Pierwsze raty kredytu hipotecznego mogą być wyższe niż pozostałe, nawet przy kredycie spłacanym w ratach równych. Za ten koszt odpowiada ubezpieczenie pomostowe.
- Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
- Kiedy trzeba zawrzeć umowę ubezpieczenia pomostowego?
- Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
- Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
- Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?
- Do którego momentu płaci się składkę ubezpieczenia pomostowego?
- Jak najszybciej przestać płacić ubezpieczenie pomostowe?
- Do czego służy bankom ubezpieczenie pomostowe?
- Czy można uniknąć zapłacenia ubezpieczenia pomostowego?
- Przykłady ubezpieczenia pomostowego w bankach
- Podsumowanie
Umowa kredytu hipotecznego zakłada, że bank uzyska zabezpieczenie w postaci wpisu o hipotece w księdze wieczystej nieruchomości. Niestety zanim sąd dokona odpowiednich czynności i staną się one prawomocne, może minąć kilka tygodni, a w skrajnych wypadkach nawet miesięcy. Średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w zależności od miasta i sądu rejonowego, wynosi od kilku tygodni do nawet pół roku. Najdłużej, średnio pięć, sześć miesięcy należy poczekać w Warszawie i Gdańsku. To o tyle ważne, że im później zostanie ustanowiona hipoteka, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca hipoteczny.
Dzieje się tak za sprawą ubezpieczenia pomostowego, które działa w okresie poprzedzającym uzyskanie zabezpieczenia hipotecznego. Co jeszcze warto wiedzieć o takim ubezpieczeniu? Ile ono kosztuje? Jakie są jego warunki w różnych bankach?
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe to krótkoterminowa umowa dodatkowa do kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Zabezpiecza bank, który wypłacił już środki w ramach kredytu, ale nie uzyskał jeszcze prawomocnego wpisu dotyczącego ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Bank ubezpiecza się w ten sposób od sytuacji, w której okazałoby się, że dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest niemożliwe i spłata kredytu nie zostałaby zabezpieczona.
Dla kredytobiorcy ubezpieczenie pomostowe jest produktem dodatkowym do kredytu hipotecznego, za który oczywiście trzeba zapłacić.
Kiedy trzeba zawrzeć umowę ubezpieczenia pomostowego?
Umowę ubezpieczenia pomostowego trzeba zawrzeć jednocześnie z umową kredytu hipotecznego. W większości wypadków bank uzależnia od niej swoją decyzję kredytową. Ubezpieczenie pomostowe występuje w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup nieruchomości, która stanie się jednocześnie zabezpieczeniem spłaty kredytu.
W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości, która jest już własnością kredytobiorcy, ubezpieczenie pomostowe nie musi występować. Wystarczy wówczas tak skonstruować umowę kredytu hipotecznego, żeby środki zostały wypłacone dopiero po uprawomocnieniu się wpisu w księdze wieczystej.
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Przy umowie kredytu hipotecznego ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe i nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego bez tego dodatkowego warunku. Niektóre banki określają jedynie symboliczną wartość ubezpieczenia pomostowego, w praktyce zwalniając swoich klientów z konieczności zapłacenia go.
W pozostałych wypadkach klient ma obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia pomostowego i płacić składki póki wpis w księdze wieczystej dotyczący ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na rzecz banku nie uprawomocni się.
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
Koszt ubezpieczenia pomostowego zależy od:
- Czasu jaki minie pomiędzy zawarciem umowy kredytu hipotecznego, a dokonaniem wpisów w księdze wieczystej i właściwym poinformowaniem o tym banku,
- Kwoty zaciągniętego kredytu, ponieważ oblicza się go w taki sam sposób co odsetki,
- Umowy między bankiem, a kredytobiorcą – banki mogą żądać ubezpieczenia o różnej wysokości, ustalić stałą kwotę lub nawet zrezygnować ubezpieczenia pomostowego.
W większości wypadków całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego powinien zamknąć się w kilkuset złotych.
Przy dłuższym okresie oczekiwania na wpis hipoteki, wybór kredytodawcy z niedrogim ubezpieczeniem może przynieść spore oszczędności. Dowodzi tego poniższy hipotetyczny przykład rynkowy.
Załóżmy, że kredytobiorca zaciąga 25-letni kredyt hipoteczny na 250 tys. złotych, który podlega 4-procentowemu oprocentowaniu i ma zostać spłacony w systemie rat równych. W takim wypadku, w razie braku ubezpieczenia pomostowego, miesięczna rata kredytowa będzie wynosiła 1319,59 zł. Jeśli natomiast ubezpieczenie podniesie marżę kredytu o 1 p.p na okres 6 miesięcy, wysokość rat przez pierwsze pół roku będzie wynosiła 1461,48 zł – to przełoży się na dodatkowe wydatki w łącznej wysokości 851,34 zł. Gdyby na wpis hipoteki należało czekać 2 lata, koszty wzrosłyby o 3405,36 zł. To już całkiem odczuwalna kwota, a pamiętajmy, że mówimy tu o względnie niskim, jednoprocentowym podniesieniu marży.
Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?
Ubezpieczenie pomostowe chroni wyłącznie bank. Bank zostaje ubezpieczony na wypadek gdyby nie udało się dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, a tym samym kredytodawca nie uzyskałby wartościowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Aktualny system prawny sprawia, że jest to sytuacja bardzo mało prawdopodobna. Bank po prostu nie przyznałby kredytu na nieruchomość, posiadającą wady uniemożliwiające dokonanie odpowiedniego wpisu o hipotece. Pozostaje jednak jeszcze kwestia czasu.
Pomiędzy zawarciem umowy kredytu hipotecznego i wypłatą pożyczonej kwoty, a dopełnieniem wszelkich formalności mija przeważnie kilka tygodni. W wyjątkowych sytuacjach mogłaby wyniknąć sytuacja uniemożliwiająca dokonanie zmian w księdze wieczystej.
Do którego momentu płaci się składkę ubezpieczenia pomostowego?
Składkę ubezpieczenia pomostowego trzeba płacić od momentu zawarcia umowy kredytu hipotecznego, do czasu aż wpis w księdze wieczystej się uprawomocni. Wpisy uprawomocniają się w terminie 7 lub 14 dni od daty doręczenia. Ponieważ wydziały wieczystoksięgowe sądów w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie, są bardzo zajęte – przeważnie decyzję o uprawomocnieniu można uzyskać znacznie później niż ono faktycznie nastąpiło.
Jak najszybciej przestać płacić ubezpieczenie pomostowe?
Kredytobiorca nie ma wpływu na bieg terminów urzędowych, ani na szybkość działania sądu. Może natomiast odzyskać nadpłaconą kwotę, jeśli wpis w księdze wieczystej uprawomocnił się wcześniej, ale informacja o tym została przekazana do banku dopiero w kolejnych miesiącach.
W takiej sytuacji należy się zwrócić do banku o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia. Banki mają obowiązek oddać pieniądze i z tego co wiadomo redakcji – wywiązują się z tego obowiązku. Nie zwracają natomiast nadpłaconego ubezpieczenia jeśli klient się o nie nie upomni.
Do czego służy bankom ubezpieczenie pomostowe?
Z punktu widzenia banku ubezpieczenie pomostowe ma dwie zalety. Oczywiście zabezpiecza bank na wypadek gdyby wpisanie hipoteki w księdze wieczystej nie powiodło się z winy kredytobiorcy.
Moment pomiędzy wypłatą kredytu hipotecznego, a dokonaniem wpisu w księdze wieczystej jest faktycznie jedynym, w którym bank ponosi ryzyko transakcji. Ubezpieczenie pomostowe pozwala to ryzyko ograniczyć.
Ponadto kredytobiorcy zależy na tym, żeby jak najszybciej przestać płacić ubezpieczenie pomostowe więc ma dobrą motywację, by uporządkować księgi możliwie najszybciej. Niestety nie zawsze zależy to od niego.
Czy można uniknąć zapłacenia ubezpieczenia pomostowego?
Ubezpieczenie pomostowe jest bardzo trudne do uniknięcia, przede wszystkim dlatego, że kredytobiorca nie ma realnego wpływu na szybkość działania Wydziału Wieczystoksięgowego w sądzie. Można jednak wybrać kredyt hipoteczny w banku, który żąda jedynie symbolicznej opłaty za ubezpieczenie pomostowe. Dobrym przykładem jest ING Bank Śląski. Bank ten udziela kredytów przy bardzo niskim ryzyku (wymaga wysokich wkładów własnych, precyzyjnych danych na temat nieruchomości itp.) i może sobie pozwolić na nie ściąganie od swoich klientów wysokich opłat dodatkowych.
Przykłady ubezpieczenia pomostowego w bankach
W większości banków ubezpieczenie pomostowe doliczane jest do oprocentowania kredytu. W bankach takich jak PKO BP, mBank czy Credit Agricole, wynosi ok. 1% i o tyle też rośnie oprocentowanie pierwszych rat kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to wzrost pierwszych kilku rat o 100-300 zł w zależności od wysokości kredytu. Najdroższy jest tu Alior Bank (2,5%).
Banki, które oficjalnie rezygnują z ubezpieczenia pomostowego, wymagają zapłaty dodatkowej kwoty, która nie jest zależna od czasu oczekiwania na uprawomocnienie się wpisu w księdze wieczystej.
Podsumowanie
Ubezpieczenie pomostowe należy traktować jako jeden z obowiązkowych kosztów kredytu hipotecznego. Zwykle wynosi on łącznie od kilkuset do maksymalnie jednego, dwóch tysięcy złotych, ale w przypadku wysokokwotowego kredytu i/lub wyjątkowo niekorzystnych zapisów, może zamknąć się w wielokrotnie wyższej kwocie.
Trzeba pamiętać, że atrakcyjność kredytu hipotecznego zawsze należy oceniać całościowo.
Zdarza się, że dany bank wyraźnie podwyższa marżę na poczet ubezpieczenia pomostowego, ale z drugiej strony – nalicza niską prowizję za udzielenie kredytu i niską marżę w pozostałym okresie jego spłaty. Są też banki, które pobierają symboliczną składkę ubezpieczeniową, ale jednocześnie proponują mało atrakcyjne warunki finansowania. Dlatego w praktyce, koszty ubezpieczenia powinny być tylko jednym z czynników branych pod uwagę podczas analizy opłacalności danej oferty.
Czytaj też: Kredyt hipoteczny dla singla – czy mam szansę?
Czytaj też: Czym jest Dynamiczne Przeliczanie Walut (DCC) i dlaczego może być kosztowne?
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy ubezpieczenie pomostowe i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to to samo?
Nie. To dwa różne ubezpieczenia. Pomostowe powiązane jest z wpisem do księgi wieczystej i dotyczy wszystkich kredytobiorców, a ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dotyczy jedynie tych, którzy wnieśli wkład własny mniejszy niż 20%.
Co w przypadku nadpłacenia ubezpieczenia pomostowego?
Bardzo często dochodzi do nadpłacenia ubezpieczenia pomostowego ponieważ kredytobiorca płaci je dłużej niż potrzeba. Powinien wówczas zwrócić się do banku o zwrot nadpłaconej kwoty.
Jak długo można ubiegać się o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego?
Ubezpieczenia o charakterze bankowym przedawniają się dopiero po 10 latach. W tym czasie można ubiegać się o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia nawet jeśli zapomniało się o tym bezpośrednio po uregulowaniu ksiąg wieczystych.
