Pierwsze raty kredytu hipotecznego mogą być wyższe niż pozostałe, nawet przy kredycie spłacanym w ratach równych. Za ten koszt odpowiada ubezpieczenie pomostowe.
- Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
- Kiedy trzeba zawrzeć umowę ubezpieczenia pomostowego?
- Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
- Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
- Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?
- Do którego momentu płaci się składkę ubezpieczenia pomostowego?
- Jak najszybciej przestać płacić ubezpieczenie pomostowe?
- Do czego służy bankom ubezpieczenie pomostowe?
- Czy można uniknąć zapłacenia ubezpieczenia pomostowego?
- Przykłady ubezpieczenia pomostowego w bankach
- Warto wiedzieć
Umowa kredytu hipotecznego zakłada, że bank uzyska zabezpieczenie w postaci wpisu o hipotece w księdze wieczystej nieruchomości. Niestety zanim sąd dokona odpowiednich czynności i staną się one prawomocne, może minąć kilka tygodni, a w skrajnych wypadkach nawet miesięcy. Średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w zależności od miasta i sądu rejonowego, wynosi od kilku tygodni do nawet pół roku. To o tyle ważne, że im później zostanie ustanowiona hipoteka, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca hipoteczny.
Dzieje się tak za sprawą ubezpieczenia pomostowego, które działa w okresie poprzedzającym uzyskanie zabezpieczenia hipotecznego. Korzystne rozwiązania dla kredytobiorców przyniosły w 2022 r. zmiany przepisów ustawy o kredycie hipotecznym. Sprawdziliśmy, co się zmieniło.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe to krótkoterminowa umowa dodatkowa do kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Zabezpiecza bank, który wypłacił już środki w ramach kredytu, ale nie uzyskał jeszcze prawomocnego wpisu dotyczącego ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Bank ubezpiecza się w ten sposób od sytuacji, w której okazałoby się, że dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest niemożliwe i spłata kredytu nie zostałaby zabezpieczona.
Dla kredytobiorcy ubezpieczenie pomostowe jest produktem dodatkowym do kredytu hipotecznego, za który oczywiście trzeba zapłacić.
Kiedy trzeba zawrzeć umowę ubezpieczenia pomostowego?
Umowę ubezpieczenia pomostowego zwykle trzeba zawrzeć jednocześnie z umową kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie pomostowe występuje w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup nieruchomości, która stanie się jednocześnie zabezpieczeniem spłaty kredytu.
W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości, która jest już własnością kredytobiorcy, ubezpieczenie pomostowe nie musi występować. Wystarczy wówczas tak skonstruować umowę kredytu hipotecznego, żeby środki zostały wypłacone dopiero po uprawomocnieniu się wpisu w księdze wieczystej.
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Zgodnie z aktualnym (na dzień 09.10.2023 r.) brzmieniem przepisów, w umowie o kredyt hipoteczny może zostać określony dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Przy czym poniesiona z tego tytułu kwota, po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej, musi zostać kredytobiorcy zwrócona lub zaliczona na poczet spłaty kredytu.
Zatem koszt kredytobiorcy w zakresie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest okresowy. Choć składkę zwykle trzeba ponieść, to pieniądze uda się odzyskać.
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
Koszt ubezpieczenia pomostowego zależy od:
- Czasu jaki minie pomiędzy zawarciem umowy kredytu hipotecznego, a dokonaniem wpisów w księdze wieczystej i właściwym poinformowaniem o tym banku,
- Kwoty zaciągniętego kredytu, ponieważ oblicza się go w taki sam sposób co odsetki,
- Umowy między bankiem, a kredytobiorcą – banki mogą żądać ubezpieczenia o różnej wysokości, ustalić stałą kwotę lub nawet zrezygnować ubezpieczenia pomostowego.
W większości wypadków całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego powinien zamknąć się w kilkuset złotych.
Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?
Ubezpieczenie pomostowe chroni wyłącznie bank. Bank zostaje ubezpieczony na wypadek gdyby nie udało się dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, a tym samym kredytodawca nie uzyskałby wartościowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Aktualny system prawny sprawia, że jest to sytuacja bardzo mało prawdopodobna. Bank po prostu nie przyznałby kredytu na nieruchomość, posiadającą wady uniemożliwiające dokonanie odpowiedniego wpisu o hipotece. Pozostaje jednak jeszcze kwestia czasu.
Pomiędzy zawarciem umowy kredytu hipotecznego i wypłatą pożyczonej kwoty, a dopełnieniem wszelkich formalności mija przeważnie kilka tygodni. W wyjątkowych sytuacjach mogłaby wyniknąć sytuacja uniemożliwiająca dokonanie zmian w księdze wieczystej.
Dzięki zmianie przepisów, bank nadal jest chroniony przed hipotetycznym brakiem wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ale po ustaniu zagrożenia, klient odzyska całość wpłaconej kwoty.
Do którego momentu płaci się składkę ubezpieczenia pomostowego?
Składkę ubezpieczenia pomostowego trzeba płacić od momentu zawarcia umowy kredytu hipotecznego, do czasu aż wpis w księdze wieczystej się uprawomocni. Wpisy uprawomocniają się w terminie 7 dla wpisów realizowanych przez Referendarza Sądowego lub 14 dni, gdy sprawę prowadzi Sędzia Sądu Rejonowego. Termin biegnie od daty doręczenia zawiadomienia.
Jak najszybciej przestać płacić ubezpieczenie pomostowe?
Kredytobiorca nie ma wpływu na bieg terminów urzędowych, ani na szybkość działania sądu. Do zmiany przepisów, czym dłużej trwał proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej, tym koszty kredytobiorcy w zakresie ubezpieczenia pomostowego były wyższe. Aktualnie całość poniesionych kosztów można odzyskać.
Do czego służy bankom ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank na wypadek gdyby wpisanie hipoteki w księdze wieczystej nie powiodło się z winy kredytobiorcy.
Moment pomiędzy wypłatą kredytu hipotecznego, a dokonaniem wpisu w księdze wieczystej jest faktycznie jedynym, w którym bank ponosi ryzyko transakcji. Ubezpieczenie pomostowe pozwala to ryzyko ograniczyć. W praktyce jednak prawdopodobieństwo odmowy wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest niewielkie. Dlatego zwrot kredytobiorcy kosztów ubezpieczenia pomostowego po ustaniu “zagrożenia” to dobry krok i znaczące oszczędności dla kredytobiorcy.
Czy można uniknąć zapłacenia ubezpieczenia pomostowego?
W ramach porównania ofert kredytowych, można jako jedno z kryteriów wyboru dodać niewielkie wymagania banku w zakresie wysokości ubezpieczenia pomostowego. Przy czym dla umów zawartych po 17 września 2022 r. koszty ubezpieczenia pomostowego nie będą finalnie odrywały większej roli, bo po uzyskaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorca w pełni odzyska wpłacaną kwotę.
Przykłady ubezpieczenia pomostowego w bankach
W związku ze zmiana przepisów i konieczności zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki do księgi wieczystej część banków zrezygnowała z pobierania opłaty. Taką decyzję podjął m.in. mBank, Bank PKO BP i Alior Bank.
Credit Agricole w okresie przejściowym czyli do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej nie pobierze opłaty pod postacią podwyższonej marży. Opłata tego typu może zostać pobrana w trakcie trwania umowy kredytu hipotecznego, jeśli wpis nie zostanie ustanowiony w terminie określonym w umowie kredytowej. Zgodnie z nowelizacją przepisów, po dokonaniu wpisu, bank zwróci poniesione koszty w terminie do 60 dni liczonych od dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220001719/O/D20221719.pdf
Czytaj też: Kredyt hipoteczny dla singla – czy mam szansę?
Czytaj też: Czym jest Dynamiczne Przeliczanie Walut (DCC) i dlaczego może być kosztowne?
Warto wiedzieć
1. Ubezpieczenie pomostowe ma chronić bank przed ewentualną odmową wpisu hipoteki na nieruchomości do księgi wieczystej.
2. W związku ze zmianą przepisów bank zwróci kredytobiorcy koszty podniesione w związku z tzw. ubezpieczeniem pomostowym w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
3. Konsekwencją nowelizacji przepisów i konieczności zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego, jest rezygnacja części banków z naliczania tego rodzaju opłaty.
4. Bank ma 60 dni od daty uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej na zwrot lub zaliczenie poniesionych kosztów na poczet spłaty kredytu.
5. Choć ubezpieczenia pomostowe nadal obowiązuje i bank może naliczyć podwyższoną marżę do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej, to jednak finalnie, ze względu na konieczność zwrotu kosztów, będzie dla kredytobiorcy obojętne.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy ubezpieczenie pomostowe i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to to samo?
Nie. To dwa różne ubezpieczenia. Pomostowe powiązane jest z wpisem do księgi wieczystej, a ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dotyczy jedynie tych, którzy wnieśli wkład własny mniejszy niż 20%.
Co w przypadku nadpłacenia ubezpieczenia pomostowego?
Bank zwróci całość kosztów poniesionych w związku z ubezpieczeniem pomostowym.
Jak długo można ubiegać się o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego?
Bank ma obowiązek zwrotu lub zaliczenia zapłaconej kwoty z tytułu ubezpieczenia pomostowego na poczet spłaty kredytu w ciągu 60 dni od momentu uprawomocnienia się wpisu.
Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe kredytu?
Ubezpieczenie pomostowe kredytu to tymczasowe ubezpieczenie stosowane w przypadku kredytów hipotecznych w Polsce, gdy brakuje pewnych dokumentów dotyczących nieruchomości. Wysokość opłaty zależy od polityki prowadzonej przez bank. Po wprowadzeniu zmiany przepisów i konieczności zwrotu opłaty po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki do księgi wieczystej, część banków w ogóle zrezygnowała z naliczenia kosztów w tym zakresie.
Kiedy bank zwraca ubezpieczenie pomostowe?
W terminie 60 dni liczonych od momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej bank ma obowiązek zwrócić lub zaliczyć wpłaconą z tytułu ubezpieczenia pomostowego kwotę na poczet spłaty kredytu hipotecznego.
