Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym – czy to się opłaca? 

Kupując mieszkanie na kredyt, musisz pamiętać o konieczności wniesienia wkładu własnego. W części banków dostępny jest kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym. Warto jednak sprawdzić czy na pewno taka oferta jest opłacalna.

Procentowy udział kredytów przyznawanych z 10% wkładem własnym stopniowo maleje. Wynika to przede wszystkim z rosnącej świadomości kredytobiorców, którzy coraz częściej zdają sobie sprawę, że zaciąganie najwyższego możliwego kredytu nie jest najbezpieczniejszym pomysłem. W dalszym ciągu jest to jednak produkt popularny, szeroko dostępny i w niektórych sytuacjach, także opłacalny.

Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym?

Minimalny wkład własny, którego powinny wymagać banki udzielając kredytu hipotecznego powinien wynosić 20% wartości nieruchomości. Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym jest dostępny w niektórych bankach po spełnieniu dodatkowych warunków.

Można go zaciągnąć zgadzając się na dodatkowe ubezpieczenie spłaty kredytu obowiązujące do momentu, gdy raty przekroczą kwotę brakującą do 20% wkładu własnego. Zamiennie można zaproponować inne zabezpieczenie spłaty kredytu poprzez np. zastaw rejestrowy. Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) zezwalają na takie rozwiązanie

Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym jest więc dostępny dla większości kredytobiorców. Jeszcze kilka lat temu minimalny wkład własny był tym najczęściej wnoszonym przez klientów. Dziś wymagany wkład własny jest przeważnie przekraczany przez kredytobiorców, którzy dzięki temu mogą uzyskać lepsze warunki finansowania. Koszty kredytu hipotecznego zależą w pewnym stopniu od zdolności kredytowej. Jeśli bank ma pewność, że spłacisz kredyt w terminie, chętniej Ci go udzieli.

Wkład własny, a wskaźnik LTV

Ze wskaźnikiem LTV spotkasz się przy zaciąganiu kredytu hipotecznego dokładnie w tych samych sytuacjach co z wkładem własnym. LTV jest skrótem od angielskiego określenia loan-to-value i określa procentową cześć wartości nieruchomości (lub innego przedmiotu zastawu), którą można pożyczyć pod zastaw. W przypadku kredytu z 10% wkładem własnym, LTV wynosi 90%.

Gdy zaciągasz kredyt hipoteczny, suma wskaźnika LTV i wkładu własnego zawsze wynosi 100%. Jeśli wnosisz 25% wkład własny, LTV wynosi 75%. Banki często określają produkty kredytowe dla firm poprzez wskaźnik LTV, a kredyty dla osób fizycznych za pomocą wkładu własnego, ale jest to raczej rozwiązanie zwyczajowe niż powodujące praktyczną różnicę.

Wkład własny 12%, 15%, 18%?

Wkład własny ustalany jest jedynie przez określoną procentowo wartość minimalną. Nie jest ona jednak zobowiązująca dla kredytobiorcy. Można wnieść wkład własny w wysokości 15% wartości kupowanej nieruchomości i bank nie będzie z tego powodu robił żadnych trudności. Nie uzyska się dzięki temu lepszych warunków kredytowania (procentowo niższej marży i odsetek), ale ubezpieczenie niskiego wkładu własnego będzie mniejsze podobnie jak ostateczna kwota do spłaty.

Wyższy wkład własny (11-19%) nie jest optymalnym rozwiązaniem, jeśli zakup nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami (np. koszty wyposażenia), które trzeba pokryć z własnych środków. Graniczną wartością jest 20%, czyli kwota pozwalająca wybierać z oferty wszystkich banków w tym np. BNP Paribas, Alior Bank, Citibanku czy innego banku udzielającego kredytów tylko z wysokim wkładem własnym.

Kredyt bez minimalnego wkładu własnego?

Minimalny wkład do kredytu hipotecznego zawsze wynosi przynajmniej 10% wartości nieruchomości. Banki wymagają wkładu własnego, ponieważ mają taki obowiązek. Zobowiązują je do tego Komisja Nadzoru Finansowego i Ustawa o kredycie hipotecznym. Nie ma w Polsce kredytów hipotecznych z 0% wkładem własnym. Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny zawsze musisz mieć nieco własnych środków lub dysponować innymi wartościowymi składnikami majątku.

Które banki oferują kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym?

Aktualnie duża część banków komercyjnych działających w Polsce ma w swojej ofercie kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym. Kredyty takie oferują (stan na 24.02.2023 r.):

• PKO BP – oferuje kredyt mieszkaniowy pod nazwą Własny Kąt. Kredyt hipoteczny może być udzielony nawet na 35 lat. Klient ma szansę uzyskać go bez prowizji za przyznanie, pod warunkiem, że wykupi dodatkowe ubezpieczenie od utraty pracy.
• Pekao S.A. – kredyt hipoteczny w tym banku można zaciągnąć na maksymalnie 30 lat. Bazowo jest on dość drogi, ale prowizję można obniżyć do 0% jednocześnie zmniejszając wysokość odsetek, jeśli korzysta się z innych produktów tego banku.
• mBank – bank ten przyznaje kredyty na maksymalnie 35 lat. Ma promocyjne warunki dla swoich stałych klientów, którzy mogą płacić niższą marżę i jednocześnie nie płacić prowizji za przyznanie kredytu.
• BOŚ – Bank Ochrony Środowiska udziela standardowych kredytów mieszkaniowych, ale ma też promocyjne warunki w przypadku nieruchomości spełniających normy ekologiczne w ramach tak zwanego Ekokredytu hipotecznego.
• Santander Bank Polska – Santander udziela kredytów hipotecznych na maksymalnie 30 lat. Klienci, którzy wykupią dodatkowe ubezpieczenie na życie mogą uzyskać je bez prowizji za przyznanie.
• Credit Agricole – kredyt może być udzielony na 35 lat, a oferta jest dość elastyczna. Klient może wybrać opcję z niższą marżą lub bez prowizji za przyznanie kredytu. Istnieje też opcja wybrania stałego oprocentowania na 7 lat.
• Bank Millennium – kredyt udzielany jest bez prowizji za przyznanie. Potencjalnie można go zaciągnąć nawet na 35 lat. Stałe oprocentowanie dostępne jest na okres 5 lat po czym można ten okres odnowić po ponownym obliczeniu raty lub przejść na oprocentowanie zmienne.

Największe banki działające na rynku hipotek, przeważnie mają swoją ofertę także dla klientów, którzy mają uzbierane jedynie 10% wkładu własnego. Warto jednak pamiętać, że warunki kredytowania mogą się w tych bankach różnić w zależności od wysokości wnoszonego wkładu własnego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być wyższe w przypadku wniesienia 10% wkładu własnego.

Oferty banków hipotecznych pojawiają się na stronach internetowych banków-matek. Wszystkie banki hipoteczne działające w Polsce mają swoje odpowiedniki oferujące konta, karty kredytowe i kredyty gotówkowe. Dla klienta nie ma więc praktycznego znaczenia czy zadłuża się w PKO Banku Polskim, czy w PKO Banku Hipotecznym.

Kto może zaciągnąć kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym?

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym poniżej 20% przeznaczony jest dla osób fizycznych planujących zakup mieszkania, budowę domu lub działki. Jako kredyt mieszkaniowy nie może być wykorzystany w celu nabycia nieruchomości komercyjnej. Nie mogą też zaciągnąć go firmy i organizacje.

Kredyt hipoteczny musi zostać zaciągnięty w walucie, w której zarabia kredytobiorca. Oczywiście kredyt może zaciągnąć jedynie osoba dorosła, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, ale dotyczy to każdej pożyczki, a nie tylko kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym.

Jako produkt bankowy, kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym jest szeroko dostępny i większość osób ubiegających się o niego musi jedynie wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, by otrzymać finansowanie. Nie ma żadnych zastrzeżeń ani przepisów, które czyniłyby kredyt z takim wkładem mniej lub bardziej dostępnym dla jakiejkolwiek grupy odbiorców.

Czy istnieją kredyty hipoteczne dla firm z 10% wkładem własnym?

W ofercie polskich banków nie ma aktualnie oferty kredytów ani pożyczek hipotecznych dla firm ze wskaźnikiem LTV wyższym niż 80%. Oznacza to, że banki wymagają przynajmniej 20% wkładu własnego.

Warto jednak pamiętać, że duże firmy, w tym przedsiębiorstwa deweloperskie są w stanie negocjować z bankami kredyty hipoteczne na indywidualnych warunkach. Istnieje także oferta kredytów inwestycyjnych i łączonych, które mogą umożliwić zakup nieruchomości na firmę.

Czy kredyt z 10% wkładem własnym jest droższy od kredytu z 20% wkładem własnym?

Kredyt z 10% wkładem własnym jest droższy i mniej opłacalny od kredytu z wkładem 20%. Nie chodzi tylko o to, że pożyczając 90% wartości nieruchomości, pożyczasz większą kwotę niż gdyby to było 80%. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie wyższa także ze względu na mniej korzystne warunki kredytowania.

Banki udzielając kredytu z wkładem własnym poniżej 20% mają mniejszą konkurencję. Doskonale wiedzą, że ich klient nie ma dużego pola do negocjacji. Ponadto ryzyko udzielenia takiego kredytu jest wyższe. Dlatego kredyty z niskim wkładem własnym mają przeważnie wyższe oprocentowanie od tych z wysokim wkładem.

Dochodzą do tego jeszcze koszty obowiązkowego ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Składka ubezpieczeniowa nie jest wysoka, ale zwiększa koszty kredytu w pierwszych kilku latach jego spłaty.

Banki udzielające kredytów z niskim wkładem własnym, mają przeważnie dwa różne cenniki i taryfikatory odsetek/prowizji – wyższe koszty dotyczą osób, które wnoszą mniej niż 20% wkładu własnego. Nie zawsze jednak klient dowiaduje się o tym z oferty na stronie internetowej banku.

Całkowity koszt kredytu z wkładem własnym 10% i 20% może różnić się nawet o kilkadziesiąt tysięcy zł w całym okresie kredytowania. Porównanie kredytów hipotecznych z wkładem 10% i 20% pokazuje, że często ich oprocentowanie różni się o 0,5% – 1%. Najbardziej szczerze przyznaje to na swojej stronie mBank, ale ta sama zasada działa też w każdym innym banku.

Najtańszy i najlepszy kredyt hipoteczny, a 10% wkład własny

W rankingach, porównaniach i kalkulatorze kredytowym znajdziesz oferty najlepszych kredytów hipotecznych, które charakteryzują się niską ratą, korzystną dla klienta umową i wsparciem ze strony banku. Mogą wśród nich pojawiać się oferty kredytów z niskim wkładem własnym. Jest nawet bardzo prawdopodobne, że tak właśnie będzie.

Zaznaczamy jednak, że miejsce w rankingu kredytów hipotecznych dotyczy optymalnej wersji danego produktu bankowego, a więc przeważnie kredytu z wkładem własnym 20% i wyższym. Bardzo niewiele banków stawia sprawę na tyle jasno by wyraźnie rozgraniczyć produkt z niskim i standardowym wkładem, mimo iż prawie zawsze różnią się one wysokością oprocentowania.

Szansa, że kredyt z LTV 90% (wkładem własnym 10%) będzie najtańszy i najlepszy na rynku oczywiście istnieje, ale jest bardzo niska. Raczej kredyty takie oznaczają gorsze warunki kredytowania. Jest takie powiedzenie, że najtańszy kredyt hipoteczny to taki, którego nie potrzebujesz.

Czy banki wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym?

Banki mają obowiązek wymagać ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jeśli udzielają go z jedynie niskim wkładem własnym (każdym poniżej 20%). Zobowiązuje je do tego rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Jednocześnie przepisy zabraniają udzielania kredytów hipotecznych z wkładem własnym poniżej 10%.

Oznacza to, że każdy kredytobiorca, który chciałby wziąć kredyt z niskim wkładem własnym (10% – 19,99%) musi liczyć się z koniecznością opłacania składki ubezpieczeniowej do momentu aż suma wpłaconego kapitału i wniesionego wkładu własnego nie przekroczy 20%.

Bank wymaga ubezpieczenia kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym, a także pośredniczy między swoim klientem, a ubezpieczycielem. Składka ubezpieczeniowa doliczana jest do raty, a jej wysokość jest jasno określona w harmonogramie spłat.

Oprócz ubezpieczenia spłaty kredytu występują także inne ubezpieczenia takie jak ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie. Mogą one wpływać na warunki udzielenia kredytu. Bank ma prawo żądać dodatkowego ubezpieczenia i uzależnić od niego swoją ofertę.

Czy wkład własny musi być wniesiony w formie pieniężnej?

Przy zakupie nieruchomości przynajmniej 10% wkładu własnego musi być wniesione w gotówce. Jeśli jednak zaciągasz kredyt na budowę domu, ale posiadasz już działkę budowlaną, jej wartość może być wliczona jako wkład własny pod warunkiem, że hipoteka zostanie ustanowiona na całej działce, a nie tylko na wyodrębnionym budynku.

Bardzo często wartość działki wystarcza jako 10-20% wkład własny i kredytobiorca może sfinansować całą budowę domu kredytem. Musiał jednak wcześniej nabyć działkę, która w momencie starania się o kredyt na budowę, nie może być zadłużona.

Budując dom można wnieść wkład własny w formie działki budowalnej pod warunkiem, że na tej działce nie ciąży hipoteka. Ponadto istnieją możliwości uzupełnienia wkładu własnego do 20% jeśli 10% jest już wpłacone w gotówce. Prawo bankowe i rekomendacje KNF przewidują:

• Umowę ubezpieczenia kredytu hipotecznego (na potrzeby tego artykuły odnosimy się do niej jako do głównego sposoby uzupełnienia wkładu własnego, ponieważ jest to sposób najbardziej popularny i dostępny dla wszystkich)
• Blokada środków na rachunku bankowym – teoretycznie dostępne, ale niezbyt praktyczne rozwiązanie. Jeśli masz środki, które bank mógłby zablokować jako zabezpieczenie kredytu, wykorzystaj je jako wkład własny, koszty będą dzięki temu niższe.
• Zastaw rejestrowy na papierach wartościowych takich jak obligacje Skarbu Państwa – opłacalne rozwiązanie, ponieważ zachowujesz prawo do zysku z obligacji i nie musisz ich przedwcześnie sprzedawać.
• Środki zabezpieczona w ramach IKE/IKZE – wykorzystanie środków zgromadzonych jako zabezpieczenie emerytalne w celu zabezpieczenia kredytu może być opłacalnym rozwiązaniem.

Istnieje kilka sposobów uzupełniania wkładu własnego do wymaganych 20%. W naszych artykułach, poradnikach i rankingach skupiamy się na ubezpieczeniu spłaty kredytu, ponieważ jest to jedyne rozwiązanie dostępne dla wszystkich kredytobiorców.

Co nie może być wkładem własnym?

Wkładem do kredytu nigdy nie mogą być środki uzyskane z innego kredytu (np. kredytu gotówkowego) lub pożyczki. Większość banków wymaga zamknięcia wszystkich kredytów gotówkowych przed przyznaniem kredytu hipotecznego. Zarówno przepisy jak i polityka kredytowa banków zmierzają do uszczelnienia procedur, by nie ryzykować przyznawania kredytów hipotecznych osobom, które nie będą w stanie ich spłacić.

Żadne koszty poniesione w związku z zakupem/budową nieruchomości, które nie wpływają na jej wartość nie mogą być uwzględnione po stronie wkładu własnego. Zabezpieczenie nie może być wniesione w walucie innej niż ta w której zaciągany jest kredyt hipoteczny. Przy budowie domu nie uznaje się za wkład własny pracy własnej kredytobiorcy.

Czy warto starać się kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym?

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym 10% przeznaczony jest przede wszystkim dla osób, które nie mają wyjścia, ponieważ nie są w stanie uzbierać większego wkładu własnego. W takiej sytuacji trudno mówić o jakimkolwiek wyborze.

Kredytobiorcy, którzy są w stanie zebrać przynajmniej 20% wkładu własnego, powinni to przemyśleć, dzięki czemu uzyskają lepsze warunki kredytowania. Z ich perspektywy kredyt z 10% wkładem własnym warto zaciągnąć jedynie, gdy nadarzy się wyjątkowa okazja. Może nią być atrakcyjna nieruchomość (gdy jeszcze nie ma się uzbieranych 20%), promocyjna oferta banku lub dofinansowanie do kredytu oferowane przez państwo.

Mimo swojej popularności, kredyt hipoteczny z wkładem 10% nie zawsze jest warty zaciągnięcia. Wyższe oprocentowanie, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ograniczone oferty kredytów hipotecznych z LTV 90% i słaba pozycja negocjacyjna sprawiają, że mając taką możliwość lepiej uzbierać 20% wkładu własnego.

Czy uzyskanie kredytu hipotecznego z niskim wkładem jest trudniejsze?

Uzyskanie kredytu hipotecznego mając jedynie 10% wkładu własnego jest trudniejsze niż w przypadku, gdy ma się przynajmniej 20%. Dla banku jest to kredyt słabiej zabezpieczony i znajdujący się na granicy możliwości płatniczych klienta. W przypadku kredytobiorców, którzy zebrali 20% i więcej wkładu własnego ryzyko udzielenia kredytu jest mniejsze. Ten sam kredytobiorca będzie więc mieć znacznie większe szanse na uzyskanie kredytu, jeśli zaoferuje większy wkład własny.

Wysokość wkładu własnego jest jednym z czynników branych pod uwagę podczas podejmowania decyzji kredytowej. Jeśli jednak Twoja zdolność kredytowa jest zbyt słaba, zebranie większego wkładu własnego na pewno pomoże w uzyskaniu kredytowania. Łatwiej otrzymać kredyt hipoteczny mając rozsądny wkład własny, a jednocześnie ma się wówczas większy wybór i pole do negocjacji.

Czy okres kredytowania różni się w zależności od wysokości wkładu?

Okres kredytowania zależny jest przede wszystkim od potrzeb kredytobiorcy, który podejmuje decyzję na podstawie kwoty kredytu jakiej potrzebuje. Banki udzielają kredytów na 5-35 lat i nie różnicują tego ze względu na wniesiony przez klienta wkład własny. Przeważnie kredyty z niskim wkładem są udzielane na dłuższy okres (więcej kredytów na 25-30 lat), ale wynika to z potrzeb kredytobiorców, którzy potrzebują więcej czasu na spłatę kredytu.

Michał Mucha

Specjalista ds. produktów finansowych

Prawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments