Kupno nieruchomości, zwłaszcza na kredyt, to poważna decyzja. Czy po czasie można zmienić zdanie i zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Tak, chociaż zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze będzie się opłacać.
- Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?
- O czym trzeba pamiętać sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym?
- Jak uzyskać zgodę banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką?
- Kiedy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
- Jakie dokumenty i formalności wymagane są przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Sprzedaż mieszkania a odsetki
- Co z ubezpieczeniem w razie sprzedaży nieruchomości?
- Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?
- Sprzedaż mieszkania z kredytem – podsumowanie
- Warto wiedzieć
Decyzja o kupnie mieszkania zwykle wiąże się ze zobowiązaniem kredytowym na długi czas – nawet 25 czy 30 lat. W tym okresie zarówno majątkowa, jak i życiowa sytuacja kredytobiorcy może się diametralnie zmienić i konieczna będzie sprzedaż nieruchomości.
Nie zawsze powodem takiej decyzji będą kłopoty finansowe. Może to być także przeprowadzka do innego miasta ze względów zawodowych czy powiększenie rodziny, co sprawia, że aktualne mieszkanie jest już za małe i trzeba je zamienić na większe. Na szczęście bez względu na powód podjęcia takiej decyzji, sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt jest możliwa, choć wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku dodatkowych formalności.
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?
Kupno mieszkania to spore zobowiązanie finansowe, które zwykle wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu na ten cel. Pomimo hipoteki ustanowionej na rzecz banku, która ciąży na nieruchomości, aż do momentu spłaty zobowiązania, mieszkanie pozostaje własnością kredytobiorcy. Status właściciela daje szerokie możliwości w zakresie rozporządzania nieruchomością. Mieszkanie można wynająć, mieszkać w nim, zrobić remont, ale też sprzedać.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa, choć nie zawsze będzie prosta (np. w razie zajęcia komorniczego lub współwłasności) czy opłacalna.
O czym trzeba pamiętać sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Przed podjęciem decyzji o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym warto przemyśleć kilka kwestii. Ważna jest:
- cena sprzedaży nieruchomości – kwota za którą chcemy sprzedać mieszkanie powinna być wyższa niż kredyt, który trzeba spłacić. W innym przypadku różnicę trzeba będzie pokryć z własnych funduszy. W ustaleniu ceny sprzedaży pomoże zaświadczenie z banku dotyczące aktualnego zadłużenia. Dodatkowo warto ustalić czy w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego bank nie naliczy dodatkowych opłat.
- termin sprzedaży nieruchomości – warto poczekać ze sprzedażą mieszkania co najmniej 5 lat od jego nabycia (termin 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało kupione, a nie od faktycznej daty nabycia nieruchomości). W przypadku sprzedaży nieruchomości wcześniej, trzeba zapłacić do urzędu skarbowego podatek w wysokości 19 % od uzyskanego dochodu. Innym sposobem na uniknięcie daniny jest przeznaczenie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe czyli np. zakup innego mieszkania czy domu. Trzeba to zrobić w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Jak uzyskać zgodę banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką?
Bank nie musi wyrazić zgody na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, co więcej nie ma podstaw, żeby taka zgoda był potrzebna. Mieszkanie czy dom na kredyt, choć z hipoteką wpisaną do księgi wieczystej na rzecz banku, jest jednak własnością osoby prywatnej. Zatem, jak już zostało wcześniej wspomniane, właściciel nieruchomości może nią dowolnie dysponować.
Bank w takiej sytuacji nie może sprzeciwić się sprzedaży nieruchomości, na zakup której został udzielony kredyt hipoteczny. Jednak właściciel nieruchomości musi zawiadomić kredytodawcę o zamiarze jej sprzedaży z uwagi na konieczność uzyskania potrzebnych do tej transakcji dokumentów i określenia pozostałej do spłaty kwoty kredytu.
Kiedy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym będzie się przede wszystkim opłacać w przypadku znaczącej różnicy pomiędzy ceną zakupu a sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli mieszkanie ma być sprzedane krótko po jego zakupie, transakcja może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Warto też sprawdzić czy bank za wcześniejszą spłatę kredytu może naliczyć dodatkowe opłaty.
Zgodnie z przepisami strony umowy kredytowej mogą zastrzec dodatkową rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Jednak w przypadku kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może naliczyć rekompensatę wyłącznie wtedy, gdy wcześniejsza spłata nastąpiła w ciągu 3 lat od zawarcia umowy.
Jej wysokość nie może też być wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.
Jakie dokumenty i formalności wymagane są przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym to:
- Zaświadczenie wydane przez bank dotyczące stanu zadłużenia, w którym kredytodawca powinien wskazać:
- dane kredytobiorcy,
- wysokość zobowiązania wraz z wszystkimi kosztami (odsetki, prowizje, opłaty itp.)
- saldo zadłużenia, które kredytobiorca musi uregulować, żeby spłacić zobowiązanie,
- numer konta bankowego do spłaty wierzytelności,
- termin spłaty kredytu.
Promesa dotycząca wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej – w której bank daje przyrzeczenie wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zadłużenia. Taki dokument jest ważny zwykle 30 dni od daty wystawienia, dlatego warto go uzyskać już po znalezieniu nabywcy mieszkania i finalizacji transakcji sprzedaży nieruchomości.
W każdym przypadku sprzedaży mieszkania, bez względu czy jest ono obciążone hipoteką, warto sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Dla pełnej ochrony stron w zakresie zawarcia umowy przyrzeczonej czyli przeniesienia własności nieruchomości – powinna być ona sporządzona przez notariusza.
Jeśli nabywca chce zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, może żądać bank. W umowie przedwstępnej należy wskazać m.in.:
- strony umowy,
- przedmiot sprzedaży,
- jego cenę,
- datę zawarcia umowy przyrzeczonej,
- a także określić kwestię zadatku.
Choć zadatek nie jest obowiązkowy, to jednak warto o nim pomyśleć, bo ze względu na swój charakter, daje większą szansę na finalizację transakcji zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Znacznie trudniej wycofać się z umowy, jeśli wiadomo, że można stracić pieniądze z tytułu zadatku.
Ostatnim etapem jest podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości w drodze aktu notarialnego przed notariuszem. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe po uregulowaniu wszystkich zobowiązań dotychczasowego kredytobiorcy wobec banku. Wymienione wyżej formalności to wymogi minimalne związane ze sprzedażą mieszkania, na którym ciąży hipoteka. Warto też pamiętać, że dokonanie określonej czynności przez bank np. wydania promesy czy zaświadczenia może być odpłatne.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Choć sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może na pierwszy rzut oka wydać się trudna do realizacji, to jednak w rzeczywistości nie jest to operacja zbyt skomplikowana. Jedynie formalności dla sprzedawcy nieruchomości jest nieco więcej.
Pierwszy krok, to wizyta w banku i ustalenie aktualnej kwoty kredytu do spłaty. W przypadku chęci sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, a tym samym zamiaru wcześniejszej spłaty zobowiązania, kredytobiorca może wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty kredytu przed terminem określonym w umowie. Ustawodawca zobowiązał bank do udzielenia odpowiedzi w tym zakresie w terminie 7 dni roboczych od daty złożenia takiego wniosku.
Po ustaleniu wartości kredytu do spłaty i analizie cen mieszkań na rynku nieruchomości trzeba określić cenę mieszkania, którą chcemy uzyskać ze sprzedaży. Kolejnym krokiem jest znalezienie nabywcy. Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości można samodzielnie zamieścić w internecie lub zlecić wszystkie czynności w tym zakresie na rzecz wybranego biura nieruchomości. W każdym przypadku nie należy ukrywać faktu, że wystawiona na sprzedaż nieruchomość jest obciążona hipoteką.
Wspomniane wcześniej zaświadczenie z banku i promesa, wymagane będą na etapie finalizacji transakcji i określenia warunków sprzedaży nieruchomości w umowie przedwstępnej i właściwej w formie aktu notarialnego.
Płatność należności z tytułu umowy sprzedaży mieszkania będzie realizowana w dwóch transzach:
- część kwoty w celu pokrycia kredytu musi zostać przekazana na konto do spłaty wskazane przez bank w zaświadczeniu,
- druga transza będzie realizowana na rachunek bankowy sprzedającego – będzie to różnica pomiędzy wysokością kredytu, a ceną sprzedaży mieszkania.
Spłata kredytu hipotecznego skutkuje wygaśnięciem hipoteki. Jednak jej wykreślenie z ksiąg wieczystych nie odbywa się automatycznie, ale wiąże się koniecznością złożenia wniosku w tym zakresie do sądu wieczystoksięgowego.
Sprzedaż mieszkania a odsetki
Zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w przypadku spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, choćby konsument poniósł je przed tą spłatą.
Oznacza to, że klient może liczyć na niższe koszty kredytu niż te określone w momencie podpisania umowy kredytowej. Chodzi nie tylko o odsetki, ale także prowizję, czy marżę banku, które były kalkulowane dla długoterminowej spłaty zobowiązania, a co za tym idzie z uwzględnieniem wyższego ryzyka kredytowego dla banku.
Co z ubezpieczeniem w razie sprzedaży nieruchomości?
Ubezpieczenie spłaty kredytu to jeden z elementów, który może wpłynąć na poprawę warunków kredytowych oferowanych przez bank np. niższą prowizję. Ponadto przy zobowiązaniu długoterminowym, jakim jest kredyt hipoteczny, ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy, może się także realnie przydać kredytobiorcy w kryzysowej sytuacji.
Dlatego polisa to częsty element towarzyszący umowie kredytowej, zabezpieczający interesy obu stron kontraktu. Co jednak jeśli zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym, przy którym została zawarta umowa ubezpieczenia?
Możliwe są dwa rozwiązania. Jeśli składka ubezpieczenia została uiszczona jednorazowo, to na podstawie przepisów kodeksu cywilnego można żądać zwrotu jej części za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej.
Jeśli natomiast kredytobiorca płaci składkę z tytułu ubezpieczenia co miesiąc, zwykle łącznie z ratą kredytu, wówczas w razie wcześniejszej spłaty zobowiązania może wystąpić o zwrot kosztów ubezpieczenia kredytu na podstawie przepisów przywołanej wcześniej ustawy o kredycie hipotecznym. Wniosek w tym zakresie należy złożyć do banku, a nie bezpośrednio do ubezpieczyciela. Ewentualny zwrot nie będzie dotyczył całej kwoty. Wysokość składki może być jednak przeliczona ze względu na krótszy okres podlegania ochronie ubezpieczeniowej.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?
Sposób sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym formalnie właściwie nie różni się od sprzedaży nieruchomości, na zakup której zaciągnięto kredyt w złotówkach. Jednak takie działanie może być trudniejsze, z uwagi na wartość kredytu do spłaty. Bank przeliczy pozostałą kwotę do spłaty zobowiązania według aktualnie obowiązującego kursu danej waluty lub określi kwotę do spłaty w walucie obcej.
Aktualne kursy walut mogą być mniej atrakcyjne niż te obowiązujące w momencie uzyskania kredytu. Dlatego w skrajnych przypadkach może okazać się, że wartość nieruchomości będzie niższa niż kwota kredytu do spłaty – w takiej sytuacji różnicę trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni. Dlatego w przypadku nieruchomości przy której kredytobiorca spłaca kredyt walutowy, być może zamiast sprzedaży nieruchomości, lepiej rozważyć jej wynajem.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest dużo bardziej skomplikowana, niż tej bez kredytu hipotecznego. Jednak nie zawsze takie działanie będzie się opłacać. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto policzyć zarówno ewentualne dodatkowe koszty na rzecz banku związane z wcześniejszą spłatą kredytu, jak i oszacować możliwość zapłaty podatku dochodowego.
Przede wszystkim jednak cena sprzedaży mieszkania powinna co najmniej pokryć całe zobowiązanie wobec banku. W innym przypadku lepszym rozwiązaniem może okazać się wynajem nieruchomości niż jej sprzedaż.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
Warto wiedzieć
- Pomimo ustanowienia hipoteki, właścicielem nieruchomości pozostaje kredytobiorca, a nie bank. Właściciel mieszkania może dowolnie dysponować swoją własnością: remontować, wynająć, a także sprzedać.
- W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało kupione, trzeba zapłacić podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Wyjątkiem od tej zasady jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może wiązać się z dodatkową opłatą na rzecz banku. Kwestia ewentualnej rekompensaty musi zostać określona w umowie kredytowej.
- Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga uregulowania wszystkich zobowiązań wobec banku i złożenia wniosku o jej wykreślenie do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
- Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie musi uzyskać zgody banku na sprzedaż mieszkania. Jednak do podpisania umowy sprzedaży wymagane będzie zaświadczenie z banku określające aktualną kwotę kredytu do spłaty i promesa dotycząca kwestii wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać mieszkanie po roku od jego kupna?
Tak. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu i dodatkowej opłaty na rzecz banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Podatku można uniknąć przeznaczając uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Natomiast informacje na temat ewentualnej rekompensaty na rzecz banku warto sprawdzić w umowie kredytowej lub bezpośrednio zapytać w banku.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Uniknięcie podatku jest możliwe dzięki tzw. uldze mieszkaniowej czyli przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Czy do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym potrzebna jest zgoda banku?
Zgoda banku nie jest potrzebna, ale już sam kontakt z kredytodawcą jak najbardziej. Przed sprzedażą trzeba ustalić kwotę pozostałą do spłaty, a także uzyskać promesę dot. wykreślenia hipoteki w momencie całkowitej spłaty zobowiązania.
Jaki jest podatek od sprzedaży mieszkania?
Podatek dochodowy, który trzeba zapłacić w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona) wynosi 19% i jest liczony od dochodu ze sprzedaży.
Gdzie sprawdzić czy na nieruchomości ciąży hipoteka?
Taką informację można sprawdzić bezpłatnie przez internet – wystarczy znać numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Właściciel, który chce sprzedać nieruchomość powinien taką informację podać potencjalnemu nabywcy.
