Kredyt hipoteczny pozwala sfinansować zakup mieszkania osobom, które nie mają odpowiednio wysokich dochodów, by kupić je za gotówkę. Osoby o niskich dochodach mogą jednak mieć trudności także z uzyskaniem samego kredytu. Wyjaśniamy jakie mają możliwości i ile muszą zarabiać, by uzyskać kredyt.
- Warunki przyznania kredytu hipotecznego
- Ile trzeba zarabiać by dostać kredyt hipoteczny?
- Najniższa krajowa, a kredyt hipoteczny
- Kredyt we dwoje przy niskich dochodach?
- W jaki sposób podnieść swoją zdolność kredytową przy niskich dochodach?
- Czy banki uznają dochody z innych źródeł niż umowa o pracę?
- Jaki bank przyzna kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?
- Kredyt hipoteczny przy niskich dochodach – wyliczenie kosztów
- Kredyt hipoteczny przy niskich dochodach – czy warto?
Średnia wartość kredytu hipotecznego zaciągniętego w Polsce w I połowie 2021 to ok. 313 000 zł. Dane Związku Banków Polskich wskazują, że w ciągu roku wartość ta wzrosła o blisko 8 000 zł, czyli niecałe 3%. Wiele osób potrzebuje jednak pomocy z nieco mniejszymi kwotami.
Warunki przyznania kredytu hipotecznego
Zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie dochodów kredytobiorcy. Nie są one jednak jedynym czynnikiem branym pod uwagę przez bank. Na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego wpływają oprócz samych dochodów:
- Wysokość kredytu – jest oczywiste, że łatwiej otrzymać kredyt hipoteczny na 200 000 zł niż na milion.
- Zadłużenie kredytobiorcy – osoba, która ma już zaciągnięte kilka kredytów lub komornika na głowie, raczej nie dostanie kredytu hipotecznego.
- Historia kredytowa – ktoś kto ma problem z terminową spłatą zadłużenia, raczej nie może liczyć na dobre warunki ze strony banku, nawet jeśli aktualnie nie zalega z ratami kredytu.
- Stabilność dochodów – kredyt hipoteczny spłaca się przez 8 do nawet 35 lat. Dlatego banki niechętnie udzielają go osobom o niestabilnych, nawet jeśli dość wysokich, dochodach.
- Wysokość wkładu własnego – osoba, która jest w stanie zebrać 25% wkładu własnego jest bardziej wiarygodna dla banku niż ta, która zebrała jedynie 10%.
- Okres kredytowania – dłuższy okres kredytowania oznacza niższe raty, ale też wyższy ostateczny koszt kredytu
Ile trzeba zarabiać by dostać kredyt hipoteczny?
Żeby odpowiedzieć na pytanie o wymagane dochody, trzeba przede wszystkim znać kwotę kredytu, o jaki ubiega się kredytobiorca. Nasz kalkulator pomaga dokonać wstępnej oceny zdolności kredytowej w zależności od posiadanych dochodów, ich źródła, wydatków domowych, okresu kredytowania i wieku kredytobiorcy.
Aktualnie można założyć, że osoba zarabiająca 4000 zł netto, mająca umowę o pracę i raczej typowe wydatki na utrzymanie, będzie w stanie pożyczyć od banku ok. 300 000 zł. Konkretne wartości mogą różnić się w zależności od banku, wyceny nieruchomości czy spłacanych już zobowiązań.
Nawet osoby zarabiające mniej będą w stanie uzyskać kredyt hipoteczny, na stosownie mniejszą kwotę. Trudno określić minimalną granicę, przy której można starać się o kredyt. Można zrobić to jedynie mając wymienione powyżej dane.
Najniższa krajowa, a kredyt hipoteczny
Minimalne wynagrodzenie w roku 2021 wynosi 2061 zł 67 gr. Inflacja pędzi do przodu i w 2022 będzie to już 2363 zł 56 gr. Kupić za to będzie można mniej więcej tyle samo i tu właśnie pojawia się trudność z uzyskaniem kredytu.
