Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Czym jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

W Polsce funkcjonuje blisko 3500 spółdzielni mieszkaniowych, które zarządzają łącznie ok. 2 milionami mieszkań lokatorskich i własnościowych. Obie liczby spadają od początku lat 90-tych, ale wysokie ceny nieruchomości skłaniają do przemyślenia spółdzielczości raz jeszcze. Co to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe możesz kupić posiłkując się kredytem hipotecznym, a także sprzedać je lub zostawić w spadku. Zawsze jednak jego oficjalnym właścicielem będzie spółdzielnia.

Czym jest spółdzielcze mieszkanie własnościowe?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest własnością spółdzielni mieszkaniowej, ale użytkowane jest przez posiadacza-spółdzielcę. Spółdzielnia jest jedynym właścicielem budynku i gruntu, na którym on się znajduje. Lokal zawsze zarządzany jest przez spółdzielnię, nie ma możliwości dołączenia do wspólnoty mieszkaniowej i odejścia ze spółdzielni.

Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może dowolnie użytkować go w zgodzie z przeznaczeniem, ale na zmianę przeznaczenia lokalu mieszkalnego potrzebuje już zgody spółdzielni. Obrót mieszkaniami spółdzielczymi jest ograniczony, ale mogą one być nabywane, a także służyć jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym pod wieloma względami przypominającym prawo własności. Występuje w sytuacji, gdy teoretycznym właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, a jego posiadaczem spółdzielca tejże. Zakłada się przy tym, że udział spółdzielcy w samej spółdzielni jest proporcjonalny do wielkości i użyteczności lokalu. Przynależność do spółdzielni jest obowiązkowa.

Z praktycznego punktu widzenia mieszkanie własnościowe spółdzielcze różni się jedynie minimalnie od mieszkania własnościowego, jeśli właściciel tego drugiego mieszka na osiedlu zarządzanym przez spółdzielnię. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozwala:

  • Użytkować lokal – mieszkać w nim, przechowywać swoje rzeczy, trzymać zwierzęta domowe itp.
  • Dokonywać remontów – odmalować mieszkanie czy wymienić parapety jak najbardziej można, o zmianę układu ścianek działowych trzeba zapytać.
  • Sprzedać lokal – sprzedaje się go dokładnie tak samo jak mieszkanie własnościowe.
  • Zapisać w spadku/odziedziczyć lokal – mieszkanie spółdzielcze własnościowe podlega dziedziczeni jak każda inna nieruchomość.
  • Oddać w ramach darowizny – można przekazać mieszkanie spółdzielcze na rzecz członka rodziny, osoby niespokrewnionej, organizacji charytatywnej czy przedsiębiorstwa.
  • W większości wypadków można też:
    • Ustanowić hipotekę.
    • Prowadzić działalność gospodarczą.
    • Wynajmować lokal najemcom.

Możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego do kredytu hipotecznego zależy od tego czyją własnością jest grunt, na którym stoi budynek. Możliwość wynajmowania lokalu i prowadzenia w nim firmy zależy od zasad wprowadzonych przez spółdzielnię. Kupując lokal spółdzielczy dla firmy można jedynie zamortyzować koszt jego zakupu, nie można natomiast jednorazowo wpisać go w koszty.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało określone w ustawie Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. Ustawa ta funkcjonuje więc od ponad 40 lat i niewiele się przez ten czas zmieniła.

Uwaga: Spółdzielcze mieszkanie własnościowe może być przedmiotem egzekucji komorniczej – można je zlicytować tak samo jak każde inne.

Czy spółdzielcze mieszkanie własnościowe musi mieć księgę wieczystą?

Budynek, w którym znajdują się spółdzielcze mieszkania własnościowe zawsze ma założoną księgę wieczystą. Same mieszkania nie muszą mieć wydzielonej własnej księgi, ale można taką założyć np. gdy ktoś stara się o kredyt hipoteczny.

Istnieje wyjątek, w którym założenie księgi wieczystej może być utrudnione lub nawet niemożliwe – jeśli budynek nie stoi na gruncie nie należącym do spółdzielni. Bywa, że grunt należy do gminy, innego właściciela lub jego własność jest sporna. W takiej sytuacji nie będzie możliwe założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej hipoteki.

Warto wydzielić księgę wieczystą jest istnieje taka możliwość. Ułatwi to ewentualną sprzedaż, dziedziczenie lub zaciągnięcie pożyczki hipotecznej. Należy też ostrożnie podchodzić do zakupu mieszkań, które nie mają założonej księgi. Jest ona podstawowym i nadrzędnym dokumentem potwierdzającym własność i może być podważona tylko w postępowaniu sądowym.

Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Przeważnie jest to możliwe i nawet stosunkowo proste. Wystarczy, że sprzedający wydzieli księgę wieczystą dla mieszkania spółdzielczego z ogólnej księgi nieruchomości budynku/osiedla. Gdy mieszkanie będzie mieć już założona księgę, możliwy będzie zakup finansowany kredytem hipotecznym na zasadach ogólnych.

Póki jednak księga nie zostanie założona, nie będzie takiej możliwości. Może zdarzyć się, że wydzielenie księgi wieczystej dla konkretnego mieszkania jest niemożliwe ze względu na brak prawa do gruntu po stronie spółdzielni. Trudności będą też, gdy dane mieszkanie/spółdzielca ma dług wobec spółdzielni.

Jeśli jednak księga wieczysta istnieje, można spokojnie dokonać wyceny nieruchomości i pójść z nią po kredyt. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest dla banku równie wiarygodne co własnościowe. Oczywiście gdyby bank musiał przejąć mieszkanie z powodu niespłacenia kredytu, niekoniecznie chciałby wchodzić w obowiązki spółdzielcy, więc sprzedaje takie mieszkanie tak szybko jak to możliwe.

Najlepsze kredyty hipoteczne na zakup mieszkania znajdziesz w rankingach i porównywarce na stronie finanse/rankomat.pl. Nie ma znaczenia czy kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, czy własnościowe, Twoja zdolność kredytowa liczy się tak samo.

Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od pełnej własności?

Pełne prawo do własności daje znacznie więcej swobody w dysponowaniu lokalem niż spółdzielcze prawo własnościowe. Będąc właścicielem nieruchomości, możesz np.:

  • Wystąpić ze spółdzielni mieszkaniowej. Założyć wspólnotę mieszkaniową lub wstąpić do takiej. Często pozwala to obniżyć koszty administracyjne. W przypadku wyjątkowo „trudnych” spółdzielni jest też jedyny sposób, by uporządkować sprawy dotyczące osiedla.
  • Zmienić przeznaczenie mieszkania/domu, bez pytania o czyjąkolwiek zgodę prowadzić tam działalność gospodarczą itp.
  • Być współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości i działki, na której stoi budynek. Daje to większe możliwości w zakresie decydowania (wspólnie z innymi właścicielami) o terenie osiedla.

Ogólnie pełne prawo własności jest bardziej korzystne od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale bardzo wiele zależy od samej spółdzielni. Jeśli jest ona dobrze zarządzana i przyjazna mieszkańcom, wyżej wspomniane zalety prawa własności przestają mieć znaczenie.

Są w Polsce spółdzielnie, w których koszty są niższe w większości wspólnot mieszkaniowych, a o części wspólnej decydują faktycznie spółdzielcy. Zdarza się to przeważnie wówczas, gdy członkowie zarządu spółdzielni faktycznie są mieszkańcami osiedla i sąsiadami pozostałych spółdzielców.

Drobne różnice występują w kwestiach prawnych i administracyjnych. Np. bezpośrednim płatnikiem podatku od nieruchomości jest spółdzielnia, ale i tak przerzuca ten koszt na spółdzielców. Dodatkowym źródłem różnić może być także sama spółdzielnia, której zadłużenie wpływa na wszystkich spółdzielców.

Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze własnościowe w lokal własnościowy?

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe można bez problemu przekształcić we własnościowe, pozostając w tej samej spółdzielni mieszkaniowej. W niektórych przypadkach trzeba je wykupić od spółdzielni za symboliczną kwotę. Koszty takiej operacji są bardzo różne i zależą od zbyt wielu czynników, by je tu choćby wymienić. Prawdopodobnie płatne (lub po prostu niemożliwe) będzie wykupienie miejsca parkingowego – spółdzielnie nie mają ich nadmiaru.

Bywa nawet, że ponosi się jedynie koszty taksy notarialnej. Jeśli chcesz nabyć na własność mieszkanie spółdzielcze, skontaktuj się z zarządem spółdzielni i policz wszystkie potencjalne koszty oraz korzyści z tego wynikające.

Po podjęciu decyzji napisz wniosek zgodnie z ustawą o własności lokali z 1994 r., najlepiej korzystając z gotowego szablonu. Spółdzielnia nie zabroni Ci przekształcenia lokalu we własnościowy. Musisz jednak zgromadzić odpowiednie dokumenty, do których należą:

  • wypis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • potwierdzenie uregulowania wszelkich opłat wobec spółdzielni,
  • plany techniczne lokalu, kondygnacji, na której się on znajduje, piwnic, przyległości,
  • uchwałę zarządu spółdzielni dotyczącą przekształcenia,
  • swój podpisany wniosek o przekształcenie lokalu mieszkalnego spółdzielczego we własnościowy.

Z takim zestawem udajesz się do notariusza, by dopełnić ostatniej formalności. Pamiętaj, że musisz wnieść taksę notarialną jak przy nabyciu mieszkania i zapłacić za dokonanie wpisów do księgi wieczystej.

Pamiętaj jednak, że mieszkanie wciąż będzie w budynku należącym do spółdzielni i całkowite odłączenie się od niej może być utrudnione. Nie uda się także przekształcić mieszkania spółdzielczego we własnościowe, jeśli spółdzielnia nie ma prawa do gruntu, na którym stoi budynek (własności lub użytkowania wieczystego). Na szczęście nie ma wielu takich przypadków, ale wciąż istnieją osiedla, gdzie taki problem występuje.

Czy można dziedziczyć mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Tak, jak najbardziej. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych, może też być zapisane w spadku. Z odziedziczeniem mieszkania spółdzielczego wiążą się także obowiązki spółdzielcy. Wskutek dziedziczenia mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być posiadane w częściach ułamkowych.

Możliwość dziedziczenia spółdzielczych mieszkań własnościowych czyni je praktycznie własnością spółdzielców-posiadaczy. Powoduje, że często nie ma żadnego powodu, by przekształcać je w mieszkanie własnościowe.

Czy można sprzedać spółdzielcze mieszkanie własnościowe?

Mieszkania spółdzielcze własnościowe można sprzedawać oraz kupować jak każde inne. Należy jedynie pamiętać, że wraz z zakupem takiej nieruchomości wchodzi się we wszystkie prawa i obowiązki spółdzielcy. Mimo iż są to w większości starsze mieszkania (wciąż powstaje kilka tysięcy mieszkań spółdzielczych rocznie) to bez problemu znajdują nabywców, ze względu na dogodne położenie i gotową infrastrukturę.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być kupione jako inwestycja, a także z przeznaczeniem na wynajem, jeśli spółdzielnia zgadza się na takie jego użytkowanie. Na ogół nie ma problemu z najmem długoterminowym lub mieszkaniami pracowniczymi, ale część spółdzielni występuje przeciwko najmowi okazjonalnemu (turystycznemu), bo jest on bardzo szkodliwy dla samego osiedla.

Jeśli jesteś posiadaczem mieszkania spółdzielczego własnościowego przed wystawieniem oferty ureguluj sprawy związane z mieszkaniem. Przede wszystkim spłać zadłużenie wobec spółdzielni i dopilnuj założenia (wydzielenia) księgi wieczystej. Pozwoli Ci to łatwiej znaleźć nabywcę i ewentualnie uzyskać większą kwotę ze sprzedaży mieszkania. Warto też dokonać wyceny przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

Jakie są wady i zalety spółdzielczego mieszkania własnościowego?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest kojarzone z okresem PRL-u i faktycznie w zdecydowanej większości przypadków mamy do czynienia z osiedlami starszymi niż 30 lat. Spółdzielnie wciąż budują, ale głównie w mniejszych miastach (pozytywnie wyróżnia się Rzeszów), natomiast w Warszawie czy Krakowie przede wszystkim administrują tym co już mają od kilku dekad. Oznacza to budownictwo i architekturę osiedla starszego typu, co ma zarówno wady jak i zalety.

Do zalet należą na pewno:

  • Brak patodeweloperki – upchniętych na siłę budynków, balkonów prawie stykających się z balkonami z naprzeciwka, „placów zabaw” z jedną huśtawką i „zieleni” w postaci pojedynczej rabatki.
  • Gotowa infrastruktura – wokół starszych osiedli niemal zawsze znajduje się otoczka złożona ze sklepików, szkół, przedszkoli, przychodni czy punktów usługowych. Po kilkudziesięciu latach istnienia są one na ogół dość dobrze dostosowane do mieszkańców.
  • Dość dużo zieleni – mimo iż nie ma tu żadnej spisanej reguły, osiedla spółdzielcze i w ogóle te pochodzące sprzed 60-30 lat są bardziej zielone od deweloperskich. Obecność drzew uspokaja, ale też chroni przed hałasem i pyłem od ulic.
  • Nieźle wyciszone budynki – starsze budownictwo charakteryzuje się grubszymi ścianami i stropami, przez co izolacja dźwięku między mieszkaniami jest lepsza. Nie jest to jednak żelazna reguła.
  • Piwnice, składziki, komórki lokatorskie – elementy starego budownictwa, które kiedyś były oczywiste, a dziś deweloperzy oferują je stosunkowo rzadko i czasami żądają za nie dodatkowej zapłaty.

W takim budownictwie można jednak tez spotkać się z wadami:

  • Trudności z parkowaniem – liczba miejsc parkingowych na starszych osiedlach jest ograniczona. Jeśli spółdzielcy nie postawili na parking społeczny, to auta zagracają każdą wolą przestrzeń, utrudniając dostęp nawet pieszym, a co dopiero innym kierowcom.
  • Stare instalacje – niestety w części takich budynków przetrwały takie rozwiązania jak piecyki gazowe, a instalacje wodna i kanalizacyjna pozostawiają wiele do życzenia. Niewystarczająca może też być sieć energetyczna, zaprojektowana do zasilania znacznie mniejszej liczby urządzeń elektrycznych.
  • Zastałe schematy, niechęć do zmian – zarówno zarządy spółdzielni, jak i sami spółdzielcy mogą być mało elastyczni w zakresie nowoczesnych rozwiązań. Czasami oznacza to konieczność ręcznego otwierania bramy, innym razem brak opcji ładowania samochodów elektrycznych lub bardzo niekorzystną umowę na wywóz śmieci z firmę, która zajmowała się tym „od zawsze”.
  • Klatki schodowe i windy niedostosowane do niepełnosprawnych – przepisy o dostosowaniu budynków dla osób mających trudności z poruszaniem weszły w życie stosunkowo niedawno. Jeśli poruszasz się na wózku inwalidzkim lub masz małe dzieci i wozisz je w wózku, na takim osiedlu spodziewaj się utrudnień.

Spółdzielnia mieszkaniowa może być zarówno wadą jak i zaletą. Czasem jest solidną strukturą, na której mieszkańcy mogą oprzeć się negocjując z gminą, instytucjami państwowymi czy dostawcami usług. Może też okazać się zmorą blokującą wszelkie zmiany na lepsze, ale wciąż podnoszącą czynsz i opłaty.

Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Oczywiście zależy to od konkretnej nieruchomości i Twojej sytuacji jako osoby kupującej, ale przeważnie warto. W ponad 90% przypadków będzie to mieszkanie z rynku wtórnego, położone na osiedlu zbudowanym dość dawno temu. Oznacza to dobry dostęp do infrastruktury, przewidywalny dojazd, brak patodeweloperki i stosunkowo dużo zieleni wokół.

Do niedawna problemami takich osiedli był brak miejsc parkingowych i stojaków na rowery, ale aktualnie spółdzielnie zakładają parkingi społeczne, zaczynają dbać o miejsce dla rowerów i ułatwienia dla niepełnosprawnych.

Dobrymi wyznacznikami są sami mieszkańcy, wygląd osiedla i opinie o spółdzielni. Jeśli osiedle zarządzane przez spółdzielnię jest zadbane, niezaśmiecone, pełne zieleni – będzie Ci się tam lepiej mieszkać.

Sami mieszkańcy prawdopodobnie stanowią pewną społeczność, którą trudno będzie zmienić. Warto więc porozmawiać z kimś z ewentualnych sąsiadów i zorientować się czy znajdziesz z nimi wspólny język.

Spółdzielnia jest istotna w zakresie takich tematów jak: wywóz śmieci, parkingi, prowadzenie działalności, ocieplenia i remonty budynków, utrzymanie klatek schodowych oraz chodników. Wszystko to jest ważniejsze niż na początku mogłoby się wydawać.

Warto wiedzieć

  • Mieszkania spółdzielcze można kupować, sprzedawać i obciążać hipoteką.
  • Teoretycznym właścicielem lokalu spółdzielczego jest spółdzielnia, ale spółdzielca-posiadacz ma w tej spółdzielni udział odpowiadający wielkości lokalu.
  • Można przekształcić mieszkanie spółdzielcze własnościowe we własnościowe, wykupując je od spółdzielni. W praktyce wykupuje się pewien udział w części wspólnej i gruncie.
  • Mieszkania spółdzielcze przeważnie znajdują się na starszych osiedlach z dobrą infrastrukturą, ale ograniczonym miejscem na samochody.
  • Spółdzielnia mieszkaniowa jest pierwszym elementem, który należy sprawdzić decydując się na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego. Różnice w jakości obsługi są ogromne.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Ile kosztuje przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego w lokal własnościowy?

    Wszystko zależy od wartości mieszkania i negocjacji ze spółdzielnią. Trzeba też uwzględnić taksę notarialną. Łączny koszt może wynieść od 2000 zł do bliżej nieokreślonej wartości.

  2. Czyją własnością jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

    Jest własnością spółdzielni mieszkaniowej. Tyle, że spółdzielnia jest wspólną własnością spółdzielców, a każdy spółdzielca ma w niej udział odpowiadający mieszkaniu.

  3. Czy osoba nabywające spółdzielcze prawo do lokalu musi zapłacić podatek od nieruchomości?

    Nie, w tym wypadku podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółdzielnia, ale wlicza sobie ona ten koszt w wysokość czynszu. Po przekształceniu mieszkania we własnościowe trzeba zacząć płacić podatek od nieruchomości we własnym zakresie.

  4. Kto może posiadać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

    Mieszkanie spółdzielcze może należeć do: pojedynczej osoby fizycznej, małżeństwa (współwłasność łączna), dwóch i więcej osób (współwłasność ułamkowa), firmy, gminy, organizacji, Skarbu Państwa. Nie ma tu ograniczeń.

  5. Ile kosztuje przekształcenie mieszkania spółdzielczego na własnościowe?

    Same koszty notarialne to ok. 1500-2500 zł. Koszt wykupu ze spółdzielni mieszkaniowej może być bardzo różny.

  6. Czy można sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej?

    Można, ale to dosyć trudne przedsięwzięcie. 

Porównaj kredyty hipoteczne
Michał Mucha
Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments