Odpowiedź na pytanie co wybrać: kredyt hipoteczny czy wynajem zależy od osobistej sytuacji finansowej i życiowej oraz perspektyw na najbliższe lata. Wskazówką może być wysokość kosztów, które trzeba pokryć w związku z zakupem lub wynajęciem mieszkania. Podpowiadamy wskazując wady i zalety obu rozwiązań.
- Kredyt hipoteczny czy wynajem – porównanie obu rozwiązań
- Jakie są koszty wynajmu mieszkania?
- Jakie są realne koszty kredytu na mieszkanie?
- Porównanie kosztów kredytu i wynajmu mieszkania
- Czy warto kupić mieszkanie na kredyt w celu jego wynajęcia?
- Wynajem czy hipoteka, na co jeszcze zwrócić uwagę?
- Kredyt hipoteczny czy wynajem w innych krajach
- Podsumowanie
Tylko w II kwartale 2021 Polacy zaciągnęli kredyty hipoteczne o wartości 22 miliardów złotych. To rekordowa kwota, która jest bardzo wysoka nawet po uwzględnieniu inflacji. Jednocześnie w Polsce, podobnie jak innych krajach Europy Wschodniej stosunkowo niewiele osób decyduje się wynajmować mieszkanie. Za taki stan rzeczy odpowiada jednak w większym stopniu kulturowa zależność niż rzeczywista opłacalność obu rozwiązań. Spróbujmy przyjrzeć się im bliżej.
Kredyt hipoteczny czy wynajem – porównanie obu rozwiązań
Kupienie własnego mieszkania za gotówkę to dla wielu młodych osób raczej marzenie niż realna możliwość. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić często 2 miesięczne pensje netto.
Do wyboru są więc 3 opcje:
- Wynajem mieszkania i zbieranie na własne;
- Kredyt hipoteczny na mieszkanie;
- Wynajem mieszkania jako rozwiązanie docelowe.
W dalszej części spróbujemy porównać je i ułatwić wybór osobom, które stoją przed tym dylematem dziś lub staną przed nim w ciągu najbliższych lat.
Porównamy dostępne opcje pod względem:
- kosztów,
- oszczędności,
- ryzyka,
- wykonalności.
Weźmiemy też pod uwagę emocjonalny aspekt tej decyzji, który dla wielu naszych czytelników może być równie istotny.
Jakie są koszty wynajmu mieszkania?
Koszt wynajmu mieszkania można policzyć bardzo precyzyjnie. Składają się nań zasadniczo wyłącznie:
- czynsz płacony wynajmującemu;
- opłaty za media (prąd, gaz, wodę, internet);
Opcjonalnymi kosztami mogą być tutaj:
- koszt wynajmu garażu;
- koszty napraw drobnych (jeśli taka była umowa z wynajmującym).
Głównym kosztem wynajmu mieszkania jest oczywiście kwota płacona co miesiąc wynajmującemu.
Jakie są realne koszty kredytu na mieszkanie?
Zakup mieszkania na kredyt wiąże się zarówno z kosztami początkowymi, jak też późniejszymi kosztami utrzymania mieszkania.
Kupujący mieszkanie na kredyt musi zebrać wkład własny do kredytu hipotecznego (20% lub 10% z dodatkowym ubezpieczeniem). Oprócz tego zapłaci jeszcze:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości nieruchomości zakupionej na rynku wtórnym;
- Koszty wykończenia mieszkania kupionego na rynku pierwotnym – kilkadziesiąt tysięcy zł, w zależności od standardu mieszkania;
- Taksę notarialną i koszty wypisów u notariusza – od 1300 zł do 3000 zł, w zależności od kancelarii i wartości mieszkania;
- Za wykonanie operatu szacunkowego – przeważnie kilkaset zł, najwięcej w dużych miastach;
Dodatkowo pojawią się opłaty stałe w postaci:
- raty kredytu hipotecznego;
- opłat za media (prąd, gaz, wodę, internet);
- czynszu spółdzielni (wywóz śmieci, fundusz remontowy itp.);
- podatku od nieruchomości;
- kosztu przyszłych remontów;
- ubezpieczenia nieruchomości.
Warto też pamiętać, że własne mieszkanie kupione na kredyt, będzie prawdopodobnie generować wyższe koszty np. dojazdów do pracy. Wynika to z faktu, że osoby wynajmujące są znacznie bardziej mobilne i podejmując pracę w nowym miejscu, często po prostu przeprowadzają się bliżej.
Porównanie kosztów kredytu i wynajmu mieszkania
Zarówno wynajmując mieszkanie, jak i biorąc je na kredyt trzeba liczyć się z opłatami za media. Co do pozostałych kosztów łatwo popełnić błąd polegający na porównaniu kosztu najmu mieszkania wyłącznie z ratą kredytu. Miesięczne koszty należy porównywać uwzględniając inne stałe lub pojawiające się cyklicznie opłaty, które musi ponieść właściciel mieszkania.
Dokonując obliczeń trzeba też porównywać koszty zakupu na kredyt tego samego mieszkania (lub przynajmniej bardzo podobnego). Kupując mieszkanie na kredyt na obrzeżach miasta gdzie brakuje infrastruktury nie otrzymuje się tej samej wartości co wynajmując je w bardziej komfortowej części miasta.
Warto też pamiętać, że porównanie kosztów dotyczy wyłącznie kosztów cyklicznych i stałych. W przypadku kredytu występują znaczne koszty początkowe, podczas gdy wynajmując trzeba uiścić jedynie kaucję, która zostanie zwrócona po zakończeniu umowy.
Koszty początkowe zakupu na kredyt są inwestycją, która największe korzyści przyniesie po spłacie kredytu. Trzeba więc jedynie zastanowić się, czy ma się zgromadzone dostateczne środki, by bezpiecznie zaciągnąć kredyt i wykończyć mieszkanie. Jeśli nie – nie ma co myśleć o kredycie, jeśli tak – nie ma potrzeby uwzględniania kosztów początkowych w porównaniu opłacalności obu rozwiązań
Czy warto kupić mieszkanie na kredyt w celu jego wynajęcia?
Zakup mieszkań inwestycyjnych był jeszcze niedawno jedną z najbardziej polecanych inwestycji, zwłaszcza dla osób nie mających dużego doświadczenia na rynku finansowym. Bardzo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, połączone z rosnącymi cenami najmu i popularnością najmu krótkoterminowego sprawiało, że inwestycja taka niemal zawsze była udana.
Nawet wówczas inwestycja zwracała się po 25-30 latach od zakupu mieszkania. Dziś sytuacja jest nieco inna ze względu na:
- Podwyższone stopy procentowe (z 0,1% do 1,25% w ciągu niecałego roku) – podejrzewamy, że stopy procentowe i uzależnione od nich koszty kredytów będą dalej rosnąć;
- Mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia – praca zdalna i pandemia COVID-19 skłoniły wiele osób do zamieszkania w mniejszych miejscowościach;
- Presję na uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego – najem krótkoterminowy stanowi konkurencję i to trochę nieuczciwą dla branży hotelarskiej. Inne kraje EU uregulowały kwestię co ograniczyło potencjalne dochody właścicieli mieszkań. Nie wiadomo czy Polska wprowadzi podobne przepisy.
Zakup mieszkania w celu wynajęcia go może być dziś mniej opłacalny niż w roku 2019. Na zmniejszenie zapotrzebowania na mieszkania do wynajęcia będzie też mieć wpływ duża ilość osób, które kupują mieszkania dla siebie (na kredyt, lub rzadziej za gotówkę). Większość z nich przestaje być zainteresowana najmem. Na potencjalną opłacalność inwestycji w mieszkanie wpływają też takie czynniki jak chociażby ilość przyjmowanych imigrantów zarobkowych. Duża ilość pracujących w Polsce obywateli Ukrainy oznacza zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia.
Wynajem czy hipoteka, na co jeszcze zwrócić uwagę?
Porównując wynajem i zakup mieszkania na kredyt hipoteczny warto wziąć pod uwagę także czynniki inne niż czysto finansowe. Niektóre z nich dotyczą emocji, postaramy się jednak podejść do nich racjonalnie.
Potrzeba posiadania – O mieszkaniu wynajmowanym nie do końca można powiedzieć “moje”. Bez zgody właściciela nie można też przeprowadzać w nim większych przeróbek i remontów. Na bardziej rozwiniętych rynkach najmu (np. USA) potrzeba posiadania mieszkania na własność jest znacznie niższa, większe są tam też możliwości najemców. W Polsce istnieje w dalszym ciągu bardzo silne przywiązanie do własności (samochodu, mieszkania), nawet jeśli jeśli jest ona kupiona na kredyt i jeszcze nie spłacona. Ładunek emocjonalny i stres związany z kredytami byłby z pewnością znacznie mniejszy, gdybyśmy za swoje uważali tylko te rzeczy, które już spłaciliśmy.
Ryzyko utraty dochodów – Zarówno osoba wynajmująca mieszkania, jak i spłacająca kredyt mogą znaleźć się w sytuacji gdy utracą źródło utrzymania. Kredytobiorca ryzykuje wówczas utratą mieszkania i tym samym postawieniem się w roli najemcy. Ten drugi nie wpłacał wkładu własnego do kredytu, więc miał większe możliwości, by zbudować sobie poduszkę finansową. Kredytobiorca, który nie będzie w stanie spłacać kredytu prawdopodobnie nie zostanie jednak z niczym – po sprzedaży nieruchomości bank odzyskuje swoją należność, ale resztę musi oddać. Ryzyko związane z utratą dochodów jest więc podobne. Powiększone obawy po stronie kredytobiorców wynikają więc raczej z ich nastawienia niż realnie większego zagrożenia.
Mobilność – W porównaniu do poprzednich pokoleń jesteśmy znacznie bardziej mobilni. Nie tylko podróżujemy w celach turystycznych, ale też znacznie częściej zmieniamy pracę i jesteśmy gotowi przeprowadzić się, żeby mieć do niej bliżej. Mieszkanie na kredyt bardzo tę mobilność obniża. Dla większości kredytobiorców sytuacja gdy jednocześnie spłacają kredyt i wynajmują mieszkanie gdzieś indziej nie wchodzi w rachubę. Dopiero osoby mające już spłacone lub kupione za gotówkę mieszkanie odzyskują częściowo możliwość zmiany miejsca zamieszkania.
Na komfort mieszkania, a więc też jakość życia wpływa wiele czynników choćby sąsiedztwo czy dojazd i infrastruktura osiedla. Sam fakt wynajmowania go lub zakupu na kredyt nie powinien mieć aż takiego wpływu na samopoczucie mieszkańców. Nie powinien, ale na pewno ma. Mimo dostępnych w sieci poradników, dokonanych precyzyjnie obliczeń i porad wszystkich wokół w dalszym ciągu wiele osób zaciąga kredyt lub pozostaje przy wynajmie właśnie kierując się emocjami.
Kredyt hipoteczny czy wynajem w innych krajach
Jak do tej pory każdy kraj samodzielnie reguluje przepisy dotyczące kredytu hipotecznego oraz najmu, tym samym mocno wpływając na opłacalność obu rozwiązań.
W Finlandii możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym co bardzo ogranicza ryzyko związane ze zmianą stóp procentowych, w USA natomiast prawo dotyczące hipoteki nie chroni kredytobiorcy, który miałby trudności ze spłatą. W wielu krajach najem jest traktowany jako docelowy model mieszkania przez znaczną część społeczeństwa. Przykładami są choćby Szwajcaria czy Holandia.
Ogólnie w krajach zachodniej Europy najem mieszkań jest o wiele bardziej popularny niż w Polsce. Wynika to w równym stopniu z wysokich cen zakupu nieruchomości, niskich cen najmu i przekonania obywateli tych krajów, że lepiej korzystać niż mieć. Prawdopodobnie polski rynek mieszkaniowy będzie stopniowo ewoluował w tym kierunku
Podsumowanie
Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na mieszkanie powinna być dobrze przemyślana, a jej opłacalność należy jak najdokładniej obliczyć. Decydując się na wynajem mieszkania, pamiętaj by odłożyć lub zainwestować część środków, które posiadasz. Pozwoli Ci to uzbierać poduszkę finansową, która może stać się wkładem własnym jeśli zmienisz zdanie. Jeśli zdecydujesz, że mieszkanie na kredyt to rozwiązanie optymalne dla Ciebie, skorzystaj z naszych kalkulatorów i rankingów, by znaleźć najlepszą ofertę.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy zawsze można wybrać miedzy mieszkaniem na kredyt, a wynajmem?
Nie. Wiele osób, które mogłoby wynająć mieszkanie nie jest w stanie zaciągnąć kredytu ze względu na brak wkładu własnego lub złą historię kredytową.
Czy długoterminowe koszty kredytu lub wynajmu można obliczyć?
Tylko w przybliżeniu. Raty kredytów uzależnione są od stóp procentowych, natomiast ceny najmu od sytuacji na rynku.
Dlaczego łatwo założyć, że rata kredytu jest niższa niż koszty wynajmu?
Ponieważ kupujemy na kredyt mieszkania w znacznie mniej komfortowych dzielnicach niż je wynajmujemy, a jednocześnie zapominamy doliczyć podatku od nieruchomości, kosztów remontów i czynszu spółdzielni.
