Kredyt hipoteczny to rozwiązanie pozwalające na zakup nieruchomości przy jednoczesnym wsparciu banku. Z uwagi na wartość inwestycji, ten rodzaj finansowania nie jest jednak łatwy w uzyskaniu. Zobacz więc, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny.
- Na jakich zasadach udzielany jest kredyt hipoteczny?
- Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?
- Jak historia kredytowa wpływa na kredyt hipoteczny?
- Jak wiek kredytobiorcy wpływa na kredyt hipoteczny?
- Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
- Czy rodzaj umowy o pracę wpływa na kredyt hipoteczny?
- Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa
- Kredyt hipoteczny w wkład własny
- Kredyt hipoteczny a wartość nieruchomości
- Kredyt hipoteczny dla singli i małżeństw
- Jak zwiększyć szanse na zdobycie kredytu hipotecznego?
- Warto wiedzieć:
Jak podaje raport AMRON-SARFiN, kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale 2021 roku wzrosła o 1,23% w stosunku do trzech pierwszych miesięcy tego roku. Wartość zawartych umów wyniosła z kolei 22,137 mld zł, a średnia wartość kredytu osiągnęła poziom niespełna 330 tys. zł. Boom na kredyty hipoteczne trwa więc nadal. Z uwagi na to, tym bardziej warto uporządkować sobie warunki, jakie należy spełnić, aby uzyskać finansowanie w postaci kredytu hipotecznego.
Na jakich zasadach udzielany jest kredyt hipoteczny?
Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny zwykle musi spełnić kilka konkretnych warunków narzuconych przez bank. Głównym z nich – choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że wcale nie aż tak istotnym – jest wiek przyszłego kredytobiorcy. Równie ważne będą ponadto takie kwestie jak:
- wysokość otrzymywanych dochodów,
- wysokość miesięcznych wydatków,
- forma zatrudnienia,
- ilość osób na utrzymaniu,
- inne zobowiązania kredytowe,
- wysokość wkładu własnego,
- informacje dotyczące nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu.
Praktycznie wszystkie powyższe dane posłużą do oceny zdolności kredytowej klienta. Co ważne, bank sprawdzi także jego wiarygodność finansową, np. na podstawie danych otrzymanych z Biura Informacji Kredytowej (BIK).
Na podstawie oceny zdolności kredytowej, wiarygodności finansowej, dostarczonych dokumentów, a także parametrów potrzebnego kredytu bank oceni, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie sprostać finansowaniu w które się ubiega.
Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?
Aby uruchomić proces kredytowy, klient musi dostarczyć do banku komplet wymaganych dokumentów. Wykaz potrzebnych dokumentów będzie różnił się w zależności od banku oraz celu, który finansujesz przy pomocy kredytu hipotecznego.
Oto lista dokumentów, które najczęściej trzeba dostarczyć banku niezależnie od wybranej oferty i celu kredytowania:
- wniosek o kredyt – często można pobrać go wcześniej ze strony banku albo wypełnić na miejscu z konsultantem,
- dowód osobisty – potrzebny do potwierdzenia tożsamości wnioskującego oraz sporządzenia umowy kredytowej,
- zaświadczenie o zatrudnieniu – o wydanie takiego dokumentu należy poprosić pracodawcę; alternatywą dla takiego zaświadczenia może być dokument umowy o pracę,
- zaświadczenie o wysokości otrzymywanych dochodów – ten dokument również musi wystawić pracodawca,
- PIT-11 lub PIT-37 za ubiegły rok podatkowy,
- wyciąg z konta z ostatnich miesięcy,
- operat szacunkowy.
Jeśli z pomocą kredytu hipotecznego zamierzasz nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego, będziesz musiał także donieść do banku takie dokumenty jak:
- dokument określający warunki transakcji np. umowa deweloperska lub przedwstępna,
- numer księgi wieczystej danej nieruchomości,
- dokumenty potwierdzające dotychczasowe wpłaty na rzecz dewelopera – jeśli takie opłaty były wykonywane,
- potwierdzenie zgłoszenia o zakończeniu robot budowlanych – jeśli kupujesz dom,
- decyzja o pozwoleniu na użytkowanie bądź zaświadczenie potwierdzające przyjęcie takiego zgłoszenia – jeśli kupujesz mieszkanie.
Jeżeli środkami z kredytu hipotecznego zamierzasz sfinansować nieruchomość z rynku wtórnego, dodatkowo przygotuj takie dokumenty jak:
- numer księgi wieczystej
- zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym zbywcy prawie do mieszkania oraz numer Księgi Wieczystej gruntowej dla budynku w którym mieści się lokal (w przypadku prawa spółdzielczego bez księgi wieczystej).
Jeżeli kredyt hipoteczny jest Ci potrzebny na budowę domu, koniecznie przygotuj:
- numer księgi wieczystej działki,
- decyzję o pozwoleniu na budowę,
- kosztorys budowy,
- program użytkowy budynku,
- umowę darowizny/decyzję spadkową – jeśli były podstawą nabycia działki.
Jeśli z pomocą kredytu hipotecznego zamierzasz wyremontować dom lub mieszkanie, powinieneś dostarczyć do banku także takie dokumenty jak:
- numer księgi wieczystej,
- kosztorys prac,
- pozwolenie na budowę lub zgłoszenie prac – jeśli są wymagane od strony prawnej,
- program użytkowy budynku – w przypadku remontu domu,
- umowa darowizny/decyzja spadkowa – jeśli były podstawą nabycia nieruchomości
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługujących zbywcy prawie do lokalu – w przypadku remontu mieszkania.
Powyższy wykaz dokumentów ma oczywiście wyłącznie charakter orientacyjny. Szczegółowe wymagania w tej kwestii należy każdorazowo sprawdzić na stronie banku, w którym składasz wniosek o kredyt hipoteczny. Co więcej, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, bank może zażądać od klienta dodatkowych dokumentów.
Sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych
Jak historia kredytowa wpływa na kredyt hipoteczny?
W toku analizy wniosku kredytowego, bank będzie chciał ocenić wiarygodność finansową potencjalnego klienta. W tym celu zapyta o jego dotychczasową historię finansową i sprawdzi jak radził sobie on ze spłatą swoich dotychczasowych zobowiązań.
- Czy posiadane wcześniej kredyty i pożyczki spłacał na czas?
- Czy spóźniał się z regulowaniem rat posiadanych zobowiązań?
- Czy opłaca na bieżąco rachunki za media?
- Czy posiada nieuregulowane zaległości w spłacie?
Wszystkie te pytania, jak i jeszcze wiele innych, które może postawić sobie bank, mają pomóc w ustaleniu, czy warto pożyczać danemu klientowi kolejne pieniądze.
Pamiętaj, że w przypadku kredytu hipotecznego mówimy o długoterminowym zobowiązaniu na wysoką kwotę. Udzielając takiego finansowania bank sporo więc ryzykuje. Jeśli pożyczy pieniądze komuś, kto nie daje podstaw do terminowej spłaty, wspomniane ryzyko będzie jeszcze większe. Aby zatem nie dopuścić do sytuacji, gdzie finansowanie otrzyma ktoś, kto już na starcie nie przejawia predyspozycji do regulowania swoich należności na czas, bank bacznie przygląda się jego dotychczasowej sytuacji finansowej.
Jeśli dany klient do tej pory prezentował raczej lekceważący stosunek do swoich zobowiązań finansowych, bezpieczniej będzie odrzucić jego wniosek o kredyt. Jeżeli jednak wywiązywał się on sumiennie ze swoich płatności, bank ma podstawy sądzić, że w przypadku kolejnego kredytu będzie podobnie. Tym samym może więc udzielić mu potrzebnego finansowania.
Oczywiście, analiza historii kredytowej nie daje stuprocentowej pewności, że dany kredytobiorca będzie bądź nie będzie rzetelnym klientem. Niemniej jednak, dla banku jest to pewna sugestia co do dyscypliny płatniczej przejawianej przez konkretnego konsumenta, której nie sposób nie brać pod uwagę.
Znając powyższy schemat, osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny, przed złożeniem wniosku powinna zadbać, aby jej historia kredytowa prezentowała się jak najlepiej. Co można zrobić w tym kierunku? Przede wszystkim uregulować zaległe zobowiązania, spłacić aktualne kredyty i pożyczki, zlikwidować karty kredytowe itp. Każde działanie tego typu przyczyni się do poprawy naszego wizerunku kredytobiorcy i być może zwiększy szansę na otrzymania finansowania w postaci kredytu hipotecznego.
Michał MuchaJak wiek kredytobiorcy wpływa na kredyt hipoteczny?
Jak już wspomnieliśmy, wiek jest jednym z kryteriów oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. I to właśnie wiek często decyduje o tym, czy będziesz miał jakiekolwiek szanse na kredyt hipoteczny.
Zgodnie z Rekomendacją S, przy ustaleniu okresu kredytowania, bank powinien wziąć pod uwagę zdolność klienta do generowania dochodów przez cały okres trwania umowy kredytowej. Tym samym, w momencie spłaty ostatniej raty kredytu, modelowy klient powinien mieć ok. 70-75 lat. Zakładając, że spłata kredytu zajmie ok. 35 – 40 lat, umowę kredytu hipotecznego powinno się zawrzeć najpóźniej do 35 – 40 roku życia.
Z uwagi na powyższe, banki niechętnie udzielają zobowiązań hipotecznych osobom starszym. Wyjątkiem będzie jednak sytuacja, kiedy kredytobiorca zdecyduje się zaciągnąć finansowanie na krótszy okres.
Przykładowo, jeśli klient w wieku 60 lat wnioskuje o kredyt na 15 lat, banki mogą przychylić się do jego prośby. W takim układzie bowiem, w dniu spłaty ostatniej raty zobowiązania, wnioskujący będzie miał 75 lat. Tym samym zmieści się w limitach narzuconych przez banki. Ostateczna decyzja co do możliwości zaciągnięcia kredytu w takim przypadku zawsze zależy jednak od banku, w którym składa się wniosek.
Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
Kolejnym elementem zdolności kredytowej, determinującym szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego jest bez wątpienia wysokość zarobków klienta – jednak nie w takim rozumieniu, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Nie ma bowiem “kwoty granicznej”, którą musi zarabiać klient, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Owszem, im wyższe dochody klienta, tym teoretycznie większe szanse na kredyt hipoteczny. Na ten wskaźnik trzeba jednak za każdym razem spojrzeć indywidualnie i w dużo szerszym kontekście, biorąc pod uwagę także parametry potrzebnego finansowania.
Same zarobki klienta tak naprawdę nie mówią jeszcze nic konkretnego. Dużo ważniejsze jest stosunek jego dochodów do generowanych wydatków. Jeśli potencjalny kredytobiorca wydaje 95% swojej miesięcznej pensji (i nie ma żadnych dodatkowych źródeł dochodu), raczej nie będzie stać go na spłatę kredytu, nawet gdyby zarabiał kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie.
Jeśli jednak jego zarobki oscylują w granicach kilku tysięcy złotych, a na bieżące wydatki przeznacza około 40% dochodów, rata kredytu hipotecznego nie powinna być dla niego zbyt dużym obciążeniem. Bank zatem chętniej udzieli finansowania właśnie takiemu klientowi, ponieważ dysponuje on środkami, pozwalającymi na terminową spłatę zobowiązania.
Osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny musi zatem pamiętać, że bank zazwyczaj zapyta nie tylko o wysokość miesięcznych dochodów, ale też o miesięczne wydatki, ilość osób na utrzymaniu itp. Wszystkie te czynniki pozwalają bowiem oszacować, czy rata kredytu hipotecznego o określonych parametrach jest w zasięgu możliwości takiego człowieka.
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny można także samemu sprawdzić, czy twoje możliwości finansowe pozwalają na kredyt w danej kwocie i wybranym horyzoncie czasowym. W tym celu pomocny będzie kalkulator zdolności kredytowej, gdzie na podstawie wskazanych parametrów kredytu, miesięcznych dochodów i wydatków oraz innych wymaganych danych, użytkownik może ocenić swoje szanse na otrzymanie finansowania w danym kształcie.
Przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej
Czy rodzaj umowy o pracę wpływa na kredyt hipoteczny?
Mówiąc o zarobkach w kontekście kredytu hipotecznego, nie sposób pominąć kwestii umowy, na podstawie której dany kredytobiorca świadczy pracę. Patrząc z perspektywy banku, w najlepszej sytuacji są osoby pracujące na podstawie umowy o pracę: ich zatrudnienie zwykle jest stabilne, a co miesiąc na konto wpływa określona pensja.
Najlepiej, aby taka umowa była zawarta na czas nieokreślony. W przypadku umowy na czas określony banki zwykle stawiają natomiast dodatkowe wymagania:
- minimalny okres zatrudnienia u danego pracodawcy musi wynosić co najmniej sześć miesięcy,
- umowa nie może kończyć się w najbliższych miesiącach po zawarciu umowy kredytowej,
- czasami wymagane bywa oświadczenie pracodawcy, potwierdzające że zamierza on przedłużyć umowę z danym klientem.
Niektóre banki sprawdzają także, czy umowa na czas określony jest pierwszą umową zawartą z danym pracodawcą czy też kolejną. Jeśli jest to pierwsza umowa, może ona zostać odrzucona przez bank jako źródło dochodu potencjalnego kredytobiorcy. Tak jest np. w banku PKO BP, gdzie akceptowana jest dopiero druga umowa o pracę na czas określony w danym miejscu.
Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa
Wszystkie elementy o których wspomnieliśmy powyżej, wpływają na zdolność kredytową klienta. Przypomnijmy zatem, że w ocenie tego parametru bank weźmie pod uwagę takie elementy jak:
- wiek kredytobiorcy w momencie zawarcia umowy kredytu/spłaty ostatniej raty,
- wysokość zarobków w odniesieniu do miesięcznych wydatków,
- umowę, na podstawie której klient świadczy pracę,
- aktualne zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek,
- koszty utrzymania członków rodziny – jeśli pozostają na formalnym utrzymaniu klienta.
Analizując powyższe aspekty, bank ocenia czy po uregulowaniu wszystkich miesięcznych wydatków potencjalnego kredytobiorcy, w jego portfelu znajdą się jeszcze środki na spłatę raty kredytu. W tym momencie dopasowuje też ratę takiego zobowiązania do realnych możliwości finansowych klienta.
Jeśli, zdaniem banku, klient posiada odpowiednią zdolność kredytową, a jego dotychczasowa historia finansowa dowodzi, że jest on sumiennym konsumentem, procedura uzyskania finansowania może toczyć się dalej.
Kredyt hipoteczny w wkład własny
Oprócz zdolności kredytowej, istotnym elementem w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny jest wysokość wkładu własnego. Banki nie finansują bowiem 100% wartości nieruchomości, a jedynie jej większą część.
Zgodnie z przywołaną wcześniej Rekomendacją S, minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20%. Oznacza to, że w przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 000 zł, klient musi posiadać min. 60 000 zł wkładu własnego. Oczywiście, im więcej tym lepiej.
W niektórych przypadkach wysokość wkładu własnego może zostać obniżona do 10%. Niestety, obarczone jest to koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, co w ostatecznym rozrachunku może skutkować droższym kredytem.
Kredyt hipoteczny a wartość nieruchomości
Wspomnieliśmy już, że wartość wkładu własnego w przypadku kredytu hipotecznego wynosi zwykle 20%. Złotówkowa wartość wkładu własnego będzie jednak zmieniała się w zależności od wartości nieruchomości, którą chcesz w ten sposób sfinansować. Innymi słowy, im droższa nieruchomość, tym większy wkład własny trzeba będzie wnieść.
Z uwagi na powyższe, oszacowanie realnej wartości nieruchomości jest więc kluczowe w procesie ubiegania się o kredyt. Aby dokładnie określić jaka będzie to kwota, przygotowuje się tzw. operat szacunkowy.
Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez rzeczoznawcę, który określa wartość nieruchomości, jaką kredytobiorca zamierza sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego.
Operat szacunkowy za każdym razem powinien przyjąć charakter pisemny, a jego całokształt oraz sposób ustalenia wartości nieruchomości określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Więcej na temat operatu szacunkowego piszemy w artykule pt. “Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego go potrzebujesz?”.
Kredyt hipoteczny dla singli i małżeństw
O kredyt hipoteczny mogą wnioskować zarówno małżeństwa, jak i pary żyjące w nieformalnym związku. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby o kredyt ubiegała się także osoba żyjąca w pojedynkę – warunki kredytu w takim przypadku zwykle nie ulegają zmianie, jednak część banków może wymagać wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
W przypadku małżeństw i par zdolność kredytowa opierana jest zwykle o analizę możliwości finansowych dwóch osób. Tym samym zazwyczaj mają one większe szanse na uzyskanie kredytu, niż osoba składająca wniosek w pojedynkę.
W przypadku małżeństw nie posiadających rozdzielności majątkowej sprawa jest prosta: tworzą one jedno gospodarstwo domowe, nieruchomość, którą nabywają jest ich majątkiem wspólnym, solidarnie odpowiadają też za ratę kredytu. Co więcej, razem wnoszą także wkład własny.
Jeżeli o kredyt ubiega się małżeństwo posiadają rozdzielność majątkową, sytuacja w dużej mierze wygląda podobnie, jednak w tym przypadku każda ze stron małżeństwa może nabyć nieruchomość do swojego majątku, a więc ubiegać się o kredyt osobno.
Jeśli o kredyt hipoteczny wnioskuje para niebędąca małżeństwem, należy wiedzieć, że:
- każda z osób musi określić procent udziału w nabywanej nieruchomości; udziały te nie muszą być równe – jedna z osób może być udziałowcem w 80% a druga w 20%.
- niezależnie od wysokości udziału, kredytobiorcy solidarnie odpowiadają za wysokość miesięcznej raty zobowiązania.
- niektóre banki traktują związki nieformalne jako jedno gospodarstwo domowe, inne jako dwa odrębne gospodarstwa, co znacząco wpływa na ocenę zdolności kredytowej,
- wkład własny można wnieść wspólnie lub określić jaka jego część jest wnoszona przez każdego z kredytobiorców osobno,
- jeśli jest ona wystarczająca, banki mogą wziąć pod uwagę zdolność kredytową wyłącznie jednej osoby – mimo to, kredytobiorcy i tak odpowiadają solidarnie z ratę kredytu.
Jak zwiększyć szanse na zdobycie kredytu hipotecznego?
Aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego możesz podjąć następujące działania:
- uregulować posiadane dotychczas zobowiązania wynikające z innych kredytów lub pożyczek,
- zlikwidować karty kredytowe,
- znaleźć dodatkowe źródło dochodu/wnioskować o podwyżkę,
- ograniczyć zbędne wydatki,
- wnioskować o kredyt razem z drugą osobą,
- wydłużyć okres kredytowania,
- zgromadzić kapitał na większy wkład własny,
- wybrać raty równe zamiast malejących,
- porównać oferty różnych banków.
Aby porównać oferty kredytów hipotecznych i zwiększyć swoje szanse na uzyskanie takiego finansowania, przejdź do naszej porównywarki kredytów hipotecznych.
Źródło:
https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
Warto wiedzieć:
- Zgodnie z obowiązującymi przepisami rekomendowana wysokość wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki dopuszczają wkład własny na poziomie 10% pod warunkiem skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia.
- W przypadku kredytów na 30 – 35 lat rekomendowany wiek klienta wnioskującego o kredyt hipoteczny to 35 – 40 lat.
- Aby uzyskać kredyt hipoteczny należy dostarczyć do banku komplet wymaganych dokumentów. Wymagane dokumenty będą różnić się w zależności od typu nieruchomości, którą zamierzamy sfinansować.
- Nie ma określonej kwoty jaką należy zarabiać w przypadku kredytu hipotecznego. Dla banku ważniejszy jest stosunek dochodów do wydatków.
- O kredyt hipoteczny mogą wnioskować nie tylko małżeństwa. Produkt ten dostępny jest także dla osób żyjących w związkach nieformalnych oraz singli.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt przygotowania operatu szacunkowego zależy od typu nieruchomości, która podlega wycenie. Koszt sporządzenia takiego dokumentu powinien określić rzeczoznawca zanim przystąpi do swojej pracy.
Czym różni się rata równa od malejącej?
W przypadku kredytu hipotecznego z ratą malejącą, w początkowym okresie spłaty rata ta będzie wyższa niż w ostatnich miesiącach kredytowania. Dla zobowiązań z ratą równą, wysokość raty będzie co miesiąc taka sama – o ile stopy procentowe nie ulegną zmianie.
Czy kredyt mieszkaniowy to to samo co kredyt hipoteczny?
Kredyt mieszkaniowy można przeznaczyć wyłącznie na zakup lub budowę domu lub mieszkania. Kredytem hipotecznym również można sfinansować takie wydatki, jednak może on być przeznaczony także inne cele, np. remont lub adaptację budynku. Oba kredyty wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki. Tym samym kredyt mieszkaniowy zawsze będzie kredytem hipotecznym, a kredyt hipoteczny nie zawsze musi być kredytem mieszkaniowym.
Jakie dodatkowe koszty trzeba ponieść w przypadku kredytu hipotecznego?
Wnioskując o kredyt hipoteczny, trzeba liczyć się z dodatkowymi opłatami, takimi jak:
- opłata za operat szacunkowy,
- opłaty notarialne,
- opłata za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę,
- opłaty sądowe,
- opłaty na rzecz Urzędu Skarbowego,
- opłata na rzecz agenta nieruchomości,
- opłata za prowadzenie konta bankowego.
Gdzie najlepiej wnioskować o kredyt hipoteczny?
Zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, warto wstępnie porównać dostępne na rynku oferty. Skorzystajmy z gotowych narzędzi online, które na podstawie podanych przez nas parametrów podpowiedzą nam, jakie propozycje kredytów hipotecznych powinny zainteresować nas jako pierwsze.
