Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej

Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej wiąże się z ryzykiem, które również jest zauważane przez instytucje bankowe. Uzyskanie kredytu hipotecznego zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak na mieszkanie, kiedy źródłem zarobków jest prowadzona działalność nie będzie tak łatwa jak przy stabilnej standardowej umowie o pracę na czas nieokreślony. Jak zatem wyglądają warunki uzyskania kredytu hipotecznego dla przedsiębiorcy? 

Wyniki ankiet skierowanych do przewodniczących komitetów kredytowych za III kwartał 2022 r., które posłużyły do przygotowania przez NBP raportu w zakresie sytuacji na rynku kredytowym, pokazują zarówno znaczne obniżenie zainteresowania finansowaniem zewnętrznym, jak i zaostrzenie warunków kredytowych przez banki. Dotyczy to zarówno firm, jak i klientów indywidualnych sektora bankowego. 

Główne powody takiej sytuacji to z jednej strony wysokie stopy procentowe i co się z tym wiąże wyższe koszty dla kredytobiorców, a z drugiej pogorszenie prognoz sytuacji gospodarczej. Największe spadki popytu na kredyty w III kwartale 2022 r. dotyczyły zobowiązań długoterminowych dla MSP (-62,6%) i dla dużych przedsiębiorstw (-73,4%) oraz kredytów mieszkaniowych (-73,4%). Jak w takim otoczeniu wyglądają możliwości uzyskania kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej. 

Czy można dostać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą? 

Prowadzenie działalności gospodarczej nie wyklucza możliwości zaciągnięcia zobowiązania zarówno dla realizacji celów prywatnych, jak i na firmę. Dotyczy to zarówno kredytów, które nie wymagają dodatkowego zabezpieczenia, jak i zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości. 

Dlatego nie ma żadnych przeciwwskazań w zakresie złożenia wniosku o kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą. Jednak trzeba się przygotować na trochę większy zakres formalności oraz spełnienie warunków w zakresie odpowiedniego stażu obecności na rynku. 

Natomiast wysokość kredytu hipotecznego zależy m.in od wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania, jak również zdolności kredytowej przedsiębiorcy.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej?

Katalog wymagań, które trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą obejmuje:

  • okres prowadzenia działalności gospodarczej – minimum 12 miesięcy (preferowana będzie 18 lub 24 miesięczna obecność na rynku), im dłuższy staż przedsiębiorcy, tym szansa na uzyskanie kredytu będzie wyższa (w przypadku przedsiębiorców kontynuujących pracę na rzecz byłego pracodawcy w ramach działalności gospodarczej wymagania w zakresie wymaganego stażu mogą być mniejsze),
  • odpowiednia zdolność kredytowa – bank weźmie pod uwagę zarówno aktualną sytuację finansową przedsiębiorcy, płynność finansową, jak i dokona oceny perspektyw utrzymania się na rynku, pod uwagę brana jest również dotychczasowa historia kredytowa oraz analiza dokumentacji finansowej (przepływów pieniężnych, wysokości przychodów w poszczególnych miesiącach roku, powody wzrostów, jak i spadków przychodów, terminy regulacji zobowiązań podatkowych oraz składek w ZUS itp.)
  • wkład własny – przedsiębiorca musi zgromadzić określony wkład własny, który pozwoli choć częściowo sfinansować realizację inwestycji, zwykle minimum 20% wartości nieruchomości,
  • odpowiednie zabezpieczenie spłaty zobowiązania – inne dodatkowe oprócz ustanowienia hipoteki na nieruchomości  formy zabezpieczeń wymaganych przez bank, np. ubezpieczenie spłaty, weksel in blanco, 
  • biznes plan w zakresie realizowanej inwestycji – odmiennie niż w przypadku kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe dla osoby fizycznej, bank oceni również opłacalność i celowość prowadzonej inwestycji,
  • przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank – chodzi zarówno o dokumenty, rejestrowe, finansowe i dotyczące samej inwestycji i nieruchomości na której zostanie ustanowiona hipoteka,
  • brak nadmiernego zadłużenia – każde zobowiązanie (inne kredyty, pożyczki, karta kredytowa itp.), obniża zdolność kredytową wnioskodawcy.   

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny na firmę?

Banki niechętnie udzielają zobowiązań kredytowych firmom z krótkim stażem działalności. Wiąże się to zarówno z niepewnością utrzymania się podmiotu na rynku, jak i braku danych finansowych za odpowiedni okres działalności, które mogą posłużyć do pewnej analizy kondycji finansowej przedsiębiorcy. 

Zatem krótki staż prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej może być przeszkodą zarówno w zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego dla osoby fizycznej, jak i kredytu hipotecznego na firmę. Jak długo w takim razie należy prowadzić działalność gospodarczą, żeby instytucja finansowa uznała ryzyko udzielenia kredytu dla przedsiębiorcy za akceptowalne? Minimum to 12 miesięcy. Jednak wymagania w zakresie stażu mogą różnić się między ofertami poszczególnych banków. Dodatkowo otrzymanie kredytu uzależnione jest oczywiście od obrazu całokształtu finansów w toku prowadzenia działalności i zdolności kredytowej przedsiębiorcy.  

Jaka jest wymagana zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym dla jednoosobowej działalności gospodarczej?

Zdolność kredytowa rozumiana jako zdolność do terminowego regulowania rat kredytowych obejmujących zarówno kapitał, jak i koszty, to jeden z kluczowych warunków zaciągnięcia każdego zobowiązania w banku. 

Szacowanie zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym dla jednoosobowej działalności gospodarczej to skomplikowany proces kredytowy obejmujący analizę dokumentów finansowych przedsiębiorcy, jego aktualnej sytuacji finansowej i możliwości pozostania na rynku w przyszłości. Otrzymanie kredytu hipotecznego zależy również od opłacalności samej inwestycji. 

Bardziej ostrożne szacunki w zakresie możliwości dotrzymania terminowej spłaty zobowiązania, mogą wiązać się z określoną branżą prowadzonej działalności, np. w związku z sezonowością osiąganych przychodów. Bank oceni czy nieregularne zarobki osiągane w poszczególnych miesiącach roku nie stanowią zagrożenia dla terminowej spłaty zobowiązania.  

Pod uwagę brane są również terminowość regulowania zobowiązań podatkowych czy wobec kontrahentów. Wpis do rejestru dłużników, z uwagi na nieterminowe regulowanie zobowiązań, może być utrudnieniem w uzyskaniu kredytu i wymaga dodatkowych wyjaśnień ze strony przedsiębiorcy.  

Czy forma opodatkowania ma wpływ na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej?

Wybrana forma opodatkowania nie musi mieć wpływu na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Tym niemniej może okazać się, że podobnie jak przy kredytach kierowanych do osób fizycznych preferowana jest umowa o pracę na czas nieokreślony, tak przy działalności gospodarczej forma opodatkowania przedsiębiorcy może ułatwić lub utrudnić jego przyznanie.  Tym bardziej, że własna działalność gospodarcza postrzegana jest przez instytucje finansowe jako bardziej ryzykowna niż stabilna umowa o pracę.   

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o kredyt hipoteczny dla firmy?

Firmowe kredyty hipoteczne wiążą się ze sporą liczbą formalności. 

Standardowo trzeba przedstawić dokumenty związane z nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Konieczna będzie również jej wycena. W przypadku kredytu hipotecznego na nieruchomość, która jest związana z działalnością gospodarczą bank może wymagać przedstawienia biznes planu oraz prognozy finansowej, w zakresie przyszłego wykorzystania nieruchomości. Dodatkowo pod uwagę może być również brana płynność nieruchomości czyli możliwość jej szybkiego zbycia, która zależy m.in. od jej przeznaczenia i położenia. Zakres wymaganych przez bank dokumentów będzie się również różnił w zależność od tego czy kredyt jest udzielany na zakup nieruchomości w budowie, z rynku pierwotnego czy wtórnego. 

Dokumenty rejestrowe firmy

W zależności od formy prawnej prowadzonej działalności gospodarczej będzie to:

dla osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą:

  • zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG)
  • zaświadczenie o nadaniu numeru NIP, 
  • zaświadczenie o nadaniu numeru REGON
  • w przypadku braku rozdzielności majątkowej – zgoda współmałżonka na zaciągnięcie zobowiązania
  • dla spółki cywilnej potrzebna jeszcze będzie umowa spółki

dla spółki działającej na podstawie przepisów ustawy kodeks handlowy:

  • odpis KRS
  • statut lub umowa spółki prawa handlowego
  • zaświadczenie o nadaniu numeru REGON
  • zaświadczenie o nadaniu numeru NIP
  • uchwała dotycząca zaciągania zobowiązań, które przekraczają zakres zwykłego zarządu

Dokumenty finansowe:

  • zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości  z tytułu zobowiązań podatkowych i składek (ważne przez okres 30 dni od momentu wydania)
  • wyciąg z rachunku firmowego za wymagany przez bank okres

w zależności od przyjętego sposobu rozliczenia:

przy pomocy księgi przychodów i rozchodów:

  • Księga Przychodów i Rozchodów
  • KPiR 
  • Ewidencja środków trwałych

przy pełnej księgowości:

  • bilans i rachunek zysków i strat 
  • deklaracje podatkowe PIT lub CIT za ostatni rok obrachunkowy
  • Ewidencja środków trwałych

przy ryczałcie:

  • deklaracja PIT 28
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie dwa lata prowadzenia firmy 
  • ewidencja przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku

przy karcie podatkowej:

  • oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu za wskazany okres 
  • decyzja Urzędu Skarbowego o ustaleniu wysokości podatku dochodowego

Czy kredyt hipoteczny na firmę wymaga wniesienia wkładu własnego?

Wkład własny przy kredytach hipotecznych wymagany jest zarówno przy zobowiązaniach zaciągniętych przez osoby fizyczne, bez względu na źródło ich dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza itp.), jak i dla firm. 

Bank nie finansuje 100% wartości prowadzonej inwestycji, ale wymaga zaangażowania finansowego przez inwestora. Co więcej im wyższy wkład własny, tym koszty całego zobowiązania będą niższe. Standardowo jednak wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości inwestycji. Ostateczne warunki w tym zakresie zależą od oferty banku, która może obejmować bardziej rygorystyczne podejście w tym zakresie. 

Wkład własny to nie tylko określone środki pieniężne, ale również np. działka przeznaczona pod zabudowę. 

Jakich zabezpieczeń może wymagać bank przy kredycie hipotecznym dla firmy?

Hipoteka na nieruchomości wcale nie musi być jedynym zabezpieczeniem, jakiego będzie wymagał bank przy kredycie hipotecznym dla firmy. Wśród innych często stosowanych zabezpieczeń można wymienić:

  • weksel własny in blanco
  • oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego
  • cesja zawartej polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku
  • klauzula potrącenia wierzytelności z rachunku bankowego dłużnika
  • pełnomocnictwo do rachunku bankowego
  • inne ustalone indywidualnie z instytucją finansową formy zabezpieczenia 

Ile kosztuje kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej? 

Koszty kredytu hipotecznego dla firmy nie tak łatwo sprawdzić i porównać, jak w przypadku ofert skierowanych do klientów indywidualnych. Na zaproponowane przez bank warunki może mieć wpływ wiele czynników:

  • wysokość kredytu
  • okres spłaty zobowiązania
  • wartości nieruchomości zabezpieczającej terminową spłatę zobowiązania
  • zdolności kredytowej przedsiębiorcy
  • specyfiki prowadzonego biznesu

Standardowe koszty przy kredycie hipotecznym obejmują:

  • oprocentowanie
  • prowizję 
  • ubezpieczenie
  • koszty związane z ustanowieniem hipoteki
  • koszty notarialne
  • opłaty związane z przygotowaniem wyceny nieruchomości 

Które banki oferują kredyt hipoteczny dla firm? 

Liczba ofert kredytów hipotecznych dla firm będzie niższa niż tych kierowanych do konsumentów. Przedsiębiorca może zwrócić się o przedstawienie propozycji finansowania do banku, w którym posiada otwarty rachunek firmowy lub innego. Przykładowe warunki kredytu hipotecznego w oparciu o ofertę mBanku przedstawiamy poniżej.  

Kredyt hipoteczny dla sektora MSP w mBanku

  • Przeznaczenie: kupno nieruchomości, budowa, modernizacja, adaptacja i remont budynków, spłata kredytu inwestycyjnego 
  • Staż działalności: minimum 18 miesięcy
  • Wymagana bieżąca i perspektywiczna zdolność kredytowa
  • Wkład własny: minimum 80% wartości nieruchomości
  • Zabezpieczenia: hipoteka, cesja praw z polisy, weksel własny in blanco
  • Okres spłaty: do 15 lat
  • Wypłata: jednorazowa lub w transzach
  • Oprocentowanie: zmienne, stałe lub ze stawką maksymalną (stopa stop)
  • Rodzaj waluty: dopasowana do możliwości spłaty przez klienta

Źródła:

  1. https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2022_3.pdf

Warto wiedzieć

  1. Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej wymaga odpowiedniego stażu firmy na rynku – prowadzenia działalności co najmniej przez 12 miesięcy.
  2. Obok ustanowienia hipoteki na nieruchomości bank może wymagać innych zabezpieczeń spłaty zobowiązania.
  3. Kredyt hipoteczny dla firmy wymaga zgromadzenia odpowiedniego wkładu własnego – zwykle co najmniej 20 % wartości nieruchomości. 
  4. Jednym z elementów możliwości przyznania kredytu hipotecznego dla firmy jest  ocena opłacalności inwestycji i płynność nieruchomości (możliwość jej szybkiego zbycia).
  5. Koszty związane z uzyskaniem i uruchomieniem kredytu zależą m.in. od wysokości zobowiązania, okresu spłaty, zdolności kredytowej przedsiębiorcy. 

FAQ - najczęściej zadawane pytania

  1. Czy na B2B można dostać kredyt hipoteczny?

    Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w momencie prowadzenia działalności na podstawie umowy B2B jest jak najbardziej możliwe i tak jak w każdym innym przypadku zależy od oceny zdolności kredytowej. Bank weryfikuje również staż prowadzenia działalności. Pod uwagę brana jest stabilność dochodów. 

  2. Czy można wziąć kredyt hipoteczny na firmę?

    Tak. Zaciągnięcie takiego zobowiązania będzie wymagać spełnienia większej liczby formalności. W szczególności też wymagany jest określony staż prowadzenia działalności (minimum 12 m-cy). Pod uwagę też będzie forma prawna.  

  3. Czy kredyt firmowy obniża zdolność kredytową?

    Tak. Każde zobowiązanie obniża zdolność kredytową rozumianą jako zdolność do terminowej spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz ze wszystkimi kosztami w terminie określonym umową.  

  4. Czy na ryczałcie dostanę kredyt hipoteczny?

    Tak. Jednak w zależności od wybranej formy opodatkowania wymagania banku, np. w zakresie okresu prowadzenia działalności gospodarczej, mogą się różnić.

  5. Ile kosztuje kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej?

    Ostateczne koszty kredyt hipotecznego zarówno dla firm, jak i dla osób prywatnych, które prowadzą działalność gospodarczą zależą od zdolności kredytowej. Ocena zależy od indywidualnej sytuacji finansowej pożyczkobiorcy. Koszty kredytu zaciągniętego na firmę mogą być jednak wyższe niż przy tego typu zobowiązaniach zaciągniętych dla realizacji celu prywatnego. 

Porównaj kredyty hipoteczne
Izabela Stachura
Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments