Ustawa o kredycie hipotecznym określa prawa i obowiązki stron umowy kredytowej. Główny cel wprowadzenia ustawy to ochrona interesów konsumentów. Składając wniosek o kredyt hipoteczny warto wiedzieć, jakie uprawnienia daje ustawa i jakich informacji można żądać od kredytodawcy.
- Czym jest ustawa o kredycie hipotecznym?
- Jakie cele stoją za wprowadzeniem ustawy o kredycie hipotecznym?
- Jakie zmiany wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r.?
- Jaki jest wpływ ustawy na proces kredytowy?
- Jakie obowiązki ustawa o kredycie hipotecznym narzuca na banki?
- Jakie obowiązki narzuca na kredytobiorcę ustawa o kredycie hipotecznym?
- Jakie obowiązki ustawa o kredycie hipotecznym nakłada na pośredników w obrocie nieruchomościami?
- Jak ustawa o kredycie hipotecznym wpływa na ochronę kredytobiorców?
- Ustawa o kredycie hipotecznym a wcześniejsza spłata kredytu
- Co z upadłością konsumencką?
- Podsumowanie
- Warto wiedzieć
Kredyt hipoteczny to popularny sposób finansowania zakupu lub budowy nieruchomości. Średnia wartość kredytów hipotecznych w I kwartale 2021 r. wyniosła 313.162 zł. Banki podpisały w tym okresie 57.172 nowych umów kredytowych – to o 6,35% więcej niż w IV kwartale 2020 r. Kontynuację wzrostowego trendu na rynku mieszkaniowym umożliwiają niskie stopy procentowe i luzowanie polityki kredytowej przez banki. Z uwagi na wysoką inflację, inwestycja w nieruchomość może być też szansą na ochronę kapitału przed spadkiem wartości pieniądza.
Czym jest ustawa o kredycie hipotecznym?
Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 23 marca 2017 r. (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym) reguluje zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, a także określa prawa i obowiązki stron kontraktu. Przepisy zastrzegają możliwość udzielania kredytów hipotecznych wyłącznie do określonego rodzajów podmiotów: banków i spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych. Zasady określone w ustawie stosuje się do umów o kredyt hipoteczny udzielany konsumentowi.
Jakie cele stoją za wprowadzeniem ustawy o kredycie hipotecznym?
Podstawą wprowadzenie przepisów o kredycie hipotecznym w obecnej postaci w Polsce, była dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. Pierwotnym celem regulacji unijnych w zakresie kredytów hipotecznych, było zrównanie kosztów tej formy finansowania we wszystkich państwach Unii Europejskiej. Jednak regulacja z 2014 r., uwzględnia również skutki kryzysu finansowego w 2008 r. i kładzie główny nacisk na ochronę praw konsumentów korzystających z kredytów hipotecznych a także zasad odpowiedzialnego zadłużania się.
Jakie zmiany wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r.?
Dzięki ustawie o kredycie hipotecznym ten rodzaj finansowania nie musi być powiązany z innymi produktami oferowanymi przez bank. Kredytodawca jest zobowiązany do przedstawienia konsumentowi oferty kredytu hipotecznego jako samodzielnego produktu bez dodatkowego ubezpieczenia, obowiązku założenia rachunku bankowego czy karty kredytowej. Przepisy ustawy w tym zakresie miały ograniczyć stosowany przez banki tzw. cross – selling czyli oferowanie produktów uzupełniających przy okazji umowy podstawowej, czyli kredytu hipotecznego.
Sprzedaż wiązana może dotyczyć wyłącznie oferty bezpłatnego rachunku płatniczego lub oszczędnościowo – rozliczeniowego, którego jedynym celem jest obsługa kredytu hipotecznego lub gromadzenie przez kredytobiorcę środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania w przypadku powstania zaległości w tym zakresie.
Dodatkowo kredytodawca może wymagać od konsumenta zawarcia lub posiadania ubezpieczenia spłaty kredytu lub przelewu wierzytelności z tej umowy, jednak wybór ubezpieczyciela jest dla kredytobiorcy dowolny – nie musi on skorzystać w tym zakresie z oferty banku.
Ustawa szczegółowo określiła też kwestie dotyczące informowania kredytobiorcy o kosztach zaciągnięcia zobowiązania i rzetelnej informacji kredytowej już na etapie reklamy o kredycie hipotecznym.
Jaki jest wpływ ustawy na proces kredytowy?
Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła sztywne ramy procesu kredytowego. Zgodnie z przepisami bank ma obowiązek wydać klientowi decyzję kredytową z formularzem informacyjnym w terminie 21 dni od złożenia wniosku. Co więcej decyzja jest dla banku wiążąca przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania. Dodatkowo kredytodawca a także pośrednik kredytu hipotecznego i agent mają obowiązek zaproponować klientowi możliwość przekazania wraz z decyzją kredytową również projektu umowy.
Termin 14 dni to czas, w którym wnioskodawca może zastanowić się czy akceptuje warunki zaproponowane przez bank. W tym czasie kredytodawca nie może wymagać, aby konsument podjął ostateczną decyzję co do przedstawionej oferty.
Jakie obowiązki ustawa o kredycie hipotecznym narzuca na banki?
Kredytodawcy został narzucony przede wszystkim szeroki obowiązek informacyjny w zakresie kosztów kredytu. Komunikacja z klientem, również za pośrednictwem treści reklamowych, musi być rzetelna, a do tego prosta, czytelna i jednoznaczna. Reklama nie może zawierać treści manipulacyjnych. Ustawa o kredycie hipotecznym określa m.in., że treści marketingowe nie mogą wprowadzać klienta w błąd i zakazuje stosowania sformułowań dwuznacznych i nieprecyzyjnych.
Przepisy określają też zakres informacji oraz sposób ich przekazania konsumentowi przez bank na etapie złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Spełnienie obowiązków informacyjnych przewidzianych w przepisach, nie może wiązać się z dodatkowymi kosztami dla klienta.
Ustawa dość mocno sformalizowana też sam proces kredytowy narzucając bankom wydanie decyzji kredytowej w określonym czasie.
Jakie obowiązki narzuca na kredytobiorcę ustawa o kredycie hipotecznym?
Podstawowe obowiązki konsumenta starającego się o uzyskanie kredytu hipotecznego dotyczą głównie przekazania informacji potrzebnych do oceny jego zdolności kredytowej czyli sytuacji osobistej i finansowej. W tym zakresie bank może żądać przedstawienia dokumentów potwierdzających osiągane dochody, a także dokumentów związanych z samą nieruchomością, która będzie przedmiotem zakupu i na której ma być ustanowiona hipoteka.
Po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny głównym obowiązkiem kredytobiorcy jest terminowe regulowanie rat kredytu zgodnie z ustalonymi warunkami.
Jakie obowiązki ustawa o kredycie hipotecznym nakłada na pośredników w obrocie nieruchomościami?
Działalność w zakresie świadczenia usług pośrednictwa w zakresie kredytu hipotecznego, może być prowadzona wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów. Rozpoczęcie prowadzenia takiej działalności, jest możliwe dopiero po wydaniu zezwolenia przez Komisję Nadzoru Finansowego i dokonaniu wpisu takiego podmiotu do rejestru pośredników kredytowych.
Wydanie zezwolenia jest związane ze spełnieniem szeregu warunków: m.in. w zakresie wykształcenia czy niekaralności. Ustawa o kredycie hipotecznym nakłada także na pośredników kredytowych obowiązek wykupienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w związku z prowadzoną działalnością lub podpisania umowy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Dodatkowym warunkiem jest złożenie państwowego egzaminu na pośrednika kredytu hipotecznego nie później niż 2 lata przed złożeniem wniosku o wpis do rejestru.
Jak ustawa o kredycie hipotecznym wpływa na ochronę kredytobiorców?
Ochrona kredytobiorców dotyczy przede wszystkim pełnej informacji o kosztach kredytu hipotecznego jeszcze przed podpisaniem umowy. Oczywiście pełne koszty i spersonalizowana oferta może zostać przedstawiona dopiero po zbadaniu zdolności kredytowej klienta, ale informacje dostępne np. na stronie banku, pozwalają całkiem dokładnie określić koszty kredytu. Dzięki temu klient może łatwo porównać różne oferty dostępne na rynku i wybrać tą najbardziej korzystną.
Dodatkowo ustawa o kredycie hipotecznym gwarantuje kredytobiorcy zarówno możliwość odstąpienia od umowy, jak i wcześniejszą spłatę całości lub części zobowiązania przed terminem określonym w umowie. Takie działanie nie wymaga uzyskania zgody banku w tym zakresie.
Powierzenie możliwości udzielania kredytów hipotecznych podmiotom podlegającym ścisłemu nadzorowi KNF gwarantuje przestrzeganie przepisów. Ustawa dodatkowo wprowadza odpowiedzialność karną i możliwość nałożenia grzywny do 5.000.000 zł na podmiot prowadzący działalność kredytową wbrew przepisom ustawy.
Przejawem ochrony konsumenta jest również możliwość zawarcia umowy o kredyt hipoteczny tylko w przypadku posiadania przez wnioskodawcę odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Bank nie może udzielić kredytu hipotecznego klientowi, który wedle jego oceny będzie miał problem ze spłatą kredytu. Takie podejście chroni konsumentów przed nadmiernym zadłużeniem.
Ustawa o kredycie hipotecznym a wcześniejsza spłata kredytu
Ustawa o kredycie hipotecznym gwarantuje konsumentom prawo do wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu przed terminem określonym w umowie. W takiej sytuacji klient może wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie kosztów takiej operacji – bank ma 7 dni roboczych na odpowiedź.
Wcześniejsza spłata zobowiązania niesie za sobą możliwość obniżenia kosztów: o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej, nawet wówczas, jeśli kredytobiorca poniósł je przed tą spłatą. Przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie kredytu ważne jest jednak dokładne sprawdzenie postanowień umowy. Ustawa daje możliwość zastrzeżenia rekompensaty na rzecz banku w takiej sytuacji.
Co z upadłością konsumencką?
Ustawa o kredycie hipotecznym określa tryb postępowania banku w razie kłopotów finansowych klienta i trudności ze spłatą zobowiązania. W przypadku opóźnień w spłacie kredytu hipotecznego, kredytodawca ma obowiązek wezwania konsumenta do dokonania spłaty w terminie nie krótszym niż 14 dni, jednocześnie informując go o możliwości restrukturyzacji zadłużenia. Jeśli jest to uzasadnione sytuacją majątkową kredytobiorcy, bank może zaproponować:
- czasowe zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego,
- wydłużenie okresu kredytowania,
- zmianę wartości rat kapitałowo-odsetkowych,
- inne działania, które umożliwią spłatę zobowiązania.
Odrzucenie przez bank wniosku konsumenta o restrukturyzację musi być uzasadnione. W takim przypadku, przed podjęciem dalszych czynności zmierzających do odzyskania należności, bank jest obowiązany umożliwić klientowi samodzielną sprzedaż nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.
Podsumowanie
Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła mechanizmy, które mają chronić konsumenta, jako słabszej strony umowy. Pełna informacja o kosztach kredytu hipotecznego umożliwia świadome podjęcie decyzji o wyborze najbardziej atrakcyjnej oferty.
Zagwarantowana ustawą możliwość odstąpienia od umowy czy wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, umożliwia konsumentowi podjęcie kroków odpowiednich do jego nowej sytuacji finansowej i daje szansę na realne oszczędności w zakresie odsetek oraz możliwość odzyskania choć części poniesionych kosztów.
Warto wiedzieć
- Konsument ma prawo do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego w ciągu 14 dni od jej zawarcia, bez konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, za wyjątkiem odsetek naliczonych za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do jego spłaty.
- Udzielanie kredytów hipotecznych jest zastrzeżone tylko do określonych w ustawie podmiotów. Kredytodawca nie spełniający kryteriów ustawowych naraża się na karę grzywny w wysokości do 5.000.000 zł.
- Decyzja kredytowa wydana przez bank jest dla niego wiążąca przez co najmniej 14 dni od daty jej dostarczenia wnioskodawcy. W tym okresie klient może zdecydować się na akceptację zaproponowanych warunków, ale nie musi złożyć ostatecznej deklaracji w tym zakresie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jaka ustawa reguluje kredyt hipoteczny?
Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami reguluje kredyt hipoteczny.
Jakie warunki przy kredycie hipotecznym?
Każdy bank ma nieco inne warunki, ale zawsze podstawą jest posiadanie zdolności kredytowej i wkładu własnego – im wyższy wkład własny tym lepiej, ale najczęściej jest to 20%. Ważny jest także wiek kredytobiorcy, wysokość dochodów i rodzaj umowy.
Co się dzieje gdy nie spłaca się kredytu?
Już po kilku dniach od zaległości w spłacie, bank wysyła powiadomienie. Jeśli kredytobiorca nadal nie będzie spłacał pożyczki umowa kredytowa może zostać wypowiedziana, a dług może trafić do windykacji.
Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt 150 tys. zł?
Przy założeniu, że miesięczna rata wyniesie ok. 2,5 tys., zł, a bank chce, aby rata nie stanowiła więcej niż 40-50% Twojego miesięcznego, musisz zarabiać minimum 5-6 tys. złotych. Takie zarobki powinny wystarczyć do uzyskania kredytu w wysokości 150 tys. zł.
