Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Czym jest i jak działa odwrócony kredyt hipoteczny?

A gdyby tak to bank spłacał kredyty hipoteczny? Taka sytuacja jest jak najbardziej możliwa i nazywa się odwróconym kredytem hipotecznym. Zawierając ją, seniorzy mogą sprzedać mieszkanie na raty, jednocześnie mieszkając w nim do końca życia.

Na świecie odwrócony kredyt hipoteczny jest popularną metodą dorabiania do emerytury, w Polsce ten rodzaj umowy nie może się przebić się do mainstreamu. Rynek usług finansowych staje się jednak coraz bardziej globalny. Odwrócony kredyt hipoteczny może zyskać popularność i u nas.

Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny to umowa, na podstawie której bank kupuje od osoby fizycznej nieruchomość, tak jakby zaciągnął i spłacał wobec niej kredyt hipoteczny. W praktyce wygląda to tak, że bank płaci właścicielowi mieszkania comiesięczne raty przez określony czasu lub aż do śmierci swojego klienta. Po tym jak bank spłaci raty, nieruchomość staje się własnością banku. Kredytobiorca zamienia w ten sposób nieruchomość na comiesięczne, stałe i stabilne dochody. W Polsce odwrócony kredyt hipoteczny wypłacany jest zawsze do śmierci kredytobiorcy, co zapobiega sytuacji gdy zostałby on zarówno bez mieszkania jak i bez źródła dochodów.

Jakie są różnice między kredytem mieszkaniowym, a odwróconym kredytem hipotecznym?

Zasadniczo obie umowy są swoim zupełnym przeciwieństwem. Kredyt mieszkaniowy, to umowa, w której kredytobiorca kupuje mieszkanie na raty. W odwróconym kredycie hipotecznym sprzedaje mieszkanie, a raty za jego zakup płaci bank.

Podobieństwo polega na prawie do korzystania z nieruchomości w trakcie trwania umowy, które pozostaje przy kredytobiorcy/sprzedającym.

Dla kogo przeznaczona jest oferta odwróconego kredytu hipotecznego?

W innych krajach głównymi klientami banków w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych są osoby starsze, które chcą uzyskać dodatkową emeryturę i cieszyć się życiem w jego ostatnich latach. Przeważnie są to osoby, które nie mają krewnych, którym chciałyby zostawić mieszkanie czy dom, za to mają wydatki, których nie zaspokaja emerytura. Sprzedają bankowi swoje mieszkanie na raty po to, by co miesiąc dostawać gotówkę i np. pozwiedzać świat kiedy wreszcie mają na to czas.

Drugą grupą osób korzystających z odwróconych kredytów hipotecznych są osoby, które utraciły przynajmniej tymczasowo zdolność do pracy, ale nie mogą liczyć na pomoc swoich krewnych. Dla nich takie rozwiązanie jest sposobem na pokrycie kosztów życia i opieki.

Czy odwrócona hipoteka i odwrócony kredyt hipoteczny to to samo?

Zasadniczo można używać terminu odwrócona hipoteka zamiennie z terminem odwrócony kredyt hipoteczny, choć ten drugi jest bardziej prawidłowy. Określenie “odwrócony/a” wystarcza, by zaznaczyć, że w tym wypadku raty za nieruchomość spłaca bank, a nie jego klient.

Odwrócona hipoteka może jednak oznaczać też umowę, która nie będzie trwać aż do śmierci sprzedawcy, a raczej do rzeczywistego sprzedania nieruchomości.

W takiej sytuacji sprzedający nieruchomość faktycznie zaciąga kredyt wypłacany mu w transzach, ale jednocześnie usiłuje sprzedać nieruchomość komuś innemu niż bank. Kredyt spłaca z środków otrzymanych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Kto może zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny może zaciągnąć osoba będąca właścicielem nieruchomości i mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Teoretycznie jest on więc dostępny dla bardzo szerokiego grona odbiorców i przypomina po prostu sprzedaż mieszkania na raty z jednoczesną możliwością mieszkania w nim.
Nie ma obostrzeń, które zakazywałyby zawierania takiej umowy osobom młodym, a nawet firmom. W praktyce banki nie udzielą jednak takiego kredytu nikomu poza osobą fizyczną, która przekroczyła odpowiedni wiek (np 60 lat).

Co powinna zawierać umowa odwróconego kredytu hipotecznego?

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego powinna zawierać przede wszystkim określenie kwoty jaką co miesiąc bank powinien wypłacać swojemu klientowi, a także zasady jej rewaloryzacji (dostosowania do zmian inflacyjnych).

Ponadto określona musi być nieruchomość, która staje się przedmiotem umowy. Może to być mieszkanie, dom, ale też dowolna inna nieruchomość o odpowiedniej wartości. Do umowy powinny zostać dołączone dokumenty takie jak:

  • wyciąg z ksiąg wieczystych,
  • operat szacunkowy dotyczący nieruchomości,

W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych terminowych (rozwiązania raczej dla firm) określone będą też: termin zakończenia umowy, warunki przekazania nieruchomości,

Jakie banki w Polsce oferują odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny rzadko znajduje się w podstawowej ofercie banków. Można zapytać o niego w tak zwanych bankach hipotecznych (mają je Pekao, ING, PKO BP i mBank). Znacznie łatwiej jednak znaleźć ofertę renty dożywotniej, która spełnia wymogi dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego w funduszach emerytalnych.

Odwrócony kredyt hipoteczny – obowiązki stron

W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się przede wszystkim do wypłacania comiesięcznych rat na rzecz sprzedającego mieszkanie. Obowiązek ten jest bezterminowy i wygasa dopiero z chwilą śmierci klienta banku. Raty powinny ulegać waloryzacji na podobnych zasadach co raty kredytu hipotecznego.

Sprzedający zobowiązuje się przekazać nieruchomość, co stanie się dopiero po jego śmierci. Ponadto ma obowiązek dbania o nieruchomość, czyli w miarę możliwości utrzymania jej w dobrym stanie.

Gdyby bank opóźniał się z wypłatą rat, sprzedający miałby prawo po pewnym czasie zerwać umowę, do takiej sytuacji jednak właściwie nigdy nie dochodzi.

Zasady spłaty i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego

W momencie zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, sprzedający mieszkanie powinien otrzymać wszelkie informacje na temat wysokości wypłacanych rat i zasad i rewaloryzacji. Zasadniczo będą to raty stałe, zmieniające się tylko ze względu na rewaloryzację.

Odwrócony kredyt hipoteczny wygasa jako umowa w momencie śmierci sprzedającego mieszkanie i wówczas zostaje określony jako rozliczony.

Kiedy warto zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny warto zaciągnąć mając nieruchomość, ale nikogo, komu naprawdę warto byłoby ją zostawić. Dla osób starszych to bardzo dobry i znacznie bezpieczniejszy niż po prostu sprzedaż mieszkania, sposób na to, by móc wydawać większe kwoty na emeryturze. Dodatkowe fundusze można wówczas przeznaczyć na swoje hobby i podróże, ale też na godną opiekę i leczenie. Od momentu zaciągnięcia odwróconego kredytu hipotecznego żyje się na koszt banku, więc warto zadbać o to, by żyć jak najdłużej i najbardziej zdrowo.

Jaką kwotę można otrzymać w ramach odwróconego kredytu hipotecznego?

Zawierając umowę odwróconego kredytu hipotecznego, nie otrzymuje się na raz całej kwoty, a comiesięczne raty. Przeważnie ich wysokość jest tak obliczona, żeby w ciągu 15 lub 20 lat osiągnęła odpowiedni procent (np 70-80%) wartości mieszkania.

Nie da się ukryć, że umowa ta zawiera w sobie pewien element hazardu. Osoba, która zmarłaby wkrótce po zaciągnięciu takiego kredytu, otrzymałaby w czasie obowiązywania umowy dość niewielką kwotę.

Natomiast ktoś długowieczny mógłby nawet uzystać kwotę wyższą niż wartość mieszkania i to przy założeniu, że w dalszym ciągu mógłby w nim mieszkać.

W krajach gdzie takie umowy są bardziej popularne, banki utrudniają obliczenia tak, by w ogólnym rozrachunku odwrócone kredyty hipoteczne były dla nich opłacalne.

Czy trzeba mieć zdolność kredytową, by zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny jest de facto kredytem, w którym to bank spłaca raty. Zdolność kredytowa nie jest więc wymagana od kredytobiorcy, którego można raczej nazwać beneficjentem lub sprzedawcą nieruchomości. Taka osoba nie musi mieć dochodów, ani udowadniać bankowi niczego związanego ze zdolnością do spłaty kredytów. W końcu niczego spłacać nie będzie.
Konieczne jest natomiast przedstawienie wyciągu z ksiąg wieczystych, który potwierdzi, że kredytobiorca jest właścicielem nieruchomości, na której nie ciąży hipoteka, ani inne zobowiązanie (np. służebność gruntowa).

Odwrócony kredyt hipoteczny, a umowa dożywocia

W Polsce funkcjonuje umowa cywilna bardzo zbliżona do umowy odwróconego kredytu hipotecznego, ale zawierana pomiędzy osobami fizycznymi. Umowa ta nazywa się dożywocie, ale na pewno nie należy jej mylić z najwyższym wymiarem kary więzienia w Polsce. Polega ona na tym, że jedna osoba zobowiązuje się opiekować drugą (przeważnie starszą, schorowaną) i zapewniać jej utrzymanie do końca życia. W zamian opiekun ma po śmierci osoby, którą utrzymuje otrzymać jej mieszkanie lub dom.

Umowa dożywocia i odwrócony kredyt hipoteczny pełnią tę samą rolę – pozwalają osobie starszej uzyskać środki na godne życie w ostatnich latach w zamian za mieszkanie. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest bardziej precyzyjna, ponieważ bank zobowiązuje się przelewać stałą kwotę co miesiąc. Nie zobowiązuje się jednak do zapewnienia opieki, którą powinien świadczyć nabywca w umowie dożywocia.

Umowy choć podobne, różnią się odbiorem społecznym. Umowa dożywocia jest rozwiązaniem bardziej zakorzenionym w naszym systemie prawnym i tradycji.

Odwrócony kredyt hipoteczny w przypadku śmierci kredytobiorcy

Po śmierci osoby korzystającej z odwróconego kredytu hipotecznego, umowa ulega zakończeniu. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy staje się własnością banku i nie wchodzi do masy spadkowej.
Pozostała część majątku zmarłego w tym wyposażenie mieszkania jest dziedziczona na standardowych zasadach.

Dlaczego w Polsce jest tak mało odwróconych kredytów hipotecznych?

Opinia społeczna w Polsce jest bardzo przeciwna odwróconym kredytom hipotecznym, choć w pewnym stopniu mogłyby one poprawić sytuację osób starszych. Panuje przekonanie, że emeryt powinien biedować na swojej emeryturze, żeby dzieci i wnuki mogły odziedziczyć po nim mieszkanie. Nawet w sytuacji gdy bliska rodzina nie pomaga swoim seniorom, są oni pod silną presją społeczną, by zostawić mieszkanie spadkobiercom.

Banki obawiają się, że nawet uczciwie wywiązując się z umowy zostaną oskarżone o wykorzystywanie niewiedzy staruszków i zabieraniem im mieszkań. Negatywny wpływ jaki miałoby to reputację danego banku sprawia, że produkty takie jak odwrócony kredyt hipoteczny nie są reklamowane, a część banków w ogóle nie ma ich w swojej ofercie.

Przepisy powodują też, że w przeciwieństwie do np. USA, bankom nie opłaca się być właścicielami mieszkań i domów.

Co jeszcze warto wiedzieć o odwróconym kredycie hipotecznym?

Odwrócony kredyt hipoteczny to rozwiązanie pozwalające sprzedać mieszkanie lub dom, a jednocześnie mieszkać w nim do końca życia. Mimo iż jest raczej niepopularne w Polsce może być sporym wsparciem dla osób starszych i samotnych, którym emerytura nie wystarcza na godne życie.

Nie jest natomiast rozwiązaniem dla osób, które chciałyby rzeczywiście pożyczyć pieniądze, a potem je oddać. Dla kogoś takiego banki mają szeroką ofertę kredytów i pożyczek hipotecznych, w których nieruchomość staje się zabezpieczeniem spłaty. Mogą ją Państwo porównać na naszych stronach

Czytaj też: 5 sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego

Czytaj też: Jakie produkty bank dodaje do kredytu hipotecznego?

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy można przerwać umowę odwróconego kredytu hipotecznego?

    Zasadniczo można, ale trzeba by wówczas spłacić oddać wszystkie otrzymane od banku raty wraz z odsetkami i poniesionymi przez bank kosztami. Raczej nie będzie to opłacalne. 

  2. Czy osoba, która korzysta z odwróconego kredytu hipotecznego, może wynająć mieszkanie?

    Tak, dysponuje nim jako własnym, nie może tylko doprowadzić do jego zniszczenia. 

  3. Jak wysokie mogą być raty odwróconego kredytu hipotecznego wypłacane przez bank?

    Wysokość rat bardzo zależy od wartości nieruchomości i konkretnej umowy. Dla większości mieszkań i domów pod koniec 2021 wartość ta będzie się zawierać między 500 a 1500 zł na miesiąc.

PORÓWNAJ KREDYTY
Michał Mucha
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments