Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Kredyty hipoteczne

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego – jakie dodaje bank?

Wnioskując o kredyt hipoteczny często spotykamy się z propozycją skorzystania z produktów dodatkowych. Warto wiedzieć, które z nich są obowiązkowe oraz czy rezygnacja z dobrowolnych rozwiązań pociąga za sobą jakieś konsekwencje. Bierzmy pod lupę produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego.

Kredyty hipoteczne to zobowiązania celowe, które najczęściej udzielane są na zakup, budowę lub modernizację nieruchomości. To zazwyczaj zobowiązania na bardzo wysokie kwoty, których spłata może być rozłożona nawet na 35 lat. Banki wraz z kredytem hipotecznym oferują szereg produktów dodatkowych. Część z nich może ułatwić finansowe życie. Inne mogą okazać się tylko źródłem frustracji i niepotrzebnych kosztów.

Czym są produkty dodatkowe w przypadku kredytu hipotecznego?

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego to rozwiązania, z których może skorzystać osoba ubiegająca się o udzielenie finansowania. Mogą to być zarówno produkty typowo bankowe lub ubezpieczeniowe oferowane w ramach tzw. bancassurance. Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego nie tylko zwiększają szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku przez bank, ale również:

  • pozwalają uzyskać lepsze warunki kredytowania np. niższą marżę kredytową lub brak prowizji,
  • zabezpieczają spłatę zobowiązania w przypadku nieprzewidzianych wypadków np. ubezpieczenie od utraty pracy lub ciężkiej choroby,
  • pozwalają spełnić wymagania Komisji Nadzoru Finansowego.

Mowa tu o produktach dodatkowych do kredytu hipotecznego oferowanych przez bank, w którym został złożony wniosek. Może on pełnić również rolę pośrednika i proponować np. konkretne polisy ubezpieczeniowe. Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego z jednej strony pozwalają uzyskać lepsze warunki kredytowania. Z drugiej strony generują dodatkowe koszty i mocniej „przywiązują” kredytobiorcę do instytucji finansowej. Nie muszą być one zawsze korzystnym rozwiązaniem dla osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny.

Czy produkty dodatkowe przy kredycie hipotecznym są obowiązkowe?

Bank z reguły nie ma prawa narzucić klientowi zawierającemu umowę kredytu hipotecznego żadnych dodatkowych produktów. Z drugiej strony nie ma też obowiązku udzielać kredytów wszystkim wnioskodawcom. Bank może także proponować różne warunki umowy kierując się liczbą i rodzajem produktów dodatkowych np. szerszy zakres ubezpieczenia jest kosztem dla kredytobiorcy, ale zapewnia mu większą ochroną, a przy okazji ogranicza ryzyko kredytowe banku.

W przypadku kredytu hipotecznego konieczne jest ubezpieczenie nieruchomości, która jest głównym zabezpieczeniem spłaty takiego zobowiązania. Polisa powinna być wystawiona z cesją na rzecz banku. W przypadku wystąpienia niechcianego zdarzenia kwota z polisy przeznaczona zostanie na konto kredytodawcy.

Obowiązkowe jest także skorzystanie z dodatkowego zabezpieczenia, kiedy kredytobiorca nie posiada odpowiedniego wkładu własnego. Zgodnie z przepisami powinien wynosić on 20% wartości nieruchomości, a jego minimalna wartość to 10% wartości nieruchomości. Brakującą kwotę może zabezpieczyć wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obowiązuje ono do czasu, aż spłacona kwota kredytu hipotecznego będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Klient nie ma obowiązku skorzystania z takiej propozycji, ale będzie to jednoznaczne z odrzuceniem wniosku kredytowego.

Jakie rozróżniamy produkty dodatkowe przy kredycie hipotecznym?

Zawierając umowę kredytu hipotecznego można natknąć się zasadniczo na dwa rodzaje produktów dodatkowych. Pierwszy to typowe rozwiązanie bankowe, inne niż kredyty. Należą do nich:

  • Konto bankowe i rachunek rozliczeniowy – założenie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego (ROR) w danym banku to stosunkowo popularny wymóg dodatkowy. W niektórych przypadkach produkt ten powiązany jest z kolejnymi oczekiwaniami, np. na takie konto powinno co miesiąc wpływać wynagrodzenie lub kredytobiorca powinien wykonać za pomocą karty debetowej podpiętej do rachunku określoną liczbę operacji bezgotówkowych. Liczba posiadanych przez klienta banków kont jest dowolna, a część z nich prowadzona jest bezpłatnie, więc wywiązanie z takiego warunku nie powinno być zbyt angażujące.
  • Karta debetowa – karta debetowa powiązana jest z saldem konta osobistego i jest produktem pozwalającym na wygodne płatności i wypłaty gotówki z bankomatów. Klient zawierający umowę kredytu hipotecznego często wraz z kontem otrzymuje kartę debetową.
  • Karta kredytowa – to produkt czysto kredytowy pozwalający zadłużać się w ramach przyznanego przez bank limitu. Produkt ten szczegółowo opisaliśmy w poradniku: Karta kredytowa – co to jest? Jak działa karta kredytowa? Bank może wymagać, żeby klient nie miał żadnej karty kredytowej w innym banku, ponieważ będzie to zbyt mocno obciążać jego zdolność kredytową. Trzeba także pamiętać, że niewłaściwie użytkowana karta kredytowa może być przyczyną problemów finansowych.
  • Produkty oszczędnościowe – spłacanie kredytu przeważnie nie pomaga w jednoczesnym odkładaniu pieniędzy. Standardowe lokaty terminowe nie są popularnym produktem dodatkowym do kredytu hipotecznego – wynika to głównie z faktu, że takie zobowiązanie może być zaciągnięte nawet na 35 lat, a lokata może być założona maksymalnie na 5 lat. W takiej sytuacji bano może zaproponować skorzystanie z planów systematycznego oszczędzania. Polegają one na regularnej wpłacie określonej kwoty przez okres ustalony w umowie kredytowej.

Drugi rodzaj produktów dodatkowych do kredytu hipotecznego to polisy ubezpieczeniowe. Niektóre z nich mogą być obowiązkowe np. dla osób posiadających niski wkład własny lub obejmujące ubezpieczanie nieruchomości. Wśród popularnych rozwiązań można wymienić:

  • Ubezpieczenie na życie – jest popularnym produktem dodatkowym dokładanym do kredytu hipotecznego. Polisa chroni ono bank przed sytuacją, gdy klient umrze zanim spłaci kredyt. Skorzystanie z takiego rozwiązania samo z siebie nie jest złym pomysłem. Warto mieć ubezpieczenie na życie, a zawierając umowę kredytu hipotecznego, poinformować o tym bank.
  • Bankowe ubezpieczenie nieruchomości – bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości, która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznym. Robi to nawet wówczas, kiedy nie mówimy o takim ubezpieczeniu jako o produkcie sprzedawanym przez bank. W większości wypadków kredytobiorcy akceptują umowy ubezpieczenia zawarte z każdym ubezpieczycielem, nie tylko z tym, z którym akurat współpracują. Polisa taka musi być zawarta z cesją na bank. Przed popisaniem umowy warto sprawdzić, jakie warunki polisy oferuje bank i czy jej zakup przekłada się na lepsze warunki kredytowania. Następnie trzeba zweryfikować, jaki koszt generować będzie ubezpieczenie nieruchomości zakupione bez pośrednictwa banku.
  • Pozostałe ubezpieczenia ochronne – oprócz ubezpieczenia na życie, można skorzystać z ochrony na wypadek choroby, inwalidztwa czy utraty pracy. Dzięki takim produktom można kupić spokój, co może dużą wartością dodaną w sytuacji, kiedy pojawi się jedna z wymienionych wcześniej sytuacji. Przed skorzystaniem z oferty warto dokładnie sprawdzić warunki ubezpieczenia np. jak długo firma ubezpieczeniowa będzie spłacać raty kredytu w przypadku utraty pracy.

Czy można zrezygnować z produktów dodatkowych po zawarciu umowy kredytowej?

Rezygnacja z produktów dodatkowych jest zawsze możliwa, ale może pociągnąć za sobą konsekwencje finansowe. Przykładowo, jeśli prowizja kredytu hipotecznego została obniżona ze względu na skorzystanie przez klienta z innych produktów, to po rezygnacji z nich, będzie on musiał dopłacić różnicę. Wszystkie informacje dotyczące produktów dodatkowych powinny zostać zawarte w załącznikach do umowy kredytu hipotecznego i tam też należy szukać informacji o konsekwencjach rezygnacji z nich. Przeważnie okazuje się, że z produktów dodatkowych można zrezygnować, ale jest to zwyczajnie nieopłacalne.

Czy można negocjować warunki prowadzenia produktów dodatkowych?

Osoby posiadające dobrą zdolność kredytową, które planują zaciągnąć kredyt hipoteczny na nieruchomość o duże płynności na rynku mają możliwość negocjowania warunków finansowania. W końcu pracownicy banku mają świadomość, że o takiego klienta może zabiegać kilka instytucji finansowych. Przedstawienie kontroferty innego banku często jest punktem wyjścia do rozmowy o korzystniejszych warunków kredytowania.

Elementami, które najłatwiej jest negocjować są właśnie produkty dodatkowe. W toku prowadzonych rozmów można pominąć niektóre z nich lub dokładniej dopasować je do sytuacji i potrzeb kredytobiorcy. Przykładowo bank może w dalszym ciągu oczekiwać założenia konta osobistego, ale zrezygnuje z warunku regularnych wpływów i w okresie trwania umowy będzie prowadzić taki rachunek bezkosztowo. Klienci w bardzo dobrej sytuacji finansowej mogą mieć większe oczekiwania, związane np. z obniżeniem marży kredytowej lub rezygnacją z prowizji za udzielenie finasowania.

Jakie są wady i zalety produktów dodatkowych przy kredycie hipotecznym?

Podstawową, ale nie jedyną zaletą skorzystania produktów dodatkowych przy kredycie hipotecznym, jest możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania. Mając świadomość, że to zobowiązanie tego typu spłacane będzie przez większość dorosłego życia, warto poświęcić czas i sprawdzić, czy oferowany „upust” nie jest pozorny.

Przykładowo z jednej strony bank zrezygnuje z 3.000 zł prowizji, a z drugiej klient założy konto osobiste, które w całym okresie spłaty kredytu będzie kosztować 5.000 zł. Aby ułatwić sobie zadanie można w tym celu skorzystać z dostępnych w Internecie rankingów i porównywarek.

Warto równolegle pamiętać, że produkty dodatkowe mogą być nie tylko źródłem kosztów, ale także odczuwalnie ułatwiać finansowe życie. Zasadniczo nie różnią się one niczym od produktów, które bank oferuje jako samodzielne rozwiązania. Konto osobiste, karta kredytowa czy plan systematycznego oszczędzania mogą doskonale wpisywać się w oczekiwania klienta.

Wadą dodatkowych produktów przy kredycie hipotecznym jest ograniczony wybór. Do tego rezygnacja z konta osobistego czy karty kredytowej w trakcie obowiązywania umowy kredytowej może oznaczać mniej korzystne warunki finansowania np. podwyższenie marży. Oczywiście istnieje możliwość przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku, jednak korzystanie z dużej liczby produktów może skutecznie zniechęcać do takiego kroku.

Warto wiedzieć

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest rozwiązaniem skierowanym do osób, które nie zgromadziły wkładu własnego odpowiadającego 20% wartości nieruchomości.
  • Kredyt hipoteczny można przenieść do innego banku korzystając z kredytu refinansowego.
  • Wybierając ofertę warto zwrócić uwagę na dodatkowe koszty kredytu hipotecznego tj. opłata za wystawienie promesy kredytowej, wycena nieruchomości, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie pomostowe, opłaty sądowe, koszty notarialne czy wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Trzeba pamiętać, że w całkowity koszt kredytu często nie są wliczane opłaty za dodatkowe i trzeba samodzielnie określić wysokość potencjalnych obciążeń.
  • Aby znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny należy poświęcić czas i energię na wnikliwe porównanie ofert, a także na negocjacje ostatecznych warunków z doradcą bankowym. Wysiłek ten wydaje się lżejszy, kiedy uświadomimy sobie, że kredyt hipoteczny będziemy prawdopodobnie spłacać przez większość dorosłego życia.
  • Banki oferują produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego, aby m.in. osiągnąć dodatkowe przychody, przywiązać do siebie klienta oraz ograniczyć ryzyko kredytowe.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy przy każdym kredycie hipotecznym występują produkty dodatkowe?

    Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Przykładowo nieruchomość będąca głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego musi zawsze być ubezpieczona, ale polisę można wykupić poza bankiem. Jeśli klient nie posiada min. 20% wkładu własnego to konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie. Pozostałe produkty dodatkowe są z reguły dobrowolne, ale ich brak może negatywnie wpływać na warunki kredytu.

  2. Jakie produkty są oferowane przez bank w tzw. sprzedaży krzyżowej?

    Da najbardziej popularnych produktów dodatkowych przy kredycie hipotecznym zaliczamy: konto osobiste z kartą debetową, kartę kredytową, plan systematycznego oszczędzania, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie i inne ubezpieczenia ochronne.

  3. Czy przy kredytach hipotecznych dla firm występują produkty dodatkowe?

    Tak, podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych, klienci firmowe mogą korzystać z produktów dodatkowych banku.

  4. Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza rezygnację z produktów dodatkowych?

    Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego daje możliwość rezygnacji z produktów dodatkowych. W końcu ich brak nie może już przełożyć się negatywnie na warunki kredytowania. Nie ma jednak takiej konieczności i klient banku może w dalszym ciągu korzystać z np. konta osobistego lub karty kredytowej.

  5. Czy bank może oczekiwać wpływu wynagrodzenia przy kredycie hipotecznym?

    Tak. Jednym z warunków udzielania kredytu hipotecznego może być konieczność założenia konta osobistego i przekierowania na taki rachunek wynagrodzenia.

  6. Czy dodatkowe produkty przy kredycie hipotecznym są opłacalne?

    Jeśli produkty dodatkowe przy kredycie hipotecznym spełniają oczekiwania klienta, który i tak by z nich skorzystał, a przy okazji realnie obniżają koszty kredytowania to mogą być opłacalne. Trzeba pamiętać, aby obliczyć różnicę pomiędzy proponowanym przez bank „upustem” a obciążeniami generowanymi przez produkty dodatkowe.

  7. Jak sprawdzić koszt produktów dodatkowych do kredytu hipotecznego?

    Koszty poszczególnych produktów dodatkowych powinny być wykazane w tabeli opłat i prowizji. Cześć z nich może się znaleźć także w umowie kredytowej. W razie wątpliwości warto zapytać pracownika banku lub zaciągnąć opinii niezależnego doradcy kredytowego.

Porównaj kredyty hipoteczne
Bartłomiej Borucki
Oceń artykuł
4.9

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments