datę przekazania. Umowa powinna również zawierać plany budynku oraz mieszkania. Szczegółowo określa warunki płatności, a także przewiduje sankcje za niewywiązanie się z umowy przez obie strony.
