Zakup własnej nieruchomości to nie tylko realizacja marzeń, ale również sporo formalności i przede wszystkim koszty. Na dodatkowe wydatki trzeba się przygotować zarówno przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym jak i od dewelopera. Podpowiadamy jak obniżyć chociaż część kosztów.
- Koszty notarialne – taksa notarialna
- Jak obniżyć koszty notarialne?
- Podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC
- Opłaty sądowe wieczystoksięgowe
- Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny?
- Różne oferty – różne koszty kredytu hipotecznego
- Jak wkład własny może obniżyć koszty zakupu mieszkania?
- Koszty kredytu hipotecznego a produkty dodatkowe banku
- Krótszy okres spłaty kredytu pomoże obniżyć koszty zakupu mieszkania
- Warto wiedzieć
Bez względu na sposób finansowania zakupu mieszkania: na kredyt czy z własnych środków przeznaczonych na ten cel, zdolności negocjacyjne przydadzą się na każdym etapie procesu, aż do czasu sfinalizowania inwestycji. Negocjacje w zakresie ceny za 1m2 mieszkania można prowadzić z każdym sprzedającym – zarówno deweloperem, jak i osobą fizyczną w przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym. Niższa cena mieszkania przełoży się bezpośrednio na niższe koszty notarialne, podatki czy ewentualne raty kredytu hipotecznego.
Koszty notarialne – taksa notarialna
Zakup nieruchomości zawsze wymaga sporządzenia aktu notarialnego, dlatego od kosztów notarialnych nie można uciec. Są jednak sposoby, żeby je obniżyć. Przepisy regulują maksymalną stawkę za czynności dokonane przez notariusza. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, koszt dokonania czynności jest uzależniony od kwoty transakcji i może wynieść:
| Kwota transakcji | Wysokość maksymalnej stawki notarialnej |
| do 3.000 zł | 100 zł |
| powyżej 3.000 zł do 10.000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł |
| powyżej 10.000 zł do 30.000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł |
| powyżej 30.000 zł do 60.000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł |
| powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł | 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł | 4770 + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| powyżej 2.000.000 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej powyżej 2.000.000 zł nie więcej niż 10.000 zł ( a w przypadku osób zaliczanych do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł) |
Połowa stawki określonej powyżej, obowiązuje w przypadku sporządzenia aktu notarialnego m.in. dla umów:
- deweloperskich,
- sprzedaży lokalu mieszkalnego,
- przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową,
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
- zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dodatkowo notariusz pobierze opłatę za wydanie odpisów aktu notarialnego. Maksymalna stawka to 6 zł za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.
Do taksy notarialnej określonej w przepisach należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
Jak obniżyć koszty notarialne?
Powyższe kwoty to stawki maksymalne. Przed zakupem mieszkania warto sprawdzić koszty sporządzenia aktu notarialnego w różnych kancelariach, a w razie potrzeby również negocjować stawkę. Oszczędności mogą być spore, zwłaszcza przy kupnie nieruchomości o wysokiej wartości. Ponadto zarówno deweloperzy, jak i biura nieruchomości stale współpracują z wybranymi notariuszami – co zwykle przekłada się na niższe stawki za sporządzenie aktu notarialnego.
Podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC
Dotyczy tylko kupna mieszkania na rynku wtórnym. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości jest stała i wynosi 2 % od wartości umowy. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Podatek płaci kupujący. Kwota podatku jest pobierana przez notariusza przy okazji podpisania aktu notarialnego.
Przykład:
W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym o wartości 400.000 zł kupujący będzie musiał zapłacić 8.000 zł z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stawka 2 % wydaje się niewielka, jednak przy wysokiej cenie nieruchomości może mieć spore znaczenie.
Sposobem na uniknięcie zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych jest kupno mieszkania na rynku pierwotnym. Z uwagi na podatek VAT wliczony do ceny nieruchomości, kupujący nie musi już składać deklaracji i płacić PCC.
Opłaty sądowe wieczystoksięgowe
Zakup mieszkania wiąże się z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej lub jej założeniem. Dodatkowe koszty pojawią się również przy ustanowieniu hipoteki, w przypadku finansowania nieruchomości przy pomocy kredytu.
Opłaty wieczystoksięgowe nie są duże, jednak trzeba przygotować się m.in. na:
- stałą opłatę w kwocie 100 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej,
- również opłatę stałą w wysokości 200 zł od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności,
- opłatę stałą w kwocie 200 zł od wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki.
W przypadku ustanowienia hipoteki należy dodatkowo wnieść na rzecz właściwego Urzędu Skarbowego podatek od hipoteki w kwocie 19 zł.
Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny?
Koszty notarialne a także opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, to wydatki które obciążają kupującego niezależne od sposobu finansowania inwestycji. Wystąpią zarówno w przypadku posiadania własnych środków na zakup mieszkania, jak i korzystania z finansowania przez bank.
Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się ze spełnieniem wielu warunków, a także poniesieniem dodatkowych kosztów. Wybór odpowiedniej oferty banku pomoże obniżyć koszty związane z kupnem mieszkania na kredyt.
Różne oferty – różne koszty kredytu hipotecznego
Rodzaje kosztów związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego są w każdym przypadku takie same i obejmują m.in:
- odsetki zależne od oprocentowania kredytu,
- koszty pozaodsetkowe jak:
- prowizja za udzielenie kredytu,
- składka na ubezpieczenie – obowiązkowe w przypadku niskiego wkładu własnego czy pomostowe do momentu uprawomocnienia się hipoteki,
- opłata za rozpatrzenie wniosku.
Jednak poszczególne oferty mogą się różnić. Nie każdy bank będzie naliczał opłatę za rozpatrzenie wniosku, a ponadto różnice mogą dotyczyć np. wysokości prowizji za udzielenie kredytu czy odsetek. Ostateczna wysokość kosztów zależy od zdolności kredytowej klienta, jednak już porównanie warunków i kosztów różnych ofert kredytowych może przyczynić się do sporych oszczędności. Można to zrobić bezpośrednio na stronie banku, jednak najprościej skorzystać z dostępnych w internecie porównywarek kredytów hipotecznych.
Jak wkład własny może obniżyć koszty zakupu mieszkania?
Rekomendacja S przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego określa wysokość minimalnego wkładu własnego na poziomie 20 % wartości nieruchomości. Wyjątkowo, w przypadku dodatkowego zabezpieczenia, bank może udzielić kredytu hipotecznego osobie, która posiada środki na pokrycie wkładu własnego na poziomie 10 %. Obowiązku zgromadzenia wkładu własnego można również uniknąć korzystając z zasad rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Czy jednak warto? Bez względu na możliwości, które oferuje rynek, gromadzenie środków na wkład własny się po prostu opłaca.
Dla kredytobiorcy wysoki wkład własny zawsze oznacza niższe koszty finansowania i to z kilku powodów. Przede wszystkim niższy kredyt udzielany przez bank, to niższe odsetki – bo liczone od mniejszej kwoty. Ponadto wysoki wkład własny to większe zaufanie do kredytobiorcy – co umożliwia skuteczne negocjacje z bankiem w zakresie kosztów kredytu: wysokości odsetek czy prowizji. Dodatkowo posiadanie środków na wkład własny wyższy niż ten minimalny wymagany przez bank, to mniejsze wymagania kredytodawcy w zakresie innych zabezpieczeń – np. ubezpieczenia spłaty kredytu. Niższa stawka za polisę to mniejsza rata co miesiąc.
Koszty kredytu hipotecznego a produkty dodatkowe banku
Obniżenie kosztów odsetek czy prowizji może przynieść również korzystanie z innych produktów banku. Przy kredycie hipotecznym najbardziej popularne jest ubezpieczenie spłaty kredytu na wypadek śmierci czy utraty pracy przez kredytobiorcę. W zamian za skorzystanie z polisy bank może zaproponować np. bardziej atrakcyjne oprocentowanie.
W przypadku cross-sellingu dokonywanego przy okazji udzielenia kredytu hipotecznego, zawsze zapoznaj się ze wszystkimi warunkami, które trzeba spełnić, żeby skorzystać z produktów dodatkowych. Najlepsze rezultaty daje policzenie wszystkich kosztów związanych zarówno z dodatkowym produktem, jak i samym kredytem.
Krótszy okres spłaty kredytu pomoże obniżyć koszty zakupu mieszkania
Banki, zgodnie z Rekomendacją S, mają obowiązek zaproponować kredytobiorcy finansowanie zakupu nieruchomości z okresem spłaty nie dłuższym niż 25 lat. Wybór liczby rat zależy finalnie od klienta, jednak w każdym przypadku nie może być dłuższy niż 35 lat. Całkowite koszt kredytu dla kredytobiorcy będą niższe w przypadku możliwie najkrótszego okresu spłaty zobowiązania. Minusem takiego rozwiązania są wyższe miesięczne raty, jednak oszczędności mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Przykład:
Według kalkulatora kredytowego banku PKO BP przy kredycie hipotecznym w kwocie 250.000 zł z okresem spłaty 420 miesięcy czyli 35 lat łączna kwota do zwrotu wyniesie 817.740 zł.
Dla tej samej wartości kredytu, ale z okresem spłaty rozłożonym na 240 miesięcy czyli 20 lat łączna kwota do zwrotu wyniesie 537.120 zł – czyli ponad 280.620 zł mniej.
Wyliczenia aktualne na dzień 26.06.2023 r. przy założeniu oprocentowania okresowo stałego.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20051671398/U/D20051398Lj.pdf
- https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego
Warto wiedzieć
- Porównanie ofert zarówno kancelarii notarialnych, jak i banków w przypadku kredytu hipotecznego, pozwala na realne oszczędności.
- Wysoka zdolność kredytowa pomoże w negocjacjach z bankiem, co przełoży się na obniżenie kosztów zakupu mieszkania.
- Krótszy termin spłaty zobowiązania to niższe koszty.
- Wysoki wkład własny oznacza niższy kredyt i tym samym mniejsze odsetki.
- Korzystanie z innych produktów proponowanych przez bank może obniżyć koszty kredytu.