Minimalne wynagrodzenie w założeniu ma oznaczać kwotę, za jaką dana osoba jest w stanie utrzymać siebie i ewentualnie jednego członka rodziny. Jeśli minimalne wynagrodzenie jest jedynym dochodem kredytobiorcy, bank zakłada, że większość tej kwoty wydawane jest na utrzymanie własne (żywność, ubranie, dojazdy do pracy, woda, prąd, gaz, najem mieszkania, podstawowe usługi).
Nie zostaje więc dużo pieniędzy na spłatę kredytu. Dlatego osoby, które zarabiają najniższą krajową w większości wypadków nie otrzymają kredytu hipotecznego. Prawdopodobnie też nie byłyby w stanie go spłacić.
Przy niskich wydatkach własnych (np. osoby mieszkające u rodziców, nie mające dzieci na utrzymaniu) zdolność kredytowa kogoś na najniższej krajowej może sięgnąć 100 000 – 150 000 zł. Nie wystarcza to na zakup samodzielnej nieruchomości nadającej się do zamieszkania. Może natomiast pomóc współwłaścicielowi mieszkania, który chciałby zostać jego jedynym właścicielem.
Przykład: Pan Adam i Pani Alicja odziedziczyli po swoim ojcu mieszkanie o wartości 200 000 zł. Zgodzili się, że Adam wykupi od Alicji jej część, płacąc jej 100 000 zł. Ponieważ nie ma takich środków, zwraca się do banku o kredyt. Potrzebuje 100 000 zł, z czego 20 000 zł wynosi wkład własny. Bank pożyczy mu 80 000 zł nawet przy minimalnej krajowej jako jedynym źródle dochodów, ponieważ rozłożenie takiej kwoty na kilkanaście lat pozwoli ją spłacić nawet osobie z niskimi dochodami.
Podobnie może być w przypadku kredytów hipotecznych na remont, lub wykupu mieszkania (od gminy, ze spółdzielni) po obniżonej cenie.
Osoby zarabiające najniższą krajową mogą starać się o kredyt hipoteczny, ale tylko w bardzo ograniczonej kwocie.
Kredyt we dwoje przy niskich dochodach?
Dwie osoby pracujące mają przeważnie wyższą zdolność kredytową niż jedno z nich. Jeśli żadne z nich nie ma bardzo złej historii kredytowej lub niespłaconych zobowiązań, można założyć, że:
- Wynagrodzenia dla potrzeb zdolności kredytowej można zsumować.
- Koszty utrzymania są wyższe niż w przypadku 1 osoby, ale na pewno nie podwojone.
- Ryzyko przyznania kredytu jest dla banku niższe.
Kredyt we dwoje przy niskich dochodach może więc być dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem, że:
- Obie osoby mają źródła dochodów.
- Żadna z osób nie ma wysokich niespłaconych zobowiązań.
- Kredyt służy zaspokajaniu wspólnych potrzeb mieszkaniowych.
- Obie osoby zdają sobie sprawę z ryzyka.
Nawet jeśli jedna z osób zarabia stosunkowo niewiele (najniższa pensja krajowa lub praca na 1/2 etatu), to jej wsparcie wyraźnie podniesie zdolność kredytową drugiej. Przeważnie korzystają z tej opcji małżonkowie, którzy włączają mieszkanie do majątku wspólnego i zobowiązują się wspólnie spłacać kredyt. Wspólnie mogą też wziąć kredyt osoby nie spokrewnione i nie mające wspólnoty majątkowej.
W jaki sposób podnieść swoją zdolność kredytową przy niskich dochodach?
Niestety wysokość dochodów jest głównym czynnikiem podnoszącym zdolność kredytową, pozostałe wpływają przede wszystkim na to czy zostanie ona zaniżona przez bank. Zabezpieczenie kredytu nie ma dużego wpływu na kredytu hipoteczne, ponieważ jak sama nazwa wskazuje korzystają one z najsilniejszego zabezpieczenia – hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Dlatego nie ma żadnego lepszego sposobu na podniesienie zdolności kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego niż podniesienie dochodów z legalnego źródła.
Drugim sposobem by podnieść swoją zdolność kredytową jest spłatą dotychczasowych zobowiązań. Kredyty gotówkowe, pożyczki, karta kredytowa, debet na koncie i zaleganie z podatkami bardzo silnie ograniczają zdolność kredytową, która bez nich mogłaby być wystarczająca. Dla banku są to koszty stałe, odliczane od dochodu przy obliczaniu zdolności kredytowej. Szczególnie źle działają tu kredyty odnawialne i karty kredytowe – bank zakłada, że klient ma całkowicie wykorzystany limit na takiej karcie. Dolicza więc koszty spłaty limitu, do wydatków klienta, nawet jeśli ten faktycznie nie korzysta z owego limitu.
Zamknięcie karty kredytowej solidnie podnosi więc zdolność kredytową.
O zdolność kredytową dbać można też na kilka sposobów, które wyszczególniliśmy w oddzielnym artykule. Pozwalają one jednak raczej uniknąć zaniżenia zdolności kredytowej niż podnieść ją ponad poziom wynikający z dochodów.
Czy banki uznają dochody z innych źródeł niż umowa o pracę?
Umowa o pracę jest dla banku gwarantem stabilności dochodów. Potwierdza, że kredytobiorca jest zatrudniony legalnie i z dużym prawdopodobieństwem jego dochody nie spadną w kolejnych miesiącach czy nawet latach. Dlatego jest traktowana jako najlepsze źródło dochodu, znacznie bardziej wiarygodne niż umowy zlecenie, o dzieło czy nawet własna działalność gospodarcza. Mimo to umowa o pracę nie jest potrzebna, by uzyskać kredyt hipoteczny.
Istotne są przede wszystkim:
- wysokość dochodów, które może udowodnić kredytobiorca,
- stabilność dochodów,
- stosunek dochodów do wydatków i zadłużenia kredytobiorcy.
W praktyce osoba wykonująca dzieła autorskie, nie mająca umowy o pracę, ale średnio zarabiająca ponad 5000 zł netto na miesiąc, ma większe szanse na kredyt hipoteczny niż ktoś zatrudniony na umowie o pracę, ale z pensją 3000 zł netto.
Dla banku dowodem potwierdzającym dochody kredytobiorcy jest przede wszystkim wyciąg z konta bankowego. Często banki są gotowe udzielić kredytu hipotecznego swoim klientom, którzy mają założone konta bankowe i aktywnie z nich korzystają. W takiej sytuacji bank ma pełen wgląd w sytuację finansową kredytobiorcy i jeśli wynika z niej, że dochody są odpowiednio stabilne – kredyt zostanie przyznany.
Banki uznają dochody z różnych źródeł, nie traktują ich jednak dokładnie tak samo. Dochody ze źródeł, których bank nie potrafi zidentyfikować, wpłaty własne na konto i wpłaty nieregularne są traktowane jako mniej pewne. Zaufania mogą też nie budzić wpłaty z zagranicy.
Jaki bank przyzna kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?
Wszystkie banki w Polsce stosują bardzo zbliżone zasady w zakresie przyznawania kredytów hipotecznych. Oferty mogą różnić się w szczegółach, które w skrajnych przypadkach będą decydować o tym czy dana osoba uzyska kredyt hipoteczny czy nie. Banki, które godzą się na wyższe ryzyko przy przyznawaniu kredytów, rekompensują to sobie nakładając wyższe marże i opłaty. Dlatego czasami najłatwiej uzyskać kredyt hipoteczny w banku, który oferuje stosunkowo słabe warunki.
Kredyt hipoteczny przy niskich dochodach – wyliczenie kosztów
Koszt kredytu hipotecznego składa się z odsetek, prowizji banku, kosztów wyceny nieruchomości, kosztów notarialnych i kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Zakładamy, że kredytobiorca osiąga niskie dochody, więc realnie może pozwolić sobie na zakup nieruchomości o wartości 225 000 zł. Z tego 25 000 zł to wkład własny, a kolejne 200 000 zł – kwota pożyczona od banku. Zakładamy, że kredytobiorca chce spłacić kredyt w ciągu 30 lat.
Przy założeniu, że stopy procentowe, inflacja i inne koszty kredytu nie ulegną zmianie (ulegną, ale musimy przyjąć jakieś wartości dla potrzeb obliczeń), to całkowity koszt kredytu wyniesie około 80 000 zł. Rata będzie wynosić ok. 780 zł miesięcznie. Do tego trzeba doliczyć koszty taksy notarialnej, wyceny nieruchomości, podatku od nieruchomości jeśli kupowało się z rynku wtórnego i koszty wykończenia przy zakupie od dewelopera.
Kupujący musi dysponować na początku kwotą ok. 35 000 zł by zaciągnąć taki kredyt.
Jak widać, nawet teraz, przy bardzo niskich kosztach kredytów trzeba liczyć się ze znacznymi kosztami kredytu. Przewidujemy, że koszty te w najbliższych latach wzrosną i będzie to dotyczyć także kredytów zaciągniętych już teraz.
Uwaga: powyższe wyliczenie opiera się na danych dostępnych pod koniec września 2021 roku, wszelkie wartości są przybliżone i mogą nie odpowiadać rzeczywistym wartościom jakie otrzyma kredytobiorca.
Kredyt hipoteczny przy niskich dochodach – czy warto?
Kredyt hipoteczny może być znacznym obciążeniem finansowym dla osób o niskich dochodach. W wielu wypadkach powoduje też nadmiar stresu i tym samym utrudnia uzyskanie wyższych dochodów w przyszłości. Dlatego zarabiając np. poniżej 3000 zł netto miesięcznie lepiej poważnie zastanowiać się czy kredyt hipoteczny na pewno jest dobrym rozwiązaniem. Zasadniczo trudności z uzyskaniem kredytu powinny być traktowane jako znak ostrzegawczy, że kredyt będzie również trudno spłacić. Koszty kredytu hipotecznego mogą też wzrosnąć wraz ze stopami procentowymi, co w przeszłości doprowadziło wiele osób utraty kupionych na kredyt mieszkań.
Osiągające niskie dochody warto więc skupić się na podniesieniu swoich kompetencji i dzięki temu zacząć zarabiać więcej. Po kilka latach możliwe będzie uzyskanie kredytu hipotecznego na znacznie korzystniejszych warunkach i spłacenie go szybciej niż obciążający kredyt hipoteczny zaciągnięty już teraz.
Zawsze gdy zastanawiamy się nad kredytem hipotecznym, powinniśmy robić to z pomocą kalkulatora i na spokojnie. Unikniemy dzięki temu związania się trudnym do spłaty zobowiązaniem.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy zarabiając minimalną krajową można uzyskać kredyt hipoteczny?
Tak, ale na bardzo niską kwotę np. 100 000 zł.
Czy dochody zawsze decydują o zdolności kredytowej?
Tak, dochody zawsze są czynnikiem wyznaczającym maksimum zdolności kredytowej, które może być zaniżone przez wysokie wydatki, zadłużenie, albo zła historię kredytową.
Czy osoby o niskich dochodach otrzymują kredyt na takich samych warunkach?
Na warunki kredytu hipotecznego (przede wszystkim jego koszt) wpływają nie tyle dochody, co procentowa wartość wkładu własnego. W praktyce jednak osoby o niskich dochodach mają utrudnione negocjowanie warunków z bankiem, ponieważ pożyczają niewielkie kwoty z punktu widzenia banku. Średnio mogą więc mieć minimalnie gorsze warunki niż osoby o wysokich dochodach.
Ile trzeba mieć dochodu, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny, ponieważ decyzja banku zależy od wielu czynników, takich jak Twoja historia kredytowa, inne zobowiązania finansowe czy stabilność dochodów. Generalnie jednak, banki zazwyczaj chcą, aby Twoje miesięczne zobowiązania finansowe (włączając w to spłatę kredytu) nie przekraczały 30-50% Twojego miesięcznego dochodu.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt 350 tys.?
Jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny na kwotę 350 tysięcy złotych np. z oprocentowaniem na poziomie 9% na 30 lat, powinieneś zarabiać około 5-6 tysięcy złotych netto miesięcznie. Oczywiście, dokładna kwota może się różnić w zależności od Twoich indywidualnych okoliczności, jak np. liczba osób na utrzymaniu czy inne zobowiązania kredytowe.
Ciekawe, bo wszyscy doradcy finansowi radzą brać karty kredytowe, aby podnieść wiarygodność i zdolność kredytową w bankach. Czyżby mijali się z prawdą?
Warto zaciągnąć kredyty i spłacić je przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego.