Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej

Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej wiąże się z ryzykiem, które również jest zauważane przez instytucje bankowe. Uzyskanie kredytu hipotecznego przy dochodach osiąganych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie będzie tak proste, jak przy stabilnej, standardowej umowie o pracę na czas nieokreślony. Jak zatem wyglądają warunki uzyskania kredytu hipotecznego dla przedsiębiorcy? 

Rodzaj źródła dochodów, a przede wszystkich ich stabilność, ma wpływ na oszacowanie wysokości zdolności kredytowej, a tym samym możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Choć prowadzenie firmy nie zamyka drogi do kredytu na kupno nieruchomości na cele prywatne, to jednak wymaga nieco innego spojrzenia na przygotowanie się do złożenia wniosku.

Czy można dostać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą? 

Własna działalność gospodarcza nie wyklucza możliwości zaciągnięcia zobowiązania dla realizacji celów prywatnych. Dotyczy to zarówno kredytów gotówkowych, które nie wymagają dodatkowego zabezpieczenia, jak i zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości.

Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań w zakresie złożenia wniosku o kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej. Jednak należy się przygotować na trochę większy zakres formalności, spełnienie warunków w zakresie odpowiedniego czasu obecności na rynku i nieco inne zasady związane z ustaleniem wysokości zdolności kredytowej.

Szansa na kredyt hipoteczny będzie również zależeć od branży, w jakiej pracujesz, stabilności dochodów, stażu działalności, a także wyników finansowych Twojej firmy. Lepiej oceniana może być również praca na rzecz jednego dużego klienta, niż wielu mniejszych. Ma to często miejsce w sytuacji przejścia ze standardowego etatu na model B2B.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej?

Katalog wymagań, które trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą, będzie nieco szerszy, niż ten obowiązujący przy umowie o pracę. Bank weźmie pod uwagę takie elementy jak:

• okres prowadzenia działalności gospodarczej – minimum 12 miesięcy (preferowana będzie 18 lub 24 miesięczna obecność na rynku), im dłuższy staż przedsiębiorcy, tym szansa na uzyskanie kredytu będzie wyższa (w przypadku przedsiębiorców kontynuujących pracę na rzecz byłego pracodawcy w ramach działalności gospodarczej wymagania w zakresie wymaganego stażu mogą być mniejsze),
• odpowiednia zdolność kredytowa – bank weźmie pod uwagę zarówno aktualną sytuację finansową przedsiębiorcy, płynność finansową, jak i dokona oceny perspektyw utrzymania się na rynku. Pod uwagę brana jest również dotychczasowa historia kredytowa oraz analiza dokumentacji finansowej (przepływów pieniężnych, wysokości przychodów w poszczególnych miesiącach roku, powody wzrostów, jak i spadków przychodów, terminy regulacji zobowiązań podatkowych oraz składek w ZUS itp.)
• wkład własny – standardowo trzeba zgromadzić określony wkład własny, który pozwoli choć częściowo sfinansować realizację inwestycji, najczęściej będzie to minimum 20% wartości nieruchomości,
• odpowiednie zabezpieczenie spłaty zobowiązania – inne, dodatkowe obok ustanowienia hipoteki na nieruchomości, formy zabezpieczeń wymaganych przez bank, np. ubezpieczenie spłaty, weksel in blanco,
• przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank – chodzi zarówno o dokumenty, rejestrowe, finansowe i dotyczące samej nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka,
• brak nadmiernego zadłużenia – każde zobowiązanie (inne kredyty, pożyczki, karta kredytowa itp.), obniża zdolność kredytową wnioskodawcy.

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny na firmę?

Banki niechętnie udzielają zobowiązań kredytowych firmom z krótkim stażem działalności. Wiąże się to zarówno z niepewnością utrzymania się podmiotu na rynku, jak i braku danych finansowych za odpowiedni okres działalności, które mogą posłużyć do przeprowadzenia pewnej analizy kondycji finansowej przedsiębiorcy.

Zatem krótki staż prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej może być przeszkodą zarówno w zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego dla osoby fizycznej, jak i kredytu hipotecznego na firmę. Jak długo w takim razie należy prowadzić działalność gospodarczą, żeby instytucja finansowa uznała ryzyko udzielenia kredytu dla przedsiębiorcy za akceptowalne? Minimum to 12 miesięcy.

Wymagania w zakresie stażu mogą różnić się między ofertami poszczególnych banków. Dodatkowo otrzymanie kredytu uzależnione jest oczywiście od obrazu całokształtu finansów w toku prowadzenia działalności i zdolności kredytowej przedsiębiorcy.

Jaka jest wymagana zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym dla jednoosobowej działalności gospodarczej?

Zdolność kredytowa rozumiana jako zdolność do terminowego regulowania rat kredytowych obejmujących zarówno kapitał, jak i koszty, to jeden z kluczowych warunków zaciągnięcia każdego zobowiązania w banku.

• Bardziej ostrożne szacunki w zakresie możliwości dotrzymania terminowej spłaty zobowiązania, mogą wiązać się z określoną branżą prowadzonej działalności, np. w związku z sezonowością osiąganych przychodów. Bank oceni czy nieregularne zarobki osiągane w poszczególnych miesiącach roku nie stanowią zagrożenia dla terminowej spłaty zobowiązania.
• Pod uwagę brane są również terminowość regulowania zobowiązań podatkowych czy wobec kontrahentów. Wpis do rejestru dłużników, z uwagi na nieterminowe regulowanie zobowiązań, może być utrudnieniem w uzyskaniu kredytu i wymaga dodatkowych wyjaśnień ze strony przedsiębiorcy.
• Badana jest również stabilność dochodów. Działalność na rzecz tylko jednego klienta, może być postrzegana jako korzystniejsza, tym bardziej, jeśli jest kontynuowana na rzecz podmiotu, z którym wcześniej współpracowałeś na umowę o pracę.

Ocena kredytowa przedsiębiorcy, obok badania elementów typowych dla prowadzenia działalności gospodarczej, będzie obejmowała również standardowe informacje typu:

• stałe miesięczne obciążenie z tytułu kosztów utrzymania – czynszu, opłat za media itp.
• wysokość innych zobowiązań kredytowych – chodzi zarówno o inne kredyty, karty kredytowe, dostępne limity w ramach rachunku bankowego jak również udzielone poręczenia kredytów

W ramach analizy jakościowej kredytodawca sprawdzi również dane bardziej osobiste jak np.:

• wiek
• stan cywilny
• liczbę osób na utrzymaniu
• wykształcenie
• status majątkowy i mieszkaniowy – posiadane nieruchomości

Czy forma opodatkowania ma wpływ na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego?

Wybrana forma opodatkowania nie musi, ale może mieć wpływ na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, a przede wszystkim na szacowanie zdolności kredytowej przedsiębiorcy.

Przykładowo lepiej ocenianą przez banki opcją, będzie wybór rozliczenia na zasadach ogólnych niż ryczałt. W przypadku tej drugiej opcji, podatek płacony jest od przychodów i banki mogą mieć trudność w ustaleniu jakie faktyczne dochody osiąga przedsiębiorca. Dlatego zdolność kredytowa ryczałtowca może być niższa niż osoby rozliczającej się na zasadach ogólnych.

Banki niezbyt przychylnie patrzą również na zmianę formy opodatkowania. Dlatego w takim przypadku z wnioskiem o kredyt hipoteczny warto poczekać kilka miesięcy, żeby bank bez problemu mógł ocenić sytuację finansową przedsiębiorcy.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o kredyt hipoteczny w przypadku dochodów dochodów osiąganych z działalności gospodarczej?

Zarówno firmowe kredyty hipoteczne, jak i te zaciągane przez osoby fizyczne, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą, wiążą się ze sporą liczbą formalności.

Dokumenty związane z nieruchomością

Standardowo trzeba przedstawić dokumenty związane z nabywaną nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania np. wypis z księgi wieczystej, umowę przedwstępną. Konieczna będzie również jej wycena – tu można skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego banku lub przedstawić własną wycenę.

Dokumenty rejestrowe

Drugi element to dokumenty rejestrowe firmy, których rodzaj będzie różnił się w zależności od formy prowadzonej działalności gospodarczej:

Dla osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą wymagane będzie:

• zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG)
• zaświadczenie o nadaniu numeru NIP,
• zaświadczenie o nadaniu numeru REGON
• w przypadku braku rozdzielności majątkowej – zgoda współmałżonka na zaciągnięcie zobowiązania
• umowa o rozdzielności majątkowej, jeśli taka została zawarta
• dla spółki cywilnej potrzebna jeszcze będzie umowa spółki
• oraz oczywiście dokument tożsamości wnioskodawcy – najczęściej to dowód osobisty.

Dokumenty finansowe

Trzeci rodzaj dokumentów pomaga ustalić zdolność kredytową przedsiębiorcy i obejmuje dokumenty finansowe:

• zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości  z tytułu zobowiązań podatkowych i składek (ważne przez okres 30 dni od momentu wydania)
• wyciąg z rachunku firmowego za wymagany przez bank okres

a także w zależności od przyjętego sposobu rozliczenia:

przy pomocy księgi przychodów i rozchodów:

• Księga Przychodów i Rozchodów za rok bieżący i poprzedni
• deklaracje podatkowe PIT 36/PIT 36 L z załącznikiem PIT-B za ostatni lub dwa ostatnie lata działalności (z potwierdzeniem złożenia do urzędu skarbowego)
• Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacji

przy pełnej księgowości:

• bilans i rachunek zysków i strat
• deklaracje podatkowe PIT lub CIT za ostatni lub ostatnie dwa lata
• Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych

przy ryczałcie ewidencjonowanym:

• deklaracja PIT 28
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie dwa lata prowadzenia firmy
• ewidencja przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku

przy karcie podatkowej:

• oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu za wskazany okres
• decyzja Urzędu Skarbowego o ustaleniu wysokości podatku dochodowego

Czy kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej wymaga wniesienia wkładu własnego?

Wkład własny przy kredytach hipotecznych wymagany jest zarówno przy zobowiązaniach zaciągniętych przez osoby fizyczne, bez względu na źródło ich dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza itp.), jak i dla firm.

Bank nie finansuje 100% wartości prowadzonej inwestycji, ale wymaga zaangażowania finansowego przez inwestora. Co więcej im wyższy wkład własny, tym koszty całego zobowiązania będą niższe. Standardowo jednak wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości.

Ostateczne warunki w tym zakresie zależą od wybranej oferty kredytowej, która może obejmować bardziej rygorystyczne podejście w tym zakresie. Pomijamy tu oferty kupna nieruchomości nabywane w oparciu o programy pomocowe w kupnie pierwszego mieszkania, kiedy brak wymaganego wkładu własnego nie przekreśla szansy na kupno wymarzonej nieruchomości.

Jakich zabezpieczeń może wymagać bank przy kredycie hipotecznym dochodów osiąganych na B2B?

Hipoteka na nieruchomości jest podstawowym, ale wcale nie musi być jedynym zabezpieczeniem, jakiego będzie wymagał bank przy kredycie hipotecznym. Z dodatkowym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania można spotkać się zarówno w przypadku, jeśli Twoim źródłem dochodów jest umowa o pracę na czas nieokreślony, jak i jednoosobowa działalność gospodarcza. Wśród innych, często stosowanych zabezpieczeń spłaty stosowanych przy kredycie hipotecznym można wymienić:

• pełnomocnictwo dla banku do dysponowania kontem osobistym kredytobiorcy
• weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego
• cesja praw z zawartej polisy ubezpieczeniowej na życie (lub innej)na rzecz banku
• klauzula potrącenia wierzytelności z rachunku bankowego dłużnika
• kaucja
• przelew wierzytelności przyszłych np. od dewelopera oraz banku, który prowadzi rachunek powierniczy
• inne ustalone indywidualnie z instytucją finansową formy zabezpieczenia

Warto wspomnieć, że dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu, może być nie tylko sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej, ale również szansą na niższe koszty kredytowe. Zwłaszcza wykupienie ubezpieczenia na życie proponowanego przez bank, może pomóc obniżyć wysokość prowizji z tytułu udzielenia finansowania lub wysokości oprocentowania.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej? 

Ostateczne koszty kredytu hipotecznego dla działalności gospodarczej mogą różnić się od ogólnej oferty, którą znajdziesz na stronie banku. Bowiem na zaproponowane warunki może mieć wpływ wiele czynników, m.in.:

• wysokość kredytu
• okres spłaty zobowiązania
• wartość nieruchomości zabezpieczającej terminową spłatę zobowiązania
• zdolność kredytowa przedsiębiorcy
• rodzaj oprocentowania (stałe lub zmienne)
• wysokość środków własnych przeznaczonych na wkład własny
• rodzaj rat (stałe lub malejące)

Można jednak wskazać standardowy zestaw kosztów, które trzeba ponieść przy kredycie hipotecznym. Będą to m.in.:

• koszty związane z przygotowaniem wyceny nieruchomości
• oprocentowanie kredytu
• prowizja z tytułu udzielenia finansowania
• ubezpieczenie
• koszty notarialne (przygotowania aktu notarialnego)
• koszty związane z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości

Co obniża zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Jednoosobowa działalność gospodarcza nie musi być przeszkodą do otrzymania kredytu hipotecznego. Jednak jako przedsiębiorca powinieneś mieć świadomość, że pewne okoliczności mogą obniżyć Twoją zdolność kredytową, np.:

• nieregularne dochody – prowadzenie działalności gospodarczej może wiązać się nierównomiernie rozłożonymi w ciągu roku dochodami, zwłaszcza jeśli prowadzisz działalność sezonową. Rozwiązaniem będzie ustabilizowanie wysokości dochodów w każdym miesiącu roku.
• krótki okres prowadzenia działalności – banki niechętnie udzielą kredytu, jeśli Twoja obecność na rynku, jako przedsiębiorcy jest krótka. Optymalne będzie prowadzenie dzielności gospodarczej co najmniej 2 lata
• zła historia kredytowa – opóźnienia w płatności zobowiązań, będą mieć negatywne konsekwencje w momencie złożenia wniosku kredytowego. Negatywne wpisy w BIK czy zgłoszenie do rejestru dłużników, może wręcz uniemożliwić zaciągnięcie zobowiązania. W razie wystąpienia opóźnień, warto zadbać o poprawę historii kredytowej przed złożeniem wniosku. Najlepszym rozwiązaniem będzie jednak nie dopuszczanie do sytuacji opóźnień.
• niski wkład własny – choć minimalny wkład własny nie może być niższy niż 20% (lub 10% z dodatkowym obowiązkowym zabezpieczeniem), to na własny udział w kupnie nieruchomości przeznaczyć większą kwotę niż obowiązujące minimum. Daje to lepszą pozycję negocjacyjną z bankiem, niższy kredyt, a tym samym niższe koszty i mniejsze wymagania w zakresie wymaganej wysokości zdolności kredytowej.
• inne zobowiązania kredytowe – zarówno inne kredyty, debety w koncie czy posiadane karty kredytowe obniżają zdolność kredytową, zatem przed złożeniem wniosku o kolejny kredyt warto zadbać o spłatę wcześniejszych zobowiązań.

Które banki akceptują dochody z działalności gospodarczej?

Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą liczyć na mniejszą liczbę ofert kredytów hipotecznych niż osoby, których głównym źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Jednak takie propozycje są jak najbardziej na rynku dostępne. Które banki dają możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przy dochodach osiąganych z działalności gospodarczej? Możesz sprawdzić i porównać m.in. ofertę:

• Credit Agricole
• Pekao SA
• Alior Bank
• Millennium Bank
• PKO BP
• Santander Bank Polska
• BOŚ Bank
• ING Bank Śląski

Izabela Stachura-Adamczyk

[email protected]

Redaktor

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments