Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Kredyty hipoteczne

Kredyt mieszkaniowy a kredyt hipoteczny – czym się różnią?

W naszych publikacjach wielokrotnie zaznaczaliśmy różnice między różnymi typami kredytów i tłumaczyliśmy od strony finansowej potocznie rozumiane terminy. Pora przypomnieć czym różnią się od siebie kredyt mieszkaniowy i hipoteczny.

Według danych Związku Banków Polskich w 2023 r. udzielono ponad 43 tysięcy kredytów hipotecznych. Większą część z nich stanowiły kredyty mieszkaniowe.

Czy kredyt mieszkaniowy i hipoteczny to to samo?

Kredyt mieszkaniowy zawsze jest kredytem hipotecznym, ale nie każdy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym. Szukając kredytu mieszkaniowego masz na myśli tylko jedne z podobnych do siebie produktów bankowych, wspólnie określanych mianem kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny rozumie się jako każdy kredyt zabezpieczony hipoteką. W dalszej części wymieniamy kilka najpopularniejszych rodzajów.

W tym akapicie podkreślamy jedynie, że kredyt hipoteczny to kategoria znacznie szersza niż tylko kredyt mieszkaniowy.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to każda pożyczka udzielana przez bank, którego spłata została zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości posiadanej lub właśnie kupowanej przez kredytobiorcę.

Za kredyt hipoteczny uznajemy tak samo kredyt zaciągany w celu zakupu nieruchomości i na niej zabezpieczony, jak i taki, przy którym hipoteka zostaje ustanowiona na nieruchomości już będącej własnością kredytobiorcy.

Jeśli zabezpieczeniem spłaty kredytu jest nieruchomość, to zawsze dotyczy to kredytu hipotecznego.

Na ogół kredyt hipoteczny różni się od kredytów gotówkowych nie tylko zabezpieczeniem. Pojawiają się też takie różnice jak:

  • Niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego,
  • Konieczność wykupienia ubezpieczenia,
  • Dłuższy okres spłaty nawet do 30-35 lat,
  • Możliwe do wykorzystania stałe oprocentowanie kredytu np. na 5 czy 7 lat
  • Konieczność wniesienia wkładu własnego.

W przypadku kredytu hipotecznego pojawiają się też elementy przypisane do samej nieruchomości: księga wieczysta, operat szacunkowy, plan zagospodarowania przestrzennego itp.

Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?

Oprócz omawianego niżej kredytu mieszkaniowego, w ramach terminu kredyt hipoteczny mieszczą się na pewno:

Kredyt pod zastaw nieruchomości (pożyczka hipoteczna)

Właściciel nieruchomości, którą można legalnie sprzedać może ustanowić na niej zabezpieczenie hipoteczne, by uzyskać kredyt w banku. Ponieważ już ma nieruchomość (mieszkanie, dom, fabrykę, działkę), to pożyczone pieniądze może przeznaczyć na dowolny cel. Taki kredyt na pewno jest kredytem hipotecznym, a nawet takie właśnie jest pierwotne znaczenie terminu „kredyt hipoteczny”.

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości komercyjnej

Bank udziela pożyczki, którą kredytobiorca (często spółka) przeznacza na zakup nieruchomości o znaczeniu gospodarczym. Może to być hala magazynowa, parking, galeria handlowa, sklepik, oraz setki innych nieruchomości tego typu. Kredyt zostaje zabezpieczony na kupowanej nieruchomości.

Kredyt konsolidacyjny hipoteczny

Chcąc zrestrukturyzować swoje zadłużenie i prawdopodobnie wydłużyć okres spłaty, kredytobiorca zgadza się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości, którą już posiada. Dzięki temu może zebrać kilka kredytów w jedno zobowiązanie i uzyskać dogodne warunki spłaty. Opcja dostępna jest dla każdego właściciela nieruchomości, w tym także firm, w których skład wchodzą nieruchomości.

Kredyt hipoteczny z jednorazową spłatą

Występujący raczej jedynie w obrocie profesjonalnym kredyt, który po upływie okresu kredytowania powinien być spłacony jednorazowo. Może pojawiać się gdy firma potrzebuje finansowania dla ryzykownej, ale potencjalnie bardzo zyskownej operacji. Nie dostałaby na nią kredytu inwestycyjnego (zbyt duże ryzyko), ale jeśli ma nieruchomość może przekonać bank do zawarcia tego typu umowy.

Aktualnie najbardziej popularnym rodzajem kredytu hipotecznego jest kredyt mieszkaniowy i z tego powodu oba terminy są niekiedy mylone.

Na czym polega kredyt mieszkaniowy?

Kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, który można zaciągnąć tylko w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Uzyskane z niego środki można przeznaczyć na:

  • Zakup mieszkania, domu lub ich części,
  • Budowę budynku mieszkalnego,
  • Remont istniejącej nieruchomości,
  • Uzyskanie lokalu mieszkalnego w inny sposób.

Konkretna definicja kredytu hipotecznego mieszkaniowego może zależeć od definicji w danej ustawie, a czasami wręcz od polityki banku.

Zawsze jednak schemat będzie podobny:

  • Przyszły kredytobiorca przedstawia wycenę nieruchomości lub dokumentację jej przyszłej wartości,
  • Uzyskuje kredyt o wartości niższej (maksymalnie 90%) niż wartość całej nieruchomości, a więc musi wnieść wkład własny,
  • Bank przelewa pożyczoną kwotę sprzedawcy nieruchomości lub wypłaca ją w transzach w przypadku budowy domu,
  • Kredytobiorca spłaca kredyt mieszkaniowy w comiesięcznych ratach,
  • Zabezpieczeniem spłaty zawsze jest nieruchomość, na którą przyznano kredyt.

Wydzielenie kredytów mieszkaniowych, które stanowią największą część kredytów hipotecznych w Polsce ma znaczenie ze względu na programy pomocowe, oraz politykę banków. Państwowa pomoc dotyczy niemal zawsze wyłącznie kredytów mieszkaniowych i powoduje podniesienie cen mieszkań.

Pozostałe kredyty hipoteczne nie korzystają z dofinansowań, więc często oferowane są na słabszych warunkach niż mieszkaniowe.

Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny mieszkaniowy może być zaciągnięty jedynie przez osobę fizyczną.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny i mieszkaniowy?

W zależności od rodzaju kredytu hipotecznego, można uzyskane z niego środki przeznaczyć na różne cele. Najbardziej ograniczone są kredyt mieszkaniowy i kredyt konsolidacyjny, natomiast najmniej pożyczka hipoteczna.

  • Kredyt mieszkaniowy

Można go przeznaczyć wyłącznie na uzyskanie nieruchomości mieszkalnej. Oznacza to możliwość zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, budowy własnego domku, remontu już posiadanej nieruchomości mieszkalnej, a czasami też nabycia innego niż własność prawa do lokalu. Zabezpieczeniem spłaty kredytu mieszkaniowego zawsze staje się nieruchomość, na którą go zaciągnięto. Dokładne określenie przeznaczenia kredytu mieszkaniowego może zależeć od ustawy lub polityki banku.

  • Kredyt na zakup nieruchomości

Pozwala sfinansować zakup dowolnej nieruchomości, która stanie się zabezpieczeniem spłaty kredytu. Na ogół nie ma trudności w sfinansowaniu nim zakupu mieszkania, ale jego warunki nie są aż tak atrakcyjne, więc służy przede wszystkim zakupom budynków komercyjnych, gruntów i całych obiektów takich jak np. hotele czy fabryki.

  • Kredyt konsolidacyjny

Zabezpieczony hipoteką kredyt konsolidacyjny można przeznaczyć wyłącznie na spłatę innych zobowiązań. Bank nie przelewa pieniędzy kredytobiorcy, zamiast tego spłacając bezpośrednio jego wierzycieli.

  • Kredyt pod zastaw nieruchomości

Pożyczkę hipoteczną uzyskaną dzięki ustanowieniu hipoteki na własnej nieruchomości można przeznaczyć na dowolny cel, zarówno komercyjny, jak i konsumpcyjny. Bank wymaga terminowej spłaty kredytu, ale nie wnika w wydatki swojego klienta.

W poniższej tabeli przedstawiamy wskazanie rodzaju kredytu i celu przeznaczenia zobowiązania.

Cel / Dla kogoDla osoby fizycznejDla każdego kredytobiorcy
Na cele mieszkanioweMieszkaniowyBrak
Na zakup nieruchomościHipotecznyHipoteczny/Pożyczka hipoteczna*
Na dowolny celHipoteczny/Pożyczka hipoteczna*Hipoteczny/Pożyczka hipoteczna*
Na spłatę zadłużeniaKonsolidacyjny hipotecznyKonsolidacyjny hipoteczny

* Nazwa potoczna różni się od definicji słownikowej.

Wyjątkowo mogą się pojawiać umowy z dodatkowymi ograniczeniami, ale raczej jedynie w obrocie profesjonalnym. Przykładowo firma w restrukturyzacji mogłaby zaciągnąć kredyt hipoteczno-inwestycyjny, który mimo zabezpieczenia hipoteką na własnej nieruchomości musiałby być rozliczony.

Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego i mieszkaniowego?

  • Podstawowym warunkiem uzyskania dowolnego kredytu jest zdolność kredytowa, czyli oszacowana dla okresu spłaty możliwość spłacenia swojego zobowiązania. Swoją zdolność kredytową możesz sprawdzić dzięki kalkulatorom Rankomat. Pamiętaj, że będzie się ona różnić w zależności od ilości lat, na które chcesz zaciągnąć kredyt, a w mniejszym stopniu także od polityki banku.
  • Kolejne wymaganie dotyczy historii kredytowej. Osoby, które mają niespłacone w terminie zobowiązania, ogłaszały bankructwo lub solidnie zalegają z podatkami, nie mogą liczyć na kredyt hipoteczny.
  • Dodatkowe wymaganie dotyczy samej nieruchomości. Musi ona być przedmiotem legalnego obrotu, mieć założoną księgę wieczystą, aktualną wycenę i stanowić odpowiednie zabezpieczenie spłaty kredytu.
  • W tym ostatnim aspekcie kredyt mieszkaniowy może różnić się od pozostałych, ponieważ można go uzyskać tylko na nieruchomość o charakterze mieszkaniowym, a przemysłowym czy handlowym już nie.
  • Na koniec trzeba osiągać przychody w tej samej walucie, w której chce się uzyskać kredyt.

Banki w zależności od kwoty kredytu, jego rodzaju i okresu spłaty mogą postawić dodatkowe wymagania, takie jak:

  • Wiek kredytobiorcy,
  • Niezaleganie z podatkami/ZUS,
  • Wniesienie wkładu własnego,
  • Różne ubezpieczenia,
  • Wcześniejsza spłata innych produktów kredytowych,
  • Inne.

Kredyt hipoteczny jest z jednej strony najtrudniejszym do uzyskania i wymagającym największego przygotowania kredytem, z drugiej zaś najtańszym dla kredytobiorcy.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny a ile mieszkaniowy?

Oprocentowanie kredytów różni zarówno w zależności od typu kredytu, jak też oferty samego banku czy nawet procentowej wysokości wkładu własnego. Kredyt hipoteczny mieszkaniowy można zaciągnąć już przy RRSO poniżej 9% (dane aktualne na dzień 17.01.2024 r.). Większość obecnie dostępnych ofert zmieści się poniżej RRSO = 11%. Kredyt hipoteczny innego typu może być droższy, ale bardzo trudno dokonać porównania, ponieważ próbujemy porównać produkt bardzo popularny, z nietypowym.

W jednym banku wszystkie typy kredytów hipotecznych będą traktowane podobnie, w innym kredyt hipoteczny dla firm będzie zdecydowanie droższy od kredytów mieszkaniowych. Gdy kredytodawca udziela konsumentowi kredytu musi liczyć się z bardzo poważną konkurencją, im jednak dalej od popularnego kredytu mieszkaniowego, tym kredytobiorca ma mniejszy wybór. W przypadku kredytów dla firm oprocentowanie może być ustalane indywidualnie.

Kredyty hipoteczne konsolidacyjne mogą być o ok. 2% – 3% droższe od mieszkaniowych.

Koszt możemy podać jedynie w odniesieniu do oprocentowania/RRSO ponieważ zależy on głównie od kwoty jaką pożycza kredytobiorca i okresu spłaty kredytu hipotecznego. Nie znając tych dwóch danych nie sposób nawet oszacować kwotowo kosztu kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz sprawdzić ile będzie kosztował kredyt hipoteczny, oraz ile wyniesie jego rata miesięczna – skorzystaj z kalkulatorów na naszych stronach.

Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – jakie są podobieństwa i różnice?

Wiedząc, że kredyt hipoteczny zawiera w sobie mieszkaniowy, warto wymienić jedynie cechy kredytu hipotecznego mieszkaniowego, które odróżniają go od pozostałych.

Przy kredycie hipotecznym mieszkaniowym charakterystyczny jest:

  • Cel – jedynie na cele mieszkaniowe,
  • Zabezpieczenie – zawsze na nieruchomości, na którą bank pożycza pieniądze,
  • Warunki – czasami minimalnie lepsze od pozostałych kredytów hipotecznych,
  • Dofinansowanie – jeśli występuje to przeważnie do kredytów mieszkaniowych.

Najbardziej podobny do mieszkaniowego kredyt hipoteczny to kredyt na zakup nieruchomości, który pozwala kupić dowolną nieruchomość, ale nie korzysta z dofinansowań i promocyjnych warunków.

Osoba fizyczna może jak najbardziej posiłkować się kredytem hipotecznym kupując działkę letniskową, warsztat, magazyn, czy budynek przeznaczony na działalność gospodarczą. Po prostu taki kredyt hipoteczny nie zmieści się w definicji mieszkaniowego.

Kredyt hipoteczny czy mieszkaniowy – co się bardziej opłaca?

Jeśli zastanawiasz się nad wyborem: kredyt mieszkaniowy a hipoteczny, to znaczy, że rozważasz bardzo odległe do siebie i mało powiązane opcje. Kredyt mieszkaniowy służy zakupowi nieruchomości mieszkalnej. Jeśli to właśnie chcesz i możesz zrobić, pozostałe rodzaje kredytu hipotecznego właściwie Cię nie interesują.

Natomiast jeśli masz jakąkolwiek inną potrzebę związaną z kredytem hipotecznym (konsolidację zadłużenia, zakup nieruchomości komercyjnej, pożyczenie pod zastaw) to jest oczywiste, że nie skorzystasz z kredytu mieszkaniowego.

Jedyny przypadek gdy możesz zastanowić się pomiędzy kredytem hipotecznym mieszkaniowym, a nie-mieszkaniowym jest taki że masz jedną nieruchomość i kupujesz drugą (koniecznie mieszkalną). W takiej sytuacji możesz:

  • Zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania/domu,
  • Wciąć pożyczkę hipoteczną pod zastaw nieruchomości, którą już masz i kupić mieszkanie/dom za gotówkę.

Pierwsza z wymienionych opcji będzie: bardziej dostępna, tańsza, łatwiejsza do uzyskania.

Druga ma jedną zaletę: może nie wymagać wniesienia wkładu własnego, ale tylko gdy nieruchomość którą już masz, jest znacznie droższa od tej którą kupujesz.

W zdecydowanej większości przypadków sama sytuacja określa jaki kredyt hipoteczny jest Ci potrzebny.

Kredyt mieszkaniowy i hipoteczny – gdzie szukać najlepszych ofert?

Najlepsze oferty kredytów hipotecznych, a zwłaszcza mieszkaniowych znajdziesz i łatwo porównasz na stronach Rankomat. Skorzystaj z dostępnych kalkulatorów, by obliczyć swoją zdolność kredytową i sprawdzić ratę kredytu w poszczególnych bankach. Sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych, by wybrać najlepszą ofertę. Sięgnij do naszej bazy wiedzy, gdy będziesz mieć wątpliwości.

Kredyt hipoteczny to poważna decyzja finansowa. Jeśli to pierwsza tego typu transakcja dla Ciebie, uzbrój się w wiedzę, cierpliwość i wsparcie osób znających temat nieco lepiej.

Warto wiedzieć

  1. Kredyt hipoteczny zawiera kredyt mieszkaniowy jako jedną z kategorii.
  2. Można dostać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, albo pod zastaw tej, którą już się ma.
  3. W każdym kredycie hipotecznym występuje zabezpieczenie spłaty za pomocą hipoteki na nieruchomości.
  4. Kredyt mieszkaniowy hipoteczny można dostać jedynie na cele mieszkaniowe: zakup mieszkania lub domu, remont, budowę, przystosowanie.
  5. Dofinansowania dotyczą z reguły wyłącznie kredytów mieszkaniowych.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

  1. Faq Czy można wziąć kredyt hipoteczny na połowę mieszkania?

    Tak. Bardzo dobrym przykładem jest odkupienie od brata/siostry połowy mieszkania po rodzicach. Można też zostać współwłaścicielem innej nieruchomości. Nie zawsze jest to dla banku optymalne zabezpieczenie, więc warto skontaktować się wcześniej i omówić sytuację.

  2. Ile wynosi rata kredytu 400 tys. zł na 30 lat?

    Pożyczając od banku 400 000 zł w ramach kredytu mieszkaniowego (czyli mieszkanie kosztuje 400 000 zł + wkład własny) trzeba na początku 2024 r. liczyć się z ratą rzędu 2900 – 3500 zł.

  3. Na co można przeznaczyć kredyt mieszkaniowy?

    Na nabycie własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w tym: zakup lub budowę domu, remont lub przystosowanie nieruchomości, nabycie mieszkania itp.

  4. Czy warto wziąć kredyt mieszkaniowy?

    Dla wielu osób kredyt mieszkaniowy jest jedyną opcją uzyskania własności nieruchomości, nawet jeśli miałaby ona być spłacona za 20-30 lat. Trzeba przemyśleć tę decyzję.

  5. Ile można pożyczyć na mieszkanie?

    Zależy to od zdolności płatniczych, oferty banku i innych czynników. Limity w różnych bankach mogą wynosić od 1 do 10 milionów zł.

Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments