Większość kredytów hipotecznych podlega zmiennemu oprocentowaniu. Oznacza to, że w przypadku podniesienia stóp procentowych należy przygotować się na wzrost kosztów. Sprawdziliśmy, jak już teraz obniżyć ratę kredytu hipotecznego i zabezpieczyć się na przyszłość.
- 1. Polacy chętnie biorą kredyty hipoteczne
- 2. Co dalej ze stopami procentowymi?
- 3. Stopy procentowe w górę – o ile wzrośnie rata kredytu?
- 4. Kalkulator kredytu hipotecznego
- 5. 5 sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego
- 6. 1. Negocjacje z bankiem i obniżenie marży
- 7. 2. Kredyt refinansowe
- 8. 3. Spłata w obcej walucie
- 9. 4. Wydłużenie okresu spłaty
- 10. 5. Wakacje kredytowe
- 11. Kredyt hipoteczny – najlepszy sposób obniżenia raty
Ostatnich pięć lat to dla polskiego rynku nieruchomości okres wzrostów, a deweloperzy i banki notują rekordowe wyniki. Jednak według Raportu AMRON-SARFiN za III kwartał 2018 roku dynamika akcji kredytowej nieco osłabła. To sugeruje, że okres boomu mija, choć specjaliści spodziewają się, że zmiany będą zachodzić łagodnie.
Polacy chętnie biorą kredyty hipoteczne
Mimo spowalniającej dynamiki kredytowej i zaostrzenia (choć niewielkiego) polityki kredytowej przez banki, Polacy nadal chętnie biorą kredyty hipoteczne. W III kwartale 2018 roku udzielono 52 tys. nowych kredytów o wartości 13,5 mld zł i na koniec września poziom akcji kredytowej osiągnął już 85-90% wartości z 2017 roku.
W raporcie AMRON-SARFiN przeczytamy też, że 30 września 2018 roku było 2 215 488 czynnych umów o kredyt mieszkaniowy, a w trakcie spłaty pozostawało 2 192 619 kredytów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. To oznacza, że Polacy są zadłużeni na 408,238 mld zł – biorąc pod uwagę tylko kredyty hipoteczne.
Co dalej ze stopami procentowymi?
Tak duża popularność kredytów hipotecznych to m.in. zasługa historycznie niskich stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Aktualny stan podstawowych stóp procentowych NBP:
| Stopa procentowa | Oprocentowanie | Obowiązuje od |
|---|---|---|
| Referencyjna | 1,50% | 5 marca 2015 |
| Lombardowa | 2,50% | 5 marca 2015 |
| Depozytowa | 0,50% | 5 marca 2015 |
| Redyskonta weksli | 1,75% | 5 marca 2015 |
W tym roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP), co prawda nie obniżyła stóp procentowych (są na tym samym poziomie od ponad trzech lat), ale też ich nie podniosła. Dlaczego? Za taki stan rzeczy odpowiada m.in. utrzymująca się niska inflacja. Główny Urząd Statystyczny podał, że w listopadzie inflacja wyniosła 1,2%, a najwyższy poziom (2%) osiągnęła w czerwcu, lipcu i sierpniu. Bardzo niska inflacja w Polsce sprawia, że niska jest też referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym (WIBOR).
A jeśli inflacja zacznie rosnąć? Przy rosnącej inflacji, czyli wzroście ogólnego poziomu cen w gospodarce, spada siła nabywcza pieniądza – więcej płacimy za towary i usługi. NBP, aby walczyć z inflacją podnosi stopy procentowe, które sprawiają, że rośnie wysokość WIBOR, a to przekłada się na wyższe raty, które płacą kredytobiorcy. Do wzrostu inflacji mogą przyczynić się: wysoka dynamika PKB, rosnące wynagrodzenia, a także widoczne osłabienie złotego.
Stopy procentowe w górę – o ile wzrośnie rata kredytu?
Przyjmijmy, że przeciętny nowy kredyt mieszkaniowy ma wartość 243,5 tys. zł, oprocentowanie to 4,4%, a czas spłaty wynosi 25 lat. Przy tych parametrach przeciętna rata będzie równa 1220 zł. Jak wysokość raty zmienia się, jeśli RPP podniesie stopy procentowe o 0,25%? Rata wzrośnie o ok. 35 zł miesięcznie. Być może to niewiele, ale przy podwyżce stóp procentowych o 1% wysokość raty rośnie o 150 zł.
