Znalazłeś nieruchomość „marzeń”, złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny i… dostałeś decyzję odmowną. Dlaczego następuje odrzucenie wniosku kredytowego, co może być tego przyczyną, czy bank może odmówić udzielenia kredytu bez podania przyczyny? Sprawdzamy to w tym artykule.
- Dlaczego bank odrzuca wniosek kredytowy?
- Co oznacza uzyskanie odmowy kredytu hipotecznego?
- Jakie są główne powody odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny?
- Brak zdolności kredytowej
- Niepewne lub zbyt niskie dochody
- Kłopotliwa nieruchomość
- Podejrzane zapytania w BIK
- Słaba historia kredytowa lub jej brak
- Styl życia
- Czy jest możliwa odmowa kredytu bez podania przyczyny?
- Co bank sprawdza przy weryfikacji wniosku o kredyt?
- Co zrobić, gdy bank odrzuci wniosek kredytowy?
- Odmowa kredytu hipotecznego – o czym jeszcze pamiętać?
- Warto wiedzieć
Wniosek o kredyt hipoteczny weryfikowany jest przez bank ze szczególną uwagą. Bank przeprowadza ocenę zdolności kredytowej. Oceniane są zróżnicowane aspekty dotyczące samego wnioskodawcy – osiągane dochody, bieżące wydatki, obsługiwane zobowiązania, sytuacja rodzinna, styl życia.
Sprawdzana jest także nieruchomość, która ma zostać zakupiona ze wsparciem finansowym banku. Nie ma szans, aby po kilkunastu minutach od złożenia wniosku podpisać umowę kredytową. Cały proces w bardzo optymistycznym wariancie trwa przynajmniej kilka dni.
Dlaczego bank odrzuca wniosek kredytowy?
No dobrze, ale co w sytuacji kiedy bank odmówił udzielenia kredytu hipotecznego? Dlaczego tak się dzieje? Na te pytania odpowiadamy w dalszej części artykułu. Teraz chcemy zaznaczyć, że sposób weryfikacji wniosku kredytowego różni się w zależności od banku.
Odmowa przyznania kredytu hipotecznego w jednym banku nie oznacza, że w innej instytucji nie otrzymasz finansowania.
Co oznacza uzyskanie odmowy kredytu hipotecznego?
Odmowa kredytu hipotecznego oznacza po prostu, że bank lub instytucja finansowa nie udzieliła Ci pożyczki na zakup nieruchomości. Powody odmowy mogą być różne, ale najczęściej związane są z niewystarczającą zdolnością kredytową, niskim dochodem lub brakiem stabilności finansowej.
Jakie są główne powody odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny?
Brak zdolności kredytowej
Brak zdolności kredytowej, to zdecydowanie najczęstszy powód odmowy udzielenia kredytu hipotecznego. Sprawdzając Twoją zdolność kredytową i weryfikując zgromadzone dokumenty finansowe, bank może uznać, że nie będziesz w stanie spłacać miesięcznej raty kredytowej. Powodem takiej oceny mogą być zarówno zbyt wysokie wydatki, jak i zbyt niskie lub niepewne dochody.
Weryfikując wydatki, analitycy oceniają zarówno obciążenia wynikające z prowadzenia gospodarstwa domowego, jak i koszty wynikające z obsługi zaciągniętych kredytów.
Uwzględniane są także przyznane limity na kartach kredytowych czy debety w koncie – nawet w sytuacji, kiedy na dzień złożenia wniosku z nich nie korzystasz. Bank zmniejszając dochody kredytobiorcy o sumę comiesięcznych wydatków, może stwierdzić, że nie ma tam już miejsca na dodatkowe obciążenie.
Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dobrze jest zamknąć część kart kredytowych czy debetów w koncie lub zmniejszyć limity do faktycznie wykorzystywanych kwot. Można też pomyśleć o przejściu na niższy pakiet telefoniczny czy telewizyjny oraz o skonsolidowaniu posiadanych kredytów. Wszystko to może pozytywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej.
Warto pamiętać, że czynnikiem ograniczającym zdolność kredytową są także poręczenia udzielone innym kredytobiorcom. Zaciągnięte przez nich zobowiązania część banków uznaje jako kredyty klienta starającego się o finansowe wsparcie. Inne wymagać będą udowodnienia, że poręczone zobowiązanie spłacane jest terminowo, a nawet zasugerują, aby wnioskodawca wycofał się z tego zabezpieczenia. Obawy banku nie powinny dziwić, gdyż to poręczyciel przejmuje w pełni ciężar obsługi kredytu, w sytuacji kiedy pierwotny kredytobiorca okaże się niewypłacalny.
Niepewne lub zbyt niskie dochody
Kolejny powód odmownej decyzji kredytowej, ściśle wiążący się z oceną zdolności kredytowej, to zbyt niskie lub niepewne dochody. Osoby pracujące na etacie lub w oparciu o umowy cywilno-prawne muszą złożyć w banku formularz, w którym pracodawca potwierdza wysokość miesięcznego wynagrodzenia. Sprawa jest oczywista i nie warto nawet myśleć o naginaniu rzeczywistość, bo może mieć to poważne konsekwencje w przyszłości.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredytobiorca osiąga dodatkowe dochody i może je udokumentować, a do tego wykazać, że nie są incydentalne i mają charakter stały. Dobrze jest więc zawczasu pomyśleć o możliwości udokumentowania ponadprogramowych wpływów i wykorzystać je do zwiększenia swoich szans na kredyt hipoteczny.
Kłopotliwa nieruchomość
Nieruchomość wybrana przez kredytobiorcę także może być przyczyną negatywnej decyzji banku. Analityk kredytowy może znaleźć w księdze wieczystej zapisy utrudniające przyszłemu właścicielowi swobodne korzystanie z nieruchomości, tj. hipoteka, dożywocie lub służebność. Tym samym, w razie problemów ze spłatą kredytu, bank nie będzie mógł szybko upłynnić kłopotliwej posiadłości.
Odrzucenie wniosku kredytowego może się także wiązać z problematyczną wartością nieruchomości wykazaną w umowie kupna-sprzedaży. Bank może uznać, że jest ona zawyżona w stosunku do ceny rynkowej i zażądać od wnioskodawcy dodatkowego wkładu własnego. Może też stwierdzić, że jej stan techniczny nie odpowiada wymaganiom w związku z czym jest ona trudno zbywalna i nie stanowi odpowiedniego zabezpieczenia spłaty zobowiązania.
Przed złożeniem wniosku kredytowego dobrze jest więc dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i „wyprostować” ewentualne nieścisłości. W umowie kupna-sprzedaży najlepiej podawać realną”wartość rynkową nieruchomości, a ewentualne odstępstwa od niej uzasadnić w załączniku do umowy. Dobrym rozwiązaniem jest posługiwanie się operatem szacunkowym wykonanym przez uznawanego przez bank rzeczoznawcę.
Podejrzane zapytania w BIK
Poszukiwania kredytu hipotecznego można prowadzić w kilku bankach, ale konkretne rozmowy, związane ze złożeniem wniosku kredytowego, lepiej ograniczyć do 2-3 instytucji. Rzecz w tym, że zbyt duża liczba zapytań do Biura Informacji Kredytowej obniża oceną punktową (tzw. scoring) kredytobiorcy.
Na dodatek analityk kredytowy może nabrać podejrzeń, że w innych bankach wnioskodawca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej i szuka ostatniej deski ratunku. Nawet jeśli nie odnajdzie się nieścisłości w dokumentach finansowych i nieruchomość też nie będzie wzbudzała zastrzeżeń, to „złe przeczucie” może wpłynąć na ostateczny kształt decyzji kredytowej.
Słaba historia kredytowa lub jej brak
Nieufność analityka kredytowego może wzbudzić też historia kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej. I bynajmniej nie chodzi o niespłacone kilkutysięczne długi. Źle jest postrzegany zarówno całkowity brak historii (warto więc korzystać z limitów w koncie, kart kredytowych, zakupów na raty), jak i, choćby niewielkie, opóźnienia w spłacie zobowiązań.
Część banków przymknie oko na jedno, czy dwa opóźnienia nie przekraczające 30 dni, ale może wpłynąć to na zaostrzenie warunków finansowania np. na wyższą marżę. Jeśli jednak doszło do postępowania układowego lub egzekucji komorniczej, i to w niedalekiej przeszłości, to można pożegnać się z pozytywną decyzją kredytową. Żaden analityk kredytowy nie weźmie na siebie takiego ryzyka.
Zapisy w Biurze Informacji Kredytowej BIK powinny być przechowywane maksymalnie przez 5 lat. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto pobrać raport na swój temat (raz na 6 miesięcy można zrobić to za darmo) i w przypadku nieścisłości domagać się usunięcia szkodliwych dla nas zapisów.
Styl życia
Choć styl życia, hobby, uprawiane sporty wydają się bardzo dalekie od kryteriów, które mogą być oceniane przez analityka kredytowego, to w rzeczywistości mogą mieć wpływ na ostateczną decyzję kredytową. Uprawianie sportów ekstremalnych może rodzić obawy banku, że nawet dodatkowe ubezpieczenie nie zniweluje ryzyka poważnych kłopotów zdrowotnych kredytobiorcy, co może przełożyć się na nieterminową spłatę kredytu.
Nader chętne kupowanie modnych gadżetów, częste zagraniczne wyjazdy finansowane z kredytów, liczne „chwilówki” i inne oznaki impulsywnych zakupów, mogą być uznane jako przejaw braku umiejętności zarządzania osobistym budżetem. Zachowania tego typu mogą być również zakwalifikowane jako zagrożenie dla terminowej obsługi rat przyszłego kredytu.
Skąd bank pozyskuje informacje na temat naszych słabostek? Z historii rachunku osobistego, który trzeba na ogół przedstawić przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny i z zapisów w BIK – wiele firm udzielających „chwilówek” przekazuje do rejestru dane o swoich klientach.
Czy jest możliwa odmowa kredytu bez podania przyczyny?
Bank nie może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego bez podania przyczyny. Wynika to z zapisów ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe. Według nowelizacji ustawy z 4 maja 2019 roku, a ściślej mówiąc według art. 70a ustawy, „banki i inne instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów na wniosek osoby fizycznej, prawnej lub jednostki organizacyjnej, niemającej osobowości prawnej, o ile ma zdolność prawną, ubiegającej się o kredyt przekazują, w formie pisemnej, wyjaśnienie dotyczące dokonanej przez siebie oceny zdolności kredytowej wnioskującego”.
Niestety bank nie ma obowiązku przekazania Ci automatycznie wyjaśnienia, dlaczego weryfikacja wniosku kredytowego była negatywna i nie możesz otrzymać finansowania. Ale zgodnie z prawem masz prawo zgłosić chęć uzyskania wyjaśnienia. Osoby fizyczne mogą ten dokument otrzymać bezpłatnie, a przedsiębiorcy muszą się liczyć z dodatkowymi opłatami.
Wyjaśnienie ze strony banku, dlaczego Twój wniosek kredytowy spotkał się z odmową udzielenia kredytu hipotecznego to dla Ciebie bardzo ważna informacja. Na jej podstawie możesz wprowadzić zmiany, które wpłyną pozytywnie na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Co bank sprawdza przy weryfikacji wniosku o kredyt?
Wspominaliśmy, że część różne banki w nieco inny sposób weryfikują wniosek o kredyt hipoteczny. Jednak da się wymienić najważniejsze parametry, na które każdy bank zwraca uwagę.
Poprawność wypełnienia wniosku
Okazuje się, że przy wniosku kredytowym można spotkać punkty, których wypełnienie sprawia kłopot. Dlatego warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego lub poprosić o wsparcie pracownika w danym banku. Poprawnie wypełniony wniosek o kredyt to duży krok w pozytywną stronę przed uzyskaniem kredytu.
Tożsamość wnioskodawcy
Bank zweryfikuje Twoje dane z dokumentu tożsamości – najczęściej z dowodu osobistego oraz dane kontaktowe i adresowe.
Wymagania formalne
Tu bank sprawdzi Twój wiek, obywatelstwo, czy Twoje dokumenty są ważne i wiarygodne. Dlatego przy wnioskowaniu o kredyt najlepiej trzymać się stanu faktycznego w każdej kwestii.
Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa to jeden z fundamentalnych parametrów, które sprawdzają banki. Jednym z najczęstszych powodów odrzucenia wniosku jest właśnie brak zdolności kredytowej. Do analizowania zdolności kredytowej instytucje kredytowe stosują specjalne algorytmy i biorą pod uwagę szereg czynników – dochody (ich miesięczną wysokość oraz źródło pozyskiwania, czyli np. formę zatrudnienia) i zobowiązania (największe znaczenie mają: łączna kwota i rodzaj spłacanych kredytów oraz stałe koszty utrzymania).
Banki sprawdzają także historię kredytową. Dlaczego? Aby sprawdzić Twoją wiarygodność, jako osoby pożyczającej i regularnie oddającej pieniądze. Brak historii kredytowej może oznaczać, że z jakiegoś powodu inne instytucje nie chciały Ci zaufać.
Co zrobić, gdy bank odrzuci wniosek kredytowy?
Przytrafiła Ci się odmowa udzielenia kredytu hipotecznego? Oto, co możesz zrobić w takiej sytuacji. Pierwszym krokiem jest przeanalizowania powodu, dla którego bank odmówił udzielenia kredytu hipotecznego. Dopiero na tej podstawie możesz podjąć działanie.
Warto także skorzystać z pośrednictwa finansowego. Otrzymanie kredytu ze wsparciem doświadczonego analityka finansowego, który zna doskonale rynek kredytowy, może być o wiele łatwiejsze i szybsze.
Odmowa kredytu hipotecznego – o czym jeszcze pamiętać?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, którego horyzont spłaty sięga nawet 30 lat. Mając na uwadze wejście w wieloletnią relację z bankiem, warto dobrze przygotować się do złożenia wniosku kredytowego.
Odpowiednie kroki warto podjąć nawet z kilkunastomiesięcznym zapasem. Nie chodzi bowiem tylko o zwiększenie szans na pozytywną decyzję banku, ale i o to, by uzyskać jak najlepsze warunki kredytowania. W długim terminie może oznaczać to oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.
Źródła:
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. (sejm.gov.pl)
- Biuro Informacji Kredytowej | Strona główna (bik.pl)
Warto wiedzieć
- Weryfikując wydatki potencjalnego kredytobiorcy, analitycy oceniają zarówno obciążenia wynikające z prowadzenia gospodarstwa domowego, jak i koszty wynikające z obsługi zaciągniętych kredytów.
- Odmowa kredytu hipotecznego oznacza, że bank lub instytucja finansowa nie udzieliła Ci pożyczki na zakup nieruchomości.
- Brak zdolności kredytowej, to najczęstszy powód odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.
- Uporządkowanie zobowiązań finansowych (np. oddanie długów, spłacenie karty kredytowej) i budżetu domowego może zwiększyć szansę na otrzymanie kredytu mieszkaniowego.
- Po decyzji negatywnej bank ma obowiązek wyjaśnienia, dlaczego wniosek został odrzucony.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Dlaczego bank odrzucił wniosek o kredyt hipoteczny?
Banki podejmują decyzje na podstawie wielu czynników, takich jak zdolność kredytowa kredytobiorcy, historia kredytowa, stabilność finansowa, a także warunki rynkowe. Konieczna jest analiza konkretnego wniosku o kredyt hipoteczny, aby określić przyczynę odmowy.
Czy można się wycofać z wniosku o kredyt hipoteczny?
Tak, można się wycofać z wniosku o kredyt hipoteczny w dowolnym momencie przed podpisaniem umowy kredytowej. W takim przypadku nie poniesie się żadnych kosztów związanych z ubieganiem się o kredyt.
Jak wygląda odmowa kredytu?
Odmowa kredytu hipotecznego może przyjąć różne formy, ale najczęściej bank powiadomi kredytobiorcę o odrzuceniu wniosku drogą elektroniczną lub pisemną. W komunikacie bank może również wskazać przyczynę odmowy oraz zaoferować pomoc w poprawie zdolności kredytowej kredytobiorcy.
Kiedy bank odrzuca wniosek o kredyt hipoteczny?
Bank może odrzucić wniosek o kredyt hipoteczny, jeśli kredytobiorca nie spełnia wymagań dotyczących zdolności kredytowej, ma niski dochód lub nie posiada stabilnej sytuacji finansowej. Innymi powodami mogą być negatywna historia kredytowa, zbyt duża liczba zapytań o kredyt w krótkim czasie lub nieprawidłowości w dokumentach finansowych.
Czy bank może odmówić kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Tak, bank może odmówić kredytu hipotecznego po podpisaniu umowy deweloperskiej, jeśli warunki umowy lub sytuacja kredytobiorcy ulegną zmianie i bank uzna, że kredytobiorca nie spełnia wymagań dotyczących zdolności kredytowej.
