Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 19:00
Zadzwoń 22 417 11 63

Bank hipoteczny – czym różni się od tradycyjnego banku?

Poszukiwania kredytu hipotecznego zazwyczaj zawężamy do banków uniwersalnych. Warto wiedzieć, że istnieją także instytucje powołane specjalnie do wspierania naszych potrzeb mieszkaniowych. Sprawdziliśmy, czym są banki hipoteczne i czym różnią się od swoich uniwersalnych odpowiedników.

nowoczesne bloki mieszkalne
Źródło obrazka: depositphots
OBLICZ ZDOLNOŚĆ

 

Na początku roku odnotowano kolejny wzrost liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Trend ten potwierdzają liczby. W I kwartale 2018 r. łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 23,27% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Ich wartość była wyższa o 18,19% zamykając się w kwocie niemal 13 mld złotych. To najlepsze kwartalne wyniki od 2011 r. (za AMRON-SARFiN). Spowodowane jest to m.in. wycofywaniem środków zdeponowanych na słabo oprocentowanych lokatach terminowych i przeznaczeniu ich na zakup nieruchomości. Niejednokrotnie z kredytowym wsparciem banku.

Klienci poszukujący kredytów mieszkaniowych skupiają się głównie na ofercie banków uniwersalnych. Ich hipoteczne odpowiedniki, z uwagi na słabą rozpoznawalność, nie zakotwiczyły się jeszcze w świadomości potencjalnych kredytobiorców. W najbliższym czasie może się to zmienić, gdyż do trzech banków hipotecznych działających z ramienia PKO BP, Pekao i mBanku, dołączyć mają podmioty spod szyldu ING BŚ, BZ WBK i Bank Millennium. Zobaczmy zatem, czym “hipoteczni specjaliści” wyróżniają się na tle tradycyjnych banków.

Bank hipoteczny – specjalista w swoim fachu

Bank hipoteczny jest specjalistyczną instytucją finansową, prowadzoną wyłącznie w formie spółki akcyjnej, której głównym zadaniem jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowanie na ich podstawie hipotecznych listów zastawnych. Zakres działalności takich podmiotów reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Nadzór nad bankami hipotecznymi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego za pośrednictwem powoływanego raz na 6 lat powiernika. Zgodnie z ustawą w nazwie instytucji musi znajdować się określenie “bank hipoteczny”.

Poza udzielaniem kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz emisją listów zastawnych bank hipoteczny może wykonywać czynności tj.:

  • zaciąganie kredytów i pożyczek,
  • emitowanie obligacji,
  • przechowywanie papierów wartościowych,
  • świadczenie usług konsultingowo-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości.

Hipoteczne listy zastawne kontra depozyty bankowe

Akcja kredytowa banków uniwersalnych w dużej mierze finansowania jest za pomocą środków klientów zgromadzonych na lokatach krótkoterminowych. Problem w tym, że kredyty hipoteczne to zobowiązania zaciągane na długi termin, sięgający nawet 30 lat. Niedopasowanie to rodzi ryzyko utraty płynności banku związane np. z nagłym i masowym odpływem oszczędności. Aby zapewnić rozwój akcji kredytowej, banki uniwersalne muszą nieustannie dbać o odnawianie istniejącej bazy lokat, jak i pozyskiwanie nowych depozytów.

Banki hipoteczne podchodzą do finansowania akcji kredytowej w inny sposób. Środki pozyskiwane są dzięki emisji hipotecznych listów zastawnych. To rodzaj dłużnych papierów wartościowych, denominowanych w złotych polskich lub walutach obcych, zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu udzielonych wcześniej kredytów hipotecznych. W przeciwieństwie do depozytów terminowych, papiery te nie mogą zostać zwrócone w dowolnym momencie, co zapewnia bezpiecznie i stabilne źródło finansowania akcji kredytowej.

Pozyskiwanie kapitału za pomocą listów zastawnych pozwala bankom hipotecznym na przygotowanie bardziej atrakcyjnej oferty kredytowej np. opartej o stałą stopę procentową. Rozwiązanie to chroni kredytobiorcę, na przestrzeni kilku a nawet kilkunastu lat, przed ryzykiem nagłego wzrostu raty. Z uwagi na to kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem pozytywnie oceniane są przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Operat szacunkowy kontra wartość bankowo-hipoteczna

Na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego niebagatelny wpływ ma również wysokość wkładu własnego. W bankach uniwersalnych wielkość ta szacowana jest na podstawie wartości nieruchomości wynikającej z jej wyceny. Operat szacunkowy przygotowywany jest odpłatnie przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości wynikającej z wyceny. Część banków dopuszcza obniżenie udziału klienta do 10%, jednak wymaga to dodatkowych zabezpieczeń.

Banki hipoteczne dokonują wyceny nieruchomości na podstawie tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych definiuje przytoczoną metodę w następujący sposób:

 

Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości

 

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie ekspertyzy dokonanej przez bank lub podmiot przez niego wskazany. Uwzględnia ona potencjalne wzrosty i spadki wartości lokalu w perspektywie długookresowej. Dokument ten musi być przygotowany na piśmie i opatrzony podpisem osoby sporządzającej. Ekspertyza powinna umożliwiać kontrolę ze strony KNF i powiernika.

Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć 100% bankowo-hipotecznej wartości lokalu. Mając na uwadze ostrożnościowe podejście do szacowania wartości nieruchomości, wnioskodawca może zmierzyć się z koniecznością wniesienia wysokiego wkładu własnego. Warto jednak parametr ten porównać z ofertą otrzymaną od banku uniwersalnego.

Banki hipoteczne w Polsce

Na wstępie wspomnieliśmy, że rozpoznawalność banków hipotecznych na rodzimym rynku jest niewielka. Aktualnie na rynku działa około 40 banków komercyjnych, a reprezentacja hipotecznych specjalistów zawęża się do zaledwie trzech instytucji. Oto one:

  • Pekao Bank Hipoteczny
  • PKO Bank Hipoteczny
  • mBank Hipoteczny

W ostatnim okresie widoczna jest gotowość kolejnych uczestników rynku do uruchamiania swoich specjalistycznych odpowiedników. W styczniu br. ING Bank Śląski otrzymał zezwolenie na utworzenie banku hipotecznego, BZ WBK oczekuje na zgodę regulatora, a Bank Millennium złożył wniosek w KNF u udzielenie zezwolenia na prowadzenie tego typu działalności. W najbliższym czasie na rynku funkcjonować będzie sześć banków hipotecznych, co pozwoli im mocniej zaistnieć się w świadomości klientów oraz wzmocnić udział swój w obszarze kredytów długoterminowych.

Warto „zajrzeć” do banku hipotecznego

Z uwagi na wysoką kwotę oraz długoterminowy charakter wybór kredytu hipotecznego poprzedzony jest często wnikliwą analizą rynku. Warto zatem poszerzyć poszukiwania o ofertę banków hipotecznych. Mogą one zaproponować kredyt o stałej stopie procentowej, a inne podejście do wyceny nieruchomości skutkować może niższym wkładem własnym w stosunku do propozycji konkurencji. Osoby spłacające już kredyty mieszkaniowe w PKO BP, Pekao czy mBanku z kolei mogą sprawdzić zawarte umowy kredytowe. Jest szansa, że zostały one podpisane ich z hipotecznym odpowiednikiem, mimo tego że wniosek złożony został w banku uniwersalnym.

 

Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny od A do Z

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar

Powiązane tematy

osoby przekazujące sobie woreczek z symbolem dolara

Smartney – opinie i recenzja

Będąc w potrzebie finansowej można zgłosić się po zastrzyk gotówki do banku lub firmy pozabankowej. Ze względu na ogromny wybór...

Komentarze:

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o