Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 417 11 63
Poradniki

Pożyczka hipoteczna – czym jest i kto może z niej skorzystać?

Co to jest pożyczka hipoteczna? Pożyczka hipoteczna umożliwia pozyskanie środków finansowych pod zastaw nieruchomości. Tak dobre zabezpieczenie pozwala często uzyskać warunki kredytowania znacznie korzystniejsze niż w przypadku kredytów gotówkowych.

Aktualnie RRSO pożyczek hipotecznych waha się w granicach 4.5% do 8%. Są one więc tańsze od kredytów gotówkowych, ale wciąż znacznie droższe od kredytów mieszkaniowych. Pożyczki hipoteczne stanowią w wielu wypadkach rozsądną alternatywę dla kredytów inwestycyjnych i konsolidacyjnych, a także kredytów gotówkowych o długim okresie spłaty.

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna to transakcja, w której pożyczkodawca pożycza wnioskodawcy pieniądze w kwocie nie przekraczającej wartości nieruchomości należącej do pożyczkobiorcy. Na nieruchomości pożyczkobiorcy ustanawiana jest hipoteka. Gdyby nie spłacił on takiego zobowiązania w terminie, pożyczkodawca może zażądać sprzedaży nieruchomości i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze wraz z odsetkami.

Pożyczka hipoteczna w wielu aspektach przypomina kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy.

Pożyczka hipoteczna, a kredyt hipoteczny

Każdy kredyt hipoteczny, jest pożyczką hipoteczną, ale nie każda pożyczka hipoteczna jest kredytem. Kredytów mogą w polskim systemie prawnym udzielać jedynie banki i SKOKi. Udzielający kredytów muszą stosować się do rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).
Ponadto przyjęło się używanie określenia kredyt hipoteczny tylko w znaczeniu kredytu celowego, zabezpieczonego na właśnie powstającej lub kupowanej nieruchomości. Właściwą nazwą byłby tu kredyt mieszkaniowy.

Pożyczka hipotecznaKredyt hipotecznyKredyt mieszkaniowy 
Zabezpieczona hipotekąZabezpieczony hipotekąZabezpieczony hipoteką
Na dowolny cel lub cel wynikający z umowyNa dowolny cel lub cel wynikający z umowyTylko na budowę lub zakup nieruchomości mieszkalnej
Osobie fizycznej udziela tylko bank lub SKOK. Firmie może udzielić inna firma.Udziela tylko bank lub SKOK.Udziela tylko bank lub SKOK.
Przyznawana pod hipotekę istniejącej nieruchomościPrzyznawany pod hipotekę istniejącej, lub powstającej nieruchomościPrzyznawany pod hipotekę istniejącej, lub powstającej nieruchomości
Dowolne, ustalone w umowie warunki spłaty. / W praktyce przeważnie spłata ratalna.Dowolne, ustalone w umowie warunki spłaty. / W praktyce przeważnie spłata ratalna i wymagany wkład własnySpłata ratalna, wymagany wkład własny

Kto może skorzystać z pożyczki hipotecznej?

Z pożyczki hipotecznej mogą korzystać osoby fizyczne, a także firmy i organizacje, które mają odpowiednie prawo do nieruchomości i mogą ustanowić na niej hipotekę.
Hipotekę można ustanowić na dowolnej nieruchomości (mieszkaniowa, rolna, przemysłowa) do której ma się prawo:

  • własności,
  • użytkowania wieczystego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (i podobnych).

Nieruchomość musi być niezadłużona i przedstawiać wartość wyższą niż kwota pożyczki hipotecznej. Pożyczkobiorca musi też posiadać odpowiednią zdolność kredytową, ale warunek ten nie jest trudny do spełnienia, ponieważ sama wartość nieruchomości jest dobrym zabezpieczeniem.

Kiedy warto skorzystać z pożyczki hipotecznej?

Pożyczka hipoteczna pozwala pozyskać znaczne środki finansowe na warunkach lepszych niż w przypadku kredytu gotówkowego, czy pożyczki gotówkowej. Przedsiębiorstwa korzystają z pożyczek hipotecznych przede wszystkim w celu zainwestowania pozyskanej kwoty. Kupują licencje, maszyny, kolejne nieruchomości.

Niektóre firmy wykorzystują też pożyczki hipoteczne w charakterze kredytów konsolidacyjnych – z uzyskanych środków natychmiast spłacają poprzednie zobowiązania takie, jak przeterminowane faktury, długi podatkowe, czy wysoko oprocentowane pożyczki i kredyty.

Podobnie mogą postąpić osoby fizyczne. Pożyczka hipoteczna pozwala im:

  • Uzyskać kwotę wkładu własnego na kolejną nieruchomość;
  • Przeprowadzić generalny remont i zwiększyć wartość nieruchomości;
  • Skonsolidować drogie pożyczki i kredyty (np. chwilówki, kredyty konsumpcyjne);
  • Poradzić sobie z nagłymi zdarzeniami np. kosztami leczenia;
  • Pozyskać środki na inwestycję (we własną firmę, kryptowaluty, akcje, itp.)

Pożyczka hipoteczna jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które potrzebują znacznych środków na cel inny niż zakup mieszkania. Kupując dom mieszkalny lub mieszkanie dla siebie, lepiej skorzystać z kredytu mieszkaniowego.

Dlaczego tylko banki udzielają pożyczek hipotecznych osobom fizycznym?

W interesie państwa jest, by obywatele nie zaciągali kredytów i pożyczek, których nie są w stanie spłacić. Dotyczy to przede wszystkim długów zabezpieczonych hipoteką. Ponieważ niemożliwe jest zabronienie mieszkańcom kraju zaciągania nieprzemyślanych zobowiązań, wprowadzono przepisy regulujące zaciąganie kredytów.

Z tego powodu kredytów mogą udzielać jedynie banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowe (SKOKi). W zakresie kredytów hipotecznych dla osób fizycznych obowiązują rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego.

Określone są między innymi:

  • minimalny wkład własny,
  • maksymalne oprocentowanie,
  • sposób w jaki oprocentowanie może się zmienić,
  • opłaty, prowizje, zasady wcześniejszej spłaty,
  • postępowanie w przypadku niemożności spłaty.

Wszystkie te zasady chronią kredytobiorcę nie pozwalając mu zawrzeć umowy kredytu na bardzo niekorzystnych warunkach. Firmy nie korzystają z takiej ochrony. System prawny zakłada, że jeśli ktoś potrafi prowadzić działalność, to poradzi sobie też z przeczytaniem warunków umowy.

Dlatego pożyczek i kredytów hipotecznych dla osób fizycznych udzielają wyłącznie banki, które muszą dostosować swoją ofertę do rekomendacji KNF.

Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej

Wysokość finansowania, które można uzyskać, jak już wcześniej wspomniano, jest uzależniona od wartości nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Maksymalna kwota zależy od polityki banku, ale najczęściej można spotkać oferty z limitem do 60 – 70 % wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przy hipotece ustanowionej na mieszkaniu wycenionym na kwotę 200.000 zł, klient może maksymalnie otrzymać od 120.000 do 140.000 zł.
Dodatkowo liczy się również zdolność kredytowa. Bank weryfikuje i ocenia wysokość dochodów uzyskiwanych przez kredytobiorcę, ogólną sytuację materialną czy sposób spłaty dotychczasowych zobowiązań. I dopiero na tej podstawie określi dostępną kwotę pożyczki.

Koszty pożyczki hipotecznej

Podstawowym kosztem pożyczki hipotecznej jest oprocentowanie – zwykle zmienne, na które składa się stopa procentowa WIBOR (najczęściej 3M lub 6M) oraz stała marża banku. Przy założeniu, że aktualny trzymiesięczny WIBOR wynosi 0,21 %, a marża banku 4,31 %, wysokość oprocentowania wyniesie 4,52% w skali roku. Trzeba jednak pamiętać, że wysokość wskaźnika WIBOR podlega wahaniom, dlatego oprocentowanie pożyczki może ulec zmianie.

Aktualnie wysokość stóp procentowych, które mają wpływ na wysokość oprocentowania, jest na rekordowo niskim poziomie. Jednak należy wziąć pod uwagę ryzyko ich podwyższenia w przyszłości, co przełoży się na zwiększenie miesięcznej raty. Inaczej jest przy pożyczce z oprocentowaniem stałym, które gwarantuje niezmienność stawki. Jednak takie oferty to rzadkość na polskim rynku, a do tego wysokość oprocentowania na stałym poziomie jest ograniczona czasowo (do 5 lat).

Kolejnym czynnikiem, który ma wpływ na koszty pożyczki jest prowizja czyli wynagrodzenie banku. Prowizja zwykle liczona jest jako procent od wartości udzielonego finansowania. Przy kwocie pożyczki w wysokości 200.000 zł, prowizja na poziomie 5 % generuje obciążenie w wysokości 10.000 zł. Oprócz prowizji z tytułu udzielenia pożyczki hipotecznej, bank może również wymagać dodatkowej opłaty np. z tytułu podwyższenia kwoty kredytu czy wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej

Przy kredytach czy pożyczkach długoterminowych, bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania – z reguły będzie to ubezpieczenie nieruchomości na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie na życie czy na wypadek utraty pracy przez kredytobiorcę.

Wykupienie polisy zwykle nie jest obowiązkowe, ale ma wpływ na podwyższenie zdolności kredytowej czy uzyskanie lepszych warunków finansowania. Dodatkowo trzeba również wziąć pod uwagę koszty ubezpieczenia pomostowego, za które trzeba zapłacić w okresie przejściowym do czasu ustanowienia hipoteki. Zazwyczaj występuje ono w postaci podwyższonej marży czy opłaty określonej jako procent od kwoty kredytu.

Pożyczka hipoteczna w PKO BP

Bank oferuje finansowanie na dowolny cel z okresem spłaty rozłożonym na 20 lat. Korzystanie z dodatkowych produktów banku umożliwia obniżenie kosztów finansowania. Przykładowo: ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy, podobnie jak posiadanie karty kredytowej banku, pozwoli obniżyć marżę. Kredytobiorca może uzyskać środki do 60 % wartości nieruchomości.

Pożyczka hipoteczna w Banku Millennium

Kredytobiorca może liczyć na pieniądze na dowolny cel w kwocie do 70 % wartości nieruchomości, bez prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszą spłatę zobowiązania. Dla oceny zdolności kredytowej wystarczy zostawić swoje dane: imię, nazwisko i numer telefonu w formularzu na stronie internetowej banku i poczekać na kontakt pracownika BOK. Bank oferuje niższe oprocentowanie swoim stałym klientom.

Pożyczka hipoteczna w mBanku

Oferta obejmuje finansowanie w wysokości do 55 % wartości nieruchomości, nie więcej niż 500.000 zł, z okresem spłaty do 20 lat. Bank nie pobiera prowizji za udzielenie pożyczki hipotecznej ani opłaty za rozpatrzenie wniosku.

Pożyczka hipoteczna w Santander Bank Polska

To pieniądze na dowolny cel niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wysokość pożyczki ograniczona jest do 60 % wartości nieruchomości: nie więcej niż 250.000 zł dla osób prowadzących działalności gospodarczą i 500.000 zł dla osób uzyskujących dochody z innego źródła. Spłata może być rozłożona na 20 lat.

Pożyczka hipoteczna w ING Banku Śląskim

Oferta obejmuje: minimalną kwotę pożyczki hipotecznej od 70.000 zł, finansowanie do 80 % wartości nieruchomości i długi 25-letni okres spłaty zobowiązania. Wniosek można złożyć przez telefon lub w każdym oddziale banku. Brak opłat za nadpłatę i wcześniejszą spłatę kredytu.

Pożyczka hipoteczna w Banku Citi Handlowy

Bank oferuje pożyczkę hipoteczną na dowolny cel w wysokości nawet do 2.000.000 zł – maksymalnie do 70 % wartości nieruchomości. Okres spłaty zobowiązania można rozłożyć na 20 lat. Wstępną analizę wniosku bank przygotuje w 4 dni, a decyzję kredytową w 21 dni od złożenia wniosku.

Pożyczka hipoteczna w Banku BNP Paribas

BNP Paribas ma bardziej rozbudowaną ofertę. Prowizje, oprocentowanie i okresy kredytowania różnią się znacząco w zależności od konkretnej sytuacji kredytobiorcy. Chcąc porównać ofertę BNP Paribas z innymi, najlepiej zwrócić się bezpośrednio do banku po ofertę indywidualną.

Najważniejsze parametry, które pomogą porównać oferty poszczególnych banków znajdziesz w poniższej tabeli:

BankWysokość finansowaniaOkres kredytowaniaRRSOOprocentowanieProwizja
PKO BPdo 60 % wartości nieruchomoścido 20 lat5,15% / 4,91%zmienne 4,53 % / 4.31%2,7% / 2.64%
Millenniumdo 70% wartości nieruchomoścido 25 lat4,68% / 4,94%zmienne 3,98 % / 4,26%0
mBankdo 75 % / 55% wartości nieruchomoścido 20 lat5,58% / 7,53%zmienne 4,93 % / 6,96%od 0% do 4%
Santander Bank Polskado 60 % wartości nieruchomoścido 20 lat4,66% / 4,59%zmienne 4,64 % 0.03
stałe 4,10 % (przez 5 lat)
ING Bank Śląskido 70 % / 80% wartości nieruchomoścido 25 lat5,36% / 4,98% lub 5,34%*zmienne 4,77 % / 4,65% lub 4,75%*od 0%* do 1,9%
Citi Handlowydo 70 % wartości nieruchomoścido 20 lat0.0444zmienne 4,16 %do 4 %

Podsumowanie

Pożyczka hipoteczna to produkt tańszy od popularnego kredytu gotówkowego, choć liczba formalności jest większa, przez co proces weryfikacji kredytobiorcy i czas na wydanie decyzji pożyczkowej jest dłuższy. Największą przeszkodą dla pozyskania środków może być konieczność posiadania nieruchomości wolnej od obciążeń. Zaciągnięcie pożyczki hipotecznej może opłacić się przy konsolidacji innych zobowiązań. Dla sfinansowania kupna mieszkania czy domu z reguły korzystniejszy będzie kredyt hipoteczny.

Co warto wiedzieć?

  • Pożyczkę hipoteczną można wziąć pod hipotekę już istniejącej nieruchomości
  • Pożyczka hipoteczna może być alternatywą dla kredytu inwestycyjnego lub konsolidacyjnego
  • Pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu hipotecznego, ale tańsza od gotówkowego
  • Instytucje pozabankowe mogą udzielać pożyczek hipotecznych firmom
  • Większość banków udziela pożyczek nie przekraczających 60-70% wartości nieruchomości.
PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
2 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Gosia
Gosia
1 rok temu

Mąż przed ślubem miał mieszkanie własnościowe, czy po ślubie mąż może sam wziąć pożyczkę pod zastaw mieszkania? Czy potrzebna jest moja zgoda, lub istotna jest moja historia kredytowa.