Wysokość RRSO to obowiązkowa informacja, którą banki podają przy kredytach hipotecznych oferowanych klientom indywidualnym. Czy znajomość tego wskaźnika wystarczy, żeby podjąć decyzję w zakresie wyboru najbardziej atrakcyjnej oferty kredytowej?
- Co to jest RRSO?
- Co decyduje o wysokości RRSO?
- Jak obliczyć RRSO?
- Kiedy warto obliczyć RRSO?
- Od czego zależy RRSO w kredycie hipotecznym?
- RRSO a całkowity koszt kredytu hipotecznego
- Jak RRSO wpływa na kredyt hipoteczny?
- RRSO kredytów hipotecznych a inne rodzaje kredytów
- Czy dla kredytów hipotecznych istnieje korzystne RRSO?
- RRSO a kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?
- Warto wiedzieć:
Według Raportu AMRON-SARFiN w II kwartale 2021 r. w Polsce najwięcej, bo aż 66,95% wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych obejmowało okres spłaty od 25 do 35 lat. Udział zobowiązań z okresem kredytowania od 15 do 25 lat wyniósł w tym samym czasie 23,35%, a tych udzielonych na okres do 15 lat tylko 6,84 %. Okres kredytowania to jeden z czynników, który wpływa na wysokość RRSO zarówno w przypadku kredytów hipotecznych, jak i innych zobowiązań finansowych oferowanych przez banki czy pozabankowe firmy pożyczkowe.
Co to jest RRSO?
Definicję RRSO czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania można znaleźć w art. 4 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym).
Zgodnie z przepisami RRSO to “całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym”. Wskaźnik ten banki mają obowiązek obliczać w przypadku każdej oferty kierowanej do klienta indywidualnego.
Co więcej RRSO musi być podane już na etapie reklamy kredytu hipotecznego. To znacznie ułatwia szybkie porównanie kilku ofert.
Co decyduje o wysokości RRSO?
Do obliczenia RRSO brane są pod uwagę wszystkie elementy składające się na całkowity koszt kredytu hipotecznego czyli m.in.:
- odsetki
- opłaty
- prowizje
- podatki
- marże
- koszty usług dodatkowych np. ubezpieczeń, jeżeli ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach.
Do obliczeń nie uwzględnia się natomiast kosztów opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta.
O wysokości RRSO decydują także:
- okres spłaty zobowiązania – im dłuższy, tym wskaźnik RRSO będzie niższy,
- rodzaj rat kredytu (malejące czy stałe) – wybór rat malejących oznacza co prawda niższe koszty, ale RRSO takiego zobowiązania będzie wyższe niż kredytu hipotecznego z ratą stałą.
Jak obliczyć RRSO?
W samodzielnym obliczeniu RRSO, pomogą dostępne w Internecie kalkulatory. Do uzyskania wartości wskaźnika potrzebne będą takie dane jak:
- kwota kredytu
- okres kredytowania
- wysokość oprocentowania nominalnego
- prowizja z tytułu udzielenia kredytu
- inne koszty kredytu
- rodzaj rat: malejące lub stałe.
Wszystkie informacje w zakresie kosztów związanych z daną ofertą można znaleźć na stronie internetowej banku. Trzeba jednak założyć, że samodzielne obliczenia, choć będą bardziej odpowiadały indywidualnym potrzebom w zakresie kwoty kredytu czy długości spłaty zobowiązania, mogą nie uwzględniać pewnych niuansów związanych choćby z oprocentowaniem np. zwiększonej marży do momentu uprawomocnienia się hipoteki czy innych kosztów.
Michał MuchaKiedy warto obliczyć RRSO?
Wskaźnik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania warto sprawdzić dla szybkiego porównania różnych ofert kredytów hipotecznych. Powinien to być jednak wstęp do głębszej analizy kosztów.
Ponadto RRSO podawane na stronie internetowej kredytodawcy to przykład liczony w oparciu o przyjęte przez bank założenia, które mogą być inne niż potrzeby kredytobiorcy (w zakresie kwoty kredytu czy okresu spłaty zobowiązania).
Dodatkowo ostateczna wartość tego wskaźnika dla indywidualnej oferty ustalonej w oparciu o zdolność kredytową osoby składającej wniosek o kredyt, będzie inna niż wartość początkowa wskazana w reklamie produktu finansowego.
Od czego zależy RRSO w kredycie hipotecznym?
Zależności pomiędzy poszczególnymi elementami, które składają się na RRSO a wartością tego wskaźnika najłatwiej zobrazować na przykładach:
Przykład I
Założenia:
Kwota kredytu: 200.000 zł
Okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy)
Oprocentowanie zmienne: 2,5%
Prowizja: 2%
Inne koszty kredytu: 2.000 zł
Typ raty: równe
RRSO: 2,87%
Przykład II
Założenia:
Kwota kredytu: 200.000 zł
Okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy)
Oprocentowanie zmienne: 2,5%
Prowizja: 0%
Inne koszty kredytu: 2.000 zł
Typ raty: równe
RRSO: 2,64%
Przykład III
Założenia:
Kwota kredytu: 200.000 zł
Okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy)
Oprocentowanie zmienne: 2,5%
Prowizja: 2%
Inne koszty kredytu: 2.000 zł
Typ raty: malejące
RRSO: 2,90%
Przykład IV
Założenia:
Kwota kredytu: 200.000 zł
Okres kredytowania: 10 lat (120 miesięcy)
Oprocentowanie zmienne: 2,5%
Prowizja: 2%
Inne koszty kredytu: 2.000 zł
Typ raty: równe
RRSO: 3,18 %
Różnice pojawią się nawet w przypadku niewielkich zmian w zakresie wyboru rodzaju rat czy długości okresu spłaty zobowiązania. Nie zawsze proste przełożenie: niskie RRSO = niskie koszty kredytu będzie prawdziwe.
Przykładem może być wybór kredytu z ratą malejącą, który choć przy takich samych pozostałych parametrach będzie tańszy, to jego RRSO będzie wyższe niż zobowiązania spłacanego w ratach równych. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku szybszej spłaty kredytu.
Podliczając wszystkie koszty przy krótkim okresie spłaty okazuje się, że zapłacimy mniej, ale RRSO tego zobowiązania będzie wyższe niż kredytu spłacanego dłużej, choć w rzeczywistości droższego.
RRSO a całkowity koszt kredytu hipotecznego
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to wskaźnik, który w założeniu ma obrazować całkowity koszt kredytu, które ponosi konsument zaciągając zobowiązanie.
Warto pamiętać, że w ofercie kredytów hipotecznych kierowanych do klientów indywidualnych (konsumentów) musi pojawić się wartość RRSO. Przy czym jest on obliczany dla przyjętych przez kredytodawcę przykładowych założeń, na które składa się: okres obowiązywania umowy, całkowita kwota kredytu, LTV (kwota kredyt do wartości zabezpieczenia), wysokość oprocentowania, prowizja, ubezpieczenie itp.
Jak RRSO wpływa na kredyt hipoteczny?
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to jeden z elementów, który ma pomóc w porównaniu i wyborze najkorzystniejszej oferty na rynku. Dzięki temu, że kredytodawca ma obowiązek podać wartość RRSO przy każdej ofercie kredytu hipotecznego, porównanie będzie szybsze i prostsze niż w przypadku samodzielnych obliczeń. W praktyce jednak liczą się szczegóły każdej oferty. Wystarczy porównanie zobowiązań o tej samej wartości, ale dwóch różnych terminach spłaty, żeby dojść do błędnych wniosków.
RRSO kredytów hipotecznych a inne rodzaje kredytów
Porównując kilka ofert kredytowych (kredytów hipotecznych, gotówkowych czy pożyczek) o różnych terminach spłaty można zauważyć, że kredyt hipoteczny wyróżnia się zwykle dość niskim RRSO. Wpływ na to mają przede wszystkim dwa czynniki. Po pierwsze okres spłaty zobowiązania. RRSO będzie niższe dla tych kredytów i pożyczek, które są spłacane dłużej i odpowiednio wyższe dla zobowiązań z krótkim okresem spłaty.
Ta zależność jest szczególnie widoczna przy okazji sprawdzania ofert chwilówek oferowanych przez firmy pozabankowe – kiedy RRSO sięga nawet powyżej 1000%. Drugim czynnikiem jest wysokość oprocentowania. W przypadku kredytów mieszkaniowych, które posiadają zabezpieczenie pod postacią hipoteki na nieruchomości, bank może zaoferować niższe oprocentowanie niż te przy kredytach gotówkowych bez zabezpieczeń.
Czy dla kredytów hipotecznych istnieje korzystne RRSO?
Teoretycznie im niższe RRSO, tym koszty kredytu są niższe. Takie założenie można zrobić pod warunkiem, że porównujemy dwie oferty o takich samych parametrach dotyczących okresu spłaty zobowiązania, rodzaju rat, oprocentowania, a różnica dotyczy np. wysokości prowizji.
Przykład:
Kwota kredytu: 200.000 zł
Okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy)
Oprocentowanie zmienne: 2,5%
Inne koszty kredytu: 2.000 zł
Typ raty: równe
- przy prowizji w wysokości 2,00 % RRSO wynosi: 2,87%,
- przy prowizji w wysokości 3,5% RRSO wynosi: 3,05 %,
- przy prowizji w wysokości 4,5% RRSO wynosi: 3,17 %.
RRSO a kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?
Porównując RRSO kilku kredytów hipotecznych warto sprawdzić dokładne parametry każdego z nich: czy odnoszą się do takich samych kwot i okresu spłaty, jaki rodzaj rat został wzięty pod uwagę itp. Jednak podany przez bank wskaźnik rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania to nie wszystko.
Kredyt hipoteczny to zbyt poważne zobowiązanie, aby podjąć decyzję o podpisaniu umowy tylko na podstawie jednego czynnika, tym bardziej, że o pomyłkę w ocenie atrakcyjności oferty w tym przypadku nie jest trudno. Dlatego warto skupić się na dokładnych wyliczeniach i porównaniu kosztów: wysokości odsetek, prowizji, ubezpieczenia i comiesięcznych rat kredytu.
Źródła:
https://zbp.pl/getmedia/55dc6f2d-193d-46ef-aa4d-a9e0ad45ae7b/210825_Raport-AMRON-SARFiN_2-2021_PL
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
Warto wiedzieć:
- RRSO czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania to całkowity koszt jaki ponosi kredytobiorca, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.
- RRSO obejmuje: odsetki, opłaty, prowizje, podatki, marże, koszty usług dodatkowych np. ubezpieczeń, jeżeli ich poniesienie nie niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach.
- Im dłuższy okres spłaty zobowiązania, tym RRSO będzie niższe.
- Bank ma obowiązek podania wartości wskaźnika RRSO przy każdej ofercie kredytu hipotecznego kierowanej do klienta indywidualnego (konsumenta).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy RRSO to wskaźnik wystarczający do podjęcia decyzji o wyborze kredytu hipotecznego?
RRSO raczej należy traktować jako jeden z elementów, które mogą pomóc w wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego, ale to za mało żeby uzyskać pełny obraz dotyczący kosztów. Warto sprawdzić pełne wyliczenia w zakresie wysokości odsetek, prowizji i innych opłat związanych z zaciągnięciem zobowiązania.
Czy niskie RRSO zawsze oznacza niskie koszty?
Nie. Takie proste przełożenie będzie możliwe tylko w przypadku porównania ofert o tych samych parametrach.
Jak samodzielnie obliczyć RRSO dla kredytu hipotecznego?
Warto skorzystać z dostępnych w Internecie kalkulatorów. To najprostsze rozwiązania.
Czy bank zawsze musi określić wysokość RRSO dla kredytów hipotecznych?
Obowiązek podania wysokości RRSO występuje tylko przy kredytach hipotecznych skierowanych do konsumentów. Oferty kredytowe kierowane dla przedsiębiorców już nie muszą zawierać tej informacji.
Czego banki nie muszą uwzględniać przy obliczaniu RRSO?
Przepisy precyzują co wchodzi w skład całkowitych kosztów kredytu, które muszą być uwzględnione przy obliczeniu wartości RRSO. Wyłączeniu podlegają właściwie tylko koszty opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta.
Ile wynosi RRSO kredytu hipotecznego?
Wysokość RRSO zależy od wielu czynników, jak okres spłaty kredytu hipotecznego, rodzaj rat, wysokość oprocentowania w skali roku, wysokość prowizji czy koszt dodatkowych ubezpieczeń. Przykładowo kredyt hipoteczny na kwotę 250 tys. zł, z 10-letnim okresem spłaty w ratach równych, bez prowizji i z innymi kosztami kredytowymi na poziomie 1.000 zł generuje RRSO w wysokości 10,58% w skali roku.
Co to znaczy RRSO 10%?
RRSO na poziomie 10% to całkowity koszt kredytu wyrażony procentowo, który ponosi kredytobiorca w skali roku. Wskaźnik ten uwzględnia wartość pieniądza w czasie. Im krótszy okres spłaty, tym wyższe RRSO zakładając niezmienność innych warunków kredytowania.
Dlaczego RRSO jest wyższe niż oprocentowanie?
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest wyższa od oprocentowania nominalnego, ponieważ uwzględnia także inne koszty finansowania, jak prowizja czy opłaty związane z dodatkowym ubezpieczeniem. Nawet w sytuacji, kiedy jedynym kosztem kredytu będzie oprocentowanie to RRSO będzie wyższe. Wynika to ze zmiennej wartości pieniądza w czasie.
Czy RRSO to to samo co oprocentowanie?
Nie. Oprocentowanie nominalne informuje nas, jak wysokie będą odsetki od pożyczonego od banku kapitału. Nie musi być to jednak jedyny element wpływający na całkowity koszt zobowiązania. Zaciągnięcie kredytu może wiązać się z koniecznością zapłaty prowizji czy skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia. Wskaźnik RRSO łączy te wszystkie opłaty, dzięki czemu łatwiej jest porównywać ze sobą oferty kredytowe na ten sam okres i kwotę.
