Mieszkania z kredytem hipotecznym są przedmiotem normalnej wymiany handlowej. Wbrew temu co sądzi znaczna część kredytobiorców, kredyt hipoteczny jest tylko umową, którą można zakończyć m.in. poprzez sprzedaż mieszkania.
- Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
- Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem?
- Kto kupuje mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Jakie są formalności przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
- Jakie są podatki przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
- Jakie mogą być dodatkowe koszty transakcji?
- Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?
- Sprzedaż mieszkania z kredytem, a kredyt w walucie obcej
- Czy warto kupować mieszkanie z kredytem hipotecznym?
- Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Podsumowanie
- Warto wiedzieć
Sprzedając mieszkanie z kredytem, trzeba uregulować kwestię zobowiązania wobec banku. Nie ma możliwości, by obejść to wymaganie. Faktycznie polega to na zawarciu umowy, w myśl której kupujący spłaca kredyt kupującego (czasami zaciągając jednocześnie własny), a dopiero nadwyżkę ponad zobowiązania wobec banku płaci jemu samemu.
Jeśli pan Arek sprzedaje pani Basi mieszkanie za 400 000 zł, a całkowita spłata kredytu będzie kosztować 250 000 zł, to pan Arek otrzyma za mieszkanie 150 000 zł. Reszta pójdzie na całkowitą spłatę kredytu. Umowa między panem Arkiem a bankiem zakończy się, a z księgi wieczystej zostanie wykreślony wpis o hipotece. Pani Basia zostanie właścicielką mieszkania, płacąc za nie rynkową kwotę 400 000 zł (250 000 zł dla banku i 150 000 zł dla pana Arka).
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Jak wskazuje tytuł tego artykułu, mieszkanie można sprzedać nawet jeśli ciąży na nim zabezpieczenie hipoteczne. Od tej reguły są jednak drobne wyjątki, o których warto wspomnieć.
- Koszt spłaty kredytu przekracza wartość mieszkania – ponieważ przy sprzedaży mieszkania z kredytem, konieczna jest spłata tego drugiego, transakcja może odbyć się tylko jeśli mieszkanie jest sprzedawane za więcej niż wynosi kwota konieczna, by jednorazowo spłacić kredyt. W zdecydowanej większości przypadków mieszkanie jest warte więcej niż kredyt, ponieważ kredytobiorca musiał wcześniej wnieść wkład własny, więc nie pożyczał pełnej wartości mieszkania. Gdyby jednak wkład własny wynosił 0%, mogłoby się zdarzyć, że ktoś kupiłby mieszkanie na kredyt, a chcąc go sprzedać musiałby jeszcze dopłacić.
- Brakuje zgody współwłaściciela/współkredytobiorcy – zakończenie umowy kredytowej czy sprzedaż mieszkania wymagają zgody wszystkich zainteresowanych. Może to opóźnić sprzedanie mieszkania z kredytem w przypadku, gdy współwłaściciela mieszkania nie wyraża na to zgody. Rozstrzygnąć może ją oczywiście sąd (wydział cywilny), ale czekanie na jego orzeczenie znacznie opóźni transakcję.
Nieruchomość nie może też być sprzedana, gdy zostało dokonane zajęcie komornicze.
Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem?
Sprzedaż mieszkania z kredytem to częściej konieczność lub część większego planu niż transakcja korzystna sama w sobie. Sprzedając mieszkanie z kredytem nie otrzymuje się za nie pełnej kwoty, ponieważ zostaje ona obniżona o:
- Wartość pozostałego do spłaty kredytu (część kapitałową);
- Prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu;
- Inne opłaty bankowe, które mogą wynikać np. z wcześniejszego korzystania z wakacji kredytowych czy promocyjnych warunków kredytu. (wyjątkowe przypadki)
Koszty dodatkowe nie są wysokie w porównaniu z kosztem całego mieszkania, więc jeśli znajdzie się kupca gotowego zapłacić znaczną kwotę, cała transakcja wciąż może być opłacalna dla sprzedającego.
Rynkowa rzeczywistość jest jednak taka, że mieszkania z kredytem najczęściej sprzedają osoby, które miały trudności z jego terminową spłatą. Stoją więc w bardzo słabej pozycji do negocjacji. Muszą sprzedać mieszkanie, a konkurują ze sprzedawcami mieszkań nie obciążonych hipoteką, gdzie transakcja wymaga mniej formalności.
Kupujący zdają sobie sprawę z tego faktu. Utrudnia to uzyskanie dobrej kwoty za mieszkanie sprzedawane z kredytem.
Przeważnie nie opłaca się sprzedawać mieszkań z kredytem na bardzo wczesnym okresie spłaty, ponieważ przez pierwsze 3 lata bank może zażądać prowizji za wcześniejszą spłatę, a jeśli mieszkanie zostało sprzedane po mniej niż 5 latach użytkowania, może wystąpić konieczność zapłaty podatku dochodowego.
Kto kupuje mieszkania z kredytem hipotecznym?
Mieszkania z kredytem kupują przede wszystkim dwie grupy nabywców. Pierwsza to nabywcy indywidualni, którzy sami musieliby zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Kupują mieszkanie i spłacają kredyt sprzedającego własnym kredytem. Czasami starają się wejść w rolę dotychczasowego kredytobiorcy (przeniesienie kredytu), ale częściej wybierają własny kredyt korzystając z internetowych narzędzi ułatwiających wybór.
Drugą grupę kupujących stanowią inwestorzy, na ogół kupujący mieszkanie za gotówkę. Dla nich dodatkowe formalności nie stanowią wyzwania, a zaletą może być cena mieszkania, która najczęściej będzie minimalnie niższa od rynkowej. Mieszkania kupione z kredytem hipotecznym są często wybierane przez flipperów, czyli osoby, które kupują mieszkania, by szybko je wyremontować i sprzedać znacznie drożej.
Jakie są formalności przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Sprzedając mieszkanie z kredytem należy:
- Poinformować kupującego, że kupuje mieszkanie obciążone hipoteką;
- Poinformować bank (na piśmie, ale można też drogą elektroniczną), że zamierza się sprzedać mieszkanie;
- Uzyskać od banku informację o aktualnym stanie zadłużenia oraz kwocie koniecznej do całkowitej spłaty kredytu;
- Uzyskać od banku promesę wykreślenia hipoteki wraz ze spłatą zadłużenia (bank nie wyda jej, jeśli w spłacie kredytu występują zaległości);
- Podpisać z kupcem umowę w formie aktu notarialnego;
- Uzyskać list mazalny od banku (pozwala wykreślić hipotekę z księgi wieczystej), po czym przekazać go kupującemu.
Formalności są konieczne, a ich nie dopełnienie może skutkować niemożliwością przejścia do kolejnego etapu sprzedaży. Warto więc o nie zadbać.
Jakie są podatki przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Wszystkie mieszkania obciążone kredytem są mieszkaniami z rynku wtórnego w kontekście ustaw podatkowych. Oznacza to, że kupujący (jeśli osoba fizyczna kupuje od drugiej osoby fizycznej) musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszący 2% wartości sprzedaży.
Sprzedający nie płaci tego podatku. W niektórych wypadkach będzie jednak musiał zapłacić podatek dochodowy. Będzie tak gdy:
- Sprzedaje mieszkanie po mniej niż 5 latach użytkowania.
- Wartość mieszkania wzrosła w stosunku do ceny zakupu.
Jeśli pani Celina kupiła mieszkanie 4 lata temu za 400 000 zł, a teraz sprzedaje je za 440 000 zł, to musi zapłacić podatek od 40 000 zł. Nie ma tu znaczenia, że większość tej kwoty trafiło do banku, a nie do niej samej. Podatku dochodowego można uniknąć, kupując za uzyskane pieniądze mieszkanie na własne potrzeby.
Jakie mogą być dodatkowe koszty transakcji?
Oprócz wymienionych wyżej kosztów tj. prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu i podatku dochodowego, za wszystko płaci kupujący. Warto tu wziąć pod uwagę zarówno potencjalną prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak i opłaty notarialne. Zagadnienie to opisaliśmy szczegółowo w poradniku: Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?
Decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym należy przygotować się na poniższe kroki:
- Oszacowanie wartości sprzedaży – zanim zaczniesz sprzedawać mieszkanie z kredytem, sprawdź ceny rynkowe, dowiedz się w banku, ile będzie kosztowała spłata kredytu i określ cenę ofertową, tak by znaleźć kupca, ale nie stracić na transakcji. Może okazać się, że warto przesunąć transakcję na kolejny rok, zwłaszcza jeśli teraz konieczna byłaby zapłata prowizji za wcześniejszą spłatę i podatków.
- Znalezienie kupca – znajdź osobę lub firmę zainteresowaną zakupem. Ustal warunki sprzedaży, dowiedz się czy kupujący kupuje za gotówkę czy na kredyt. W tym drugim wypadku ostateczna transakcja nieco się opóźni i będzie zależna od tego czy kupujący uzyska promesę banku.
- Podpisanie umowy wstępnej – podpisz umowę wstępną, zabezpiecz ją za pomocą zadatku, który wpłaci Ci kupujący.
- Otrzymanie kredytu hipotecznego przez kupca – jeśli kupujący potrzebuje kredytu hipotecznego, musisz poczekać na decyzję banku, który mu ten kredyt przyzna. Jeśli kupujący nie otrzyma kredytu i do transakcji nie dojdzie, możesz zatrzymać zadatek.
- Transakcja sprzedaży – zawrzyj umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Tu nie ma żadnych dodatkowych trudności.
Formalności po sprzedaży mieszkania z kredytem – po tym jak transakcja została pomyślnie przeprowadzona musisz wystąpić do swojego banku o list mazalny. Niektóre banki wysyłają go z własnej inicjatywy, ale lepiej zadbać o tę ostatnią formalność. List mazalny masz obowiązek przekazać kupującemu, by mógł on wykreślić wpis o Twojej hipotece z księgi wieczystej.
Sprzedaż mieszkania z kredytem, a kredyt w walucie obcej
Można sprzedać mieszkanie z kredytem w obcej walucie. Bank wysyłając informację o zadłużeniu i kwocie potrzebnej do spłaty, przeliczy kredyt na złotówki. Trudność może pojawić się w sytuacji, gdy między momentem otrzymania informacji, a faktyczną sprzedażą mieszkania zmienią się kursy walut.
Należy założyć, że kwota, którą sprzedający ostatecznie otrzyma może nieco różnić się od tej, którą zakładał.
Przykładowo pani Daria kupuje mieszkanie od pana Edwarda, który zaciągnął kredyt mieszkaniowy we frankach. Cena mieszkania wynosi 400 000 zł, a na spłatę kredytu potrzebne będzie 100 000 zł. Kursy walut zmieniają się jednak. W momencie sprzedaży mieszkania, całkowita spłata kredytu kosztuje 102 000 zł. Wskutek zmiany kursu pan Edward otrzyma 298 000 zł, zamiast planowanych 300 000 zł.
Czy warto kupować mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Kupno mieszkania z kredytem jest dobrym rozwiązaniem, jeśli jego cena jest odpowiednia. Różnice pomiędzy zakupem mieszkania niezadłużonego I zadłużonego są faktycznie niewielkie i sprowadzają się do konieczności uzyskania listu mazalnego od sprzedającego. Sprzedający ma obowiązek go wydać, ale zdarzają się sytuacje, gdy bez powodu z tym zwleka, co utrudnia kupującemu dysponowanie mieszkaniem.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Podsumowanie
Mieszkanie z kredytem najlepiej sprzedawać po przynajmniej 5 latach od jego kupna. Należy poinformować o sytuacji zarówno kupującego, jak i bank. Trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli był on zaciągnięty mniej niż 3 lata temu. Po zakończeniu całej transakcji trzeba zadbać o list mazalny i przekazać go kupującemu.
Warto wiedzieć
Mieszkanie nie może zostać sprzedane, kiedy zostało dokonane zajęcie komornicze.
Mieszkanie z kredytem najlepiej sprzedawać po przynajmniej 5 latach od jego kupna, aby uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od takiej transakcji.
Zapłaty podatku dochodowego można uniknąć, jeśli pozyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze przeznaczy się na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Najczęściej nie opłaca się sprzedawać mieszkań z kredytem na bardzo wczesnym okresie spłaty, ponieważ przez pierwsze 3 lata bank może pobierać prowizję za przedterminową spłatę zobowiązania.
Można sprzedać mieszkanie z kredytem w obcej walucie. W takiej sytuacji bank wystawiając zaświadczenie o zadłużeniu przeliczy kredyt na złotówki.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy bank może zablokować sprzedaż mieszkania z kredytem?
Tylko jeśli kredytobiorca/sprzedawca ma opóźnienia w spłatach. W takiej sytuacji konieczne jest wcześniejsze uregulowanie wszelkich zaległości. Kupujący prawdopodobnie też będzie podchodzić z rezerwą do takiej transakcji.
Czy można wymusić na współkredytobiorcy sprzedanie mieszkania z kredytem?
Takie sytuacje nie zdarzają się często. Możliwość taka pojawia się wyłącznie pod warunkiem wydania prawomocnego wyroku sądu w takiej sprawie. Do tego czasu współkredytobiorca może blokować sprzedaż mieszkania obciążonego wspólnym kredytem hipotecznym.
Czy kupujący musi mieć odpowiednią zdolność kredytową?
Nie, jeśli za mieszkanie zapłaci ze środków własnych. Kiedy na zakup mieszkania zaciągany jest kredyt to potencjalny nabywca musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Nie ma znaczenia, czy będzie to kredyt hipoteczny, czy kredyt gotówkowy na niższą kwotę.
Czy można sprzedać mieszkanie w kredycie 2%?
Korzystając z programu Bezpieczny Kredyt 2% nie można sprzedać ani wynajmować sfinansowanego w taki sposób mieszkania. Złamanie tej reguły powoduje utratę otrzymanych dopłat.
