W ciągu ostatnich 9 miesięcy 2022 r. średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego 5.500 zł netto miesięcznie spadła o 42.860 zł. Jednak w grudniu ta sama osoba mogła pożyczyć o 19.200 zł więcej w porównaniu do listopada. Tendencja ta dotyczy średniej zdolności kredytowej wszystkich grup kredytobiorców, które poddaliśmy analizie tworząc raport Barometr Hipoteczny.
- Średnia zdolność kredytowa singla, pary, rodziny 2+1 i 2+2, a wysokość miesięcznych dochodów
- Średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego 5.500 zł netto miesięcznie
- Średnia zdolność kredytowa pary zarabiającej 9.000 zł netto miesięcznie
- Średnia zdolność kredytowa rodziny 2+1 zarabiającej 10.000 zł netto miesięcznie
- Średnia zdolność kredytowa rodziny 2+2 zarabiającej 12.500 zł netto miesięcznie
- Wpływ liczby dzieci w gospodarstwie domowym na średnią zdolność kredytową
- Zmiana średniej zdolności kredytowej dla kredytów z częściowo stałym oprocentowaniem?
- Jak spadek stopy WIBOR przełożył się na niższe raty kredytów hipotecznych?
- Jak będzie wyglądał rynek kredytów hipotecznych w 2023 roku?
Zgodnie z oczekiwaniami większości uczestników rynku IV kwartał 2022 r. miał być okresem dalszego załamania na rynku kredytów hipotecznych. Zestawienie samego grudnia z listopadem nie pozwala jednak na jednoznacznie negatywną ocenę tego okresu. W tym czasie nastąpił spadek stawki WIBOR 3M o 0,6 p.p. oraz wzrost o 3 p.p. średniej wnioskowanej kwoty kredytu hipotecznego. Takie dane dają podstawy do ostrożnego kreślenia pozytywnych scenariuszy na 2023 r.
– Skończył się bardzo trudny rok na rynku kredytów hipotecznych. Gwałtowny wzrost stóp procentowych, nowelizacja Rekomendacji S oraz niepewność ekonomiczna negatywnie przełożyły się na sytuację finansową tysięcy osób spłacających zobowiązania hipoteczne, oraz planujących zaciągnąć kredyt. Był to również wymagający rok dla banków i branży pośrednictwa kredytowego, zmagających się z potężnym załamaniem popytu. Jednak w ostatnich miesiącach 2022 r. pojawiły się sygnały, które mogą zapowiadać wyhamowanie, a nawet zmianę niekorzystnego trendu – mówi Tomasz Masajło, Prezes Zarządu rankomat.pl.
W raporcie Barometr Hipoteczny – IV kwartał 2022 r., przygotowanym we współpracy Lendi oraz rankomat.pl w szczegółowy i wnikliwy sposób zbadaliśmy takie zjawiska jak:
- zmiana średniej zdolności kredytowej singla, pary, rodziny z jednym i z dwójką dzieci,
- wpływ liczby dzieci na średnią zdolność kredytową,
- zmiana średniej zdolności kredytowej dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem,
- dynamika zmiany wysokości miesięcznej raty dla różnych kwot kredytu hipotecznego.
Przygotowaliśmy również scenariusze na cały 2023 r., pozwalające lepiej zrozumieć prawdopodobne zmiany w otoczeniu gospodarczym oraz ich potencjalny wpływ na rynek kredytów hipotecznych i sytuację kredytobiorców.
Jeszcze zbyt wcześnie na optymistyczne prognozy, ale zapowiadane już dzisiaj wykorzystanie pewnych instrumentów, jak np. weryfikacja Rekomendacji S, zmiana wskaźnika WIBOR na WIRON oraz coraz śmielsze korzystanie z programów rządowych, pozwalają na ostrożną nadzieję w spoglądaniu na przyszłość. – mówi Michał Petters, co-founder Lendi. – Z pewnością każde zawirowanie globalne jest katalizatorem postępu. Jednym z długotrwałych efektów pandemii był rozwój technologiczny, a obecny kryzys powoduje wzrost profesjonalizacji rynku. Polacy – i w ogóle Europejczycy – chętniej korzystają z usług ekspertów kredytowych. Zgodnie z danymi ZFPF już w blisko ¾ ogólnej liczby zaciągniętych kredytów mieli swój udział pośrednicy kredytowi. Czekamy na to co przyniesie 2023 rok. Już sam powrót do stawki 2,5 p.p. bufora do liczenia zdolności kredytowej, ogłoszony przez UKNF na początku lutego, jest optymistyczny – dodaje.
POBIERZ RAPORT BAROMETR HIPOTECZNY
Średnia zdolność kredytowa singla, pary, rodziny 2+1 i 2+2, a wysokość miesięcznych dochodów
W trakcie tworzenia Barometru Hipotecznego przeprowadziliśmy analizę zmiany średniej zdolności kredytowej w okresie od kwietnia do grudnia 2022 r., uwzględniającej 4 scenariusze. W poszczególnych wariantach o kredyt hipoteczny wnioskuje:
- Singiel z miesięcznym dochodem na poziomie 5.500 zł netto.
- Para z miesięcznym dochodem na poziomie 9.000 zł netto.
- Para z jednym dzieckiem z miesięcznym dochodem na poziomie 9.000 zł netto.
- Para z dwójką dzieci z miesięcznym dochodem na poziomie 12.500 zł netto.
Okres spłaty zobowiązania rozłożony jest na 30 lat. Zgodnie z przyjętym harmonogramem zastosowano raty równe. Kredyt hipoteczny zaciągany jest na zakup mieszkania na rynku wtórym w mieście liczącym około 500.000 mieszkańców. Kredytobiorcy korzystają z maksymalnego dostępnego LTV (relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Decydują się również na dodatkowe produkty banku, dzięki czemu mają szansę na obniżenie marży.
Średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego 5.500 zł netto miesięcznie
Od kwietnia do grudnia 2022 r. średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego 5.500 zł netto miesięcznie spadła o niemal 42.860 zł. W ujęciu procentowym była niższa o 14 p.p. Natomiast w grudniu 2022 r. średnia zdolność kredytowa modelowego kredytobiorcy wzrosła o 19.200 zł w porównaniu do listopada 2022 r.
Średnia zdolność kredytowa pary zarabiającej 9.000 zł netto miesięcznie
Para zarabiająca 9.000 zł netto miesięcznie, w okresie od kwietnia do grudnia 2022 r., zmagała się z obniżeniem średniej zdolności kredytowej o 80 410 zł. W ujęciu procentowym oznacza to spadek o 15 p.p. W tym scenariuszu również zaobserwowaliśmy wzrost średniej zdolności kredytowej w grudniu, dzięki czemu ta sama para kredytobiorców mogła pożyczyć o 15.700 zł więcej w porównaniu do listopada 2022 r.
Średnia zdolność kredytowa rodziny 2+1 zarabiającej 10.000 zł netto miesięcznie
W ciągu ostatnich 9 miesięcy 2022 r. średnia zdolność kredytowa rodziny 2+1 zarabiającej 10.000 zł miesięcznie obniżyła się o blisko 84.550 zł, co w ujęciu procentowym oznacza spadek o 15 p.p. W grudniu średnia zdolność kredytowa pary z jednym dzieckiem wzrosła jednak o 9.400 zł w porównaniu do listopada 2022 r., co wpisuje się w zaobserwowaną w pozostałych scenariuszach zmianę trendu.
Średnia zdolność kredytowa rodziny 2+2 zarabiającej 12.500 zł netto miesięcznie
Średnia zdolność kredytowa rodziny z dwójką dzieci stopniała o 113.850 zł w ciągu ostatnich 9 miesięcy 2022 r. Oznacza to spadek o 16 p.p. To jedyny scenariusz, w którym w grudniowy zrost średniej zdolności kredytowej miał charakter symboliczny – była ona wyższa o zaledwie 1.000 zł w porównaniu do listopada 2022 r.
W okresie od kwietnia do grudnia 2022 r. nastąpił dynamiczny spadek średniej zdolności kredytowej wszystkich analizowanych grup kredytobiorców – singla, pary, rodziny z jednym i z dwójką dzieci. Warto jednak zaznaczyć, że ostatni miesiąc roku dał nadzieję na zmianę niekorzystnego trendu. W grudniu średnia zdolność kredytowa singla, pary oraz rodziny 2+1 wzrosła w o 8% w stosunku do listopada 2022 r. W przypadku rodziny 2+2 wzrost był kosmetyczny i wyniósł 0,2%. Rozwinięcie pozytywnego scenariusza w 2023 r. może wspierać m.in. złagodzenie przez UKNF warunków oceny zdolności kredytowej dla kredytów z częściowo stałą stopą procentową oraz dalszy spadek indeksu WIBOR – mówi Bartłomiej Borucki, Ekspert rankomat.pl.
POBIERZ RAPORT BAROMETR HIPOTECZNY
Wpływ liczby dzieci w gospodarstwie domowym na średnią zdolność kredytową
Para z jednym dzieckiem częściej może liczyć na wyższą kwotę kredytu hipotecznego niż rodzina z dwójką dzieci. Sprawdziliśmy zatem, jak liczba dzieci w gospodarstwie domowym wpływa na średnią zdolność kredytową. W celach porównawczych dochody obu rodzin są takie same i wynoszą 12.000 zł netto miesięcznie. Z analizy wynika, że średnia zdolność kredytowa rodziny z dwójką dzieci była niższa o:
- 26 646 zł w październiku 2022 r.
- 22 630 zł w listopadzie 2022 r.
- 32 219 zł w grudniu 2022 r.
Na rynku kredytów hipotecznych można jednak trafić na wyjątki od tej reguły. Możliwa jest sytuacja, w której rodzina 2+2 będzie mieć wyższą zdolność kredytową niż para z jednym dzieckiem. Taki scenariusz wynika np. z akceptacji przez bank dodatkowego wsparcia w ramach programu “Rodzina 500+”.
Zmiana średniej zdolności kredytowej dla kredytów z częściowo stałym oprocentowaniem?
Banki uniwersalne mają obowiązek oferować kredyty hipoteczne z częściowo stałym oprocentowaniem. Od 2023 r. wymóg ten dotyczy również banków spółdzielczych. W zależności od konkretnej propozycji oprocentowanie może być zablokowane na okres od 5 do 10 lat.
W segmencie kredytów hipotecznych z częściowo stałym oprocentowaniem również zaobserwowaliśmy spadek średniej zdolności kredytowej. Wyjątkiem jest grudzień, w którym podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym nastąpiło odwrócenie trendu. Obserwacja ta dotyczy wszystkich analizowanych w raporcie scenariuszy.
POBIERZ RAPORT BAROMETR HIPOTECZNY
Jak spadek stopy WIBOR przełożył się na niższe raty kredytów hipotecznych?
Odnotowany w IV kwartale 2022 r. spadek stopy WIBOR w grudniu przełożył się na obniżenie wysokości miesięcznych rat kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o tendencji o charakterze trwałym, jednak obserwacja ta daje nadzieje na zmniejszenie kosztów generowanych przez zaciągnięte wcześniej zobowiązania hipoteczne.
– Dla kredytów hipotecznych udzielonych w okresie historycznie niskich stóp procentowych miesięczna rata wzrosła o ponad 113%. W ostatnich miesiącach podwyżki rat kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową jednak wyhamowały. W okresie od 30 września do 31 grudnia 2022 r. WIBOR 3M spadł o 0,19 p.p. Dla kredytu z oprocentowaniem zmiennym, na kwotę 500 000 zł, na 30 lat, z LTV 80% i 2% marżą, miesięczna rata, z doliczonymi kosztami ubezpieczeń, mogła obniżyć się średnio o 69 zł – z 4 296 zł na 4 227 zł. Być może to pierwszy sygnał, że mamy do czynienia ze zbliżającym się końcem cyklu zaostrzenia polityki kredytowej zapoczątkowanej w październiku 2021 r. – mówi Piotr Borkowski, Analityk Biznesowy, Lendi sp. z o.o.
Jak będzie wyglądał rynek kredytów hipotecznych w 2023 roku?
Przeprowadzone w trakcie tworzenia Barometru Hipotecznego obserwacje, prowadzą do ostrożnych wniosków związanych z sytuacją na rynku kredytów hipotecznych w 2023 r. Z jednej strony pojawiły się pozytywne zjawiska, jak prawdopodobny koniec zaostrzania polityki kredytowej, łagodzenie kryteriów oceny kredytobiorców oraz wyhamowanie podwyżek stóp procentowych. Zdarzenia te będą prowadzić do odbudowy zdolności kredytowej klientów banków i wzrostu popytu na kredyty hipoteczne.
Z drugiej strony niepewność gospodarcza w dalszym ciągu wiązać się będzie z ryzkiem dalszego zaostrzania polityki pieniężnej przez RPP. Przełoży się to negatywnie zarówno na sytuację kredytobiorców spłacających już kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem, jak i na możliwości osób planujących wnioskować o zobowiązania tego typu. Niepewność gospodarcza może też wpływać na decyzje samych kredytobiorców, którzy w obawie przed utratą dochodów, będą wstrzymywać się z zakupem nieruchomości.
Raport Barometr Hipoteczny powstał w oparciu o dane z platformy i porównywarki kredytów hipotecznych Lendi.pl. Do analizy posłużyły dane w oparciu o obliczoną zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców dla 4 modelowych scenariuszy w okresie od 01.04.2022 r. do 31.12.2022 r.
Porównaj kredyty hipoteczne
