Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – co z odsetkami?

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie może dać spore oszczędności. Warto jednak wiedzieć, że czasem bank może nie naliczyć dodatkowe koszty z tytułu takiej operacji. Czy można się przed tym uchronić?

Wśród nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych przeważa liczba zobowiązań z długim okresem spłaty. W II kwartale 2021 r. spośród wszystkich zawartych w tym czasie umów kredytowych, 66,95% z nich podpisano na okres od 25 do 35 lat. Udział umów z okresem spłaty od 15 do 25 lat wynosił 25,35%, a tych do 15 lat tylko 6,84%. Średnia wartość udzielonego kredytu to 330.068 zł. Wzrosła liczba zobowiązań hipotecznych o wartości od 500.000 zł do 1.000.000 zł, a spadła tych do 300.000 zł. Choć skrócenie okresu kredytowania i wcześniejsza spłata może dać największe korzyści kredytobiorcy z wysokim kredytem, to zyskać mogą też osoby, które zdecydowały się na pożyczenie mniejszej kwoty.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – aktualna sytuacja

Aktualne zasady związane ze spłatą kredytu hipotecznego reguluje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: Ustawa o kredycie hipotecznym). Przepisy określają m.in. zasady i tryb zawierania umów a także prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytowego i agenta oraz konsumenta w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny. Jedną z zasad wprowadzonych ustawą jest prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego w części lub całości przed terminem określonym w umowie.

Jak działa wcześniejsza spłata kredytu?

Umowa o kredyt hipoteczny określa czas spłaty zobowiązania z wyszczególnieniem terminów płatności i wysokości poszczególnych rat. Jednym z obowiązków kredytobiorcy jest terminowa płatność czyli dyspozycja przelewów zgodnie z harmonogramem i bez żadnych opóźnień. Wcześniejsza spłata kredytu oznacza, że kredytobiorca wpłaci do banku kwotę wyższą niż ta określona w harmonogramie – jednorazowo spłacając cały kredyt lub nadpłacając miesięczne raty. Dzięki temu umowa o kredyt hipoteczny zakończy się szybciej.

Na czym polega wcześniejsza, częściowa spłata kredytu?

Posiadane nadwyżki finansowe można przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Rozwiązania są dwa: albo zgromadzić całą potrzebną kwotę do spłaty zobowiązania albo nadpłacać kredyt w razie posiadania dodatkowych środków. To drugie rozwiązanie pozwoli skrócić okres kredytowania przy niezmienionej wysokości samej raty albo obniżyć miesięczną ratę przy tym samym okresie spłaty. Większą kwotę można przelać jednorazowo albo wpłacać do banku mniejsze kwoty, ale kilkakrotnie. Nadpłatą będzie kwota przewyższająca miesięczną ratę kredytu, która zostanie zaliczana na poczet spłaty kwoty głównej.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się opłaca?

Zgodnie z przepisami w razie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego całkowity koszt tego zobowiązania ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej. W praktyce oznacza to znaczne oszczędności. Zyskać można nie tylko na odsetkach, ale też na proporcjonalnym obniżeniu innych opłat związanych z kredytem hipotecznym.

Oprócz zalet czysto ekonomicznych, wcześniejsza spłata kredytu daje również komfort psychiczny spłaconego zobowiązania. Brak comiesięcznych obciążeń sprawia, że pieniądze z otrzymywanego wynagrodzenia można przeznaczyć inaczej, bez kurczowego trzymania się ustalonych ograniczeń. Dodatkową zaletą będzie powrót do wysokiej zdolności kredytowej. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że ciążącą na kupionym mieszkaniu czy domu hipotekę można w końcu wykreślić.

Przejdź do kalkulatora kredytów hipotecznych

Ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu?

Dokładna kwota, którą można zaoszczędzić zależy od momentu spłaty kredytu. Trzeba też uwzględnić ewentualne koszty dodatkowe. Kwestia rekompensaty dla banku powinna być określona w umowie. Spłata zobowiązania po 3 latach od podpisania umowy w przypadku oprocentowania zmiennego nie pociąga za sobą już żadnych dodatkowych kosztów.

Przykład:
Przybliżone koszty kredytu dla kwoty 200.000 zł zostały oszacowane w oparciu o kalkulator kredytowy dostępny na stronie Banku ING. Pierwotnie założony okres spłaty zobowiązania to 25 lat. Kalkulacja wskazuje całkowite koszty kredytu dla spłaty po 20, 15 i 10 latach i szacunkowe oszczędności. Warto pamiętać, że faktyczne oszczędności mogą się różnić z uwagi na wysokość oprocentowania (zmiany WIBOR w okresie trwania spłaty kredytu) czy innych kosztów zależnych od oferty banku.

Założenia:
– cena nieruchomości: 300.000 zł
– kwota kredytu: 200.000 zł
– wkład własny: 100.000 zł
– oprocentowanie zmienne: 3,11 %
– prowizja: 0%

Okres spłaty kredytuCałkowita kwota do spłatyOszczędności
25 lat296 427,71 zł
20 lat276 140,01 zł20.287,70 zł
15 lat256.600,58 zł39.827,13 zł
10 lat237 783,98 zł58.643,73 zł

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest nieopłacalna?

Mimo niewątpliwych zalet wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, warto jednak zwrócić uwagę na ewentualne dodatkowe koszty. Dla banku bowiem najbardziej korzystna będzie sytuacja, kiedy dłużnik spłaca swoje zobowiązania zgodnie z przewidzianym wcześniej harmonogramem. Bez opóźnień, ale też bez ewentualnej nadpłaty. Wcześniejsza spłata kredytu oznacza dla kredytodawcy mniejszy zarobek, choćby z tytułu odsetek. Dlatego umowa o kredyt hipoteczny może przewidywać w takiej sytuacji rekompensatę dla banku, co oznacza, że taka operacja może być mniej opłacalna dla kredytobiorcy.

Dla kredytów hipotecznych ze zmienną stopą oprocentowania bank może naliczyć rekompensatę jedynie w przypadku, jeśli spłata całości lub części zobowiązania miała miejsce w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.

  • W takiej sytuacji warto wstrzymać się z przelewem całości lub części pożyczonej kwoty do momentu, kiedy upłyną 3 lata od zaciągnięcia zobowiązania.
  • Przepisy nie wprowadzają takich ograniczeń w zakresie kredytu hipotecznego ze stałą stopą oprocentowania.
  • W każdym przypadku dla pewności co do wysokości ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty, warto wystąpić do banku o przedstawienie wyliczeń w tym zakresie.

Jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu krok po kroku?

Sama czynność wcześniejszej spłaty zobowiązania to sprawa dość prosta. Warto jednak odpowiednio przygotować się do tej operacji. Można wskazać kilka kroków:

  • po pierwsze należy zgromadzić pieniądze wystarczające na spłatę kwoty głównej,
  • następnie wystąpić do banku z wnioskiem o przedstawienie kalkulacji dotyczącej kosztów wcześniejszej spłaty zobowiązania (całości lub części) (na podstawie art. 38 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym),
  • zlecić dyspozycję wykonania przelewu,
  • w przypadku częściowej spłaty kredytu należy wskazać czy w związku z nadpłatą bank ma skrócić pozostały okres kredytu czy zmniejszyć ratę,
  • w przypadku wcześniejszej spłaty całości kredytu hipotecznego należy wystąpić do banku o zwrot części poniesionych kosztów (na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym).

Na jakich zasadach można wcześniej spłacić kredyt?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym można wskazać kilka zasad związanych z wcześniejszą spłatą zobowiązania.

  • Prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu hipotecznego gwarantuje ustawa. Takie działanie nie wymaga wyrażenia zgody przez bank.
  • Kredytobiorca ma prawo zwrócić się do banku o udzielenie informacji na temat kosztów spłaty całości lub części kredytu przed terminem określonym w umowie.
  • Bank jest zobowiązany do udzielenia kredytobiorcy informacji na temat kosztów wcześniejszej spłaty zobowiązania w terminie 7 dni roboczych od otrzymania wniosku w tym zakresie.
  • Bank nie może uzależniać przyjęcia całości lub części spłaty kredytu od udzielenia kredytobiorcy informacji w zakresie kosztów tej operacji.
  • Bank może w umowie kredytowej zastrzec rekompensatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania.
  • Przy kredycie hipotecznym z oprocentowaniem zmiennym kredytodawca nie może naliczyć rekompensaty, jeśli spłata całości lub części zobowiązania nastąpiła po upływie 36 miesięcy od zawarcia umowy kredytowej.
  • Rekompensata na rzecz banku nie może być większa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty, ani większa niż 3 % spłacanej kwoty kredytu.
  • W razie wcześniejszej spłaty zobowiązania całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Ustalenie wysokości rekompensaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zależy od polityki prowadzonej przez bank. W każdym przypadku prowizja nie może przekraczać wartości określonych w ustawie o kredycie hipotecznym. Dodatkowo w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym bank nie może naliczyć opłaty jeśli częściowa lub całkowita spłata zobowiązania nastąpiła po upływie 3 lat od zawarcia umowy. W każdym przypadku kwestie związane z rekompensatą na rzecz banku powinny zostać określone w umowie.

Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji i ubezpieczenia

Zgodnie z przepisami wcześniejsza spłata zobowiązania wiąże się z obniżeniem odsetek i innych kosztów przypadających za okres o który skrócono obowiązywanie tej umowy. Dotyczy to zarówno prowizji, jak i ubezpieczenia. Podstawę zwrotu stanowi art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym. Konieczność proporcjonalnego zwrotu kosztów w takiej sytuacji potwierdził również wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2019 r., a także wspólne stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa UOKiK w tym zakresie.

Wcześniejsza spłata kredytu a Urząd Skarbowy

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem przewidzianym w umowie, może wiązać się z odzyskaniem części poniesionych kosztów: prowizji i opłat. W związku z powyższym pojawia się pytanie jak należy traktować otrzymane środki w kontekście rozliczeń z Urzędem Skarbowym. Wątpliwości w tym zakresie miał również jeden z banków, który zwrócił się o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w tym zakresie.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (Interpretacja Dyrektora KIS z 9 czerwca 2020 r. sygnatura 0112-KDIL2-1.4011.400.2020.1.KF) potwierdził, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zwrot poniesionych wcześniej kosztów związanych z kredytem hipotecznym w związku z wcześniejszą spłatą zobowiązania, nie powoduje powstania przychodu po stronie kredytobiorcy. Środki te wracają jedynie do jego majątku. W związku z powyższym bank nie będzie zobowiązany do wystawienia deklaracji PIT-11, a kredytobiorca do zapłaty podatku od odzyskanej kwoty.

Wcześniejsza spłata kredytu a rodzaj raty zobowiązania

Wyróżniamy dwa rodzaje rat kredytowych: stałe lub malejące.

  • Najbardziej popularne raty stałe oznaczają, że kredytobiorca wpłaca co miesiąc do banku przez cały okres spłaty zobowiązania taką samą kwotę. Początkowo większą część raty stanowią odsetki, przy niewielkiej części kapitałowej.
  • Rata malejąca składa się ze stałej części kapitałowej, której wartość nie zmienia się przez cały okres spłaty. Część odsetkowa, wysoka na początku, będzie malała z czasem wraz ze zmniejszaniem kwoty głównej pozostałej do spłaty.

W konsekwencji planując spłatę zobowiązania np. po 5 latach od podpisania umowy, w przypadku rat malejących kredytobiorca będzie miał do oddania niższą kwotę niż w przypadku rat równych, kiedy w początkowym okresie spłacał przede wszystkim odsetki. Choć taka opcja wydaje się korzystniejsza, trzeba jednak pamiętać, że wybór rat malejących wymaga posiadania wyższej zdolności kredytowej. Dla niektórych minusem mogą też być początkowo dużo wyższe kwoty rat.

Wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu – jak go napisać?

Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie to uprawnienie kredytobiorcy zagwarantowane ustawą. Nie wymaga uzyskania zgody banku. Jest to jednostronna wola kredytobiorcy. Wniosek o całkowitą spłatę kredytu powinien zawierać:
– tytuł – wskazujący o co wnosi kredytobiorca
– datę i miejscowość sporządzenia wniosku
– dane identyfikujące kredytobiorcę: imię, nazwisko, PESEL, adres
– dyspozycja wykonania przelewu
– wskazanie rachunku, z którego ma być potrącona kwota
– wskazanie kwoty przelewu
– tytułem: całkowitej spłaty kredytu (numer i data udzielenia zobowiązania)
– wskazanie dnia, w którym ma zostać dokonana spłata
– podpis kredytobiorcy.

Warto pamiętać, że realizacja dyspozycji przelewu będzie możliwa, jeśli na koncie bankowym kredytobiorcy będą wystarczające środki.

Programy MDM i RnS a wcześniejsza spłata kredytu

Programy typu Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych miały na celu zapewnienie pomocy państwa w nabyciu mieszkania rodzinom i osobom młodym. Wsparcie dotyczyło określonej grupy osób. W przypadku Rodziny na Swoim pomoc polegała na dopłatach do rat kredytowych (pokryciu części odsetek od uzyskanego kredytu przez okres 8 lat). Program Mieszkanie dla Młodych przewidywał wsparcie w zakresie dofinansowania wkładu własnego.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego uzyskanego w ramach jednego z tych programów jest możliwa? Jak najbardziej. Jednak w przypadku umów zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym mogą obowiązywać inne zasady dotyczące wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Szczegółów warto poszukać w treści umowy a także cennikach i taryfach opłat dostępnych na stronie internetowej banku, który udzielił kredytu. Warto też zwrócić uwagę na postanowienia ustaw regulujących zasady udzielanej pomocy. Przykładowo zgodnie z przepisami dotyczącymi programu Mieszkanie dla Młodych wcześniejsza spłata całości kredytu lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego w okresie 5 lat od uzyskania prawa własności, stanowi naruszenie warunków programu.

Michał Mucha Michał Mucha

Zasady wcześniejszej spłaty kredytu w wybranych bankach

Wysokość kosztów i zasad związanych z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego można sprawdzić jeszcze przed zawarciem umowy kredytowej w dostępnych na stronie internetowej banku taryfach opłat i prowizji. Poniższa tabela wskazuje koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania dla umów zawartych na podstawie ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r.

Koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w wybranych bankach

BankKoszt wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
PKO BP0%
Alior Bank2,5% od kwoty całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty, min. 100 zł (prowizja może być naliczona przed upływem 3 lat od daty wypłaty kredytu)
mBank0% prowizji z tytułu wcześniejszej częściowej przedterminowej spłaty;
2% kwoty kapitału pozostałego do spłaty w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu w okresie pierwszych 3 lat kredytowania
Credit Agricole0%
Santander Bank0 % w przypadku pierwszej wcześniejszej spłaty części kapitału, jeśli jej wysokość nie przekroczy 50% kwoty udzielonego kredytu;
1% w pozostałych przypadkach częściowej lub całkowitej przedterminowej spłaty kredytu;
dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym bank naliczy prowizję w przypadku dokonania spłaty przed upływem 36 m-cy od dnia zawarcia umowy;
bank nie pobierze prowizji z tytułu przedterminowej spłaty części lub całości kredytu ze stałą stopą oprocentowania na 5 lat
Dane aktualne na dzień 15.11.2021

 

Sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych

Źródła:

https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0112-kdil2-1-4011-400-2020-1-kf-pit-w-zakresie-obowiazkow-185094033

https://www.pkobp.pl/media_files/81a1dfd3-b3fe-4a17-a534-f31ae48939f3.pdf

https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin

https://www.aliorbank.pl/dodatkowe-informacje/przydatne-dokumenty/klienci-indywidualni.html

Warto wiedzieć:

  1. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to uprawnienie kredytobiorcy zagwarantowane ustawą.
  2. Przed dokonaniem spłaty zobowiązania kredytobiorca może wystąpić do banku o przekazanie informacji w zakresie kosztów takiej operacji. Bank jest zobowiązany do udzielenia odpowiedzi w terminie 7 dni roboczych od otrzymania takiego wniosku.
  3. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego uprawnia do proporcjonalnego obniżenia odsetek i innych kosztów kredytu (np. prowizji czy ubezpieczenia).
  4. Wysokość dodatkowych kosztów związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego może się różnić w zależności od oferty banku. W każdym przypadku nie może przekraczać wartości maksymalnych określonych ustawą.
  5. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nie tylko oszczędności, ale także sposób na podwyższenie zdolności kredytowej.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Kiedy można spłacić kredyt hipoteczny bez obaw o naliczenie przez bank dodatkowych kosztów?

    W przypadku umów kredytowych z oprocentowaniem zmiennym bank nie naliczy prowizji z tytułu przedterminowej spłaty kredytu, jeśli od dnia zawarcia umowy minęły co najmniej 3 lata. Wysokość ewentualnej prowizji dla kredytów ze stałym oprocentowaniem warto sprawdzić w umowie. Powyższe zasady dotyczą umów kredytowych zawartych w oparciu o przepisy ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

  2. Czy zwrot części prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością zapłaty podatku do Urzędu Skarbowego?

    Nie. Zwrócona przez bank kwota nie stanowi przychodu kredytobiorcy, w związku z tym nie powstaje obowiązek podatkowy

  3. Jaki rodzaj rat wybrać planując wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

    Korzystniejsze w takiej sytuacji będą raty malejące. Jednak taki wybór nie zawsze będzie możliwy. Bowiem warunkiem uzyskania kredytu z ratą malejącą jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa.

  4. Ile można zaoszczędzić dzięki wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?

    Wysokość ewentualnych oszczędności zależy wielu elementów: wysokości kredytu, terminu spłaty zobowiązania czy konieczności poniesienia ewentualnych dodatkowych kosztów.

  5. Jaka może być wysokość rekompensaty na rzecz banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu?

    Wysokość prowizji to kwestia indywidualnie ustalana przez bank z zachowaniem maksymalnych wartości wskazanych w ustawie. Niektóre instytucje dają możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania bez żadnych kosztów bez względu na termin takiej operacji, inne korzystają ze swojego uprawnienia i zastrzegają rekompensatę z tego tytułu

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments