Zmiany w zakresie złagodzenia zasad liczenia zdolności kredytowej klientów banków przy kredytach hipotecznych, wydają się już przynosić efekty. Liczba wniosków kredytowych złożonych w marcu 2023 r. w porównaniu do lutego 2023 r. wzrosła o 16,8%. Obniżenie bufora w zakresie możliwości zmiany stóp procentowych z 5,00 p.p. do 2,5 p.p. dla kredytów z okresowo stałą stopą oprocentowania, może jednak przynieść mniejsze zainteresowanie ofertą kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.
- Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej korzystna dla kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym
- Zdolność kredytowa znacząco rośnie
- Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej a liczba wniosków o kredyt hipoteczny
- Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem traci na popularności
- Warto wiedzieć
Stwierdzenie, że 2022 r. był dla banków udzielających kredyty hipoteczne trudny, absolutnie nie oddaje faktycznej sytuacji na rynku kredytowym. Na drastyczne obniżenie popytu na ten rodzaj zobowiązań wpływ miał szereg czynników. Wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych zapoczątkowane przez Radę Polityki Pieniężnej jeszcze w październiku 2021 r. i tym samym wyższy wskaźnik WIBOR, który bezpośrednio wpływa na wysokość oprocentowania, to główne powody rosnących z miesiąca na miesiąc rat kredytowych.
Czynnikiem, który jeszcze bardziej ograniczył dostępność kredytów hipotecznych była decyzja Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego z 24 lutego 2022 r. o zaostrzeniu wymogów w zakresie oceny zdolności kredytowej i konieczności założenia minimalnej zmiany poziomu stopy procentowej o 5 p.p.
Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej korzystna dla kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym
W dniu 7 lutego 2023 r. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) po prawie roku obowiązywania podwyższonych warunków oceny zdolności kredytowej dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny, podjął decyzję o ich złagodzeniu. Zmiana dotyczy przede wszystkim kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Mianowicie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego rekomenduje, by przy ocenie zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyt hipoteczny ze zmienną i okresowo stałą stopą oprocentowania, uwzględnić minimalną zmianę stopy procentowej na poziomie 2,5 p.p.
Przy czym najniższy rekomendowany bufor banki powinny uwzględniać dla zobowiązań z okresowo stałą stopą procentową. Natomiast ocena zdolności kredytowej przy ubieganiu się o kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, powinna uwzględniać odpowiednio wyższy poziom bufora, adekwatny do poziomu ryzyka zmiany stóp procentowych i tym samym wzrostu kosztów dla kredytobiorcy. Odpowiedzialność w zakresie przyjęcia odpowiedniej wysokości bufora spoczywa na zarządach banków.
Zdolność kredytowa znacząco rośnie
Wzrost kwoty, którą modelowa rodzina mogła pożyczyć w marcu 2023 r., kiedy obowiązywały już nowe zasady liczenia zdolności kredytowej, w odniesieniu do lutego 2023 r., kiedy zmiana nastąpiła, waha się od 2% do 22%.
Zmiany wysokości zdolności kredytowej w marcu 2023 r. w stosunku do lutego 2023 r., które prezentujemy w poniższej tabeli, dotyczą 3-osobowej rodziny spełniającej poniższe kryteria:
- małżeństwo w wieku 35 lat z jednym dzieckiem na utrzymaniu,
- zarobki otrzymywane na podstawie umów o pracę na czas nieokreślony od ponad 12 miesięcy,
- dochód gospodarstwa domowego wynosi 10.000 zł netto,
- brak innych zobowiązań,
- dobra historia kredytowa w BIK.
Kredyt dotyczy kupna mieszkania na rynku wtórnym. Okres kredytowania wynosi 25 lat, a klienci posiadają 20% wkładu własnego niezależnie od wartości nieruchomości (LTV kredytu, o który się starają wyniesie 80%).
| Nazwa banku | Luty 2023 | Marzec 2023 | Różnica m/m | Różnica w % m/m |
| Alior Bank | 600 620 zł | 667 310 zł | 66 690 zł | 11% |
| Citi Handlowy | 472 877 zł | 553 564 zł | 80 687 zł | 17% |
| Millennium Bank | 573 000 zł | 596 000 zł | 23 000 zł | 4,01% |
| PKO BP | 568 200 zł | 646 800 zł | 78 600 zł | 14% |
| BNP Paribas | 600 942 zł | 588 989 zł | -11 953 zł | -2% |
| BOŚ Bank | 477 454 zł | 528 949 zł | 51 495 zł | 11% |
| ING Bank Śląski | 450 679 zł | 535 164 zł | 84 485 zł | 19% |
| mBank | 487 127 zł | 498 827 zł | 11 700 zł | 2% |
| Pekao SA | 542 900 zł | 661 200 zł | 118 300 zł | 22% |
| Santander Bank Polska | 477 341 zł | 547 760 zł | 70 419 zł | 15% |
| Credit Agricole | 489 227 zł | 512 795,95 zł | 23 569 zł | 5% |
Wysokość dostępnego kredytu w badanym okresie spadła tylko w jednym banku. Mianowicie klienci Banku BNP Paribas, przy spełnieniu takich samych kryteriów jak miesiąc wcześniej, mogli uzyskać kredyt o wartości około 2% niższej. Warto jednak zauważyć, że pomimo spadku wysokości dostępnej kwoty zobowiązania, oferta banku BNP Paribas jest nadal atrakcyjna, bo w lutym 2023 r. właśnie w tym banku można było pożyczyć najwięcej.
Natomiast najwięcej, bo aż 667.310 zł z uwzględnieniem wskazanych wyżej kryteriów, można było pożyczyć w Alior Banku. Niewiele mniej, bo 661.200 zł oferował Bank Pekao SA. Podium zamyka Bank PKO BP, w którym w marcu 2023 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć kwotę 646.800 zł.
Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej a liczba wniosków o kredyt hipoteczny
Według danych BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wartość zapytań kredytowych w marcu 2023 r. spadła o 56% w stosunku do danych analogicznego okresu roku poprzedniego. Liczba złożonych wniosków o kredyt hipoteczny w marcu 2023 r. wyniosła 22,23 tys. sztuk w porównaniu do 53,4 tys. rok wcześniej, co również oznacza spadek o 58,4%.
Powyższe dane wskazują na dramatyczny spadek ograniczenia popytu na kredyty hipoteczne. Jednak interpretacja wyniku nie będzie aż tak negatywna, jeśli weźmiemy pod uwagę specyficzną sytuację w marcu zeszłego roku.
Odpowiedzią na zapowiadane od kwietnia 2022 r. zaostrzenie warunków oceny zdolności kredytowej i podwyższenie buforu na stopę procentową o 2,5%, był wysoki wzrost liczby złożonych wniosków kredytowych tuż przed wejściem nowych reguł w życie. W kolejnych miesiącach 2022 r. popyt na kredyty mieszkaniowe już znacząco spadał. Stąd porównanie danych z marca 2023 r. do marca 2022 r. nie jest w pełni miarodajne.
Porównując marzec do lutego bieżącego roku obserwujemy już wzrost liczby zapytań kredytowych o 16,8%, co może być jednym z efektów podwyższenia zdolności kredytowej Polaków.
Jednocześnie czynnikiem negatywnym, który być może wpływa na wstrzymanie podjęcia decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego już teraz, jest program Bezpieczny kredyt 2%, który zakłada preferencyjne warunki kredytowe dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.
Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem traci na popularności
Liczba ofert kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową spada. W połowie grudnia 2022 r. decyzję o wycofaniu z oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym podjął ING Bank Śląski. W styczniu bieżącego roku podobną decyzję podjął bank BNP Paribas. Od 1 marca 2023 r. również Bank Millennium oferuje jedynie kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem.
Główny powód zmiany, jaki podają banki, to przygotowanie do wprowadzenia oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym opartym o nowy wskaźnik WIRON. Należy jednak przypuszczać, że wprowadzone przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zróżnicowanie w zakresie warunków oceny zdolności kredytowej dla kredytów za zmienną i okresowo stałą stopą oprocentowania, na niekorzyść tych pierwszych, jeszcze obniży ich udział w rynku.
Źródła:
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_ws_oceny_zdolnosci_kredytowej_81068.pdf
- https://media.bik.pl/informacje-prasowe/800371/o-57-6-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-marcu-2023-r
Warto wiedzieć
- W lutym 2023 r. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził zasady dotyczące ustalania wysokości zdolności kredytowej, rekomendując obniżenie bufora z 5 p.p. do 2,5 p.p. dla kredytów ze stopą procentową okresowo stałą.
- Bufor przy ustalaniu zdolności kredytowej dla zobowiązań z oprocentowaniem zmiennym musi być adekwatnie wyższy niż 2,5 p.p. Za ustalenie bezpiecznej wysokości bufora dla tego rodzaju zobowiązań odpowiadają zarządy banków.
- W grudniu 2022 r. ING Bank Śląski jako pierwszy okresowo wycofał ze swojej oferty kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym, motywując tę zmianę koniecznością przygotowania do wprowadzenia kredytów z oprocentowaniem opartym o nowy wskaźnik WIRON.
- Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej korzystna dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem, może osłabić znaczenie zobowiązań z oprocentowaniem zmiennym.
- Analiza wysokości zdolności kredytowej w marcu 2023 r. pokazuje wzrost dostępnej dla kredytobiorcy kwoty kredytu od 2% do 22% w porównaniu do lutego 2023 r.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Na czym polega bufor przy ustalaniu zdolności kredytowej?
Rekomendowany przez KNF bufor przy ustalaniu zdolności kredytowej na poziomie 2,5 p.p. oznacza, że bank musi ustalić czy klient wnioskujący o kredyt będzie w stanie terminowo spłacić zobowiązanie z oprocentowaniem o 2,5 p.p. wyższym niż aktualnie obowiązującym.
Czemu zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym z okresowo stałym oprocentowaniem będzie wyższa niż przy oprocentowaniu zmiennym?
Wynika to bezpośrednio z rekomendacji Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Mianowicie bufor dla kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym ma być odpowiednio wyższy niż minimalne 2,5 p.p. Zatem zdolność kredytowa ustalana przy zakładanym wyższym oprocentowaniu kredytu będzie niższa.
Czemu dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bufor powinien być wyższy?
Wyższy bufor wiąże się z większym ryzykiem zmiany stóp procentowych, a tym samym wysokości rat kredytowych dla kredytobiorców korzystających z kredytów z zmiennym oprocentowaniem. Na etapie oceny zdolności kredytowej bank jest zobowiązany ustalić czy kredytobiorca poradzi sobie z terminową spłatą takiego zobowiązania w razie wystąpienia zmian. Przy kredycie z oprocentowaniem okresowo stałym ryzyko zmiany stóp procentowych i jej wpływ na koszty kredytowe jest odpowiednio niższe.
