Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Jak obliczyć odsetki i ratę kredytu hipotecznego?

Wysokość raty kredytu hipotecznego to ważny element planowania domowego budżetu. Choć szczegółowy harmonogram spłaty zobowiązania bank przedstawi po podpisaniu umowy kredytowej, to kalkulację raty kredytu i wysokości odsetek można przygotować samodzielnie. Sprawdź na co trzeba zwrócić uwagę, żeby zrobić to prawidłowo.

Według danych Raportu AMRON-SARFiN 2/2021 na koniec II kwartału 2021 r. średnia marża modelowego kredytu hipotecznego o wartości 300.000 zł z okresem spłaty rozłożonym na 25 lat wyniosła 2,27% i była wyższa o 0,06 p.p. niż w I kwartale 2021 r., i o 0,2 p.p. wyższa w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Natomiast średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło 2,48 % i było niższe w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego o 0,06 p.p.

Tak niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych było możliwe m.in. dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. W 2020 r.  Rada Polityki Pieniężnej trzykrotnie obniżała wysokość podstawowej stopy referencyjnej: w marcu z 1,5% do 1 %, w kwietniu do 0,5%, a w maju do 0,1%. Aktualnie ten trend wydaje się odwracać. Z uwagi na wysoką inflację (według GUS w wrześniu 2021 r. ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 5,9%) RPP w październiku 2021 r. zdecydowała się na podwyżkę stóp procentowych. Wydaje się jednak, że to jeszcze nie koniec wzrostów.

Czym są odsetki od kredytu hipotecznego?

Odsetki to największy koszt kredytu hipotecznego, który ponosi kredytobiorca w związku z uzyskaniem finansowania. Odsetki naliczane są przez cały okres spłaty zobowiązania. Ich wysokość zależy od oprocentowania kredytu. Im jest ono niższe, tym wysokość odsetek będzie mniejsza.

Co wpływa na wysokość odsetek kredytu hipotecznego?

Wysokość odsetek zależy od oprocentowania, na które składają się dwa elementy:

  • stawka referencyjna WIBOR – niezależna od banku. To część zmienna oprocentowania. Wpływ na jej wysokość mają stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej.
  • marża banku – ten element oprocentowania może podlegać negocjacjom i obniżeniu np. w razie decyzji o skorzystaniu przez kredytobiorcę z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez bank czy wykupieniu polisy od następstw nieszczęśliwych wypadków. Stanowi stały element oprocentowania, zwykle niezmienny przez cały okres spłaty kredytu (chyba, że inne postanowienia w tym zakresie zostały zawarte w umowie kredytowej).

Dodatkowo wysokość odsetek zależy od okresu spłaty zobowiązania. Końcowa wartość odsetek przy kredycie hipotecznym na 20 lat będzie niższa niż tych, naliczanych przy zobowiązaniu spłacanym przez okres 25 czy 30 lat.

Jak naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego?

Odsetki naliczane są przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego, choć ich wysokość w poszczególnych miesiącach będzie różna. Bank nalicza odsetki od kwoty głównej pozostałej do spłaty, dlatego ich wartość jest z każdą ratą mniejsza. Wyraźnie będzie to widać przy ratach malejących. Podobnie jest przy ratach równych, bo choć wysokość raty kredytu będzie przez cały okres taka sama, to zmienia się proporcja pomiędzy częścią kapitałową a odsetkową.

Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów:

  • części kapitałowej – obejmuje spłatę pożyczonego kapitału,
  • części odsetkowej – obejmuje część kosztową.

Wysokość obu części zależy od wyboru rodzaju rat: równych lub malejących.

Rata równa przy kredycie hipotecznym oznacza, że przez cały okres spłaty zobowiązania kredytobiorca będzie płacił taką samą kwotę (pod warunkiem, że stopy procentowe nie ulegną w tym czasie zmianie).

  • Jednak w początkowym okresie spłaty zobowiązania większa część raty to odsetki, a spłacany kapitał stanowi jej niewielką część. W konsekwencji takie rozwiązanie będzie droższe.
  • Zaletą wyboru rat równych jest jednak stałe, przewidywane obciążenie dla domowego budżetu.
  • Dodatkowo wybór tej opcji będzie korzystny dla osób z niższą zdolnością kredytową.

Wybór raty malejącej oznacza, że na początku spłaty zobowiązania rata będzie wysoka, ale będzie maleć wraz z upływem czasu. Dzieje się tak dlatego, że odsetki będą naliczane od, z każdym miesiącem niższej kwoty głównej, która pozostała jeszcze do spłaty.

  • Część kapitałowa raty przez cały okres spłaty zobowiązania jest stała.
  • To rozwiązanie jest tańsze, ale początkowe raty stanowią dość duże obciążenie dla domowych finansów.
  • Ponadto, dla uzyskania kredytu hipotecznego z ratą malejącą banki wymagają wysokiej zdolności kredytowej.

