Kredyt hipoteczny – czy nowa ustawa wzmocni pozycję klienta?

Źródło obrazka: depositphotos.com

Sejm przyjął, prezydent podpisał. Latem w życie wejdzie nowa ustawa o kredycie hipotecznym. Zakaz sprzedaży wiązanej, możliwość wcześniejszej spłaty czy przyspieszona decyzja kredytowa to tylko część oferowanych zmian.  Wzięliśmy pod lupę proponowane regulacje.

Celem wprowadzanych przepisów ma być zwiększenie porównywalności i przejrzystości ofert kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę kwotę potencjalnego długu, regulacja niektórych obszarów zdaje się w pełni uzasadniona. W perspektywie kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu lat, bo na takie okresy zawierane są przeważnie umowy kredytów hipotecznych, sytuacja finansowo-ekonomiczna kredytobiorcy ulec może diametralnej zmianie.

Proponowane rozwiązania służyć mają także wzmocnieniu pozycji klientów w relacji z bankami. Prawodawcy postanowili położyć wyraźny nacisk na jednoznaczność i precyzyjność stosowanych przepisów. I trzeba przyznać, że mają w tej materii już pewne doświadczenia. Wystarczy wspomnieć o likwidacji bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE) czy nowelizacji ustawy o upadłości konsumenckiej. Tym razem ustawodawcy postanowili wlutować kilka solidnych bezpieczników w obwód łączący dłużnika hipotecznego z bankiem. Sprawdźcie najważniejsze z nich.

Restrukturyzacja kredytu w nowej odsłonie

Nikt, łącznie z analitykami ryzyka i systemem scoringowym banku, nie jest w stanie przewidzieć, w jakiej sytuacji życiowej znajdzie się potencjalny kredytobiorca za kilkanaście lat. W sieci natrafić można na historie osób, których kredyty stawiane były w stan natychmiastowej wymagalności w wyniku drobnej niedopłaty czy też z powodu spadku osiąganych dochodów. Nie trzeba chyba przybliżać sytuacji klienta, który zobowiązany został do spłaty kilkuset tysięcy złotych długu w terminie 7 lub w najlepszym wypadku 30 dni. Jednym słowem – Meksyk!

Aktualnie przed wypowiedzeniem umowy o kredyt hipoteczny lub przed obniżeniem jego kwoty, bank powinien umożliwić restrukturyzację zadłużenia, o ile uzasadnione jest to sytuacją majątkową konsumenta. Działania banku przejawiać mogą się w postaci czasowego zawieszenia spłaty kredytu, zmniejszenia wysokości raty czy wydłużenia okresu kredytowania. Jeżeli narzucony plan nie przyniesie rezultatów, kredytobiorca otrzymuje 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż mieszkania i przeznaczenie otrzymanych z tego tytułu środków na spłatę kredytu. I właśnie ten półroczny bufor, skutecznie separujący kredytobiorcę od komornika, daje perspektywę na bezkolizyjne wyjście z dołka.

Po kredyt hipoteczny tylko do banków i SKOKów

Aby skutecznie sprawować nadzór nad rynkiem kredytów hipotecznych, wprowadzony zostanie także zakaz oferowania tego typu finansowania przez instytucje nie znajdujące się pod kuratelą Komisji Nadzoru Finansowego. Oznacza to, że w grze pozostaną wyłącznie banki i SKOKi. Firmy pożyczkowe i instytucje pozabankowe będą musiały obejść się ze smakiem, ale czego się nie robi dla wzmocnienia ochrony praw konsumenta.

Skoro jesteśmy już przy ograniczeniach, to warto wspomnieć, że nie każdy będzie mógł zadłużać się w walutach obcych. Po przykrych doświadczeniach związanych z kredytami denominowanymi we frankach szwajcarskich, wiele osób zaczęło nagminnie powtarzać doskonale znane prawidło – zadłużaj się w walucie, w której zarabiasz. Widać, że ustawodawcy wsłuchali się w te głosy, gdyż konsumenci osiągający dochody w złotych, mogą na dobre zapomnieć o kredycie hipotecznym w walucie obcej – c’est la vie!

Sprzedaż wiązana w odwrocie

Także cross-selling, czyli popularny w bankowym żargonie zwrot oznaczający sprzedaż krzyżową, w świetle nowej ustawy straci na swej mocy. Sprzedaż dodatkowych produktów lub usług uzupełniających, pozwala na mocniejsze przywiązanie klienta do danej instytucji. Proponowane przepisy nie pozwolą na uzależnienie decyzji kredytowej od konieczności skorzystania z gamy produktów dodatkowych. Żegnajcie więc karty kredytowe, polisy ubezpieczeniowe i płatne rachunki sprzedawane w pakiecie z kredytem.

Żeby nie było, ze sprzedaży wiązanej nie wykluczono rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, który służyć ma prawidłowej i sprawnej obsłudze kredytu hipotecznego. Sęk w tym, że tego typu rachunek musi być całkowicie darmowy. Sprawa wydaje się prosta, jednak każdy z banków może w samodzielny sposób kształtować swoją politykę cenową. W związku z tym prawdopodobnie będziemy musieli stanąć przed wyborem pomiędzy “gołym” kredytem o wyższej marży, a tańszym rozwiązaniem przyozdobionym szeroką gamą produktów dodatkowych.

Wcześniejszy rozwód bez konsekwencji

Zgodnie z nową ustawą, banki tylko przez 3 pierwsze lata będą mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Warto zauważyć, że spora część banków pobiera dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania w takim samym terminie, więc nowy przepis niewiele zmienia w tym zakresie. Pozostałe instytucje będą musiały się dostosować do nowych przepisów.

Ustawodawca określił również kwotę rekompensaty za przedwczesne zakończenie umowy. Opłata ta nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby liczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie jednego roku od dnia faktycznej spłaty. Kwota ta nie może być również większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Dzięki temu ujednoliceniu nikt nie będzie miał już wątpliwości, czy opłaca mu się spłata zobowiązania przed terminem.

Decyzja w trzy tygodnie

Część osób zaciągających w przeszłości kredyt hipoteczny, doskonale zdaje sobie sprawę, że jest to proces czasochłonny, wymagający przy tym zgromadzenia pokaźnej listy dokumentów. W końcu w grę wchodzą znaczne kwoty, więc i ocena zdolności kredytowej przeprowadzona musi być z właściwą starannością. W świetle nowych przepisów, decyzja kredytowa będzie musiała być przekazana klientowi po 21 dniach od złożenia wniosku. Warto przy tym w miarę szybko ocenić, czy odpowiadają nam proponowane warunki kredytu, gdyż termin ważności decyzji wynosi 14 dni od jej przekazania.

Czy zmierzamy w odpowiednim kierunku?

Niektóre osoby na samo słowo “regulacja” dostają gęsiej skórki. Wydaje nam się jednak, że na opisywane zagadnienie należy spojrzeć z odpowiednim dystansem. Kredyty hipoteczne, jako wysokokwotowe i wieloletnie zobowiązania, powinny podlegać szczególnej kontroli. Konsekwencje nadmiernego zadłużenia i nieprzyjemnej często windykacji, mogą okazać się dotkliwe nie tylko dla kredytobiorcy, ale i dla jego najbliższej rodziny.

Zamykając temat posłużymy się cytatem, może dla niektórych nadto literackim, ale celnie oddającym zagrożenia związane z niekontrolowaną spiralą długów: “Czas dany na kredyt i świat dany na kredyt, i oczy na kredyt, by go nimi opłakiwać.”

avatar

Komentarze: