W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu związanym z kredytem hipotecznym bez wkładu własnego. Wyjaśnimy, gdzie można uzyskać taki kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, odpowiemy na ważne zagadnienia natury praktycznej, które mogą okazać się istotne dla każdego, kto jest zainteresowany kredytem hipotecznym bez wkładu własnego.
- 1. Czym jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?
- 1.1. Ile wynosi wkład własny?
- 1.2. Kiedy bank może udzielić kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym?
- 2. Dlaczego wkład własny jest ważny z punktu widzenia banków?
- 3. Czy banki oferują kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
- 4. Czym jest program Mieszkanie bez wkładu własnego?
- 4.1. Czym jest rodzinny kredyt mieszkaniowy w rozumieniu ustawy?
- 4.2. Jakie warunki należy spełnić, aby przystąpić do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
- 5. Jaka część rodzinnego kredytu mieszkaniowego i wkładu własnego objęta jest gwarancjami BGK?
- 6. Kto może skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
- 7. Jak złożyć wniosek w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
- 8. Które banki oferują rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego?
- 9. Czy jest alternatywa dla programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
- 10. Jak pozyskać wkład własny, kiedy nie można skorzystać z rządowego wsparcia?
- 11. Warto wiedzieć
Co mówi prawo?
Czym jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?
Wkład własny jest to stosunkowy udział Klienta w finansowanej przez bank inwestycji w daną nieruchomość. W przypadku mieszkania jest to część ceny mieszkania, a w odniesieniu do budowy domu jest to udział w kosztorysowej wartości całego przedsięwzięcia budowlanego (całości kosztów budowy domu).
Uwaga na aktualne przepisy prawa w zakresie wkładu własnego i wkładu budowlanego
Z prawnego punktu widzenia wyjaśniam czym jest wkład własny w ujęciu ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (Dz. U. z 2024 r. poz. 531) – zw. dalej: „ustawą”. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 12 ustawy – przez wkład własny kredytobiorcy należy rozumieć środki własne kredytobiorcy przeznaczane na pokrycie części wydatków pokrywanych w pozostałej części rodzinnym kredytem mieszkaniowym albo bezpiecznym kredytem 2%, w tym należącą do kredytobiorcy i nieobciążoną tym kredytem nieruchomość gruntową, w przypadku, gdy kredytu tego udzielono w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego na tej nieruchomości.
Co mówi prawo?
Z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
- zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
- określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
- określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
- określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
- inne postanowienia określone w statucie.
Art. 18 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Osoba, o której mowa w art. 18 ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba ta jest obowiązana do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal.
Rekomendacje w sektorze finansowym w odniesieniu do wkładu własnego
Według najnowszych rekomendacji w sektorze finansowym, rekomendowaną wartością wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest wartość 20% wartości danej nieruchomości.
Przykład – wkład własny dla mieszkania o wartości 600 000,00 złotych
- Wartość nieruchomości (mieszkania w stanie deweloperskim) – 600 000,00 złotych;
- Wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości – 120 000,00 złotych.
Przykład – wkład własny dla domu o wartości 1 500 000,00 złotych
- Wartość nieruchomości (dom w stanie deweloperskim) – 1 500 000,00 złotych;
- Wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości – 300 000,00 złotych.
Ile wynosi wkład własny?
Według najnowszych rekomendacji wkład własny wynosi 20% wartości danej nieruchomości w przypadku kredytu hipotecznego. Zgodnie z aktualnie obwiązującą Rekomendacją S, wartość ta powinna wynosić min. 20% wartości nabywanej nieruchomości. Banki mogą jednak zgodzić się na niższy procent – 10%, jednak wtedy kredyt musi być dodatkowo zabezpieczony, np. polisą ubezpieczeniową niskiego wkładu etc.
Wyjaśnienie praktyczne – czym jest Rekomendacja S? W praktyce często możesz spotkać się z pojęciem „Rekomendacja S”, ale co właściwie oznacza ten termin? Otóż jest to dokument stanowiący zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Dokument ten wydaje Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Jest to zbiór uniwersalnych zaleceń w stosunku do wewnętrznych systemów kontroli wykorzystywanych we wszystkich bankach objętych przepisami prawa polskiego (m.in. prawa bankowego).
Uwaga!
Kiedy bank może udzielić kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym?
Bank może udzielić kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym w indywidualnych przypadkach. Jest to okoliczność, która nie podlega standardowym procedurom. Bank może udzielić kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym w sytuacji, gdy np.:
- bank uzna, że 10% wkład własny jest możliwy w połączeniu z dodatkową polisą ubezpieczeniową w zakresie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (jest to dodatkowy koszt dla potencjalnego kredytobiorcy, gdyż koszty ostateczne kredytu hipotecznego wzrastają o koszty dodatkowej polisy ubezpieczeniowej);
- bank uzna, że historia kredytowa, posiadane aktywa (majątek), pozwalają na to, aby uznać potencjalnego kredytobiorcę za godnego zaufania partnera (np. zabezpieczenie kredytu hipotecznego inną nieruchomością).
Dlaczego wkład własny jest ważny z punktu widzenia banków?
Wkład własny jest bardzo ważnym parametrem z punktu widzenia interesów banków. Wkład własny to swojego rodzaju zabezpieczenie dla banku udzielającego kredytu hipotecznego. Dodatkowo wkład własny zmniejsza kwotę kredytu hipotecznego, przez co kredyt jest łatwiejszy do spłaty, co bezpośrednio przekłada się na zwiększenie bezpieczeństwa dla banku (im bardziej wypłacalny klient = tym większe bezpieczeństwo dla banku).
Czy banki oferują kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Tak. Banki udzielają kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, jednakże warto jest wyjaśnić, że mowa tu o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wyjaśniam – Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” umożliwia uzyskanie rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Kredyt może być udzielony z gwarancją wkładu własnego lub bez takiej gwarancji, a po jego udzieleniu możliwe jest skorzystanie ze spłaty rodzinnej.
Lista banków, które podpisały umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) o współpracy w zakresie rodzinnych kredytów mieszkaniowych, udzielania gwarancji wkładu własnego i dokonywania spłat rodzinnych:
- Alior Bank S.A.
- Bank Ochrony Środowiska S.A.
- Bank Pekao S.A.
- Bank Spółdzielczy w Brodnicy
- BPS S.A. (wyjaśnienie – zawieszenie udzielania od 1.03.2024 r.)
- PKO Bank Polski S.A.
- Santander Bank Polska S.A.
Lista banków jest na bieżąco aktualizowana – w tym zakresie warto jest, abyś regularnie odwiedzał stronę Programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Czym jest program Mieszkanie bez wkładu własnego?
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy to program kierowany do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. W ten sposób likwidowana jest bariera braku środków na wkład własny wymagany dla uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lub budowę mieszkania zaspokajającego potrzebę mieszkaniową.
Rodzinny kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Możesz uzyskać kredyt o 100% wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania. Do mniej zamożnych gospodarstw domowych adresowanych jest większość programów polityki mieszkaniowej, na które też przeznacza się najwyższe wydatki z budżetu – jak czytamy w ministerialnych wytycznych dostępnych na stronie rządowej gov.pl.
Czym jest rodzinny kredyt mieszkaniowy w rozumieniu ustawy?
Zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy – rodzinny kredyt mieszkaniowy to kredyt zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, uprawniający do spłat rodzinnych.
Jakie warunki należy spełnić, aby przystąpić do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
Kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż:
- 50m2, gdy dzieci jest dwoje;
- 75m2, gdy dzieci jest troje;
- 90m2, gdy dzieci jest czworo;
- dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma.
Ze spłaty rodzinnej może skorzystać kredytobiorca rodzinnego kredytu mieszkaniowego, którego gospodarstwo domowe powiększy się w okresie tej spłaty o drugie albo kolejne dziecko (20 tys. zł, gdy o drugie, oraz 60 tys., gdy jest to trzecie lub kolejne dziecko). W dniu spłaty nie będzie można być właścicielem innego mieszkania niż zakupione z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Jaka część rodzinnego kredytu mieszkaniowego i wkładu własnego objęta jest gwarancjami BGK?
Łączna wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy wyniesie nie więcej niż 200 000,00 złotych oraz nie może przekroczyć kwoty, która stanowi 20 % lub 30% całkowitej kwoty wydatków, na które zaciągany jest kredyt.
Minimalny okres, na jaki będzie udzielany gwarantowany kredyt mieszkaniowy wynosi 15 lat. Rodzinny kredyt mieszkaniowy będzie udzielany do wysokości 100% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym z wykończeniem nieruchomości.
Kto może skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” skierowany jest do stosukowo szerokiego kręgu odbiorców. Są to osoby posiadające zdolność kredytową, które nie mają środków na wymagany przez banki wkład własny, w tym również single, osoby wychowujące co najmniej jedno wspólne dziecko, małżeństwa, rodziny wielodzietne.
Jak złożyć wniosek w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
Procedura każdorazowo uzależniona będzie od banku udzielającego rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Co do zasady jest to taki sam kredyt hipoteczny jak kredyt udzielany z wkładem własnym. Jedyna różnica to obowiązek przedstawienia oświadczeń potwierdzających spełnianie warunków do skorzystania z programu.
Zatem warto jest, abyś sprawdził procedury bezpośrednio w banku, który zaoferował Tobie najlepsze warunki w ujęciu całościowym. Wyjaśniam – generalnie procedury te nie są bardziej skomplikowane od standardowego kredytu hipotecznego. Ideą programu jest to, aby program ten był łatwo i powszechnie dostępny, bez generowania sztucznych, formalnych barier dostępowych.
Które banki oferują rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego?
Lista banków jest na bieżąco aktualizowana. Zgodnie ze stanem prawnym na dzień sporządzania przedmiotowej publikacji (13 maja 2024 r.), jest to sześć banków:
- Alior Bank S.A.
- Bank Ochrony Środowiska S.A.
- Bank Pekao S.A.
- Bank Spółdzielczy w Brodnicy
- PKO Bank Polski S.A.
- Santander Bank Polska S.A.
Czy jest alternatywa dla programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
Istnieje kilka rozwiązań, które pozwalają ominąć konieczność odłożenia 20 proc. wartości nieruchomości lub ominąć konieczność przystąpienia do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Najchętniej wykorzystywaną opcją (alternatywą) jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, z którego może skorzystać niemal każdy, kto uzbierał przynajmniej połowę potrzebnej kwoty.
Inne opcje wypadają korzystniej pod względem finansowym, ale są dostępne głównie dla tych, którzy posiadają wartościowe aktywa niegotówkowe (np. nieruchomości, kolekcję zabytkowych pojazdów etc.), ponieważ wkład własny nie zawsze musi mieć formę pieniężną.
Jak pozyskać wkład własny, kiedy nie można skorzystać z rządowego wsparcia?
Istnieje parę rozwiązań, aby pozyskać wkład własny, w sytuacji, kiedy nie można skorzystać z rządowego wsparcia w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, należą do nich m.in.:
- spieniężenie posiadanych aktywów niegotówkowych w celu pokrycia wkładu własnego;
- pozyskanie kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem innej posiadanej nieruchomości w wysokości wymaganego wkładu własnego;
- skorzystanie z pożyczki od osób najbliższych.
Wyjaśniam – rozwiązania te nie są co do zasady opcjami rekomendowanymi, gdyż w dłuższej perspektywie mogą generować realne zagrożenia dla płynności Twojego budżetu. Są to jednak rozwiązania legalne, które umożliwiają wyjście z danej sytuacji, jednakże nie jest rekomendowanym ich wybieranie.
Warto wiedzieć
- Rekomendowanym poziomem wkładu własnego jest 20% wartości danej nieruchomości (aktualna Rekomendacja S);
- Banki, które aktualnie udzielają kredytu hipotecznego bez wkładu własnego to: Alior Bank S.A., Bank Ochrony Środowiska S.A., Bank Pekao S.A., Bank Spółdzielczy w Brodnicy, PKO Bank Polski S.A., Santander Bank Polska S.A. Rodzinnych kredytów mieszkaniowych nie ma już w ofercie Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie.
- Kredyt hipoteczny z obniżonym wkładem własnym możliwy jest do zastosowania m.in. przy wyborze dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
- Możliwe jest zaciąganie kredytów hipotecznych o okresowo stałej stopie procentowej.
- Wprowadzenie do oferty publicznej rodzinnych kredytów mieszkaniowych zwiększa możliwość uzyskania kredytów przez szersze grono zainteresowanych.
- Warunki Rodzinnego kredytu mieszkaniowego zostały określone w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021 roku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co zamiast wkładu własnego?
Jest kilka opcji możliwych do zastosowania. Należą do nich m.in.: pozyskanie pożyczki od najbliższej rodziny. Innym sposobem jest przystąpienie do rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Czy kredyt bez wkładu własnego oznacza większą kwotę do spłaty?
Tak. Wnosząc wkład własny obniża się jednocześnie wysokość kredytu. Przykładowo zaciągając kredyt na 500 000 zł bez wkładu własnego, trzeba będzie spłacić 500 000 zł kapitału i odsetki od 500 000 zł. Jeśli wkład własny wyniósłby 20%, kredytobiorca faktycznie pożyczyłby od banku tylko 400 000 zł i od tej kwoty spłacałby odsetki.
Na czym polega spłata rodzinna?
Spłata rodzinna to w dużym uproszczeniu wsparcie przeznaczone na spłatę części rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Ze spłaty rodzinnej możesz skorzystać, jeśli zaciągnąłeś rodzinny kredyt mieszkaniowy i nastąpi powiększenie gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko. Spłata rodzinna to kwota dopłaty ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego przekazywana wyłącznie na poczet nadpłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Na co można przeznaczyć środki pozyskane w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
Środki z rodzinnego kredytu hipotecznego można przeznaczyć na różne cele. Należą do nich m.in.: zakup działki i budowę domu jednorodzinnego, budowa domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego, nabycie oraz wykończenie lokalu mieszkalnego, nabycie domu jednorodzinnego, nabycie i wykończenie domu jednorodzinnego, realizacja kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy, nabycie spółdzielczego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Są to możliwe cele, na które mogą zostać przeznaczone uzyskane środki finansowe.
Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to dobry pomysł?
Na tak postawione pytanie nie jest możliwe udzielenie jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. To dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają innej możliwości na wypracowanie wymaganego wkładu własnego.
Gdzie złożyć wniosek o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
Wniosek o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego wraz z niezbędnymi oświadczeniami o spełnieniu warunków określonych w ustawie, należy złożyć do banku, który przystąpi do programu, zawierając odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Do takich banków aktualnie należą: Alior Bank S.A., Bank Ochrony Środowiska S.A., Bank Pekao S.A., Bank Spółdzielczy w Brodnicy, PKO Bank Polski S.A., Santander Bank Polska S.A. Procedura ta nie jest skomplikowana i w zasadzie nie różni się od zwykłego kredytu hipotecznego.
Czy obcokrajowiec może ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy?
Tak, o rodzinny kredyt mieszkaniowy mogą ubiegać się również obcokrajowcy, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie. Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium RP wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu. W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP nie ma takiego wymogu, tj. kredyt może zostać udzielony także singlowi nieposiadającemu obywatelstwa polskiego (natomiast skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.).
Co w sytuacji gdy sprzedający oczekuje zabezpieczenia umowy zadatkiem do czasu otrzymania kredytu. Zakładając że kupujący ma środki na zadatek jednak nie chce ich angażować docelowo. Jaką procedure się wtedy stosuje. Czy np. zapis w umowie przedwstępnej że zadatek zostanie zwrócony przez kupującego po podpisaniu umowy kredytowej itp. będą akceptowane przez banki?
W jakim banku można uzyskać kredyt pod hipotekę innej nieruchomości?
W jakim banku akceptują wkład własny w postaci IKE lub IKZE?
BOŚ