Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 417 11 63
Poradniki

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Kredytowany zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością wniesienia określonego wkładu własnego. A co w przypadku, gdy nie udało się wygospodarować wymaganej kwoty? Czy trzeba odłożyć w czasie marzenie o własnym M? Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Wyjaśniamy, czy możliwe jest zaciągnięcie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego.

 

Stałe dochody, niewielkie lub całkowity brak zadłużenia, a na dodatek wzorowa historia kredytowa. Niestety, czasem i to nie wystarcza do uzyskania kredytu na mieszkanie. Obok zdolności kredytowej i rzetelności płatniczej trzeba jeszcze posiadać wymagany wkład własny, a to często stanowi już barierę nie do przekroczenia. Nie dziwią zatem dane Eurostatu, z których wynika, że w 2019 roku razem z rodzicami mieszkało aż 46 proc. Polaków wieku od 25 do 34 lat. Wskaźnik ten byłby z pewnością znacznie niższy, ale obecnie, by móc w ogóle myśleć o kredycie hipotecznym, co do zasady trzeba najpierw zgromadzić minimum kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czym jest i ile wynosi wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny to nic innego, jak udział klienta w inwestycji finansowanej przy wsparciu banku. Wymóg jego wniesienia może pojawić się nie tylko przy kredycie hipotecznym, ale również innych zobowiązaniach, takich jak kredyt inwestycyjny czy samochodowy. Co ważne jednak, w przypadku kredytu mieszkaniowego jego minimalna wielkość jest ściśle określona przez przepisy. W ostatnich latach była ona stopniowo podnoszona: najpierw z 0 do 10, następnie z 10 do 15, aż wreszcie z 15 do 20 procent wartości nieruchomości.

Obecnie obowiązujący, 20-procentowy minimalny wkład własny, uważa się za docelowy poziom zabezpieczenia, który w najbliższych latach nie powinien ulec zmianie. Dla wielu osób planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny to jednak marne pocieszenie – wystarczy wspomnieć, że przy kredytowanym zakupie mieszkania za 400 tys. zł, wymagany wkład własny wynosi aż 80 tys. złotych.

Wspomniany próg stanowi jedynie wymagane przez bank minimum, tak więc kredytobiorca może zapewnić dowolny, wyższy od tej wartości, wkład własny. Warto zauważyć, że im większy jest ten ostatni, tym niższa jest kwota kredytu, a co za tym idzie, również związane z nim koszty.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Wymóg wniesienia 20-procentowego wkładu własnego wynika ze zmodyfikowanej Rekomendacji S, którą w 2017 roku wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego; w dokumencie tym zastrzeżono jednak, że wykupując ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, klient może zapewnić mniejszy (ale nie mniejszy niż 10 procent wartości inwestycji) udział własny. Banki udzielające kredytów hipotecznych mają obowiązek stosować się do tych wytycznych, dla dobra zarówno swojego, jak i swoich klientów.

Głównym powodem, dla którego zdecydowano się wprowadzić takie zabezpieczenie, była potrzeba zapewnienia większego bezpieczeństwa finansowego bankom, kredytobiorcom hipotecznym, ale również pozostałym uczestnikom rynku finansowego. By móc lepiej zrozumieć stojące za tym przesłanki, wystarczy wyobrazić sobie sytuację kredytobiorcy, który zaciągnął kredyt na sto procent ceny mieszkania, ale już po kilku latach, ze względu na problemy finansowe, został zmuszony sprzedać nieruchomość.

Jeśli w tym czasie jej cena spadłaby o kilka, kilkanaście procent w stosunku do ceny zakupu, kredytobiorca zostałby bez mieszkania i z niespłaconą częścią zadłużenia. A co, jeśli nie miałby przy tym środków na spłatę długu? Albo gdyby nieruchomość, na przykład duży dom w mało atrakcyjnej lokalizacji, nie znalazła nabywcy przez wiele miesięcy?

Przedstawiony przykład obrazuje dość skrajny przypadek, ale w przeszłości takich nie brakowało. Wymóg wniesienia wkładu własnego skutecznie zmniejszył liczbę problematycznych kredytów.

Zapraszamy do pobrania poradnika

  • Czym jest zdolność kredytowa?
  • Co wpływa na zdolność kredytową?
  • Jak poprawić zdolność kredytową?
Proszę podać poprawny adres email
Dziękujemy!
Raport został przesłany na twój adres email:
(Jeżeli nie widzisz wiadomości od nas sprawdź foldery spam i oferty w swojej skrzynce e-mail)
Przepraszamy!
Nie udało się przesłać raportu
(Odśwież stronę i spróbuj ponownie)

Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to dobry pomysł?

Określając prawne zasady dotyczące kredytów hipotecznych, ustawodawca kieruje się przeważnie jednym z dwóch założeń:

Wolności umów – Założenie, że obywatel jest wolnym człowiekiem w pełni zdolnym do podejmowania decyzji finansowych i wzięcia za nie odpowiedzialności prowadzi do prostego wniosku: rynek kredytów hipotecznych nie powinien być regulowany przez państwo. W takiej sytuacji każdy ma prawo zawrzeć z bankiem taką umowę jaką wynegocjuje. Kredyt na 99 lat? Proszę bardzo. Brak wkładu własnego? Czemu nie. RRSO = 100% i więcej – jeśli ktoś chce zawrzeć taką umowę, nie mamy przeciwwskazań. Tylko niech potem nie marudzi, że zawarł niesprawiedliwy kontrakt.

Protekcjonizmu państwowego – Założenie, że obywatel (statystyczny) nie jest zdolny do podejmowania decyzji o znaczeniu finansowym i nie potrafi przeczytać umowy z bankiem, prowadzi do wniosku, że trzeba go chronić poprzez zakazy. Wychodząc z takiego założenie, ustawodawca dąży do zminimalizowania ryzyka po stronie kredytobiorcy. Oznacza to jak najwyższy procentowo wkład własny, jak najostrzejsze zasady przyznawania kredytów, konieczność ubezpieczania kredytów i ewentualnie brak możliwości zaciągania ich na zakup nie wybudowanych jeszcze nieruchomości.

Zarówno obowiązujące przepisy, jak i praktyka rynkowa muszą znaleźć się gdzieś pomiędzy tymi dwoma sprzecznymi ze sobą skrajnościami. W efekcie obywatel, ani nie ma swobody zawierania umów, ani nie jest do końca chroniony. Można jedynie wybrać, w którą stronę przesuniemy granicę prawną.

Polska po 1989 zaczynała od bardzo szerokiej swobody umów w zakresie kredytów hipotecznych. Nie był wymagany wkład własny, banki mogły pisać oferty “małym drukiem”, a w razie niemożliwości spłaty kredytobiorca często zostawał bez mieszkania, za to z długami. Być może kredytobiorcy w końcu nauczyliby się nie zaciągać zobowiązań zbyt trudnych do spłaty, ale nie zdążyli, bo państwo interweniowało. Podniesienie wysokości wkładu własnego, dość restrykcyjna w skali świata ustawa deweloperska i precyzyjne określenie co dzieje się w sytuacji gdy ktoś nie może spłacić kredytu przyniosło kilka efektów:

  • Mniej osób może zaciągnąć kredyt hipoteczny (bo muszą zebrać wkład własny)
  • Mniej osób ma trudności ze spłatą kredytu (bo Ci, którzy mieliby problem i tak go nie dostali)
  • Kredyty są tańsze (bo dla banku wiążą się z mniejszym ryzykiem braku spłaty)

Kolejne obostrzenia w zakresie przyznawania kredytów skłaniają jednak kredytobiorców do kombinowania i szukania obejść obowiązujących przepisów zamiast do przemyślenia sprawy i np. zbudowania sobie oszczędności.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to dobry pomysł w społeczeństwach gdzie przeciętny obywatel jest odpowiedzialny i potrafi podejmować samodzielne decyzje finansowe, a przede wszystkim – ponosić ich konsekwencje.

Wkład własny to nie tylko gotówka!

Jak już zasugerowaliśmy, odpowiedź na pytanie postawione w tytule artykułu może być tylko jedna: nie można wziąć kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego lub innej formy zabezpieczenia. Co istotne jednak, wydana przez KNF Rekomendacja S nie wskazuje, że tym ostatnim musi być koniecznie gotówka. Oznacza to, że nie posiadając oszczędności w wysokości 20 proc. wartości nabywanego mieszkania lub budowanego domu nadal można uzyskać kredyt hipoteczny.

W najlepszej sytuacji są ci, którzy zgromadzili przynajmniej 10-procentowy wkład własny, jak również osoby zaciągające kredyt na budowę domu. Te grupy wnioskodawców mają bowiem do dyspozycji najwięcej opcji, które pozwalają uporać się ze zbyt niskim wkładem własnym w formie gotówki. Niezależnie jednak, kto ubiega się o kredyt bez wystarczającej kwoty oszczędności, musi mieć on na uwadze, że nawet, jeśli jakieś rozwiązanie jest możliwe, to nie zawsze warto z niego korzystać – bezpieczeństwo finansowe zawsze powinno być priorytetem.

Sposoby na poradzenie sobie z wkładem własnym

Poniżej zebraliśmy potencjalne rozwiązania, które pozwalają uporać się z problemem brakującej gotówki i uzyskać kredyt hipoteczny. Podkreślamy, że poszczególne z nich nie zawsze są dostępne w danym banku lub w przypadku konkretnego kredytobiorcy.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Osoby, które zgromadziły co najmniej 10 proc. kwoty potencjalnego kredytu, mogą wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Taki produkt nie daje żadnej realnej ochrony, ale pozwala otrzymać finansowanie mimo braku wystarczającej kwoty oszczędności. Skorzystanie z niego powoduje zwykle wzrost marży banku o około 0,2-0,3 punktu procentowego – podwyższone raty płaci się do momentu aż saldo kredytu nie spadnie do wymaganego poziomu 80 proc. wartości nieruchomości.

Zabezpieczenie na innej nieruchomości

Osoby, które posiadają już dom, mieszkanie czy działkę, mogą na takiej nieruchomości ustanowić hipotekę na rzecz banku. Dodatkowa nieruchomość zabezpieczy spłatę kredytu i zwolni z wymogu wniesienia wkładu własnego. Co ważne jednak, nie może ona zabezpieczać innego zobowiązania, ani posiadać służebności osobistej.

Środki zgromadzone w ramach III filaru emerytalnego

Niektóre banki, jako substytut wkładu własnego, akceptują pieniądze odkładane w ramach IKE lub IKZE. Co oczywiste, nie wiąże się to z koniecznością ich wypłaty – kredytodawca zabezpiecza się na środkach do wymaganej kwoty.

Zastaw na papierach wartościowych

Bank może zaakceptować również ustanowienie zastawu na bezpiecznych papierach wartościowych. Część kredytodawców przyjmuje jako zabezpieczenie wyłącznie obligacje skarbowe, ale inni uznają również obligacje korporacyjne, jednostki funduszy inwestycyjnych, a nawet akcje. Co ważne jednak, w ten sposób można zwykle uzupełnić maksymalnie połowę wymaganego wkładu własnego.

Wycena nieruchomości powyżej ceny jej zakupu

To opcja dostępna tylko w pojedynczych bankach, i w zasadzie wyłącznie dla osób nabywających mieszkania i domy z rynku wtórnego. Polega ona na tym, że kredytodawca przyjmuje jako wkład własny różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości, a faktyczną ceną jej zakupu. Niezależnie jednak od wielkości tej różnicy, oczekuje wkładu własnego w wysokości minimum 10 proc. wartości kredytu.

Dodatkowe opcje dla budujących dom

W przypadku budowy domu z pomocą kredytu hipotecznego, wkładem własnym może być działka, na której stanie nieruchomość, czy też wcześniej poniesione koszty związane z inwestycją, a przykład zakup materiałów, robocizna, sporządzenie projektu architektonicznego.

Kredyty bez wkładu własnego w projekcie rządowym Nowy Ład

W mediach pojawiają się doniesienia o pracach dotyczących ustawy, która pozwoliłaby na zaciąganie kredytów bez wkładu własnego. Jest to o tyle dziwny pomysł, że dotychczas rząd stał na stanowisku jak najsilniejszego protekcjonizmu państwowego. Faktycznie jednak nie chodzi w nim o zniesienie wymogu zebrania wkładu własnego, a o sytuację w której Państwo z pieniędzy podatników pokryje wkład własny i potem odzyska (przynajmniej powinno) go wraz ze spłatą kredytów przez kredytobiorców. Będą to kredyty bardzo słabo zabezpieczone, których wiele osób nie będzie w stanie spłacić. Koszty poniosą oczywiście obywatele płacący podatki. Skorzystają głównie rodziny wielodzietne, jeśli rodzice są małżeństwem i mają 24-40 lat.

Wejście w życie przepisów wpłynie także na ceny mieszkań, które najprawdopodobniej w związku z tym wzrosną.

Jak wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?

Jak widać, otrzymanie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego lub innej, alternatywnej formy zabezpieczenia, nie jest możliwe. Z drugiej strony, istnieje całkiem sporo rozwiązań, które pozwalają ominąć konieczność odłożenia 20 proc. wartości nieruchomości. Najchętniej wykorzystywaną jest oczywiście ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, z którego może skorzystać niemal każdy, kto uzbierał przynajmniej połowę potrzebnej kwoty. Inne opcje wypadają korzystniej pod względem finansowym, ale są dostępne głównie dla tych, którzy posiadają wartościowe aktywa niegotówkowe.

 

Czytaj też: Czym jest i jak działa odwrócony kredyt hipoteczny?

Czytaj też: Jakie produkty bank dodaje do kredytu hipotecznego?

Warto wiedzieć

  • Aktualnie nie można zaciągnąć kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego
  • Wkład własny nie musi być pokryty gotówką, istnieją inne formy zabezpieczenia
  • Nowy Ład może wprowadzić finansowanie wkładów własnych na koszt obywateli
PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
2 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Marek
Marek
1 rok temu

W jakim banku akceptują wkład własny w postaci IKE lub IKZE?

Karolina
Karolina
1 rok temu

W jakim banku można uzyskać kredyt pod hipotekę innej nieruchomości?