Co prawda jeszcze w listopadzie prezes NBP Adam Glapiński mówił, że nic nie wskazuje na to, aby do końca 2018 roku stopy procentowe miały się zmienić. Co więcej, ich ewentualny wzrost może nastąpić raczej pod koniec 2019 roku lub na początku 2020 roku.
Zapraszamy do pobrania poradnika
Kalkulator kredytu hipotecznego
Dobrym sposobem na określenie, jak poszczególne parametry kredytu hipotecznego wpływają na wysokość miesięcznej raty jest kalkulator kredytu hipotecznego. Dzięki temu można sprawdzić, jak dodatkowe obciążenie rzutować będzie na kondycję domowego budżetu. Aby skorzystać z narzędzia należy określić poniższe parametry:
- wartość nieruchomości,
- wkład własny,
- kwota kredytu,
- okres spłaty,
- oprocentowanie nominalne,
- prowizja za udzielenie kredytu,
- inne koszty kredytu.
Po wypełnieniu formularza wystarczy skorzystać z przycisku „oblicz ratę”. Bez problemu można powtarzać kalkulację zmieniając poszczególne elementy wpływające na wysokość miesięcznej raty. W razie jakiekolwiek pytań można skorzystać z bezpłatnej porady specjalisty, który wyjaśni wszystkie wątpliwości związane z działaniem kalkulatora, jak i z samym kredytem hipotecznym.
5 sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego
Z uwagi na wieloletni horyzont spłaty kredytów hipotecznych, większość kredytobiorców z pewnością zmierzy się z problemem wyższych stóp procentowych, co generować będzie dodatkowe obciążenia w domowym budżecie. Nie można zapominać też o grupie osób, które uważają, że już teraz płacą za dużo za obsługę swoich zobowiązań mieszkaniowych. Z tego powodu przygotowaliśmy kilka rad pozwalających obniżyć ratę kredytu hipotecznego.
1. Negocjacje z bankiem i obniżenie marży
Najlepszym i najszybszym sposobem na obniżenie raty kredytowej są negocjacje z bankiem w celu obniżenia marży, od której zależy poziom oprocentowania kredytu hipotecznego. Dziś marże oscylują w granicach od 1,85% do 2,49%. Między 2008 a 2010 rokiem w wielu bankach marża kredytu hipotecznego przekraczała 3%. Warto spróbować negocjacji z bankiem, aby obniżył “starą” marżę do obecnego poziomu. W niektórych przypadkach miesięczna rata może spaść nawet o 200 zł.
Kiedy można starać się o renegocjację wysokiej marży? Banki zwykle nie mają ustalonego schematu w takich przypadkach. Warto jednak zrobić to po co najmniej kilku latach terminowych spłat kredytu. Spłata rat bez opóźnień sygnalizuje bankowi, że w przyszłości nic się nie zmieni i nadal będziemy sumiennie obsługiwać zadłużenie. Ważne są też inne czynniki – banki o wiele chętniej podchodzą do negocjacji, jeśli posiadamy inne produkty z ich oferty lub jesteśmy gotowi takie produkty wykupić w zamian za obniżenie marży.
Opłata za zmianę marży w okresie kredytowania (dane na podstawie tabel opłat i prowizji banków z 21 grudnia 2018 roku):
| Bank | Koszt aneksowania umowy |
|---|---|
| Alior Bank (Kredyt hipoteczny „Megahipoteka”) | 500 zł |
| Bank BPS (Uniwersalny Kredyt Hipoteczny) | 50 zł |
| Bank Millennium (Kredyt Hipoteczny) | 200 zł |
| BGŻ – BNP (Kredyt hipoteczny z niską marżą) | 1% (min. 500 zł) |
| Santander Bank Polska (Kredyt mieszkaniowy) | 200 zł |
| Credit Agricole (Kredyt hipoteczny) | 300 zł |
| Eurobank (Kredyt hipoteczny) | 150 zł |
| mBank (Kredyt hipoteczny) | 100 zł – 500 zł |
| Bank Pekao SA (Kredyt Mieszkaniowy) | 500 zł |
| PKO BP (Kredyt hipoteczny Własny Kąt) | 0,50% (min. 300 zł) |
2. Kredyt refinansowe
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. W tym czasie rynek finansowy zmienia się diametralnie. Bardzo często jest tak, że już kilka lat po podpisaniu umowy z jednym bankiem okazuje się, że na rynku pojawiły się zdecydowanie lepsze oferty kredytowe. Warto wtedy wziąć kredyt refinansowy.
Kredyt refinansowy to rozwiązanie, które umożliwia przeniesienia posiadanego kredytu z jednego banku do drugiego, gdzie dostaniemy lepszą ofertę. Banki godzą się na takie rozwiązanie, bo pozwala im ono podbierać klientów konkurencji.
Kiedy refinansować kredyt? Zwykle robi się to wtedy, kiedy marża w innej instytucji jest znacznie niższa od tej, na którą zgodziliśmy się w swoim banku. Ale to nie oznacza automatycznie, że warto przenieść zobowiązanie gdzie indziej. Warto obliczyć koszty przeniesienia kredytu i sprawdzić, czy nie będą one równe niższej marży. Jakie to koszty?
- Prowizja banku, który udzieli kredytu refinansowego.
- Opłata za wcześniejszą spłatę przenoszonego zobowiązania.
- Wymagane opłaty sądowe (zmiana hipoteki w księdze wieczystej).
- Opłaty związane z zabezpieczeniem nowego kredytu.
3. Spłata w obcej walucie
Masz kredyt hipoteczny w obcej walucie? Spłacaj go w tej walucie, a nie w złotówkach! Pozwalając bankowi, aby przeliczał raty kredytów we frankach czy euro na złotówki przepłacamy. Dlaczego? To proste, bo banki używają mniej atrakcyjnych kursów, niż te, które możemy znaleźć np. w kantorach internetowych – w porównaniu do średniego kursu NBP w danym dniu kursy sprzedaży franka szwajcarskiego w bankach są o ok. 3,3% zawyżone.
Dlatego warto samodzielnie nabyć obcą walutę, w której mamy kredyt i opłacić ratę. Przy kredycie na 300 tys. zł możemy zapłacić nawet 1000 zł mniej w skali całego roku.
4. Wydłużenie okresu spłaty
Podpisując umowę na kredyt hipoteczny godzimy się na określone zobowiązania w oparciu o aktualną sytuację finansową. Może się zdarzyć tak, że po kilku latach ta sytuacja pogorszy się lub będziemy potrzebować dodatkowych pieniędzy, bo np. urodzi się dziecko lub pojawią się inne niespodziewane wydatki. W takich okolicznościach warto pomyśleć o wydłużeniu okresu spłaty kredytu hipotecznego, co obniży miesięczną ratę.
Jest to jednak rozwiązanie bardzo kosztowne i należy je stosować tylko wtedy, kiedy naprawdę nie poradzimy sobie z regularnym opłacaniem rat. Jeśli zaciągnęliśmy kredyt w wysokości 300 tys. zł na 20 lat i chcemy wydłużyć jego spłatę o 10 lat, to rata z 1 893 zł spadnie do 1 515 zł, ale w ostatecznym rozrachunku obciążenie budżetu będzie wyższe, bo odsetki z 154 342 zł wzrosną do 245 296 zł.
5. Wakacje kredytowe
Nie wszyscy kredytobiorcy wiedzę, że ratę kredytu można obniżyć do zera, ale tylko na jakiś czas. Pozwalają na to wakacje kredytowe, czyli możliwość ominięcia spłaty jednej lub kilku rat kredytu hipotecznego. Trzeba tylko pamiętać, że to jedynie zawieszenie spłaty miesięcznego zobowiązania, a nie jego anulowanie. Najczęściej dotyczą one zawieszenia jednej raty – raz w roku. Ale można uzyskać nawet 12-miesięczne zawieszenie w spłacie rat.
O wakacje kredytowe starają się zwykle kredytobiorcy z przejściowymi problemami ze spłatą kredytu, którzy np. stracili pracę, zapadli na ciężką chorobą lub ich sytuacja sprawia, że nie są w stanie regulować należności. Każdy bank ma swoje zasady udzielania wakacji kredytowych.
Kredyt hipoteczny – najlepszy sposób obniżenia raty
Który sposób na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest najlepszy? Wszystko zależy od indywidualnego przypadku kredytobiorcy. Należy też pamiętać, że wydłużenie spłaty kredytu tylko pozornie obniża ratę, a na papierze korzystniejszy kredyt refinansowy okaże się tak samo kosztowny jak ten, który aktualnie spłacamy.
Czytaj też: 13 sposobów na poprawę zdolności kredytowej
Czytaj też: Kredyt hipoteczny – 6 głównych powodów odrzucenia wniosku