Ubezpieczenie NWW i jego wpływ na wysokość raty

Wykupienie polisy od następstw nieszczęśliwych wypadków w przypadku kredytu hipotecznego nie jest obowiązkowe, choć przynosi spore korzyści. Oprócz zabezpieczenia w razie wypadku i możliwości pokrycia całości lub części pozostałej do spłaty kwoty zobowiązania przez ubezpieczyciela, dodatkową zaletą tego rozwiązania mogą być niższe koszty kredytu.

Ubezpieczenie NNW oznacza dla kredytodawcy niższe ryzyko kredytowe, a co za tym idzie możliwość obniżenia lub rezygnacji z prowizji lub obniżenia oprocentowania (a właściwie jednego z elementów oprocentowania czyli marży banku). W praktyce może to oznaczać niższą ratę kredytu. Dla pełnej kalkulacji trzeba jeszcze określić wysokość kosztów polisy.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Sposobów na obliczenie raty kredytu hipotecznego jest kilka. Wybór właściwego wzoru zależy od rodzaju rat kredytowych: malejących lub stałych. W każdym przypadku dla ułatwienia można skorzystać z dostępnych w internecie kalkulatorów. Symulację wysokości poszczególnych rat kredytu hipotecznego można również uzyskać u doradcy kredytowego czy bezpośrednio w banku.

Jak obliczyć ratę od kredytu hipotecznego – rata stała

Rata stała oznacza, że kredytobiorca w każdym miesiącu spłaty zobowiązania wpłaca do banku taką samą kwotę przez cały okres umowy (o ile nie zmieni się stawka referencyjna WIBOR).

Wysokość rat równych można obliczyć według wzoru:

R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

R – wysokość raty równej

A – kwota udzielonego kredytu

b – wysokość oprocentowania kredytu w skali roku

m – liczba miesięcy w roku

n – liczba rat

^ – symbol potęgowania

Przykład:

Kwota kredytu: 300.000 zł

Okres spłaty: 25 lat

Oprocentowanie: 4 % (marża banku + stawka referencyjna WIBOR)

Wysokość raty przez cały okres spłaty: 1.583,51 zł

Całkowita wartość odsetek: 175.053 zł

Rata nrWysokość odsetekWysokość spłacanego kapitałuWysokość raty
11.000 zł585,46 zł1.583,51 zł
2998,05 zł587,41 zł1.583,51 zł
3005,26 zł1.578,25 zł1.583,51 zł

Jak obliczyć ratę od kredytu hipotecznego – rata malejąca

W przypadku raty malejącej część kapitałowa przez cały okres spłaty zobowiązania jest naliczana w takiej samej wysokości, a różnice dotyczą odsetek. Ich wysokość maleje w związku z coraz to niższą kwotą główną pozostałą do spłaty. W konsekwencji rata kredytu będzie wyższa na początku spłaty zobowiązania i będzie maleć z każdą kolejną spłatą.

Przykład:

Kwota kredytu: 300.000 zł

Okres spłaty: 25 lat

Oprocentowanie: 4 % (marża banku + stawka referencyjna WIBOR)

Wysokość części kapitałowej raty przez cały okres spłaty: 1.000 zł (300.000 zł/300 rat)

Całkowita wartość odsetek: 150.500 zł

Rata nrWysokość odsetekWysokość spłacanego kapitałuWysokość raty
11.000 zł1.000 zł2.000 zł
2996,67 zł1.000 zł1.996,67 zł
3003,33 zł1,000 zł1.003,33 zł

Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Wysokość odsetek, które trzeba zapłacić w danym miesiącu można obliczyć według wzoru:

O = K * r * n/Y

gdzie poszczególne elementy wzoru oznaczają:

O – kwota odsetek

K – kwota kapitału pozostałego do spłaty zobowiązania

r – oprocentowanie kredytu w skali roku

n – liczba dni miesiąca, dla którego obliczane są odsetki

Y – liczba dni w roku

Przykład:

Założenia:

  • kwota kredytu pozostałego do spłaty to 200.000 zł
  • oprocentowanie 4% w skali roku
  • obliczenia są wykonywane dla miesiąca, który liczy 30 dni (np. kwietnia)
  • rok – 365 dni

Dla obliczenia wysokości odsetek należy wykonać następujące działanie:

200.000 x 0,04 x 30/365 = 657,53 zł

Jak wpływają na ratę kredytu hipotecznego karencja w spłacie i wakacje kredytowe?

Wakacje kredytowe i karencja w spłacie kredytu hipotecznego to rozwiązania, które mogą pomóc np. w przypadku przejściowych kłopotów finansowych. Niektóre oferty kredytowe gwarantują możliwość skorzystania z jednej z takich opcji na określonych warunkach w razie podpisania umowy kredytowej.

Jeśli strony nie przewidziały takiej możliwości wcześniej, zawsze pozostaje  możliwość negocjacji z bankiem w tym zakresie już w czasie spłaty zobowiązania. Wtedy jednak nie ma gwarancji, że kredytodawca zgodzi się na takie rozwiązanie, a jeśli już to może wiązać się to z dodatkowymi kosztami.

Wakacje kredytowe oznaczają, że przez określony czas: miesiąc, dwa, trzy lub więcej, kredytobiorca nie spłaca rat kredytu bez żadnych negatywnych konsekwencji. Zawieszona zostaje zarówno spłata części kapitałowej, jak i odsetkowej raty kredytu. W konsekwencji jednak całkowity okres spłaty zobowiązania wydłuża się, a tym samym rosną ogólne koszty zobowiązania. W przypadku karencji w spłacie kredytu zawieszona zostaje jedynie część kapitałowa raty. Odsetki płacone są bez zmian.

Jak zmienia się rata kredytu w przypadku nadpłaty kredytu?

Nadpłacanie kredytu może wpłynąć zarówno na skrócenie okresu spłaty zobowiązania jak obniżenie wysokości raty kredytu. To drugie rozwiązanie będzie zauważalne w przypadku rat malejących. Odsetki naliczane będą co miesiąc od niższej niż zakładana w harmonogramie kwoty głównej (pomniejszonej o nadpłacone środki), a tym samym rata kredytu może zauważalnie spaść.

W przypadku rat stałych, kiedy ich wysokość ma być w założeniu na tym samym poziomie, nadpłata może oznaczać skrócenie okresu spłaty. Każdy przypadek zależy jednak od rodzaju rozliczeń określonych w umowie kredytowej i możliwości oferowanych przez bank a także rodzaju nadpłaty: większej jednorazowej czy mniejszej, ale płaconej cyklicznie.

Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot odsetek

Prawo do wcześniejszej spłaty zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, zostało zagwarantowane ustawą. Dotyczy to zarówno spłaty całości, jak i części zobowiązania. W takim przypadku całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty, które przypadają za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, choćby konsument poniósł je przed tą spłatą.

W praktyce oznacza to, że klient nie musi płacić odsetek, do których byłby zobowiązany przy spłacie kredytu w terminie określonym umową, a dodatkowo może zwrócić się do banku o zwrot prowizji w wysokości proporcjonalnej do okresu i ilości rat, o który umowa została skrócona.

Źródła:
https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy_archiwum.htm

https://zbp.pl/getmedia/55dc6f2d-193d-46ef-aa4d-a9e0ad45ae7b/210825_Raport-AMRON-SARFiN_2-2021_PL

https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-we-wrzesniu-2021-roku,2,119.html

https://pl.wikipedia.org/wiki/Raty_r%C3%B3wne

 

Warto wiedzieć:

  1. Odsetki to główny koszt kredytu hipotecznego. Ich wysokość zależy od marży banku, stawki referencyjnej WIBOR oraz okresu spłaty zobowiązania.
  2. Rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i odsetkowej.
  3. W przypadku kredytu hipotecznego można skorzystać z rat równych lub malejących.
  4. Raty kredytu hipotecznego można obliczyć według określonych wzorów lub skorzystać z kalkulatorów dostępnych online.
  5. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z obniżeniem kosztów o odsetki za niewykorzystany okres kredytowania.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Jaki rodzaj rat wybrać przy kredycie hipotecznym: malejące czy stałe?

    Przy wysokiej zdolności kredytowej bardziej opłacalne kosztowo będą raty malejące. Taki rodzaj rat sprawdzi się też w razie chęci wcześniejszej spłaty kredytu. Raty stałe są jednak mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu i nie wymagają wysokiej zdolności kredytowej. Decyzję, który rodzaj rat wybrać warto podjąć po analizie obu rozwiązań i korzyści w odpowiedzi na indywidualne potrzeby kredytobiorcy.

  2. Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

    Jeszcze przed zawarciem umowy kredytowej warto negocjować z bankiem wysokość prowizji czy oprocentowania. Można też zdecydować się na wykupienie ubezpieczenia NNW lub skorzystać z innych produktów finansowych oferowanych przez bank i dzięki temu obniżyć koszty kredytu. W czasie trwania umowy obniżenie raty kredytu można osiągnąć poprzez nadpłacenie kwoty głównej.

  3. Jak rata kredytu zmienia się w przypadku podwyższenia lub obniżenia stóp procentowych?

    Zmiana stóp procentowych wpływa na stawkę WIBOR, która jest jednym z elementów składowych oprocentowania. W konsekwencji obniżenie stóp procentowych oznacza niższą ratę kredytu, a ich podwyższenie konieczność płacenia wyższych odsetek.

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments