Bank hipoteczny – czym różni się od tradycyjnego banku?

nowoczesne bloki mieszkalne
Źródło obrazka: depositphots

Poszukiwania kredytu hipotecznego zazwyczaj zawężamy do banków uniwersalnych. Warto wiedzieć, że istnieją także instytucje powołane specjalnie do wspierania naszych potrzeb mieszkaniowych. Sprawdziliśmy, czym są banki hipoteczne i czym różnią się od swoich uniwersalnych odpowiedników.

 

Na początku roku odnotowano kolejny wzrost liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Trend ten potwierdzają liczby. W I kwartale 2018 r. łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 23,27% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Ich wartość była wyższa o 18,19% zamykając się w kwocie niemal 13 mld złotych. To najlepsze kwartalne wyniki od 2011 r. (za AMRON-SARFiN). Spowodowane jest to m.in. wycofywaniem środków zdeponowanych na słabo oprocentowanych lokatach terminowych i przeznaczeniu ich na zakup nieruchomości. Niejednokrotnie z kredytowym wsparciem banku.

Klienci poszukujący kredytów mieszkaniowych skupiają się głównie na ofercie banków uniwersalnych. Ich hipoteczne odpowiedniki, z uwagi na słabą rozpoznawalność, nie zakotwiczyły się jeszcze w świadomości potencjalnych kredytobiorców. W najbliższym czasie może się to zmienić, gdyż do trzech banków hipotecznych działających z ramienia PKO BP, Pekao i mBanku, dołączyć mają podmioty spod szyldu ING BŚ, BZ WBK i Bank Millennium. Zobaczmy zatem, czym “hipoteczni specjaliści” wyróżniają się na tle tradycyjnych banków.

Bank hipoteczny – specjalista w swoim fachu

Bank hipoteczny jest specjalistyczną instytucją finansową, prowadzoną wyłącznie w formie spółki akcyjnej, której głównym zadaniem jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowanie na ich podstawie hipotecznych listów zastawnych. Zakres działalności takich podmiotów reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Nadzór nad bankami hipotecznymi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego za pośrednictwem powoływanego raz na 6 lat powiernika. Zgodnie z ustawą w nazwie instytucji musi znajdować się określenie “bank hipoteczny”.

Poza udzielaniem kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz emisją listów zastawnych bank hipoteczny może wykonywać czynności tj.:

  • zaciąganie kredytów i pożyczek,
  • emitowanie obligacji,
  • przechowywanie papierów wartościowych,
  • świadczenie usług konsultingowo-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości.

Hipoteczne listy zastawne kontra depozyty bankowe

Akcja kredytowa banków uniwersalnych w dużej mierze finansowania jest za pomocą środków klientów zgromadzonych na lokatach krótkoterminowych. Problem w tym, że kredyty hipoteczne to zobowiązania zaciągane na długi termin, sięgający nawet 30 lat. Niedopasowanie to rodzi ryzyko utraty płynności banku związane np. z nagłym i masowym odpływem oszczędności. Aby zapewnić rozwój akcji kredytowej, banki uniwersalne muszą nieustannie dbać o odnawianie istniejącej bazy lokat, jak i pozyskiwanie nowych depozytów.

Banki hipoteczne podchodzą do finansowania akcji kredytowej w inny sposób. Środki pozyskiwane są dzięki emisji hipotecznych listów zastawnych. To rodzaj dłużnych papierów wartościowych, denominowanych w złotych polskich lub walutach obcych, zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu udzielonych wcześniej kredytów hipotecznych. W przeciwieństwie do depozytów terminowych, papiery te nie mogą zostać zwrócone w dowolnym momencie, co zapewnia bezpiecznie i stabilne źródło finansowania akcji kredytowej.

Pozyskiwanie kapitału za pomocą listów zastawnych pozwala bankom hipotecznym na przygotowanie bardziej atrakcyjnej oferty kredytowej np. opartej o stałą stopę procentową. Rozwiązanie to chroni kredytobiorcę, na przestrzeni kilku a nawet kilkunastu lat, przed ryzykiem nagłego wzrostu raty. Z uwagi na to kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem pozytywnie oceniane są przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Operat szacunkowy kontra wartość bankowo-hipoteczna

Na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego niebagatelny wpływ ma również wysokość wkładu własnego. W bankach uniwersalnych wielkość ta szacowana jest na podstawie wartości nieruchomości wynikającej z jej wyceny. Operat szacunkowy przygotowywany jest odpłatnie przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości wynikającej z wyceny. Część banków dopuszcza obniżenie udziału klienta do 10%, jednak wymaga to dodatkowych zabezpieczeń.

Banki hipoteczne dokonują wyceny nieruchomości na podstawie tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych definiuje przytoczoną metodę w następujący sposób:

 

Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości

 

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie ekspertyzy dokonanej przez bank lub podmiot przez niego wskazany. Uwzględnia ona potencjalne wzrosty i spadki wartości lokalu w perspektywie długookresowej. Dokument ten musi być przygotowany na piśmie i opatrzony podpisem osoby sporządzającej. Ekspertyza powinna umożliwiać kontrolę ze strony KNF i powiernika.

Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć 100% bankowo-hipotecznej wartości lokalu. Mając na uwadze ostrożnościowe podejście do szacowania wartości nieruchomości, wnioskodawca może zmierzyć się z koniecznością wniesienia wysokiego wkładu własnego. Warto jednak parametr ten porównać z ofertą otrzymaną od banku uniwersalnego.

Banki hipoteczne w Polsce

Na wstępie wspomnieliśmy, że rozpoznawalność banków hipotecznych na rodzimym rynku jest niewielka. Aktualnie na rynku działa około 40 banków komercyjnych, a reprezentacja hipotecznych specjalistów zawęża się do zaledwie trzech instytucji. Oto one:

  • Pekao Bank Hipoteczny
  • PKO Bank Hipoteczny
  • mBank Hipoteczny

W ostatnim okresie widoczna jest gotowość kolejnych uczestników rynku do uruchamiania swoich specjalistycznych odpowiedników. W styczniu br. ING Bank Śląski otrzymał zezwolenie na utworzenie banku hipotecznego, BZ WBK oczekuje na zgodę regulatora, a Bank Millennium złożył wniosek w KNF u udzielenie zezwolenia na prowadzenie tego typu działalności. W najbliższym czasie na rynku funkcjonować będzie sześć banków hipotecznych, co pozwoli im mocniej zaistnieć się w świadomości klientów oraz wzmocnić udział swój w obszarze kredytów długoterminowych.

Warto „zajrzeć” do banku hipotecznego

Z uwagi na wysoką kwotę oraz długoterminowy charakter wybór kredytu hipotecznego poprzedzony jest często wnikliwą analizą rynku. Warto zatem poszerzyć poszukiwania o ofertę banków hipotecznych. Mogą one zaproponować kredyt o stałej stopie procentowej, a inne podejście do wyceny nieruchomości skutkować może niższym wkładem własnym w stosunku do propozycji konkurencji. Osoby spłacające już kredyty mieszkaniowe w PKO BP, Pekao czy mBanku z kolei mogą sprawdzić zawarte umowy kredytowe. Jest szansa, że zostały one podpisane ich z hipotecznym odpowiednikiem, mimo tego że wniosek złożony został w banku uniwersalnym.

 

Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny od A do Z

avatar

Powiązane tematy

Komentarze: