Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jeden z głównych czynników, które kształtują wysokość całkowitych kosztów kredytowych. Do wyboru jest kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem lub zobowiązanie oparte o oprocentowanie zmienne. Którą opcję wybrać? Jak zawsze liczą się szczegóły oferty, ale też ogólna sytuacja gospodarcza w kraju, inflacja i wysokość stóp procentowych.
- Co to jest kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
- Jak działa kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
- Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?
- Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
- Czy rata kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem może wzrosnąć?
- Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – co oferują banki?
- Kredyt ze stałym i zmiennym oprocentowaniem – jakie są podobieństwa i różnice?
- Kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem – co się bardziej opłaca?
- Kiedy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?
- Czy można zmienić oprocentowanie kredytu ze stałego na zmienne?
- Warto wiedzieć:
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem znajdują się w ofercie banków w Polsce od niedawna. Choć formalny obowiązek wprowadzenia do oferty tego rodzaju zobowiązań został nałożony na banki komercyjne przepisami znowelizowanej Rekomendacji S i zaczął obowiązywać od 1 lipca 2021 r., to niektóre banki oferowały klientom takie kredyty nieco wcześniej – już w 2020 r.
Z upływem czasu ten rodzaj zobowiązań staje się coraz popularniejszy. W 2021 r. łącznie zawartych zostało 15 781 umów kredytowych ze stałą okresowo stopą procentową, a tylko w IV kwartale 2023 r. podpisanych zostało 58 248 takich umów, co stanowi 80,52% łącznej liczby udzielonych kredytów hipotecznych.
Co to jest kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny ze stałym a właściwie z okresowo stałym oprocentowaniem oznacza, że wysokość oprocentowania przez ustalony w umowie czas, nie ulegnie zmianie. W praktyce oznacza to dla Ciebie stałą wysokość raty kredytu bez względu na wahania stóp procentowych.
Taka konstrukcja oprocentowania zapewnia bezpieczeństwo zwłaszcza w okresie niepewnej sytuacji gospodarczej i chroni przed wzrostem rat kredytu. Jednocześnie w razie spadku stóp procentowych, blokuje możliwość obniżenia oprocentowania i tym samym raty.
Jak działa kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w praktyce oznacza zamrożenie wysokości oprocentowania kredytu na określony czas na ustalonym umową poziomie. Wysokość oprocentowania jest stała najczęściej przez 5, 7 lub 10 lat – w zależności od oferty banku. Ewentualna zmiana wysokości stóp procentowych, które będą miały wpływ na wysokość oprocentowania zmiennego, w tym przypadku jest neutralna.
Zakończenie okresu obowiązywania stałej stopy procentowej oznacza dla Ciebie wybór jednej z dwóch opcji:
- przyjęcia propozycji banku kolejnego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej ustalonej w oparciu o aktualną ofertę banku
- przejścia na oprocentowanie zmienne na warunkach określonych umową
Decyzja, które rozwiązanie wybrać zawsze wymaga analizy kosztów i opłacalności każdej opcji. Pozostanie przy okresowo stałym oprocentowaniu będzie korzystne w szczególności, kiedy ryzyko podwyższenia stóp procentowych jest wysokie, ale zależy również od faktycznej oferty banku.
Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Znajomość zasad ustalania wysokości oprocentowania kredytu ułatwi wybór najkorzystniejszej opcji. Zacznijmy od odpowiedzi na pytanie z jakich elementów składa się oprocentowanie. Jest to:
- marża banku – czyli wynagrodzenie banku z tytułu udzielenia kredytu. Jej wysokość określa kredytodawca, ale może podlegać negocjacjom. Zależy również od oferty kredytu, jego wysokości, wartości zgromadzonego wkładu własnego klienta czy jego zdolności kredytowej. Dodatkowe zabezpieczenie kredytu mieszkalnego np. pod postacią polisy na życie czy ubezpieczenia na wypadek utraty pracy może również przyczynić się do obniżenia marży banku.
- stawka referencyjna – najczęściej WIBOR 3M lub 6M (stawka oprocentowania aktualizowana jest odpowiednio co 3 lub 6 miesięcy) lub WIRON (nowy wskaźnik, który docelowo ma zastąpić WIBOR). Wpływ na wysokość stawki referencyjnej mają m.in. ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej stopy procentowe, a więc pośrednio również inflacja i sytuacja gospodarcza w kraju. Stawka referencyjna nie podlega negocjacjom.
Uwaga!
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową oznacza, że w umowie wysokość oprocentowania zostanie określona jedną liczbą, bez rozbicia na marżę banku i stawkę referencyjną. Dodatkowo do umowy zostaną wpisane zasady obliczania zmiennej stopy procentowej, po zakończeniu okresu obowiązywania stałego oprocentowania.
Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
Jako konsument masz prawo do wcześniej spłaty części lub całości kredytu hipotecznego. Taka sytuacja jest jednak niekorzystna dla banku, który traci wówczas część swojego zarobku pod postacią odsetek. Dlatego może w takiej sytuacji zastrzec w umowie prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, która ma na celu choć częściową rekompensatę utraconego zarobku.
Co mówi prawo?
Pamiętaj, że prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu to uprawnienie, ale nie obowiązek banku. Zatem kredytodawca może w umowie kredytowej zastrzec prowizję, ale nie musi. Brak prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu to kryterium, które również warto wziąć pod uwagę poszukując najkorzystniejszej oferty kredytu na rynku.
Czy rata kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem może wzrosnąć?
W okresie obowiązywania stałego oprocentowania rata kredytu nie ulegnie zmianie. Po tym czasie zacznie obowiązywać oprocentowanie zmienne, którego wysokość uzależniona jest od stawki referencyjnej powiązanej z wysokością stóp procentowych.
Drugą opcją jest możliwość skorzystania z oferty kontynuacji stałego oprocentowania kredytu, ale już na nowych, aktualnie obowiązujących warunkach. Jeśli wskaźnik referencyjny WIBOR lub WIRON w momencie ustalania nowej propozycji będzie wyższy, to zarówno oprocentowanie, jak i rata kredytu wzrosną. Jednak w czasie obowiązywania stałej stopy procentowej ustalonej umową na 5, 7 lub 10 lat rata kredytu mieszkaniowego nie ulegnie zmianie.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – co oferują banki?
Jak już wspomnieliśmy, od 1 lipca 2021 r. kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem na dobre zagościł w ofertach banków komercyjnych. Zatem wybór pomiędzy oprocentowaniem zmiennym a oprocentowaniem stałym to już standardowa opcja.
Co więcej część banków, tłumacząc się koniecznością przygotowania do wprowadzania produktów opartych o WIRON, na przełomie 2022 i 2023 r. zawiesiło możliwość korzystania z kredytu z oprocentowaniem zmiennym, przez co ofert kredytów o stałej stopie procentowej przez pewien czas było więcej.
Aktualnie kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową ustalaną na 5 lat oferuje m.in.
- Millennium Bank
- ING Bank Śląski
- Santander Bank Polska
- PKO BP
- Pekao SA
W Banku Credit Agricole możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym ustalonym na okres 7 lat. Natomiast w Banku BNP Paribas umowy kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową mogą być zawarte na okres 5 lub 10 lat.
Kredyt ze stałym i zmiennym oprocentowaniem – jakie są podobieństwa i różnice?
Sama procedura uzyskania kredytu ze zmiennym czy okresowo stałym oprocentowaniem nie różni się dla kredytobiorcy. Podobnie jak okres kredytowania czy wymagania w zakresie wniesienia wkładu własnego. Różnice dotyczą przede wszystkim wysokości raty i ryzyka kredytowego ponoszonego przez klienta. Wyższe oprocentowanie w danej opcji oznacza jednak większe wymagania banku w zakresie posiadanej przez klienta zdolności kredytowej.
| Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem | Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem | |
|---|---|---|
| Wysokość raty | pozostaje na stałym poziomie przez okres określony w umowie | w czasie trwania umowy może się zmienić nawet kilkukrotnie |
| Czas obowiązywania oprocentowania | przez określony z góry czas - najczęściej 5 lat | przez cały okres spłaty zobowiązania |
| Wysokość oprocentowania | niezmienna przez czas obowiązywania stopy okresowo stałej | zmienia się w przypadku wzrostu lub spadku stawki referencyjnej |
Kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem – co się bardziej opłaca?
Wybór rodzaju oprocentowania w przypadku kredytów hipotecznych zawsze warto poprzedzić kalkulacją kosztów obu opcji. Należy również wziąć pod uwagę ryzyko ewentualnych wahań stóp procentowych i ocenić jak takie zmiany mogą wpłynąć na wysokość oprocentowania i w konsekwencji raty kredytu. Oczywiście będą to szacunkowe wyliczenia, ale pozwolą pomóc w podęciu najlepszej decyzji. Nie da się bowiem udzielić jednoznacznej odpowiedzi, która opcja jest bardziej opłacalna.
Analizę zawsze warto prowadzić dla konkretnego przypadku z uwzględnieniem takich parametrów jak całkowita kwota kredytu, okres spłaty zobowiązania, całkowity koszt kredytu czy rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO).
Przykład
Przykład został przygotowany w oparciu o ofertę Banku OKO BP aktualną na dzień 15.04.2024 r.
W tym przypadku pan Marek może zdecydować się na kredyt z oprocentowaniem stałym i niższą ratą przez okres 5 lat, jeśli uważa, że stopy procentowe w najbliższym czasie nie spadną lub przewiduje ich wzrost.
Kiedy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Oprocentowanie okresowo stałe zabezpiecza Cię przed wahaniami stóp procentowych i powiązaną z nimi stawką referencyjną. Dzięki temu przez cały okres obowiązywania stałego oprocentowania masz pewność co do wysokości raty. Nawet zakładając wyższe oprocentowanie stałe, przy założeniu dużych zmian stawki referencyjnej i tym samym oprocentowania zmiennego, taka opcja będzie się opłacać.
Zawsze jednak potrzebna jest kalkulacja i realna ocena ewentualnych zysków i strat. Świadomy wybór może dać Ci spore oszczędności. Ważne jest porównanie ofert kilku banków dla obu proponowanych opcji oprocentowania.
Czy można zmienić oprocentowanie kredytu ze stałego na zmienne?
Banki dają możliwość przejścia z oprocentowania zmiennego na okresowo stałe w czasie trwania umowy kredytowej. Natomiast zmiana oprocentowania stałego na zmienne może być trudna. Wszystko zależy od szczegółowych warunków umownych, jednak oprocentowanie stałe zgodnie z swoimi założeniami obowiązuje przez określony z góry czas i bank może zastrzec brak możliwości zmiany.
Źródła
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819
- https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
Warto wiedzieć:
- Stałe oprocentowanie przy kredycie hipotecznym ustalane jest na z góry określony czas: najczęściej 5 – 7 lat.
- Kredytobiorca może skorzystać z okresowo stałego oprocentowania kilka razy w czasie trwania umowy.
- Udzielenie kredytu o stałym oprocentowaniu oznacza dla kredytobiorcy wysokość raty na jednym poziomie przez okres wskazany w umowie bez względu na wahania wysokości stóp procentowych.
- Jeśli stopy procentowe w Polsce wzrosną, przejście ze stałego oprocentowania na zmienne może wiązać się z dużym wzrostem raty.
- Wybór kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem stałym lub zmiennym zależy od oferty kredytu, jej warunków i potrzeb kredytobiorcy.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy mogę przejść z oprocentowania zmiennego na oprocentowanie stałe w czasie trwania umowy kredytowej?
Tak. Wystarczy zwrócić się do banku o przedstawienie oferty oprocentowania stałego kredytu i podpisać aneks do umowy.
Czy przy oprocentowaniu stałym mogę skorzystać z niższej raty, jeśli stopy procentowe spadną?
Nie. Oprocentowanie stałe oznacza, że wysokość raty przez cały okres jego obowiązywania jest niezmienna. W konsekwencji rata nie wzrośnie, ale też nie będzie niższa w przypadku spadku stóp procentowych.
Podpisuję nową umową kredytu hipotecznego ze okresowo stałą stopą oprocentowania. Od kiedy zacznie obowiązywać ten rodzaj oprocentowania?
Oprocentowania stałe w takiej sytuacji obowiązuje od momentu uruchomienia kredytu.
Co się stanie jeśli nie przyjmę propozycji banku na oprocentowanie stałe na kolejny okres?
Wysokość odsetek będzie naliczana w oparciu o oprocentowanie zmienne będące sumą wskaźnika referencyjnego i marży banku określonej w umowie kredytu.
Czy mogę dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym?
Tak wcześniejsza spłata kredytu w tym czasie jest jak najbardziej możliwa. Jednak nie zawsze będzie opłacalna z uwagi na możliwość pobrania przez bank dodatkowej prowizji, która ma stanowić rekompensatę z tytułu utraconych odsetek.
Czy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem daje czasowy spokój związany z niezmiennością raty i przewidywalnością wydatków na 5, 7 lub 10 lat. Jednak zawsze przed podjęciem decyzji który rodzaj oprocentowania wybrać, warto policzyć koszty i ocenić co się faktycznie bardziej opłaca.
Co po 5 latach stałego oprocentowania?
Większość banków udziela kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem obowiązującym w okresie 5 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne oparte o marżę banku i stawkę WIBOR lub bank przeprowadza rekalkulację stawki stałej, która obowiązywać będzie przez kolejne 5 lat. Na rynku można też znaleźć ofertę kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym w okresie 7, a nawet 10 lat.
Czy można przejść z oprocentowania zmiennego na stałe?
Tak. Osoby spłacające kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym mogą złożyć wniosek o przejście na oprocentowanie stałe. Działanie takie wymaga podpisania aneksu do umowy, który może być płatny. Część banków zastrzega sobie w takiej sytuacji możliwość ponownej weryfikacji zdolności kredytowej klienta, dlatego warto dobrze przemyśleć taki krok.
Kiedy warto brać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
Jeśli zależy nam przede wszystkim na przewidywalności i komforcie związanym ze spłatą stałej raty, bez względu na koszty, to warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem. Trzeba pamiętać, że wraz ze spadkiem stóp procentowych NBP, obniży się oprocentowanie kredytów z oprocentowaniem zmiennym, a stałe pozostanie na takim samym poziomie. Trudno jednak określić, jak sytuacja wyglądać będzie w najbliższych kwartałach.
Przydatną informacją może być, że procedura rozpoczęta w marcu i pozytywnie rozpatrzona nie weszła do tej pory w życie. Dziś po rozmowie z konsultantem dowiedziałem się, że może to potrwać kolejne 100dni. Czyli od 7 miesięcy nie udało się przejść na stałe oprocentowanie.
zmień bank
Czyli po 5 latach przy stałym oprocentowaniu, bank może wyjść z propozycją o przedłużenie o kolejne 5 lat ze stałym oprocentowaniem?
nie , samemu trzeba o to poprosić
Czy w przypadku przejścia na stałą stopę w PKO zabieramy sobie możliwość nadpłacania kredytu?
google: pkobp „rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu”
Bardzo przydatny artykuł!