Czy pożyczka hipoteczna to rozwiązanie dla wszystkich?

makieta domu i dłoń z kalkulatorem
Źródło obrazka: depositphotos

Potrzeba sfinansowania kosztownego przedsięwzięcia, bez konieczności ujawniania planów, kojarzy się zazwyczaj z zaciągnięciem kredytu gotówkowego. Warto mieć na uwadze, że ten sam cel osiągnąć można korzystając z pożyczki hipotecznej. Trzeba jednak spełnić dodatkowe warunki.

 

Zaciągnięcie kredytu z myślą o zakupie nowego telewizora czy pralki dla większości osób nie stanowi najmniejszego problemu. Niska kwota finansowania przekłada się na uproszczoną procedurę oceny kredytobiorcy oraz błyskawiczną wypłatę środków. Kłopot pojawia się, kiedy wysokość zobowiązania sięga kilkuset tysięcy złotych, okres spłaty przekracza kilkanaście lat, a kredytobiorca nie chce zdradzić na jaki cel przeznaczy otrzymaną kwotę. W takich sytuacjach do gry wchodzi pożyczka hipoteczna. Należy jednak pamiętać, że jej podstawowym zabezpieczeniem musi być wolna od obciążeń nieruchomość.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna

Z uwagi na zbliżoną nazwę wiele osób utożsamia te dwa produkty bankowe, pomimo tego, że to dwa zupełnie różne rozwiązania. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym przeznaczonym na zakup nieruchomości, jej modernizację lub remont. Kredytobiorca zostaje pełnoprawnym właścicielem działki, mieszkania lub domu dopiero po spłacie zaciągniętego długu. Z kolei pożyczka hipoteczna adresowana jest do właścicieli nieobciążonych nieruchomości, którzy chcieliby uwolnić „zamrożony” w posesji kapitał. Dużą zaletą tego rozwiązania jest dowolność w wydatkowaniu otrzymanych środków.

Stawianie na równi tych produktów może wynikać z faktu, że w obu przypadkach głównym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Zarówno pożyczka, jak i kredyt hipoteczny pozwalają na zaciągnięcie zobowiązania sięgającego nawet kilku milionów złotych z okresem spłaty wynoszącym maksymalnie 30 lat dla pożyczki i 35 lat dla kredytu. Różnica widoczna jest także w wysokości oprocentowania. Kredyt mieszkaniowy jest zazwyczaj tańszy od pożyczki hipotecznej o tych samych parametrach.

Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej

Wiemy już, że pożyczka hipoteczna jest wysokokwotowym zobowiązaniem, zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości, pozwalającym na realizację dowolnego celu kredytobiorcy. Z uwagi na charakter tego rozwiązania nie należy spodziewać się prostego procesu i błyskawicznej decyzji ze strony banku. Oceniając zdolność wnioskodawcy do obsługi zadłużenia, bank szczegółowo zweryfikuje osiągane przez niego dochody, sytuację materialną oraz dokładnie oceni nieruchomość pełniącą rolę podstawowego zabezpieczenia pożyczki.

Kwestią otwartą pozostaje maksymalna kwota pożyczki hipotecznej. W tym obszarze wszystko zależy od polityki banku. Instytucje finansowe o bardziej liberalnym podejściu oferują finansowanie w kwocie do 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania. Oznacza to, że posiadacze domu lub mieszkania wycenionego przez bank na 200 000 zł, mogą liczyć na pożyczkę równą 160 000 zł.

Koszty pożyczki hipotecznej

Podstawowym kosztem pożyczki hipotecznej jest jednak oprocentowanie, na które składa się stopa procentowa WIBOR (najczęściej 3M) oraz stała marża banku. Zakładając, że trzymiesięczny WIBOR wynosi aktualnie 1,72%, a marża została ustalona na poziomie 3,30%, otrzymujemy oprocentowanie na poziomie 5,02% w skali roku. Należy przy tym pamiętać, że stopa WIBOR podlega wahaniom i oprocentowanie pożyczki może ulegać okresowym zmianom. Niestety na rodzimym rynku oferty o oprocentowaniu stałym są rzadkością, a do tego gwarantują niezmienność stawki jedynie w pierwszych latach spłaty zobowiązania.

Kolejnym istotnym kosztem jest prowizja za udzielenie pożyczki, będąca wynagrodzeniem dla banku tytułem np. czynności związanych z rozpatrzeniem wniosku czy oceną zdolności kredytowej. Należy dokładnie zweryfikować wysokość tego parametru, gdyż może sięgać on nawet kilku procent kwoty finansowania. I tak 5% prowizji dla pożyczki hipotecznej w wysokości 200 000 zł generuje obciążenie w wysokości 10 000 zł. Dodatkowa prowizja może być również pobierana tytułem zmiany okresu kredytowania, wcześniejszej spłaty czy podwyższenia kwoty pożyczki.

Innym czynnikiem wpływającym na ostateczny poziom kosztów są ubezpieczenia. Na wypadek nieprzewidzianych okoliczności, mogących zmniejszyć wartość zabezpieczenia, banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredytodawca oczekuje również cesji praw z polisy na życie ze wskazaniem siebie jako uprawnionego do otrzymania świadczenia. W okresie przejściowym, do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku, pobierane jest również ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj występuje ono w postaci podwyższonej marży lub opłaty stanowiącej procent od kwoty kredytu.

Ryzyko stopy procentowej

Mając na uwadze, że pożyczki hipoteczne to zobowiązania długoterminowe oparte najczęściej o oprocentowanie zmienne, musimy powiedzieć kilka słów o ryzyku związanym z „falowaniem” stopy procentowej. Wspominaliśmy wcześniej, że oprocentowanie pożyczki składa się ze stałej marży banku i podlegającej wahaniom stawki WIBOR. Od kilku lat stopy procentowe w Polsce, i nie tylko, znajdują się na rekordowo niskim poziomie. Powoduje to, że potencjalni kredytobiorcy często ze zbyt dużym optymizmem prognozują przyszłe koszty obsługi kredytu. Zmiany stopy WIBOR 3M w okresie ostatnich dziesięciu lat prezentuje poniższy wykres:

 

Źródło: stooq.pl

 

Stopa WIBOR 3M od marca 2015 roku porusza się w przedziale 1,65%-1,73%, co pozytywnie wpływa na wysokość raty kredytów opartych o oprocentowanie zmienne. Wystarczy jednak cofnąć się chociażby do czerwca 2012 roku, kiedy stopa ta wynosiła 5,13% lub do października 2008 roku, kiedy WIBOR 3M dobił do poziomu 6,85%. Trudno przewidzieć na jakim poziomie stopy procentowe kształtować się będą w przyszłości, ale należy mieć na uwadze, że w wyniku m.in. presji inflacyjnej może dojść do ich stopniowej podwyżki, co przyczyni się do zwiększenia kwoty obsługiwanej raty. Warto o tym pamiętać, planując zaciągnięcie kredytu „po sam korek”.

Pożyczka hipoteczna – czy warto?

Stając przed obliczem zakupu luksusowego samochodu czy kosztowego wyjazdu, należy mieć świadomość, że rynek oferuje rozwiązanie tańsze od popularnego kredytu gotówkowego. Oczywiście niższe koszty pożyczki hipotecznej obarczone są koniecznością poddania się bardziej wnikliwej weryfikacji ze strony banku i obowiązkiem zgromadzenia pokaźnej listy dokumentów. Największą przeszkodą jest jednak wymóg przedstawienia zabezpieczenia w postaci wolnej od obciążeń nieruchomości. Zatem kolejny raz potwierdza się zasada, że w przyrodzie nie występuje kredyt idealny, a mechanizm „coś za coś” jest wciąż aktualny.

 

Czytaj też: Rata równa czy malejąca – różnica liczona w tysiącach złotych

Czytaj też: Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym – 8 ofert

avatar

Powiązane tematy

Komentarze: