Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym to szansa na niższe koszty dla kredytobiorców. Proces legislacyjny wciąż jednak trwa, a projektowane przepisy to oszczędności tylko dla określonej grupy osób. Kto będzie mógł liczyć na zwrot opłat związanych z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
- Na jakiej podstawie banki będą zwracać pieniądze kredytobiorcom hipotecznym?
- Kto może otrzymać zwrot opłat pobranych za oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej?
- Ile pieniędzy można odzyskać?
- Przykład — kwota kredytu hipotecznego 200.000 zł
- Przykład — kwota kredytu hipotecznego 300.000 zł
- Jak będzie wyglądać procedura zwrotu opłat?
- Kiedy przepisy korzystne dla kredytobiorców wejdą w życie?
- Jak nowe prawo wpłynie na koszty sektora bankowego?
- Warto wiedzieć
Podpisanie w formie aktu notarialnego umowy kupna nieruchomości nie oznacza automatycznego wpisu do księgi wieczystej. Postępowanie wieczystoksięgowe jest długie i trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy w zależności od obciążenia sądu. Przez cały okres oczekiwania na wpis, kredytobiorca ponosi dodatkowe koszty: najczęściej pod postacią podwyższonej marży banku.
Jednocześnie osoba spłacająca kredyt nie ma żadnego wpływu na to, kiedy wpis zostanie dokonany. Dlatego nowelizacja przepisów ma poprawić sytuację kredytobiorcy i potraktować dodatkowo ponoszone koszty jako kaucję, zwracaną przez bank w momencie prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Na jakiej podstawie banki będą zwracać pieniądze kredytobiorcom hipotecznym?
Banki uzasadniają dodatkowe koszty podwyższonym ryzykiem braku odpowiedniego zabezpieczenia spłaty zobowiązania, aż do momentu ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej. Jednak w praktyce obawy te wydają się nieuzasadnione. Według wyliczeń Ministerstwa Sprawiedliwości liczba oddalonych przez sądy wniosków o wpis hipoteki w 2020 r. wyniosła:
- 5.860 na 371.674 złożonych w 2020 roku,
- 6.672 na 429.010 złożonych w 2021 roku.
Dla zabezpieczenia konsumenta przed pobieraniem przez banki opłat za okres oczekiwania na wpis w momencie, kiedy wniosek zostanie uwzględniony przez sąd wieczystoksięgowy, Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym). Proces nowelizacji już trwa.
Kto może otrzymać zwrot opłat pobranych za oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej?
Projektowane przepisy mają mieć zastosowanie:
- do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie nowelizacji,
- do umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, jeżeli do tego momentu nie dokonano jeszcze wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
W praktyce oznacza to, że zyskać mogą zarówno osoby, które dopiero planują zaciągnięcie zobowiązania na wymarzone mieszkanie lub dom, jak i te już spłacające kredyt i jednocześnie oczekujące na wpis do księgi wieczystej.
Ile pieniędzy można odzyskać?
Wysokość kwoty do zwrotu zależy od kilku czynników bezpośrednio związanych z kredytem hipotecznym:
- wysokości zobowiązania,
- wysokości podwyższonej marży — w zależności od oferty banku to od 0,1% do 1,5%,
- okresu oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej — im postępowanie wieczystoksięgowe będzie trwać dłużej, tym kwota zwrotu będzie wyższa.
Przykład — kwota kredytu hipotecznego 200.000 zł
Parametry kredytu hipotecznego na kwotę 200.000 zł prezentują się następująco:
- Okres spłaty: 20 lat
- Oprocentowanie: 9%
- Prowizja: 0%
- Podwyższona marża banku do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej: 1%
- Rodzaj rat: równe
Różnice w kosztach wynikające z oczekiwania na wpis hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości kształtują się tak:
- Rata kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej: 1.930,04 zł
- Rata kredytu po wpisie hipoteki do księgi wieczystej: 1.799,45 zł
- Różnica w wysokości miesięcznej raty: 130 zł
- Czas oczekiwania na wpis: 9 miesięcy
- Łączny dodatkowy koszt: 1.170 zł
Przykład — kwota kredytu hipotecznego 300.000 zł
Tym razem kwota kredytu hipotecznego wynosi 300.000 zł. Pozostałe warunki takie same, jak w przykładzie powyżej. Różnice w kosztach prezentują się następująco:
- Rata kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej: 2.895,06 zł
- Rata kredytu po wpisie hipoteki do księgi wieczystej: 2.699,18 zł
- Różnica: 195,88 zł
- Czas oczekiwania na wpis: 9 miesięcy
- Łączny dodatkowy koszt: 1.762,92 zł
Postępowanie wieczystoksięgowe może trwać oczywiście dłużej niż w analizowanym przykładzie. Wówczas koszt, który ponosi kredytobiorca z tytułu podwyższonej marży, będzie wyższy. Po wejściu w życie nowelizacji pieniądze te będzie można odzyskać.
Warto zaznaczyć, że w Ministerstwie Sprawiedliwości trwają również prace nad przygotowaniem przepisów, które mają skrócić okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Wstępnie zakłada się możliwość powierzenia określonych czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym notariuszom.
Jak będzie wyglądać procedura zwrotu opłat?
Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym wprowadza dwie drogi zwrotu dodatkowych kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę w związku z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej:
- zwrot pobranej kwoty bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez konsumenta,
- możliwość zaliczenia poniesionych kosztów na poczet spłaty kredytu hipotecznego.
Szczegółowe warunki zwrotu mają zostać określone w umowie kredytowej. Kwestia wyboru rozwiązania będzie zależeć od kredytobiorcy. Być może jedna z tych opcji będzie domyślna (np. zwrot kwoty na konto), a możliwość skorzystania z drugiego rozwiązania będzie wymagała złożenia wniosku.
Termin zwrotu środków zależy od zakończenia postępowania wieczystoksięgowego. Prawomocny wpis do księgi wieczystej kończy naliczanie podwyższonej marży i jednocześnie daje możliwość zwrotu poniesionych kosztów.
W odniesieniu do umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie nowelizacji bank zwróci dodatkowe koszty poniesione przez kredytobiorcę lub zaliczy je na poczet spłaty zobowiązania w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu do księgi wieczystej.
Kiedy przepisy korzystne dla kredytobiorców wejdą w życie?
Proces legislacyjny trwa:
- 6 lipca 2022 r. projekt ustawy wpłynął do Sejmu,
- 22 lipca 2022 r. ustawa została przyjęta przez Sejm i przekazana do Senatu,
- 4 sierpnia 2022 r. Senat wniósł poprawki,
- 5 sierpnia Sejm przyjął poprawki zgłoszone przez Senat.
Przepisy mają wejść w życie w terminie 30 dni od opublikowania ustawy zmieniającej. Można więc założyć, że nowelizacja wejdzie w życie już na jesień. Termin, od którego przepisy będą obowiązywać jest ważny zarówno dla osób planujących kredyt hipoteczny, jak i tych już spłacających zobowiązanie i oczekujących na wpis do księgi wieczystej.
Jak nowe prawo wpłynie na koszty sektora bankowego?
Wynagrodzenie banku przy kredycie hipotecznym obejmuje przede wszystkim:
- prowizję z tytułu udzielenia finansowania,
- marżę, która jest elementem składowym oprocentowania kredytu.
Ubezpieczenie pomostowe naliczane do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej teoretycznie nie jest traktowane jako wynagrodzenie banku, ale jako koszt związany z ponoszonym przez kredytodawcę większym ryzykiem. Można zatem przyjąć, że dodatkowa opłata traktowana jako kaucja zabezpieczy interesy instytucji finansowej.
Rozwiązaniem będzie też przyspieszenie postępowania wieczystoksięgowego. Ewentualne włączenie do procesu wieczystoksięgowego notariuszy, mogłoby ograniczyć ryzyko po stronie kredytodawcy i przyczynić się do całkowitej rezygnacji z dodatkowych opłat.
Źródła:
http://orka.sejm.gov.pl/opinie9.nsf/nazwa/2442_u/$file/2442_u.pdf
Warto wiedzieć
- Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami daje możliwość zwrotu lub zaliczenia na poczet spłaty zobowiązania dodatkowego kosztu kredytu związanego z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej.
- Nowe zasady mają mieć zastosowanie do umów kredytowych zawartych od dnia wejścia w życie zmienionych przepisów, jak i umów zawartych wcześniej, które do momentu wejścia w życie nowelizacji nadal oczekują na wpis.
- Dla zobowiązań zaciągniętych po wejściu w życie nowelizacji szczegółowe warunki zwrotu poniesionych kosztów ma określać umowa kredytowa. W przypadku umów już obowiązujących, banki na zwrot lub zaliczenie poniesionych dodatkowo kosztów na poczet spłaty kredytu będą miały 60 dni liczone od dnia dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
- Rozliczenie poniesionych kosztów będzie możliwe od momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
- Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym na wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę typowy dla kredytów hipotecznych. Dodatkowa opłata wynika z tytułu ponoszenia przez bank podwyższonego ryzyka w związku z brakiem odpowiedniego zabezpieczenia spłaty zaciągniętego zobowiązania w okresie od zawarcia umowy kredytowej do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego bank, w ramach obowiązkowego ubezpieczenia pomostowego, nalicza dodatkowe koszty do momentu prawomocnego wpisu do księgi wieczystej.
Jak długo czeka się na wpis banku do księgi wieczystej nieruchomości?
Okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej trwa od kilku tygodni do kilku lub kilkunastu miesięcy – w zależności od obciążenia sądu wieczystoksięgowego.
Czy nowe przepisy będą dotyczyć obecnych kredytobiorców?
Tak. Aktualnie procedowane rozwiązania dotyczą zarówno umów kredytowych zawartych od dnia wejścia w życie ustawy, jak i tych zawartych wcześniej, jeśli do momentu wejścia w życie nowelizacji hipoteka nie zostanie jeszcze wpisana do księgi wieczystej.
Kiedy banki zwracają ubezpieczenie pomostowe?
Aktualnie obowiązujące rozwiązania nie dają podstaw do zwrotu ubezpieczenia pomostowego. Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym wprowadza dwa rozwiązania. Dodatkowy koszt kredytu będzie podlegał zwrotowi na rachunek bankowy kredytobiorcy lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu. Jedna z tych opcji będzie możliwa do realizacji na warunkach określonych w umowie kredytowej w momencie zakończenia postępowania wieczystoksięgowego czyli prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W przypadku umów już obowiązujących w dniu wejścia w życie nowelizacji bank będzie miał 60 dni (liczone od dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej) na zwrot lub zaliczenie dodatkowych kosztów na poczet spłaty zobowiązania.
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Tak. Ubezpieczenie pomostowe to obowiązkowy koszt związany z zaciągnięciem kredytu hipotecznego naliczany do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Witam,
mam pewna wątpliwość ustawa obejmuje osoby które nie maja wpisu do hipoteki , ale co z osobami które miały wpis do hipoteki przed 17 września ale nie był on jeszcze prawomocny. W interpretacji ustawy , wpis do hipoteki oznacza prawomocny wpis. Czy takie osoby powinny tez uzyskać zwrot ?
Też się zastanawiam, wpis uprawomocnia sie w ciągu 7 dniu od daty doręczenia, ale czy bank będzie na to patrzył…raczej będzie zwracał wg daty wpisu. U mnie wpisu dokonano 9 września, pismo z sądu przyszło 13 września…Rok czekania na wpis, a teraz te kilka dni różnicy…eeeh
Czy w przypadku kredytu już spłacanego zwrot dotyczy okresy id dnia podpisania umowy o kredyt (bo już od samego początku marża jest powiększona o 1%) czy od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki ? Od podpisania umowy kredytowej i poczatku spłaty do złożenia wniosku o wpis spłacam kredyt ponad pół roku. Kredyt na mieszkanie, które było w trakcie budowy.
Dzień dobry, czy zwrot dotyczy całej zapłaconej kwoty ubezpieczenia, czy tylko od momentu wejścia w życie ustawy? Kredyt wzięty w kwietniu 2022 – czy zwrócone zostanie ubezpieczenie pomostowe od kwietnia do września?
Ja kupując mieszkanie w stanie deweloperskim w maju 2021 roku, a podpisanie umowy notarialnej i złożenie wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej dopiero w grudniu 2022. W mojej miejscowości czeka się na wpis pół roku, także ja opłacać będę u bezpieczenie pomostowe 2 lata! Jest to w moim przypadku 2,5% Czekam z niecierpliwością na wejście w życie ustawy.