Banki hipoteczne udzielają kredytów przede wszystkim dużym firmom i instytucjom. Mogą jednak świadczyć usługi także dla osób fizycznych. Z tego względu warto dowiedzieć się o nich nieco więcej, a nawet zapoznać z ich ofertą.
- Co to jest bank hipoteczny?
- Czym wyróżnia się bank hipoteczny?
- Jakie są funkcje banku hipotecznego?
- Czy bank hipoteczny udziela kredytów osobom fizycznym?
- Czym zajmuje się bank hipoteczny, oprócz przyznawania kredytów?
- Co to jest hipoteczny list zastawny?
- Jakie są banki hipoteczne w Polsce?
- Czym różni się kredyt w banku hipotecznym od kredytu w innym banku?
- Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku hipotecznym?
- Wycena nieruchomości w bankach hipotecznych
- Co jeszcze warto wiedzieć o bankach hipotecznych?
- Warto wiedzieć
Banki hipoteczne są mało znaną przez konsumentów formą bankowości. Jest ich też kilkakrotnie mniej niż banków komercyjnych. Pełnią jednak istotną rolę gospodarczą i mogą świadczyć usługi bezpośrednio dla osób fizycznych. Spróbujmy więc przyjrzeć się im nieco bliżej.
Co to jest bank hipoteczny?
Bank hipoteczny to wyspecjalizowana instytucja finansowa, która udziela kredytów hipotecznych i emituje hipoteczne listy zastawne. W Polsce banki hipoteczne są jedynymi które mają prawo emitować ten rodzaj papierów dłużnych.
Zgodnie z prawem bank hipoteczny może zostać utworzony wyłącznie jako spółka akcyjna. Musi mieć w nazwie “bank hipoteczny”, a także powinien spełniać wiele wymogów dotyczących bezpieczeństwa określanych przez komisję nadzoru finansowego.
Głównym zadaniem banków hipotecznych jest udzielanie kredytów przedsiębiorstwom, spółkom Skarbu Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego i innym dużym podmiotom.
Czym wyróżnia się bank hipoteczny?
Mimo iż banki hipoteczne stanowią przeważnie część tych samych grup kapitałowych co banki komercyjne, to bardzo różnią się od nich sposobem działania. Nie prowadzą rachunków, kont i lokat kapitałowych, nie oferują kart płatniczych czy pożyczek krótkoterminowych. W ogóle nie operują na małych kwotach. Liczba umów, które zawierają jest wielokrotnie mniejsza niż w przypadku banków komercyjnych, ale są to kontrakty o znacznie większej skali. Zaczynają się od setek tysięcy zł, a mogą dotyczyć nawet setek milionów.
Można powiedzieć, że są to banki wyspecjalizowane w transakcjach wielkoskalowych.
Jakie są funkcje banku hipotecznego?
Podstawową funkcją banku hipotecznego jest udzielanie kredytów podmiotom profesjonalnym i państwowym. Często banki hipoteczne zostają też włączone w system pomocy państwowej lub europejskiej, udzielając kredytów na podstawie zabezpieczenia.
Banki pozyskują środki na takie kredyty emitując hipoteczne listy zastawne.
Głównymi klientami polskich banków hipotecznych są firmy deweloperskie, gminy oraz przedsiębiorstwa potrzebujące wysokich kwot na inwestycje. W mniejszym stopniu banki te obsługują także inne podmioty gospodarcze.
Czy bank hipoteczny udziela kredytów osobom fizycznym?
Banki hipoteczne udzielają kredytów osobom fizycznym i małym firmom. Choć nie jest to ich podstawowa działalność, można w nich uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu, czy gospodarstwa rolnego. Można też uzyskać kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości, którą jest się właścicielem.
Ponieważ kredyty te przyznawane są na nieco innych zasadach, przeważnie nie bierzemy ich pod uwagę w rankingach i zestawieniach Rankomat.
Czym zajmuje się bank hipoteczny, oprócz przyznawania kredytów?
Banki hipoteczne są wyspecjalizowane w przyznawaniu kredytów i emisji papierów wartościowych. Ich pozostałe funkcje są drugorzędne. Banki takie mogą przechowywać papiery wartościowe innych podmiotów, publikować raporty dotyczące rynku finansowego i nieruchomości oraz pełnić funkcję doradczą.
Banki te mogłyby też gwarantować wypłacalność innych podmiotów czy udzielać kredytów konsolidacyjnych. Skupiają się na swojej podstawowej działalności.
Banki hipoteczne stosunkowo często są wciągane w państwowe i unijne programy pomocowe. Współpracują w tym zakresie z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.
Co to jest hipoteczny list zastawny?
Hipoteczny list zastawny to dłużny papier wartościowy. Na podstawie hipotecznego listu zastawnego, jego posiadacz może żądać od banku zwrotu zainwestowanej w list kwoty wraz z przewidzianymi umową odsetkami. Oczywiście po upłynięciu terminu umowy.
Hipoteczne listy zastawne pod wieloma względami przypominają kredyt, tylko że to bank jest w tej sytuacji pożyczającym. Posiadacz listu ma pierwszeństwo dochodzenia swoich należności wraz z odsetkami.
Oznacza to, że hipoteczne listy zastawne są bardzo bezpieczną inwestycją, nawet jeśli nie przynoszą dużego zysku. Nabywcami listów zastawnych są przede wszystkim fundusze inwestycyjne i emerytalne, ale niekiedy też inne podmioty prywatne. W wyjątkowych sytuacjach nabywcą może też być skarb państwa.
Akcja kredytowa banków uniwersalnych w dużej mierze finansowana jest za pomocą środków klientów zgromadzonych na lokatach krótkoterminowych. Problem w tym, że kredyty hipoteczne to zobowiązania zaciągane na długi termin, sięgający nawet 30 lat. Niedopasowanie to rodzi ryzyko utraty płynności banku związane np. z nagłym i masowym odpływem oszczędności. Aby zapewnić rozwój akcji kredytowej, banki uniwersalne muszą nieustannie dbać o odnawianie istniejącej bazy lokat, jak i pozyskiwanie nowych depozytów.
Banki hipoteczne podchodzą do finansowania akcji kredytowej w inny sposób. Środki pozyskiwane są dzięki emisji hipotecznych listów zastawnych. To rodzaj dłużnych papierów wartościowych, denominowanych w złotych polskich lub walutach obcych, zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu udzielonych wcześniej kredytów hipotecznych. W przeciwieństwie do depozytów terminowych, papiery te nie mogą zostać zwrócone w dowolnym momencie, co zapewnia bezpiecznie i stabilne źródło finansowania akcji kredytowej.
Jakie są banki hipoteczne w Polsce?
Wszystkie banki hipoteczne obecne w Polsce, powiązane ze swoimi komercyjnymi odpowiednikami.
Są to:
- PKO Bank Hipoteczny;
- Pekao Bank Hipoteczny S.A.;
- mBank Hipoteczny;
- ING Bank Hipoteczny;
- Millennium Bank Hipoteczny.
Aktualną listę banków hipoteczny znajdziemy na stronie Komisji Nadzoru Bankowego.
Czym różni się kredyt w banku hipotecznym od kredytu w innym banku?
Z punktu widzenia kredytobiorcy kredyt w banku hipotecznym jest bardzo zbliżony do kredytu w banku komercyjnym. Zaciągając go należy oczekiwać standardów współpracy B2B. Popularne banki komercyjne takie jak mBank czy Pekao korzystają ze wsparcia swoich hipotecznych odpowiedników.
Kredyt w banku hipotecznym jeśli jest przyznany osobie fizycznej, musi spełniać identyczne wymagania jak te, które dotyczą kredytów w innych bankach. Różnice mogą pojawiać się jedynie w przypadku kredytów firmowych.
Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku hipotecznym?
Z uwagi na wysoką kwotę oraz długoterminowy charakter wybór kredytu hipotecznego poprzedzony jest często wnikliwą analizą rynku. Warto zatem poszerzyć poszukiwania o ofertę banków hipotecznych. Osoby spłacające już kredyty mieszkaniowe w PKO BP, Pekao czy mBanku z kolei mogą sprawdzić zawarte umowy kredytowe. Jest szansa, że zostały one podpisane ich z hipotecznym odpowiednikiem, mimo tego że wniosek złożony został w banku uniwersalnym.
Wycena nieruchomości w bankach hipotecznych
Na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego niebagatelny wpływ ma również wysokość wkładu własnego. W bankach uniwersalnych wielkość ta szacowana jest na podstawie wartości nieruchomości wynikającej z jej wyceny. Operat szacunkowy przygotowywany jest odpłatnie przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości wynikającej z wyceny. Część banków dopuszcza obniżenie udziału klienta do 10%, jednak wymaga to dodatkowych zabezpieczeń.
Banki hipoteczne dokonują wyceny nieruchomości na podstawie tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych definiuje przytoczoną metodę w następujący sposób:
Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości
Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie ekspertyzy dokonanej przez bank lub podmiot przez niego wskazany. Uwzględnia ona potencjalne wzrosty i spadki wartości lokalu w perspektywie długookresowej. Dokument ten musi być przygotowany na piśmie i opatrzony podpisem osoby sporządzającej. Ekspertyza powinna umożliwiać kontrolę ze strony KNF i powiernika.
Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć 100% bankowo-hipotecznej wartości lokalu. Mając na uwadze ostrożnościowe podejście do szacowania wartości nieruchomości, wnioskodawca może zmierzyć się z koniecznością wniesienia wysokiego wkładu własnego. Warto jednak parametr ten porównać z ofertą otrzymaną od banku uniwersalnego.
Co jeszcze warto wiedzieć o bankach hipotecznych?
Banki hipoteczne ściśle współpracują z bankami komercyjnymi z tej samej grupy kapitałowej. Klient może negocjować umowę z mBankiem, a ostatecznie podpisać ją z mBankiem Hipotecznym. Dla konsumenta będącego osobą fizyczną w praktyce nie ma różnicy między tymi dwoma bankami.
Część kredytobiorców zdaje sobie sprawę z istnienia banków hipotecznych dopiero podczas zawierania umowy kredytu z mBankiem, Pekao, PKO, czy ING.
Źródła:
- https://www.knf.gov.pl/podmioty/Podmioty_sektora_bankowego/Banki_hipoteczne
Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?
Czytaj też: Kredyt hipoteczny od A do Z
Warto wiedzieć
1. Aktualną listę banków hipotecznych działających w Polsce można znaleźć na stronie Komisji Nadzoru Finansowego.
2. Banki hipoteczne działające w Polsce są powiązane ze swoimi komercyjnymi odpowiednikami.
3. Aktualnie (według danych na dzień 31.07.2023 r.) w Polsce jest pięć banków hipotecznych: PKO Bank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny S.A., mBank Hipoteczny, ING Bank Hipoteczny, Millennium Bank Hipoteczny.
4. Jako źródło finansowania bank hipoteczny może wystawiać hipoteczne listy zastawne.
5. Banki hipoteczne to jedyne w Polsce podmioty, które mogą emitować hipoteczne listy zastawne.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy gminy pożyczają pieniądze od banków hipotecznych?
Tak i to w znacznych kwotach.
Czy można konsolidować zobowiązania zaciągnięte w banku hipotecznym?
Tak, można konsolidować każde zobowiązania kredytowe.
Czy kredyty dla firm są na lepszych warunkach niż kredyty dla osób fizycznych?
Przeważnie nie, raczej to osoby fizyczne korzystają z większej ochrony jako kredytobiorcy. Wyjątkowo duże i stabilne inwestycje mogą być faktycznie finansowane kredytami hipotecznymi na bardzo dobrych warunkach, z uwagi na duże możliwości negocjacyjne, ale typowy przedsiębiorca może podpisać umowę kredytową na warunkach mniej korzystnych osoba fizyczna.
Co emituje bank hipoteczny?
Banki hipoteczne to jedyne w Polsce podmioty uprawnione do emisji hipotecznych listów zastawnych.
Czy bank hipoteczny udziela kredytów hipotecznych osobom fizycznym?
Tak. Osoby fizyczne również mogą uzyskać kredyt hipoteczny za pośrednictwem banku hipotecznego.
