Kredyt hipoteczny czy wynajem?

Wynajmujesz mieszkanie i masz wrażenie, że wyrzucasz pieniądze w błoto? Zazdrościsz znajomym, którzy kupili własną nieruchomość i zastanawiasz się, czy też warto podjąć ten krok? Z całą pewnością zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo poważna decyzja. A czy opłacalna? Sprawdzamy, co jest korzystniejsze w 2024 roku: kredyt czy wynajem.

W ostatnich kilku latach rynek kredytowy przeżywał prawdziwe zawirowania. Po okresie rekordowo niskich stóp procentowych nastały stopy rekordowo wysokie, co sprawiło, że kredyty stały się drogie. Przez pewien czas wynajem mieszkania kosztował mniej niż rata kredytu hipotecznego.

Ogłoszenie przez rząd planów związanych z programem dopłat dla kredytobiorców (Bezpieczny Kredyt 2%) także ostudziło zapał wielu potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy postanowili czekać na uruchomienie programu. Wszystkie te czynniki sprawiły, że na pewien czas do banków praktycznie przestały wpływać nowe wnioski kredytowe.

W pierwszej połowie 2024 roku sytuacja nieco się ustabilizowała, dlatego warto sprawdzić, co obecnie najbardziej się opłaca. Pamiętaj jednak, że decyzja pomiędzy wynajmem a zakupem mieszkania nie powinna zależeć tylko od finansów!

Wynajem mieszkań w Polsce – ceny w 2024 roku

Według statystyk wynajem mieszkania w Polsce nadal nie jest szczególnie popularny. W wynajętej nieruchomości mieszka zaledwie kilkanaście procent Polaków. Według danych Eurostatu za 2023 r. jest to 12,8%, podczas gdy średnia w UE wynosi ponad 30%. Wynajem jest kojarzony przede wszystkim z młodymi ludźmi, których nie stać jeszcze na kredyt hipoteczny pozwalający kupić własne mieszkanie.

Nie oznacza to jednak, że wynajem nieruchomości jest tani. W ostatnich latach ceny mocno poszły w górę, szczególnie w dużych miastach. Wynika to m.in. z bardzo dużego popytu na mieszkania do wynajęcia. Według danych Otodom Analytics w marcu 2024 roku średni czynsz najmu w Warszawie wyniósł 4889 zł, w Krakowie 3155 zł w Gdańsku 3154 zł, a we Wrocławiu 3048 zł.

Trzeba mieć na uwadze, że są to tylko ceny odstępnego, które nie uwzględniają dodatkowych kosztów (więcej o tym poniżej). Póki co przyjrzyjmy się aktualnym cenom w kilku największych miastach.

Poniższa tabela przedstawia średnie ceny ofertowe najmu na marzec 2024.

Najem mieszkania a dodatkowe koszty

Trzeba jednak brać pod uwagę, że podane wyżej ceny wynajmu mieszkań nie są jedynymi kosztami, jakie ponoszą najemcy w związku z mieszkaniem w danym miejscu.

Koszty wynajmu, poza czynszem dla właściciela (odstępnym), obejmują:

• czynsz administracyjny – który obejmuje koszty wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty konserwacji budynku i utrzymania zieleni wokół niego;
• opłaty za media – czyli koszty energii elektrycznej, gazu, wody, ogrzewania i wywozu śmieci;
• abonamenty za internet, telefon i telewizję – opcjonalne koszty korzystania z tych rozwiązań telekomunikacyjnych.

Przy podpisywaniu umowy najmu zwykle trzeba zapłacić też kaucję, której wysokość najczęściej odpowiada równowartości 1-3 czynszów. Kaucja jest przeznaczona na usunięcie ewentualnych szkód, które powstaną w lokalu, podczas gdy będziesz w nim mieszkać.

Wynajem mieszkania: zalety. Kiedy wynajmowane mieszkanie może być lepsze?

Wiesz już, jakie są ceny wynajmu mieszkań w dużych miastach. A jakie zalety może mieć wynajmowane mieszkanie?

• Elastyczność co do miejsca zamieszkania – przy wynajmie nieruchomości możesz łatwo zmieniać mieszkanie, ponieważ nie ciążą na Tobie żadne ograniczenia związane z własnością. Jeśli masz własną nieruchomość, każda przeprowadzka będzie się wiązać ze znacznie bardziej skomplikowanymi formalnościami.
• Mniejsza odpowiedzialność za mieszkanie – to właściciel nieruchomości odpowiada za naprawy i zniszczenia, o ile nie są wynikiem działania lokatora. Dzięki temu nie musisz bać się dużych kosztów związanych z remontami i usuwaniem rozmaitych awarii.
• Duży wybór mieszkań na wynajem – w dużych miastach różnorodność dostępnych lokali sprawia, że każdy bez trudu znajdzie coś dla siebie. Decydując się na zakup mieszkania, często trudno jest znaleźć właściwy lokal, ale przy wynajmie jest to łatwiejsze.
• Możliwość wynajęcia mieszkania z pełnym umeblowaniem i wyposażeniem – dzięki czemu oszczędzasz nie tylko pieniądze, ale również czas przeznaczony na poszukiwania, planowanie, zakupy, dostawy, montaż itp. Ponadto do wynajętego mieszkania możesz się wprowadzić od razu.

Jeśli nie chcesz brać na siebie odpowiedzialności związanej z własną nieruchomością, zależy Ci na swobodzie i niezależności, wynajem mieszkania może być dobrym rozwiązaniem. Czy jednak to się opłaca? A może jednak lepiej wybrać kredyt hipoteczny?

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego w 2024 roku?

Rynek najmu może odstraszać dość wysokimi cenami, ale koszty zakupu nieruchomości też wcale nie są niskie w 2024 roku. W ostatnich latach ceny 1 m2 praktycznie cały czas rosły i z miesiąca na miesiąc pobijają kolejne rekordy.

Według danych zebranych w ramach Otodom Analytics na rynku pierwotnym w Warszawie za 1 m2 płaci się średnio już 16 670 zł, a w innych dużych miastach ceny też przekraczają 10 000 zł za metr kwadratowy. Co więcej, koszty kredytów hipotecznych także są niemałe ze względu na nadal wysokie stopy procentowe.

Przykładową, uśrednioną wysokość miesięcznej raty w przypadku zakupu mieszkania w poszczególnych miastach przedstawia poniższa tabela.

Założenia przyjęte przy wyliczaniu raty kredytu hipotecznego: wkład własny 20%, okres spłaty 30 lat, oprocentowanie zmienne, rata równa. W każdym przypadku wybrano najtańszą ofertę kredytową.

Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że do raty kredytu hipotecznego co miesiąc należy doliczyć dokładnie te same koszty związane z utrzymaniem mieszkania, co przy wynajmie. Są to:

• czynsz administracyjny,
• opłaty za media,
• abonamenty za internet, telefon i telewizję.

W dłuższej perspektywie kupno mieszkania będzie również generować inne, dodatkowe koszty związane m.in. z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem, a także naprawami, remontami itp.

Kupno mieszkania na kredyt: zalety. Dlaczego warto kupić mieszkanie?

Nie da się jednak zaprzeczyć, że kupno mieszkania ma pewne istotne zalety. Dlaczego warto zdecydować się na zakup nieruchomości?

• Stabilizacja i bezpieczeństwo – zakup własnego mieszkania oznacza, że nie musisz się martwić o możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela czy podwyżki czynszu. Dopóki spłacasz swój kredyt hipoteczny, nikt nie odbierze Ci nieruchomości.
• Długoterminowa inwestycja – gdy uda Ci się już spłacić kredyt, mieszkanie będzie wyłącznie Twoje. To niezwykle cenna składowa majątku, którą można dowolnie dysponować – np. wynająć lub sprzedać. Warto również zaznaczyć, że jak do tej pory wartość nieruchomości w Polsce dość stabilnie wzrasta.
• Niezależność i możliwość dostosowania wnętrza do własnych potrzeb – kupując mieszkanie, sam odpowiadasz za jego wyposażenie czy wystrój. Możesz je całkowicie dostosować do swoich potrzeb, nawet jeśli wiąże się to z drastycznymi zmianami.

Chcesz budować przyszłość dla siebie i swoich dzieci? Inwestycja na rynku nieruchomości może być dobrym pomysłem. Zakup mieszkania zapewnia stabilizację i bezpieczeństwo. Dlatego dla wielu osób zakup nieruchomości, nawet na kredyt, jest niezwykle ważny.

Co jest tańsze – wynajem mieszkania czy raty kredytu hipotecznego? Porównanie cen

Które rozwiązanie bardziej opłaca się finansowo? Zebrane dane pokazują, że miesięczny koszt wynajmu jest niższy od raty kredytu hipotecznego. Różnice w przypadku małych mieszkań są niewielkie, ale przy większych metrażach stają się bardziej wyraźne. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.

Powinieneś jednak wziąć pod uwagę fakt, że środki przeznaczane na wynajem mieszkania „przepadają”, podczas gdy spłacanie kredytu z każdym miesiącem przybliża Cię do posiadania własnej nieruchomości.

Z drugiej jednak strony oferowane obecnie przez banki warunki kredytowe nie są szczególnie korzystne. Przy obecnych stawkach oprocentowania przez cały okres spłaty będziesz musiał oddać bankowi ponad dwukrotność pierwotnej kwoty kredytu.

Kredyt czy wynajem: co jeszcze warto wziąć pod uwagę?

Ceny najmu czy wysokość raty kredytowej to jednak nie wszystko. Trzeba mieć na uwadze, że podczas użytkowania nieruchomości jej właściciel ma większe miesięczne koszty utrzymania niż najemca. Musi on bowiem opłacać podatek od nieruchomości i ubezpieczenie. Odpowiada także za usuwanie wszelkich awarii czy przeprowadzanie remontów, podczas gdy najemca nie musi się o to martwić.

Koszty początkowe przy zakupie także są znacznie większe. Musisz bowiem pamiętać, że aby w ogóle dostać kredyt hipoteczny, potrzebujesz wkładu własnego. Obecnie rekomendowane jest, aby wkład własny stanowił równowartość co najmniej 20% wartości nieruchomości.

W wielu przypadkach oznacza to konieczność zaoszczędzenia 100-150 tys. zł, co dla wielu osób może być nieosiągalną kwotą. Dobrą wiadomością jest to, że przy odpowiedniej zdolności kredytowej możesz uzyskać finansowanie, mając jedynie 10% wkładu własnego i wykupując odpowiednie ubezpieczenie. Jednak nadal kupno mieszkania na kredyt wymaga uprzedniego zgromadzenia dość pokaźnej kwoty.

Co więcej, po zakupie mieszkania z rynku pierwotnego trzeba je wykończyć i wyposażyć. Także zakup na rynku wtórnym często generuje dodatkowe koszty remontów. Możesz je pokryć z kredytu hipotecznego, ale wówczas wzrośnie jego kwota, a co za tym idzie – także Twoja rata.

Będziesz też musiał wykazać odpowiednią zdolność kredytową. Nie można zapominać również o kosztach notariusza i rzeczoznawcy majątkowego, opłatach transakcyjnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości.

Zakup mieszkania na kredyt czy wynajem: co wybrać?

Ponadto powinieneś brać pod uwagę czynniki niezwiązane z finansami. Mieszkanie na kredyt to dla wielu osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup za gotówkę, jedyne słuszne rozwiązanie. Rata kredytu, nawet jeśli jest wysoka, stanowi ważną inwestycję przede wszystkim w stabilność i swobodę. Zakup mieszkania jest szczególnie ważny dla osób, które planują założyć rodzinę lub już mają dzieci, ponieważ zapewnia wyższy poziom bezpieczeństwa.

Nie każdy musi jednak brać kredyt i kupować mieszkanie. Jeśli zależy Ci na swobodzie, minimalnych obowiązkach i możliwości łatwej przeprowadzki, nawet do innego miasta lub państwa, wynajem mieszkania może być dla Ciebie. Dzięki temu zyskasz większą elastyczność, a często także spokój. Trzeba bowiem pamiętać, że spory kredyt „na głowie” może wywierać dużą presję i obciążać psychicznie.

Co wybrać? Każdy musi podjąć decyzję samodzielnie. Pamiętaj jednak, że kredyt hipoteczny to długotrwałe, poważne zobowiązanie, a decyzja o jego zaciągnięciu powinna być dobrze przemyślana.

Źródła:

• https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2023
• https://public.tableau.com/app/profile/karolina.klimaszewska/viz/Cenynieruchomociwmiastachrebranded_16824131159750/Mieszkanianasprzeda
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20000860959/U/D20000959Lj.pdf

Anna Baczewska

Redaktor

[email protected]

Redaktorka z wieloletnim doświadczeniem – ze szczególnym akcentem na teksty o tematyce finansowej i ubezpieczeniowej. Zawiłości związane z kredytami, produktami inwestycyjnymi, leasingiem, polisami potrafi przedstawić prostymi słowami – aby były bardziej zrozumiałe i przystępne.  Każdą informację dokładnie weryfikuje, dzięki czemu dostarcza wyłącznie aktualne i merytoryczne treści. Prywatnie to miłośniczka podróży i true crime.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments