Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Bank hipoteczny – czym różni się od tradycyjnego banku?

Banki hipoteczne udzielają kredytów przede wszystkim dużym firmom i instytucjom. Mogą jednak świadczyć usługi także dla osób fizycznych. Z tego względu warto dowiedzieć się o nich nieco więcej, a nawet zapoznać z ich ofertą.


Banki hipoteczne są mało znaną przez konsumentów formą bankowości. Jest ich też kilkakrotnie mniej niż banków komercyjnych. Pełnią jednak istotną rolę gospodarczą i mogą świadczyć usługi bezpośrednio dla osób fizycznych. Spróbujmy więc przyjrzeć się im nieco bliżej

Co to jest bank hipoteczny?

Bank hipoteczny to wyspecjalizowana instytucja finansowa, która udziela kredytów hipotecznych i emituje hipoteczne listy zastawne. W Polsce banki hipoteczne są jedynymi które mają prawo emitować ten rodzaj papierów dłużnych.

Zgodnie z prawem bank hipoteczny może zostać utworzony wyłącznie jako spółka akcyjna. Musi mieć w nazwie “bank hipoteczny”, a także powinien spełniać wiele wymogów dotyczących bezpieczeństwa określanych przez komisję nadzoru finansowego.

Głównym zadaniem banków hipotecznych jest udzielanie kredytów przedsiębiorstwom, spółkom Skarbu Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego i innym dużym podmiotom.

Czym wyróżnia się bank hipoteczny?

Mimo iż banki hipoteczne stanowią przeważnie część tych samych grup kapitałowych co banki komercyjne, to bardzo różnią się od nich sposobem działania. Nie prowadzą rachunków, kont i lokat kapitałowych, nie oferują kart płatniczych czy pożyczek krótkoterminowych. W ogóle nie operują na małych kwotach. Liczba umów, które zawierają jest wielokrotnie mniejsza niż w przypadku banków komercyjnych, ale są to kontrakty o znacznie większej skali. Zaczynają się od setek tysięcy zł, a mogą dotyczyć nawet setek milionów.

Można powiedzieć, że są to banki wyspecjalizowane w transakcjach wielkoskalowych.

Jakie są funkcje banku hipotecznego?

Podstawową funkcją banku hipotecznego jest udzielanie kredytów podmiotom profesjonalnym i państwowym. Często banki hipoteczne zostają też włączone w system pomocy państwowej lub europejskiej, udzielając kredytów na podstawie zabezpieczenia.

Banki pozyskują środki na takie kredyty emitując hipoteczne listy zastawne.

Głównymi klientami polskich banków hipotecznych są firmy deweloperskie, gminy oraz przedsiębiorstwa potrzebujące wysokich kwot na inwestycje. W mniejszym stopniu banki te obsługują także inne podmioty gospodarcze.

Czy bank hipoteczny udziela kredytów osobom fizycznym?

Banki hipoteczne udzielają kredytów osobom fizycznym i małym firmom. Choć nie jest to ich podstawowa działalność, można w nich uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu, czy gospodarstwa rolnego. Można też uzyskać kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości, którą jest się właścicielem.
Ponieważ kredyty te przyznawane są na nieco innych zasadach, przeważnie nie bierzemy ich pod uwagę w rankingach i zestawieniach Rankomat.

Czym zajmuje się bank hipoteczny, oprócz przyznawania kredytów?

Banki hipoteczne są wyspecjalizowane w przyznawaniu kredytów i emisji papierów wartościowych. Ich pozostałe funkcje są drugorzędne. Banki takie mogą przechowywać papiery wartościowe innych podmiotów, publikować raporty dotyczące rynku finansowego i nieruchomości oraz pełnić funkcję doradczą.

Banki te mogłyby też gwarantować wypłacalność innych podmiotów czy udzielać kredytów konsolidacyjnych. Skupiają się na swojej podstawowej działalności.

Banki hipoteczne stosunkowo często są wciągane w państwowe i unijne programy pomocowe. Współpracują w tym zakresie z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Co to jest hipoteczny list zastawny?

Hipoteczny list zastawny to dłużny papier wartościowy. Na podstawie hipotecznego listu zastawnego, jego posiadacz może żądać od banku zwrotu zainwestowanej w list kwoty wraz z przewidzianymi umową odsetkami. Oczywiście po upłynięciu terminu umowy.

Hipoteczne listy zastawne pod wieloma względami przypominają kredyt, tylko, że to bank jest w tej sytuacji pożyczającym. Posiadacz listu ma pierwszeństwo dochodzenia swoich należności wraz z odsetkami.

Oznacza to, że hipoteczne listy zastawne są bardzo bezpieczną inwestycją, nawet jeśli nie przynoszą dużego zysku. Nabywcami listów zastawnych są przede wszystkim fundusze inwestycyjne i emerytalne, ale niekiedy też inne podmioty prywatne. W wyjątkowych sytuacjach nabywcą może też być skarb państwa.

Akcja kredytowa banków uniwersalnych w dużej mierze finansowania jest za pomocą środków klientów zgromadzonych na lokatach krótkoterminowych. Problem w tym, że kredyty hipoteczne to zobowiązania zaciągane na długi termin, sięgający nawet 30 lat. Niedopasowanie to rodzi ryzyko utraty płynności banku związane np. z nagłym i masowym odpływem oszczędności. Aby zapewnić rozwój akcji kredytowej, banki uniwersalne muszą nieustannie dbać o odnawianie istniejącej bazy lokat, jak i pozyskiwanie nowych depozytów.

Banki hipoteczne podchodzą do finansowania akcji kredytowej w inny sposób. Środki pozyskiwane są dzięki emisji hipotecznych listów zastawnych. To rodzaj dłużnych papierów wartościowych, denominowanych w złotych polskich lub walutach obcych, zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu udzielonych wcześniej kredytów hipotecznych. W przeciwieństwie do depozytów terminowych, papiery te nie mogą zostać zwrócone w dowolnym momencie, co zapewnia bezpiecznie i stabilne źródło finansowania akcji kredytowej.

Pozyskiwanie kapitału za pomocą listów zastawnych pozwala bankom hipotecznym na przygotowanie bardziej atrakcyjnej oferty kredytowej np. opartej o stałą stopę procentową. Rozwiązanie to chroni kredytobiorcę, na przestrzeni kilku a nawet kilkunastu lat, przed ryzykiem nagłego wzrostu raty. Z uwagi na to kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem pozytywnie oceniane są przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Jakie są banki hipoteczne w Polsce?

Aktualnie w Polsce jest 5 banków hipotecznych, wszystkie powiązane ze swoimi komercyjnymi odpowiednikami. Tylko 4 z nich realnie uczestniczą w obrocie gospodarczym.
Są to:

  • PKO Bank Hipoteczny;
  • Pekao Bank Hipoteczny S.A.;
  • mBank Hipoteczny;
  • ING Bank Hipoteczny.

Uprawnienia banku hipotecznego ma także Bank BPH należący do General Electrics, w praktyce nie udziela on jednak nowych kredytów. Kolejnym bankiem hipotecznym w Polsce miał zostać Bank Zachodni, ale po wchłonięciu go przez grupę Santander projekt zawieszono. W porównaniu z ok. 40 bankami komercyjnymi działającymi na terenie kraju, banków hipotecznych jest więc raczej niewiele.

Czym różni się kredyt w banku hipotecznym od kredytu w innym banku?

Z punktu widzenia kredytobiorcy kredyt w banku hipotecznym jest bardzo zbliżony do kredytu w banku komercyjnym. Zaciągając go należy oczekiwać standardów współpracy B2B. Popularne banki komercyjne takie jak mBank czy Pekao korzystają ze wsparcia swoich hipotecznych odpowiedników. Kredyt w banku hipotecznym jeśli jest przyznany osobie fizycznej, musi spełniać identyczne wymagania jak te, które dotyczą kredytów w innych bankach. Różnice mogą pojawiać się jedynie w przypadku kredytów firmowych.

Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku hipotecznym?

Z uwagi na wysoką kwotę oraz długoterminowy charakter wybór kredytu hipotecznego poprzedzony jest często wnikliwą analizą rynku. Warto zatem poszerzyć poszukiwania o ofertę banków hipotecznych. Mogą one zaproponować kredyt o stałej stopie procentowej, a inne podejście do wyceny nieruchomości skutkować może niższym wkładem własnym w stosunku do propozycji konkurencji. Osoby spłacające już kredyty mieszkaniowe w PKO BP, Pekao czy mBanku z kolei mogą sprawdzić zawarte umowy kredytowe. Jest szansa, że zostały one podpisane ich z hipotecznym odpowiednikiem, mimo tego że wniosek złożony został w banku uniwersalnym.

Wycena nieruchomości w bankach hipotecznych

Na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego niebagatelny wpływ ma również wysokość wkładu własnego. W bankach uniwersalnych wielkość ta szacowana jest na podstawie wartości nieruchomości wynikającej z jej wyceny. Operat szacunkowy przygotowywany jest odpłatnie przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości wynikającej z wyceny. Część banków dopuszcza obniżenie udziału klienta do 10%, jednak wymaga to dodatkowych zabezpieczeń.

Banki hipoteczne dokonują wyceny nieruchomości na podstawie tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych definiuje przytoczoną metodę w następujący sposób:

Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie ekspertyzy dokonanej przez bank lub podmiot przez niego wskazany. Uwzględnia ona potencjalne wzrosty i spadki wartości lokalu w perspektywie długookresowej. Dokument ten musi być przygotowany na piśmie i opatrzony podpisem osoby sporządzającej. Ekspertyza powinna umożliwiać kontrolę ze strony KNF i powiernika.
Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć 100% bankowo-hipotecznej wartości lokalu. Mając na uwadze ostrożnościowe podejście do szacowania wartości nieruchomości, wnioskodawca może zmierzyć się z koniecznością wniesienia wysokiego wkładu własnego. Warto jednak parametr ten porównać z ofertą otrzymaną od banku uniwersalnego.

Co jeszcze warto wiedzieć o bankach hipotecznych?

Banki hipoteczne ściśle współpracują z bankami komercyjnymi z tej samej grupy kapitałowej. Klient może negocjować umowę z mBankiem, a ostatecznie podpisać ją z mBankiem Hipotecznym. Dla konsumenta będącego osobą fizyczną w praktyce nie ma różnicy między tymi dwoma bankami.
Część kredytobiorców zdaje sobie sprawę z istnienia banków hipotecznych dopiero podczas zawierania umowy kredytu z mBankiem, Pekao, PKO, czy ING.

 

Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny od A do Z

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy gminy pożyczają pieniądze od banków hipotecznych?

    Tak i to w znacznych kwotach.

  2. Czy można konsolidować zobowiązania zaciągnięte w banku hipotecznym?

    Tak, można konsolidować każde zobowiązania kredytowe.

  3. Czy kredyty dla firm są na lepszych warunkach niż kredyty dla osób fizycznych?

    Przeważnie nie, raczej to osoby fizyczne korzystają z większej ochrony jako kredytobiorcy. Wyjątkowo duże i stabilne inwestycje mogą być faktycznie finansowane kredytami hipotecznymi na bardzo dobrych warunkach, ale typowy przedsiębiorca dostanie gorsze warunki kredytu kupując w ramach działalności niż jako osoba fizyczna. 

PORÓWNAJ KREDYTY
Michał Mucha
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments