Kredyt hipoteczny – 6 głównych powodów odrzucenia wniosku

kobieta zasłaniająca twarz znakiem zakaz wjazdu
Źródło obrazka: depositphotos

Znalazłeś nieruchomość „marzeń”, złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny i… dostałeś niezrozumiałą decyzję odmowną. Podpowiemy Ci, co mogło być przyczyną negatywnego stanowiska banku. Dzięki temu możesz zwiększyć swoje szanse na pozyskanie finansowania w innej instytucji.

 

Udzielając kredytu na kilka czy kilkanaście tysięcy złotych, banki dość powierzchownie „prześwietlają” kondycję finansową potencjalnego wnioskodawcy. Sytuacja zmienia się, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny na kwotę kilkuset tysięcy złotych z trzydziestoletnim terminem spłaty. W takiej sytuacji ryzyko banku drastycznie wzrasta, a kredytobiorca musi przygotować się na dostarczenie długiej listy dokumentów i udzielenie odpowiedzi na szereg szczegółowych pytań.

Wszechstronna i szczegółowa weryfikacja wniosku kredytowego

Wniosek o kredyt hipoteczny weryfikowany jest ze szczególną uwagą. Oceniane są zróżnicowane aspekty dotyczące samego wnioskodawcy – osiągane dochody, bieżące wydatki, obsługiwane zobowiązania, sytuacja rodzinna, styl życia – jak i samej nieruchomości, która ma zostać zakupiona ze wsparciem finansowym banku. Nie ma mowy, by po kilkunastu minutach od złożenia wniosku podpisać umowę kredytową. Cały proces w bardzo optymistycznym wariancie trwa przynajmniej kilka dni.

Warto zatem wiedzieć, jakie są najważniejsze powody odrzucania wniosków przez analityków kredytowych. Nawet jeśli bank nie poinformuje Cię o dokładnej przyczynie odmowy udzielenia kredytu, to po lekturze tego tekstu sam domyślisz się, co mogło być powodem odrzucenia wniosku. Tym, którzy nie złożyli jeszcze dokumentów, tekst może pomóc w przygotowaniu się do jednej z najważniejszych decyzji w życiu.

I. Brak zdolności kredytowej – zbyt duże wydatki

Brak zdolności kredytowej, to zdecydowanie najczęstszy powód odmowy udzielenia kredytu hipotecznego. Weryfikując zgromadzone dokumenty finansowe bank może uznać, że kredytobiorca nie będzie w stanie obsługiwać miesięcznej raty kredytowej. Powodem takiej oceny mogą być zarówno zbyt wysokie wydatki, jak i zbyt niskie lub niepewne dochody.

Weryfikując wydatki, analitycy oceniają zarówno obciążenia wynikające z prowadzenia gospodarstwa domowego, jak i koszty wynikające z obsługi zaciągniętych kredytów. Uwzględniane są także przyznane limity na kartach kredytowych czy debety w koncie – nawet w sytuacji, kiedy klient, na dzień złożenia wniosku, z nich nie korzysta. Bank zmniejszając dochody kredytobiorcy o sumę comiesięcznych wydatków, może stwierdzić, że nie ma tam już miejsca na dodatkowe obciążenie.

Przed złożeniem wniosku kredytowego uporządkuj wydatki

Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dobrze jest zamknąć część kart kredytowych czy debetów w koncie lub zmniejszyć limity do faktycznie wykorzystywanych kwot. Można też pomyśleć o przejściu na niższy pakiet telefoniczny czy telewizyjny oraz o skonsolidowaniu posiadanych kredytów. Wszystko to może pozytywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej.

Warto pamiętać, że czynnikiem ograniczającym zdolność kredytową są także poręczenia udzielone innym kredytobiorcom. Zaciągnięte przez nich zobowiązania część banków uznaje jako kredyty klienta starającego się o finansowe wsparcie. Inne wymagać będą udowodnienia, że poręczone zobowiązanie spłacane jest terminowo, a nawet zasugerują, aby wnioskodawca wycofał się z tego zabezpieczenia. Obawy banku nie powinny dziwić, gdyż to poręczyciel przejmuje w pełni ciężar obsługi kredytu, w sytuacji kiedy pierwotny kredytobiorca okaże się niewypłacalny.

II. Brak zdolności kredytowej – zbyt niskie lub niepewne dochody

Kolejny powód odmownej decyzji kredytowej, ściśle wiążący się z oceną zdolności kredytowej, to zbyt niskie lub „niepewne” dochody. Osoby pracujące na etacie lub w oparciu o umowy cywilno-prawne muszą złożyć w banku formularz, w którym pracodawca potwierdza wysokość miesięcznego wynagrodzenia. Sprawa jest oczywista i nie warto nawet myśleć o “podkręcaniu” rzeczywistość, gdyż może mieć to poważne konsekwencje w przyszłości.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredytobiorca osiąga dodatkowe dochody i może je udokumentować, a do tego wykazać, że nie są incydentalne i mają charakter stały. Dobrze jest więc zawczasu pomyśleć o możliwości udokumentowania ponadprogramowych wpływów i wykorzystać je do zwiększenia swoich szans na kredyt hipoteczny.

III. Kłopotliwa nieruchomość

Nieruchomość wybrana przez kredytobiorcę także może być przyczyną negatywnej decyzji banku. Analityk kredytowy może przykładowo znaleźć w księdze wieczystej zapisy utrudniające przyszłemu właścicielowi swobodne korzystanie z nieruchomości, tj. hipoteka, dożywocie lub służebność. Tym samym, w razie problemów ze spłatą kredytu, bank nie będzie mógł szybko upłynnić kłopotliwej posiadłości.

Odrzucenie wniosku kredytowego może się także wiązać z problematyczną wartością nieruchomości wykazaną w umowie kupna-sprzedaży. Bank może uznać, że jest ona zawyżona w stosunku do ceny rynkowej i zażądać od wnioskodawcy dodatkowego wkładu własnego. Może też stwierdzić, że jej stan techniczny nie odpowiada wymaganiom w związku z czym jest ona trudno zbywalna i nie stanowi odpowiedniego zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

Sprawdź, czy nieruchomość nie skrywa żadnej tajemnicy

Przed złożeniem wniosku kredytowego dobrze jest więc dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i „wyprostować” ewentualne nieścisłości. W umowie kupna-sprzedaży najlepiej podawać realną”wartość rynkową nieruchomości, a ewentualne odstępstwa od niej uzasadnić w załączniku do umowy. Dobrym rozwiązaniem jest posługiwanie się operatem szacunkowym wykonanym przez uznawanego przez bank rzeczoznawcę.

IV. Podejrzane zapytania w BIK

Poszukiwania kredytu hipotecznego można prowadzić w kilku bankach, ale konkretne rozmowy, związane ze złożeniem wniosku kredytowego, lepiej ograniczyć do 2-3 instytucji. Rzecz w tym, że zbyt duża liczba zapytań do Biura Informacji Kredytowej obniża oceną punktową (tzw. scoring) kredytobiorcy. Na dodatek analityk kredytowy może nabrać podejrzeń, że w innych bankach wnioskodawca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej i szuka ostatniej deski ratunku. Nawet jeśli nie odnajdzie się nieścisłości w dokumentach finansowych i nieruchomość też nie będzie wzbudzała zastrzeżeń, to „złe przeczucie” może wpłynąć na ostateczny kształt decyzji kredytowej.

V. Słaba historia kredytowa lub jej brak

Nieufność analityka kredytowego może wzbudzić też historia kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej. I bynajmniej nie chodzi o niespłacone kilkutysięczne długi. Źle jest postrzegany zarówno całkowity brak historii (warto więc korzystać z limitów w koncie, kart kredytowych, zakupów na raty), jak i, choćby niewielkie, opóźnienia w spłacie zobowiązań.

Część banków przymknie oko na jedno, czy dwa opóźnienia nie przekraczające 30 dni, ale może wpłynąć to na zaostrzenie warunków finansowania np. na wyższą marżę. Jeśli jednak doszło do postępowania układowego lub egzekucji komorniczej, i to w niedalekiej przeszłości, to można pożegnać się z pozytywną decyzją kredytową. Żaden analityk kredytowy nie weźmie na siebie takiego ryzyka.

Zapisy w rejestrach BIK powinny być przechowywane maksymalnie przez 5 lat. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto pobrać raport na swój temat (raz na 6 miesięcy można zrobić to za darmo) i w przypadku nieścisłości domagać się usunięcia szkodliwych dla nas zapisów.

 

JUŻ TERAZ SPRAWDŹ SWÓJ RAPORT BIK

VI. Styl życia

Choć styl życia, hobby, uprawiane sporty wydają się bardzo dalekie od kryteriów, które mogą być oceniane przez analityka kredytowego, to w rzeczywistości mogą mieć wpływ na ostateczną decyzję kredytową. Uprawianie sportów ekstremalnych może rodzić obawy banku, że nawet dodatkowe ubezpieczenie nie zniweluje ryzyka poważnych kłopotów zdrowotnych kredytobiorcy, co może przełożyć się na nieterminową spłatę kredytu.

Nader chętne kupowanie modnych gadżetów, częste zagraniczne wyjazdy finansowane z kredytów, liczne „chwilówki” i inne oznaki impulsywnych zakupów, mogą być uznane jako przejaw braku umiejętności zarządzania osobistym budżetem. Zachowania tego typu mogą być również zakwalifikowane jako zagrożenie dla terminowej obsługi rat przyszłego kredytu.

Skąd bank pozyskuje informacje na temat naszych słabostek? Z historii rachunku osobistego, który trzeba na ogół przedstawić przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny i z zapisów w BIK – wiele firm udzielających „chwilówek” przekazuje do rejestru dane o swoich klientach.

Zaplanuj działania i realizuj je krok po kroku

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, którego horyzont spłaty sięga nawet 30 lat. Mając na uwadze wejście w wieloletnią relację z bankiem, warto dobrze przygotować się do złożenia wniosku kredytowego. Odpowiednie kroki warto podjąć nawet z kilkunastomiesięcznym zapasem. Nie chodzi bowiem tylko o zwiększenie szans na pozytywną decyzję banku, ale i o to, by uzyskać jak najlepsze warunki kredytowania. W długim terminie może oznaczać to oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

 

Czytaj też: Alerty BIK – ogranicz ryzyko wyłudzenia kredytu na swoje nazwisko

Czytaj też: Bank hipoteczny – czym różni się od tradycyjnego banku?

Powiązane tematy

Komentarze: