Kredyt hipoteczny czy wynajem? – od lat zadawane pytanie

makieta domu z garażem postawiona na mapie
Źródło obrazka: depositphotos

Tytułowe pytanie porównać można z szekspirowskim „Być albo nie być”. Każdy musi odpowiedzieć na nie indywidualnie, oceniając swoją aktualną sytuację finansową oraz perspektywy na najbliższe lata. My możemy tylko przedstawić zalety i wady obu rozwiązań.

Kilkadziesiąt lat socjalistycznej rzeczywistości stało w sprzeczności z posiadaniem czegokolwiek. Kiedy więc pojawiły się możliwości, by kupować samochody, mieszkania, biżuterię i inne dobra trwałe, oddaliśmy się przyjemności konsumpcji. Sektor finansowy szybko przystosował się do nowej rzeczywistości, oferując kredyty i pożyczki ułatwiające spełnianie wieloletnich marzeń.

Lawinowo zwiększyła się liczba posiadaczy samochodów i właścicieli nieruchomości. Eksperci zwracali uwagę, że możliwość korzystania z samochodu czy mieszkania nie musi się wiązać z ich zakupem. Równie dobrze można je wynajmować. W wysoko rozwiniętych krajach świata posiadanie samochodu czy mieszkania niekoniecznie jest wyznacznikiem statusu społecznego.

Mieć czy używać

Wielu pozostało jednak głuchych na ten argument. Większość Polaków wybrała opcję mieć, a nie używać. Kłopoty z realizacją planów zakupu domu, mieszkania czy działki zaczęły się, gdy ceny nieruchomości „poszybowały” w górę, a banki, w wyniku rekomendacji nadzoru, wprowadziły ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. Instytucje finansowe zaczęły przywiązywać większą wagę do badania zdolności i wiarygodności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Wprowadzono wymóg posiadania minimalnego wkładu własnego czy konieczność wykupienia dodatkowych ubezpieczeń.

W konsekwencji na ustach Polaków coraz częściej pojawiało się pytanie, co jest lepsze – zaciągnięcie kredytu hipotecznego, by po latach spłaty zostać posiadaczem domu lub mieszkania, czy może jednak zadowolić się wynajmem nieruchomości odpowiadającej aktualnym potrzebom? Rozprawimy się tym dylematem przytaczając argumenty „z życia” pomijając kwestie zdolności i wiarygodności kredytowej.

Kredyt hipoteczny – o czym myśleć

Myśląc o kredycie hipotecznym na zakup nieruchomości, trzeba uświadomić sobie, że często „wiążemy się” z finansowanym domem czy mieszkaniem na dziesięciolecia. Tymczasem może się zdarzyć, że otrzymamy propozycję atrakcyjnej pracy w innym mieście lub kierowani inną okazją zapragniemy zmienić miejsce zamieszkania. Oczywiście istnieje opcja wynajęcia opuszczanej nieruchomości, ale wiąże się to z koniecznością znalezienia najemcy, a także z ryzykiem dewastacji lokalu.

Inna sprawa, że położona na uboczu, w zacisznej okolicy nieruchomość za kilkanaście lat może się znaleźć w pobliżu ruchliwej ulicy czy hałaśliwego centrum handlowego. Albo to, co było atutem, kiedy byliśmy młodzi stanie się uciążliwością np. w wyniku powiększenia rodziny. Duże oddalenie od centrum, a co za tym idzie szkół, ośrodków kulturalnych i sportowych może spowodować, że „po godzinach” zamienimy się w etatowego kierowcę wożącego dzieci na zajęcia pozalekcyjne.

Uwaga na finanse

Jest też jeszcze aspekt finansowy. Nikt nie da nam gwarancji, że raty dopasowane do naszych możliwości finansowych, będą równie idealne w przyszłości. W długiej perspektywie czasu mogą wzrosnąć stopy procentowe, co może oznaczać wzrost comiesięcznej raty nawet o kilkaset złotych (ryzyko takie istnieje zwłaszcza w sytuacji, gdy kredyt jest zaciągany przy rekordowo niskich stopach procentowych), albo pogorszy się nasza sytuacja finansowa, choćby ze względu na wydatki związane z kolejnymi dziećmi czy utratą części dochodów.

Perspektywa płacenia rat „niedopasowanych” do naszej sytuacji finansowej może być bardzo stresująca. W takich okolicznościach wskazana jest renegocjacja dotychczasowych warunków kredytowych. Jeżeli zakończy się ona sukcesem (nie zawsze jest taka możliwość) to zapewne wydłużony zostanie okres kredytowania (dla zapewnienia sobie takiej opcji, nigdy nie należy zaciągać kredytu na maksymalny możliwy okres), co podwyższy całkowite koszty kredytu.

Plusy kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego ma też niezaprzeczalne zalety. Stajemy się właścicielami domu czy mieszkania i możemy je urządzać, przerabiać wg własnych upodobań. Po spłaceniu zobowiązania mamy pełną swobodę dysponowania nieruchomością – możemy ją sprzedać, przekazać w formie darowizny czy spadku.

Zakładając, że kupiliśmy lokal w atrakcyjnej okolicy, jego wartość będzie z pewnością rosła. Nie będziemy też mieli problemów z ich wynajęciem czy sprzedażą. Tym samym realne jest, że czynsz płacony przez najemcę pokryje wartość comiesięcznej raty płaconej kredytodawcy, a wartość nieruchomości po spłaceniu zobowiązania będzie wyższa niż koszt zaciągniętego kredytu. To ważne aspekty jeśli traktujemy zakup nieruchomości jako inwestycję, a nie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Elastyczność wynajmu

Podstawowy argument oponentów wynajmu mówi, że „wyrzucamy pieniądze w błoto, że nic z tego nie mamy”. Wynika to z przeświadczenia, że tylko posiadanie czegoś na własność daje pełnię szczęścia. Zwolennicy wynajmu zwracają uwagę na niebywałą elastyczność tej formy zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

„A co z umeblowaniem, wystrojem wnętrza?” – zapytają przeciwnicy wynajmu. „Zawsze można znaleźć mieszkanie zbliżone do naszych gustów i dopieścić je wg własnych upodobań” – odpowiedzą jego zwolennicy. Zwrócą też pewnie przy tym uwagę, że coraz częściej można wynająć lokale z pustymi pomieszczeniami, co daje dużą swobodę aranżacji wnętrza według indywidualnego pomysłu. Dla zwolenników wynajmu elastyczność związana z wynajmem i możliwość „ucieczki”  np. przed uciążliwymi sąsiadami są cenniejsze, niż akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.

Studium przypadku

Precyzyjne porównanie kosztów najmu i wysokości miesięcznej raty nie jest możliwe. Na wysokość czynszu najmu, oprócz tak oczywistych elementów jak lokalizacja mieszkania, rok wzniesienia budynku, standard wykończenia, może mieć też wpływ postawa właściciela. Jeden będzie dążył do maksymalizacji dochodów z wynajmu, a inny, przebywający daleko od wynajmowanego mieszkania, zadowoli się mniejszym czynszem, ale płaconym przez spokojnych, solidnych najemców. W efekcie różnica w czynszu najmu mieszkania o podobnym metrażu, położonego w podobnej okolicy, może wynosić kilkaset złotych.

Z drugiej strony, kwota comiesięcznej raty kredytu hipotecznego na zakup podobnych mieszkań będzie zależała nie tylko od ceny określonej w operacie szacunkowym, ale i od oceny wiarygodności kredytowej przyszłego kredytobiorcy. I znów rozbieżność w wysokości rat dla różnych osób może wynosić nawet kilkaset złotych.

Analiza porównawcza

Rozwiązanie tego problemu, dające odpowiedź na pytanie co wybrać – kredyt hipoteczny czy wynajem, to znalezienie dwóch porównywalnych  mieszkań – jednego na wynajem, drugiego do kupna. Znając czynsz najmu należy go porównać z ratą wyliczoną w indywidualnej ofercie kredytowej na zakup drugiego z wybranych mieszkań.

Spróbujmy jednak poteoretyzować. Weźmy pod uwagę kawalerkę o powierzchni 26 m.kw. na I p. budynku z lat 70. XX w. położoną w okolicy Rynku Podgórskiego w Krakowie (20 min. piechotą od Wawelu, w pobliżu rozległy park, liczne placówki kulturalno-oświatowe i sklepy). Czynsz najmu takiego mieszkania to ok. 1.000 zł. Jego cena to minimum 200.000 zł (przy założeniu raczej niskiego standardu).

Kredytobiorca w wieku 30 lat, który chciałby pożyczyć 160.000 zł (40.000 zł to wymagany wkład własny) na 20 lat, może otrzymać w Bank Pekao SA kredyt hipoteczny z marżą 1,95%, prowizją 1,9% (przy założeniu konta i spełnieniu dodatkowych warunków) i ratą 942 zł. Wychodzi więc porównywalnie, bo do kwoty raty trzeba doliczyć jeszcze koszt operatu szacunkowego, wpis do księgi wieczystej, opłatę notarialną. Trzeba też uwzględnić fakt, że rata wyliczona została przy rekordowo niskich stopach procentowych, które w przyszłości prawdopodobnie wzrosną.

Mieszkanie Plus

Porównanie kwot to nie wszystko. Trzeba też uwzględnić wszelkie inne argumenty, o których była mowa w tym tekście. Istotne zmiany w rozważaniach może wkrótce wprowadzić rządowy program Mieszkanie Plus. Zgodnie z obietnicami, ceny najmu metra kwadratowego mają być niższe nawet o połowę od obecnie obowiązujących na rynku. Nawet wybór opcji z wykupem mieszkania po 30 latach ma gwarantować niższe stawki.

Są to jednak rozważania czysto teoretyczne, bo nieznany jest standard konkretnych budynków wznoszonych w ramach tego programu, ani ich lokalizacja. Raczej nie będą to jednak rejony blisko centrów miast, bogate we wszystkie udogodnienia, które mają wpływ na ocenę atrakcyjności lokalizacji. Czas pokaże, że niskie ceny wynajmu mieszkań z programu Mieszkanie Plus zmuszą banki do zmian w polityce kredytowej.

 

Czytaj też: Na czym polega kredyt konsolidacyjny?

Czytaj też: Czy wpadliśmy w pułapkę średniego dochodu?

Powiązane tematy

haczyki wędkarskie na białym tle

Haczyki w ofertach kredytów gotówkowych

Gwiazdki, cyferki, drobny druczek, to ulubione sposoby ukrywania informacji „niewygodnych”. Tymczasem instytucje finansowe dysponują jeszcze większym arsenałem rozwiązań. W długich,...

mężczyzna w białej koszuli trzymający świnkę skarbonkę

Trzy zalety konta oszczędnościowego

Poszukiwanie bezpiecznej przystani dla zgromadzonych pieniędzy zazwyczaj kończy się założeniem lokaty bankowej. Mało kto weryfikuje ofertę kont oszczędnościowych, które oprócz...

Komentarze: