Jeśli myślisz o zakupie mieszkania lub domu na pewno prędzej czy później pojawi się temat: umowa deweloperska a kredyt hipoteczny. Co trzeba wiedzieć w kwestii umowy deweloperskiej? Czy lepiej podpisać ją przed, czy po wzięciu kredytu hipotecznego? Jakie są koszty umowy deweloperskiej i co ona daje kupującemu?
- Co to jest umowa deweloperska?
- Jakie dane zawiera umowa deweloperska?
- Jakie są różnice między umową deweloperską, rezerwacyjną a przedwstępną?
- Czy umowa deweloperska jest potrzebna do kredytu hipotecznego?
- Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy?
- Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – jakie są korzyści dla nabywcy nieruchomości i dewelopera?
- Czy można zabezpieczyć się przed odmową kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej?
- Jak wygląda polski rynek kredytów hipotecznych?
- Jak odzyskać zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu hipotecznego?
- Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?
- Na co jeszcze zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej i kredycie hipotecznym?
- Warto wiedzieć
Umowa deweloperska to jeden ważniejszych dokumentów w obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym. Umowa ta reguluje prawa i obowiązki stron: dewelopera i kupującego. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywcę.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to dokument, który ma formę aktu notarialnego. W umowie tej deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na kupującego prawo własności nieruchomości po jej ukończeniu.
Mówiąc inaczej, podpisując umowę deweloperską masz gwarancję, że deweloper sprzeda Ci mieszkanie lub dom. Pamiętaj, że po wybudowaniu nieruchomości, której dotyczy umowa deweloperska konieczne jest także podpisanie umowy przeniesienia własności – również w formie aktu notarialnego.
Jakie dane zawiera umowa deweloperska?
Co powinno się znaleźć w zapisach umowy deweloperskiej? Do najważniejszych zapisów należą:
- dane stron umowy – także datę i miejsce jej zawarcia,
- cena nieruchomości – kwota brutto z uwzględnieniem VAT,
- informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja (m.in. usytuowanie nieruchomości w obrębie działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej, dane właściciela lub użytkownika wieczystego, informacje o obciążeniach np. z tytułu hipoteki itp.),
- termin przeniesienia prawa własności,
- harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
- termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji wraz z numerem pozwolenia na budowę,
- parametry techniczne nieruchomości – standard prac wykończeniowych, powierzchnia i układ pomieszczeń,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania nieruchomości, a także przeniesienia prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę,
- informację o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
- zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków oraz wysokość kar umownych i odsetek,
- oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego.
Jakie są różnice między umową deweloperską, rezerwacyjną a przedwstępną?
Przy zakupie nieruchomości od dewelopera możesz podpisać umowę rezerwacyjną przedwstępną lub deweloperską. Czym różnią się poszczególne rozwiązania?
Umowa rezerwacyjna – to dokument, który pozwala Ci na czasową rezerwację mieszkania lub domu. Deweloper tymczasowo wycofuje nieruchomość ze swojej oferty i zobowiązuje się nie oferować jej innym klientom. Zwykle strony mogą się z niej wycofać bez żadnych konsekwencji finansowych. Podpisanie umowy rezerwacyjnej może nastąpić zanim sprawdzisz swoją zdolność kredytową.
Umowa przedwstępna – to dokument jednej lub dwóch stron, w którym zobowiązujesz się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
Umowa deweloperska – to umowa w postaci aktu notarialnego, w której deweloper daje gwarancję, że przeniesie własność nieruchomości na kupującego.
Decydując się na zakup mieszkania lub domu u dewelopera możesz skorzystać z różnych form umów w zależności od Twojej sytuacji finansowej. Pamiętaj jednak, że umowa przedwstępna zwykle nie jest podpisywana w postaci aktu notarialnego. Dodatkowo nie podlega przepisom Ustawy deweloperskiej, czyli nie chroni Cię w takim stopniu jak umowa deweloperska.
Czy umowa deweloperska jest potrzebna do kredytu hipotecznego?
Umowę deweloperką możesz podpisać przed otrzymaniem decyzji kredytowej. Czy warto to zrobić? To zależy. Decydując się na wcześniejsze podpisanie umowy deweloperskiej przede wszystkim przeanalizuj swoją sytuację finansową. Zastanów się, jak wysoki masz wkład własny i o jak wysoki kredyt hipoteczny zamierzasz się starać.
Wstępną analizę swojej zdolności kredytowej możesz przeprowadzić korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej na stronie Rankomat.pl. Innym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy doradcy kredytowego, który na podstawie Twojej sytuacji finansowej i aktualnej sytuacji rynkowej poda Ci, w jakich widełkach plasuje się wysokość kredytu hipotecznego, na który możesz liczyć.
Jeśli prawdopodobieństwo uzyskania oczekiwanej przez Ciebie kwoty kredytu hipotecznego jest wysokie, można zawrzeć umowę rezerwacyjną z deweloperem lub od razu umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, aby i tak wynegocjować takie postanowienia, które będą gwarantowały Ci możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku – najlepiej bez żadnych dodatkowych kosztów.
Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy?
W przypadku zakupu nieruchomości podpisywanie umowy deweloperskiej przed staraniem się o kredyt hipoteczny jest niewskazane. Warto co najmniej przeprowadzić analizę zdolności kredytowej.
Może się jednak zdarzyć, że bankowi nie wystarczy umowa przedwstępna, a konieczna będzie podpisana umowa deweloperska. Co wtedy? Jednym z rozwiązań jest rezygnacja z wybranego banku i skorzystanie z oferty innego. Jeśli nie możesz tego zrobić, wynegocjuj z deweloperem korzystne postanowienia w umowie.
Chodzi o zapisy, w których zostanie uwzględniona odmowa kredytu. Ty będziesz mógł odstąpić od umowy deweloperskiej bez żadnych dodatkowych kosztów.
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – jakie są korzyści dla nabywcy nieruchomości i dewelopera?
Umowa deweloperska – i jednoczesne podpisanie umowy kredytowej – w istotny sposób zabezpiecza interesy Twoje i dewelopera. Dokument podpisujesz najczęściej przed rozpoczęciem realizacji inwestycji lub w jej trakcie. Dlatego przez pierwszych kilka lat płacisz za coś, czego jeszcze nie ma.
Zawarcie umowy deweloperskiej daje Ci gwarancję tego, że zostaniesz nabywcą nieruchomości po zakończeniu inwestycji przez dewelopera. Natomiast deweloper ma pewność, że nie zrezygnujesz z zakup mieszkania lub domu.
Akt notarialny, którym jest umowa deweloperska to też gwarancja zakupu mieszkania w ustalonej cenie i o określonym standardzie. Zgodnie z ustawą deweloperską, jeśli nastąpią odstępstwa od zapisów umowy, jesteś objęty ochroną prawną i możesz ubiegać się o odszkodowanie lub inną formę zadośćuczynienia.
Umowa deweloperska dla dewelopera to także wiele korzyści, bo jeszcze przed realizacją inwestycji ma pewność, że sprzeda wybudowaną nieruchomość w określonej cenie.
Czy można zabezpieczyć się przed odmową kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Wspominaliśmy o tym, że wnioskowanie o kredyt hipoteczny powinno być poprzedzone własną analizą zdolności kredytowej. Możesz to zrobić online lub korzystając ze wsparcia doradcy finansowego.
Pamiętaj, że nawet szczegółowe sprawdzenie własnej zdolności kredytowej nie jest gwarancją otrzymania kredytu hipotecznego. Bank ma swoich analityków i indywidualnie sprawdza każdego klienta. Dlatego przy podpisaniu umowy deweloperskiej sprawdź dokładnie wszystkie zapisy w umowie. To pozwoli Ci uniknąć dodatkowych kosztów, jeśli spotka Cię odmowa kredytu hipotecznego.
Jak wygląda polski rynek kredytów hipotecznych?
Warto wspomnieć, że polski rynek kredytów hipotecznych jest specyficzny. Średnia wnioskowana kwota kredytu hipotecznego od stycznia 2021 roku do marca 2022 roku stale rosła. Na koniec 2022 roku średniomiesięczna wnioskowana kwota kredytu hipotecznego znalazła się na poziomie 347 600 zł. To wzrost o 3% w porównaniu do listopada.
Dodajmy, że średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wynosiło we wrześniu 2022 roku 9,07% i było najwyższe w Europie – dane z Europejskiego Banku Centralnego. Być może planowany program Bezpieczny Kredy 2% obniży nieco koszty kredytów hipotecznych.
Jak odzyskać zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu hipotecznego?
W przypadku nieotrzymania kredytu i chęci odstąpienia od umowy deweloperskiej na pewno zechcesz także otrzymać zwrot zadatku. Według kodeksu cywilnego (art. 394 § 3) zadatek powinien zostać zwrócony, jeśli do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Co prawda prawo jest po Twojej stronie, ale i tak będziesz musiał udowodnić, że dołożyłeś wszelkich starań, aby otrzymać kredyt hipoteczny, czyli np. skorzystałeś ze wsparcia doradcy kredytowego, wnioskowałeś o kredyt w kilku bankach, dostarczyłeś wszystkie niezbędne dokumenty.
Czy można zrobić coś więcej? Tak! Zadbaj o to, aby w umowie deweloperskiej znalazł się zapis, który jasno opisze to, że jeśli nastąpi odmowa kredytu hipotecznego, Ty otrzymujesz zwrot zadatku. Brak takiego zapisu może skutkować tym, że deweloper odmówi zwrotu zadatku. Powód? Niespełnienie warunków umowy przez Ciebie.
Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?
Jest kilka etapów, które pozwolą Ci przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego.
- Zgromadzenie wkładu własnego – im więcej własnych pieniędzy jesteś w stanie zainwestować w stosunku do ceny mieszkania lub domu, tym możesz liczyć na niższy kredyt hipoteczny i niższe koszty z nim związane.
- Ustabilizowanie sytuacji finansowej – w idealnym świecie bank chciałby, abyś miał umowę o pracę na czas nieokreślony. Nie zawsze jednak to jest możliwe, ale warto mieć ustabilizowaną sytuację finansową, bo to zwiększa szanse na kredyt. Postaraj się spłacić wszystkie swoje długi i zobowiązania finansowe.
- Znajdź interesującą Cię nieruchomość lub jej parametry – zanim złożysz wniosek kredytowy, znajdź konkretną inwestycję z rynku pierwotnego, która Cię interesuje. Ważny jest tu także wybór renomowanego dewelopera.
- Przeanalizuj rynek kredytowy i porównaj oferty banków oraz wymagania co do kredytu hipotecznego.
Na co jeszcze zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej i kredycie hipotecznym?
Umowa deweloperska to standardowa procedura przed zakupem mieszkania. Najlepiej podpisać ten dokument po pozytywnej decyzji kredytowej z banku, ale niektóre banki wymagają umowy deweloperskiej przed udzieleniem kredytu. W takiej sytuacji zabezpiecz się na wypadek nieuzyskania kredytu, czyli sprawdź wszystkie zapisy w umowie, aby nie ponosić dodatkowych kosztów.
Źródła:
- Ustawa deweloperska – Akt prawny (sejm.gov.pl)
- European Central Bank (europa.eu)
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. (sejm.gov.pl)
Warto wiedzieć
- Umowa deweloperska to dokument, który ma formę aktu notarialnego. W umowie tej deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na kupującego prawo własności nieruchomości po jej ukończeniu.
- Przy zakupie nieruchomości spotykane są najcześciej trzy rodzaje umów z deweloperem: rezerwacyjna, przedwstępna i deweloperska.
- Decydując się na wcześniejsze podpisanie umowy deweloperskiej przede wszystkim przeanalizuj swoją sytuację finansową. Zastanów się, jak wysoki masz wkład własny i o jak wysoki kredyt hipoteczny zamierzasz się starać.
- Pamiętaj, że nawet szczegółowe sprawdzenie własnej zdolności kredytowej nie jest gwarancją otrzymania kredytu hipotecznego. Bank ma swoich analityków i indywidualnie sprawdza każdego klienta.
- Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia pokrywają po połowie nabywca nieruchomości i deweloper.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?
Deweloper może pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego poprzez udostępnienie niektórych dokumentów i informacji, które będą potrzebne do wypełnienia wniosku kredytowego. W niektórych przypadkach deweloperzy sami oferują specjalne programy finansowe, które zastępują kredyt hipoteczny.
Czy bank może odmówić kredytu po podpisaniu umowy z deweloperem?
Tak, bank może odmówić udzielenia kredytu nawet wtedy, kiedy zostanie podpisana umowa deweloperska.
Czy bank sprawdza dewelopera?
Bank sprawdza dewelopera przed udzieleniem mu finansowania inwestycji. Kredyty deweloperskie zazwyczaj opiewają na bardzo wysokie kwoty, więc każdy deweloper musi spełnić wyśrubowane normy stawiane mu przez bank.
Czy umowa rezerwacyjna wystarczy do wniosku o kredyt?
Umowa rezerwacyjna zwykle nie wystarcza do złożenia wniosku o kredyt. Minimum to umowa przedwstępna.
Jak spłaca się kredyt deweloperski?
Kredyt deweloperski spłaca się zwykle ze środków pozyskanych ze sprzedaży wybudowanych lokali.
Po jakim czasie zaczyna się spłacać kredyt hipoteczny?
Spłata kredytu hipotecznego zwykle rozpoczyna się po podpisaniu umowy kredytowej i przelewie wszystkich środków na konto dewelopera lub sprzedawcy nieruchomości.
