KNF chce zmiany prawa dotyczącego kredytów hipotecznych. Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami zadłużony kredytobiorca mógłby przenieść własność lokalu na bank, pozbywając się tym samym długu.
Jak wynika z danych dostępnych w raporcie AMRON-SARFiN za trzeci kwartał 2018 roku, kredyty hipoteczne cieszą się niesłabnącą popularnością – obecnie czynnych jest ponad 2 mln umów kredytowych. Łączna kwota zadłużenia z ich tytułu wynosi z kolei 408,238 mld zł. Niestety systematycznie rośnie także liczba osób, które mają problemy ze spłatą zobowiązań mieszkaniowych. KNF planuje wdrożenie istotnych zmian w tym zakresie. Warto dowiedzieć się, kto i na jakich zasadach będzie mógł skorzystać z kredytu „klucz za dług”.
Kredyt „klucz za dług” – na czym polega?
Propozycja KNF, ogłoszona w 2018 roku w ramach Rekomendacji S, przewiduje bardzo duże zmiany, korzystne zwłaszcza dla kredytobiorców – jedną z nich jest wprowadzenie kredytu z opcją „klucze za dług”. Projekt przewiduje zwolnienie ze zobowiązania wobec banku w przypadku przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do nieruchomości.
W takim przypadku jedynym zabezpieczeniem instytucji udzielającej kredytu będzie hipoteka na nieruchomości, a nie tak jak do tej pory – cały majątek dłużnika. Zastosowanie tego rozwiązania oznacza więc natychmiastowe pozbycie się zobowiązania kosztem wniesionych dotychczas rat oraz samej nieruchomości.
„Klucz za dług” wobec dzisiejszych rozwiązań
Obecny model spłaty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego jest zdecydowanie mniej korzystny dla kredytobiorców borykających się z problemami z terminową obsługą zobowiązania. Klienci mają wprawdzie możliwość sprzedaży nieruchomości, jednak często, ze względu na spadek wartości mieszkań i domów na rynku wtórnym, otrzymana kwota nie wystarcza na spłatę długu wobec banku. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, aż 130 tysięcy mieszkań i domów (6,5% wszystkich kredytów hipotecznych) jest obciążona kredytem przewyższającym ich wartość, co skutecznie uniemożliwia ich sprzedaż.
Jeżeli dojdzie do ogłoszenia upadłości konsumenckiej, nieruchomość zostanie poddana licytacji, a bank, jako wierzyciel hipoteczny, zostanie spłacony w pierwszej kolejności. Nie oznacza to jednak, że w ten sposób dłużnik pozbędzie się długu w całości. Wobec takiej perspektywy rozwiązanie „klucze za dług” wydaje się wybawieniem dla setek tysięcy kredytobiorców mieszkaniowych mających problem z terminową obsługą zobowiązania. Nie jest to jednak rozwiązanie dla wszystkich.
Dla kogo „klucz za dług”?
Opcje korzystniejsze dla klientów przekładają się zwykle na zwiększenie ryzyka banków. W rezultacie należy liczyć się ze wzrostem kosztów proponowanych usług. Kredyt „klucze za dług” z pewnością nie będzie modelem dostępnym dla wszystkich. KNF już w Rekomendacji „S” zaznacza, że z takiej opcji mogłyby skorzystać wyłącznie osoby o ponadprzeciętnych zarobkach.
Warunkiem byłoby nieprzekroczenie 35% wartości wskaźnika Dtl (z ang. Debt to income), co w praktyce oznacza, że osoba chcąca ubiegać się o kredyt „klucz za dług” nie może przeznaczać więcej niż 35% dochodów na spłatę zobowiązań kredytowych. Podwyższeniu uległby także wkład własny wymagany podczas zawierania umowy kredytowej – zamiast standardowych 20% wynosiłby 30% wartości nieruchomości.
Problemy z wprowadzeniem zmian
Chociaż nowa propozycja nie pojawiła się jeszcze w ofercie rodzimych banków, eksperci już teraz zapowiadają problemy z jej wdrożeniem. W tej samej Rekomendacji „S” KNF zasugerowała wprowadzenie – równie korzystnych z perspektywy klientów – kredytów ze stałą lub czasowo stałą stopą procentową, co w znacznej mierze zredukowałoby zagrożenie wynikające z jej wzrostu w długim terminie.
Do tej pory to rozwiązanie klientom zaproponowało kilka polskich banków, jednak – ze względu na znacznie wyższą wysokość rat – nie cieszy się ono dużym zainteresowaniem. Podobny scenariusz mógłby czekać także projekt „klucz za dług”.
Mechanizm zaczerpnięty wprost z amerykańskiej praktyki rynkowej staje się także coraz mniej popularny po drugiej stronie Atlantyku. Ze względu na zmiany na rynku nieruchomości – dotyczące zwłaszcza spadku cen na rynku wtórnym – część stanów zdecydowała się na umożliwienie bankom dochodzenia przed sądem różnicy pomiędzy rzeczywistą wartością nieruchomości a kwotą zadłużenia pozostającego do spłaty.
„Klucze za dług”: podsumowanie
Chociaż kredyt „klucze za dług” gwarantuje kredytobiorcom dużo większe bezpieczeństwo i – przede wszystkim – chroni pozostałą część ich majątku przed dochodzeniami ze strony wierzyciela, może okazać się, że będzie rozwiązaniem niedostępnym lub nieopłacalnym dla większości klientów. Na razie czekamy jednak na wprowadzenie takiego rozwiązania do oferty któregokolwiek z polskich banków.
Zdaniem części analityków – ze względu na wysokie koszty i znacznie wyższy wkład własny – oferta może zainteresować inwestorów, którzy są w stanie poświęcić te środki w celu minimalizacji potencjalnego ryzyka. Tę i inne rekomendacje zasugerowane przez KNF należy jednak odczytywać jako pozytywny prognostyk: bez wątpienia wpłyną na dywersyfikację ofert kredytów hipotecznych i dadzą kredytobiorcom więcej możliwości wyboru.
Czytaj też: 5 sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego
Czytaj też: Jakie produkty bank dodaje do kredytu hipotecznego?
PORÓWNAJ KREDYTY
