Kredyt hipoteczny jako zobowiązanie długoterminowe i kosztowne, szczególnie w razie wyboru maksymalnego okresu spłaty, budzi różne emocje. Sprawdź najpopularniejsze opinie o kredytach hipotecznych i zobacz, które z nich oparte są o twarde podstawy, a które to tylko przekonania i niesprawdzone mity.
- Kredyt hipoteczny pozwala wyłącznie na kupno nieruchomości
- Kredyt zabezpieczony hipoteką najlepiej brać w banku, w którym mamy ROR
- Kredytu hipotecznego nie da się uzyskać bez historii kredytowej
- W oddziale banku uzyskam lepszą ofertę kredytu niż w internecie
- Kilka wniosków o kredyt hipoteczny w jednym czasie, to gwarancja decyzji odmownej
- Singiel może mieć problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego
- Kredyt hipoteczny można uzyskać tylko z umową o pracę na czas nieokreślony
- Uzyskanie kredytu hipotecznego zawsze wymaga 20% wkładu własnego
- Niskie RRSO to zawsze gwarancja niskiej raty
- Spłata kredyt hipotecznego oznacza zwrot do banku dwukrotności pożyczonej kwoty
- Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny oznacza, że bank staje się właścicielem nieruchomości
- Warto wiedzieć
Najnowsze dane BIK wskazują na dalsze spadki zainteresowania konsumentów kredytem hipotecznym. Informacje z września 2022 r. pokazują spadki na poziomie 70,6% rdr w ujęciu liczbowym i 71,3% w ujęciu wartościowym. Wpływ na aktualną sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych mają zarówno wysokie ceny nieruchomości, wysoki poziom inflacji, podwyżki stóp procentowych i w związku z tym obniżenie zdolności kredytowej konsumentów. Dlatego tym bardziej, przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania, warto sprawdzić i polegać na rzetelnych źródłach informacji, a nie ulegać obiegowym opiniom, które niekoniecznie muszą być prawdziwe.
Kredyt hipoteczny pozwala wyłącznie na kupno nieruchomości
Obiegowa opinia, w myśl której kredyt hipoteczny przeznaczymy wyłącznie na kupno nieruchomości, ma w sobie ziarno prawdy. Pozostaje jednak dopowiedzieć, że lista możliwości, które daje nam ten rodzaj zobowiązania, jest znacznie dłuższa.
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie celowe, które można przeznaczyć na określony umową cel. Podstawą będzie oczywiście cel mieszkaniowy, który obejmuje kupno mieszkania lub domu. Jednak ostatecznej odpowiedzi na pytanie na co możemy przeznaczyć uzyskane w ten sposób pieniądze, należy szukać w ofercie banków.
Obok celu mieszkaniowego kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości można przeznaczyć m.in. na:
- remont i wykończenie domu lub mieszkania,
- refinansowanie czyli spłatę kredytu zaciągniętego w innym banku,
- konsolidację kredytów,
- cel komercyjny,
- lub inny dowolny cel.
Taki zestaw możliwości znajdziemy w ramach oferty kredytu hipotecznego Megahipoteka w Alior Banku.
Kredyt zabezpieczony hipoteką najlepiej brać w banku, w którym mamy ROR
Za taką opinią przemawia zapewne wygoda. Bo choć oferta banku, który ma dostęp do wysokości naszych miesięcznych dochodów i wydatków, może być korzystna, to jednak wcale nie musi być lepsza od innych.
Dostęp do historii przepływów finansowych w ramach rachunku bankowego na pewno ograniczy liczbę formalności. Zwykle nie trzeba będzie dostarczyć do instytucji finansującej dokumentów potwierdzających wysokość osiąganych dochodów, choć to również nie musi być regułą, zwłaszcza jeśli wnioskodawcą będzie osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą.
Choć bank, w którym posiadamy indywidualny rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy zwykle przedstawi nam ofertę kredytu nawet bez wniosku, to zwykle chodzi o kredyt gotówkowy. Zobowiązanie zabezpieczone hipoteką wymaga jednak dokonania głębszej oceny sytuacji finansowej wnioskodawcy, a także przeprowadzenia dodatkowej procedury związanej choćby z oszacowaniem wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty.
Dlatego dla pewności wyboru najbardziej atrakcyjnych warunków dopasowanych do naszych indywidualnych potrzeb, warto sprawdzić jakie oferty kredytów hipotecznych proponuje konkurencja.
Kredytu hipotecznego nie da się uzyskać bez historii kredytowej
Jednym z elementów badania zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt jest sprawdzenie dotychczasowej historii kredytowej klienta. Banki weryfikują w tym celu bazę Biura Informacji Kredytowej BIK.
Terminowa spłata zobowiązań, czyli budowanie pozytywnej historii kredytowej, daje większe szanse na kredyt niż brak jakichkolwiek informacji na ten temat. Jednak, jeśli spełniamy pozostałe warunki konieczne do zaciągnięcia zobowiązania, to brak historii kredytowej nie powinien być powodem do wydania decyzji odmownej. W przeciwieństwie do informacji o opóźnieniach w spłacie wcześniejszych zobowiązań.
Ocena wniosku kredytowego dotyczy całości informacji, które składają się na sytuację finansową wnioskodawcy. Dodatkowo pod uwagę brana jest również kwota, którą chcemy uzyskać. Przy finansowaniu nieruchomości, której wartość przekracza 1 mln zł, brak historii kredytowej może okazać się przesłanką do odmowy udzielenia kredytu z uwagi na zbyt duże ryzyko i niepewność banku w zakresie przyszłego zachowania klienta.
Jednak złożenie wniosku, nawet w przypadku decyzji odmownej, daje szansę na uzupełnienie braków i lepsze przygotowanie do procedury kredytowej w przyszłości. Tym bardziej, że wypracowanie dobrej historii kredytowej wcale nie jest takie trudne. Można zacząć od spłaty debetu czy karty kredytowej.
W oddziale banku uzyskam lepszą ofertę kredytu niż w internecie
Twierdzenie, że oferty kredytowe uzyskane w placówce banku są korzystniejsze niż te oferowane przez internet, wynika chyba z przekonania, że osobista rozmowa z pracownikiem banku wpłynie na zaoferowanie lepszych warunków niż standardowe. Jednak zadaniem osoby przyjmującej wniosek jest przede wszystkim jego weryfikacja pod względem formalnym. Natomiast oceną zdolności kredytowej i wydaniem decyzji w danej sprawie zajmuje się analityk.
Dodatkowo z punktu widzenia biznesowego bardziej opłacalna jest sprzedaż produktów kredytowych przez internet: bez kosztów bezpośredniej obsługi, co zdecydowanie obniża koszty związane z przyznaniem kredytu. Tym samym koszty kredytu udzielonego w oddziale będą dla banku wyższe, co może przełożyć się też na proponowaną ofertę.
Dlatego coraz bardziej widoczny trend przenoszenia działalności, w tym usług finansowych (który dotyka również banków) do internetu, nie powinien być dla nikogo zaskakujący. Z danych przedstawionych przez portal PRNews za I kwartał 2022 r. wynika, że w ciągu roku banki zamknęły blisko 400 własnych placówek.
Internet daje nam natomiast większe możliwości w zakresie szybkiego porównania ofert czy wstępnego oszacowania posiadanej zdolności kredytowej w oparciu o dostępne w sieci kalkulatory i porównywarki kredytowe. Dzięki czemu łatwiej znaleźć ofertę dopasowaną do indywidualnych potrzeb.
Kilka wniosków o kredyt hipoteczny w jednym czasie, to gwarancja decyzji odmownej
Warto uściślić pewne kwestie. Jeśli składamy zapytania o możliwość uzyskania różnych zobowiązań finansowych na przestrzeni 12 miesięcy i otrzymujemy od banku lub innej instytucji finansowej decyzje odmowne, wówczas takie działanie może negatywnie wpłynąć na nasz scoring. Tym samym, obniżenie oceny punktowej, którą przedstawia BIK w oparciu o posiadane dane, znajdzie odzwierciedlenie w wydanej decyzji kredytowej.
Natomiast nie trzeba obawiać się sytuacji, w której składamy kilka wniosków czy zapytań o jeden rodzaj kredytu np. hipoteczny, w krótkim czasie. To naturalne, że poszukując najbardziej korzystnej oferty kredytowej, złożymy kilka zapytań do różnych banków w podobnym czasie. Co więcej wnioski o ten sam rodzaj kredytu złożone do różnych instytucji finansowych w okresie do 14 dni traktowane są przez BIK jak jedno zapytanie, co w praktyce oznacza, że nie mają wpływu na scoring.
Singiel może mieć problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego
Kupno nieruchomości i kredyt hipoteczny kojarzy się zwykle z młodym małżeństwem czy parą, która zamierza wspólnie spędzić swoją przyszłość. Jednak z danych Eurostatu wynika, że co czwarte gospodarstwo domowe jest klasyfikowane jak gospodarstwo jednoosobowe. Trend ten może się pogłębiać. Zatem można przypuszczać, że klientami banku zainteresowanymi kredytem hipotecznym będą coraz częściej single.
Uzyskanie kredytu hipotecznego w każdym przypadku wiąże się z oceną indywidualnej sytuacji finansowej wnioskodawcy, a tych może być dwóch (niekoniecznie ze sobą spokrewnionych), ale równie dobrze wniosek można złożyć indywidualnie.
Dla banku znaczenie ma przede wszystkim:
- zdolność kredytowa wnioskodawcy
- wysokość zarobków
- stabilność dochodów
- dobra historia kredytowa
- posiadanie odpowiedniego wkładu własnego
Czasem dobrze zarabiający singiel może mieć większą zdolność kredytową niż para, która posiada inne zobowiązania finansowe. Dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Twierdzenie, że singiel może mieć problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego wcale nie musi być prawdziwe.
Kredyt hipoteczny można uzyskać tylko z umową o pracę na czas nieokreślony
Umowa o pracę bardzo często kojarzy się ze stabilnością osiąganych dochodów i pewnością długotrwałego zatrudnienia. Również dla banku. Jednak zmiany, jakie następują na rynku pracy, są również dostrzegane przez rynek finansowy.
Ograniczenie oferty kredytowej tylko do osób zatrudnionych na umowę o pracę, pomimo mnogości różnych form zatrudnienia, byłoby niekorzystnym rozwiązaniem zarówno dla kredytobiorców, jaki i kredytodawców. Dlatego kredyt hipoteczny można uzyskać m.in. również w oparciu o dochody osiągane na podstawie kontraktu menedżerskiego, prowadzonej działalności gospodarczej czy umów cywilnoprawnych.
Oceniając naszą sytuację finansową bank położy nacisk przede wszystkim na stabilność dochodów czyli ciągłość zatrudnienia oraz ich wysokość.
Uzyskanie kredytu hipotecznego zawsze wymaga 20% wkładu własnego
Opinia w zakresie wysokości wkładu własnego przy kredycie hipotecznym na poziomie 20% ma swoje podstawy w przepisach. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego i dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, minimalny wkład własny dla tego rodzaju finansowania powinien wynieść 20% wartości nieruchomości.
Jednak nie zawsze. Wyjście awaryjne zakłada możliwość obniżenia wymagań w zakresie własnego zaangażowania finansowego kredytobiorcy do 10% wartości nieruchomości, ale pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia spłaty pod postacią:
- odpowiedniego ubezpieczenia
- blokady środków na rachunku bankowym lub zastaw na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP
- przeniesienia określonej kwoty na na własność banku
- przeniesienie środków.
Trzeba tylko pamiętać, że taka opcja wiąże się z wyższymi kosztami dla kredytobiorcy.
Niskie RRSO to zawsze gwarancja niskiej raty
RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to wskaźnik, który zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim oznacza całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Może być traktowany jako pomoc w szybkim porównaniu ofert. Jednak przy ocenie atrakcyjności kredytu warto wziąć pod uwagę znacznie więcej czynników niż tylko RRSO.
Szczegóły typu:
- możliwość skorzystania z wakacji kredytowych lub karencji w spłacie kredytu,
- dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem spłaty kredytu,
- ewentualne konsekwencje wcześniejszej spłaty zobowiązania,
będą na pewno cenną informacją, którą warto wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji, którą ostatecznie ofertę wybrać.
Wysokość wskaźnika RRSO podawana jest przez banki dla przykładu reprezentatywnego czyli określonej długości spłaty i wysokości zobowiązania. Porównywanie RRSO dla różnych warunków obejmujących wymienione parametry, może prowadzić do wyciągnięcia błędnych wniosków.
Spłata kredyt hipotecznego oznacza zwrot do banku dwukrotności pożyczonej kwoty
Całkowity koszt kredytu zależy m.in. od długości spłaty zobowiązania, pożyczonej kwoty, rodzaju i wysokości oprocentowania. Faktycznie przy okresie kredytowania sięgającym 35 lat, kwota do zwrotu będzie imponująca i może przekroczyć nawet dwukrotność pożyczonego kapitału. Dotyczy to zwłaszcza zobowiązań z najdłuższym okresem spłaty
Przykład:
Przy kredycie hipotecznym na kwotę 280.000 zł i oprocentowaniu zmiennym w wysokości 9,10% i:
okresie spłaty rozłożonym na 20 lat:
- całkowity koszt kredytu 340 393,58 zł, w tym odsetki wyniosą 330 001,37 zł
- łączna kwota do zwrotu to 620 393,58 zł
- RRSO 9,84%
przy okresie kredytowania rozłożonym na 25 lat:
- całkowity koszt kredytu wyniesie 443 663,92 zł, w tym odsetki 431 620,45 zł
- łącznie do banku trzeba zwrócić 723 663,92 zł
- RRSO – 9,81%
przy okresie spłaty rozłożonym na 35 lat:
- całkowity koszt kredytu wyniesie 666 822,14 zł w tym odsetki 651 518,18 zł
- łącznie trzeba będzie oddać – 946 822,14 zł
- RRSO 9,78%
Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny oznacza, że bank staje się właścicielem nieruchomości
Kluczowe znaczenie dla tematu zobowiązań kredytowych związanych z zabezpieczeniem spłaty na nieruchomości ma instytucja hipoteki. Jako ograniczone prawo rzeczowe zabezpiecza spłatę określonej wierzytelności, w naszym przypadku kredytu hipotecznego.
Jednak ustanowienie hipoteki nie oznacza, że własność zakupionego właśnie mieszkania przechodzi na bank w związku z kredytem. Terminowa spłata rat, zgodnie z podpisaną umową sprawi, że hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej i to bez konieczności zmiany właściciela. Co więcej realizując nasze uprawnienia wynikające z prawa własności, możemy sprzedać nieruchomość, na której ustanowiona jest hipoteka.
Przekonanie, że bank chce przejąć nasze mieszkanie jest błędne i może wynikać ze skrajnych sytuacji, kiedy zaniechanie spłaty kredytu doprowadziło do postępowania komorniczego i zlicytowania nieruchomości w celu spłacenia długu. Kredytodawcy zależy przede wszystkim na terminowej spłacie.
Źródła:
- https://www.pb.pl/raport-prnews-pl-liczba-placowek-bankowych-i-kw-2022-1162117
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
- https://erif.pl/poradnik-konsumenta/scoring-kredytowy-bik-na-czym-polega-ocena-punktowa-bik/
Warto wiedzieć
- Kredyt hipoteczny pozwala na sfinansowanie wymarzonej nieruchomości, ale także jej remontu, refinansowanie innego kredytu czy realizacji innego celu, w tym również komercyjnego – zgodnie z ofertą banku.
- Kredyt hipoteczny można uzyskać również w przypadku osiągania dochodów na innej podstawie niż umowa o pracę na czas nieokreślony.
- Hipoteka stanowi gwarancję spłaty zobowiązania, ale jej ustanowienie nie oznacza przeniesienia własności nieruchomości na bank.
- Wkład własny przy kredycie hipotecznym może być niższy niż 20% wartości nieruchomości.
- Kilka wniosków o kredyt hipoteczny złożonych do różnych banków w niewielkim odstępie czasu: do 14 dni, jest traktowane przez BIK jako jeden wniosek.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy pośrednik kredytowy pobiera prowizję od klienta?
Pośrednik kredytowy to osoba związana z jednym lub kilkoma bankami i oferująca ich produkty kredytowe za wynagrodzeniem, zwykle pod postacią prowizji od banku liczonej od każdego kredytobiorcy, który podpisał umowę.
Czy dostanę kredyt hipoteczny bez umowy o pracę na czas nieokreślony?
Umowa o pracę zawarta na czas nieokreślony postrzegana jest przez banki jako stabilne i pewne źródło zatrudnienia. Jednak z uwagi różnorodność form zatrudnienia stosowanych na rynku pracy, nie tylko umowa o pracę może stanowić podstawę do uzyskania kredytu, ale również umowy cywilnoprawne, kontrakt menedżerski czy prowadzona działalność gospodarcza. Przy ocenie źródła dochodów dla banku będzie liczyć się przede wszystkim ciągłość postępujących po sobie umów (bez większych przerw w zatrudnieniu) i wysokość zarobków.
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?
Ocena opłacalności refinansowania kredytu zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Taka operacja będzie się opłacać, jeśli nowe warunki kredytowe będą korzystniejsze niż te, które obowiązują dotychczas. Dotyczy to sytuacji, kiedy zmienił się rynek i aktualne oferty obejmują bardziej atrakcyjne warunki. Inny czynnik to polepszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy. Refinansowanie kredytu wiąże się bowiem z ponowną oceną zdolności kredytowej, a ta wpływa na wiarygodność klienta i tym samym daje możliwość negocjacji np. wysokości oprocentowania.
Kto ma największe szanse na kredyt hipoteczny?
Szansę na kredyt hipoteczny ma osoba z odpowiednią zdolnością kredytową, stabilną umową i stałymi dochodami – choć nie musi to być umowa o pracę na czas nieokreślony. Dodatkowym atutem będzie pozytywna historia kredytowa, a także wysoki wkład własny
Dlaczego kredyt hipoteczny jest taki drogi?
Porównując koszty kredytu hipotecznego z gotówkowym, ten drugi wydaje się tańszy. Jednak w przypadku zobowiązań hipotecznych oprocentowanie kredytu będzie niższe i jako sposób na finansowanie kupna lub budowy nieruchomości bardziej opłacalne. Licząc całkowity koszt kredytu warto też wziąć pod uwagę wysokość pożyczonej kwoty oraz okres spłaty zobowiązania. Kredyt na 30 lat będzie droższy niż ten na 20 czy 15 lat.
Jaki bank ma najkorzystniejsze kredyty hipoteczne?
Ostateczne koszty kredytu hipotecznego i warunki oferty zależą od zdolności kredytowej wnioskodawcy. Złożenie wniosku kredytowego w kilku bankach pomoże wybrać najkorzystniejszą opcję w oparciu o posiadane zarobki i zobowiązania.
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez historii kredytowej?
Tak. Problemem mogą być negatywne wpisy w bazie BIK. Natomiast brak historii kredytowej, pod warunkiem spełnienia innych warunków związanych z zaciągnięciem zobowiązania, nie musi być stanowić przeszkody w otrzymaniu kredytu. Szczególnie przy kredytach hipotecznych, kiedy ryzyko po stronie banku jest ograniczone odpowiednim zabezpieczeniem.
