Budowa domu lub zakup mieszkania na kredyt to poważna decyzja. Zwłaszcza osoby, dla których jest to pierwsza tak duża transakcja, mogą czuć się niepewnie. Dlatego wyjaśniamy, od czego zacząć ubieganie się o kredyt hipoteczny i co robić, zanim faktycznie złoży się wniosek.
- Od czego zacząć ubieganie się o kredyt hipoteczny?
- Jak sprawdzić zdolność kredytową i zadbać o nią przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?
- Jaki jest wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym?
- Jaki sposób spłaty kredytu hipotecznego wybrać – raty równe czy raty malejące?
- Jak porównać oferty kredytów hipotecznych przed podjęciem decyzji?
- Przez ile lat będziesz spłacać kredyt hipoteczny?
- Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny
- Warto wiedzieć
Kiedy korzystasz już z porównywarki kredytów hipotecznych, masz już prawdopodobnie ułożony pewien plan. Znasz przybliżoną kwotę potencjalnego zobowiązania i preferowany okres spłaty, wiesz jaką nieruchomość chcesz nabyć i na jaką ratę możesz sobie pozwolić, by bezpiecznie ją spłacić. W poniższym tekście podpowiadamy, jak bezpiecznie dotrzeć do tego momentu.
Od czego zacząć ubieganie się o kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to rozwiązanie, które ma Ci pomóc i poprawić Twoją jakość życia, a nie pogorszyć ją. Dalsza część artykułu dotyczy kolejnych kroków, jakie należy podjąć, by uzyskać i spłacić kredyt hipoteczny.
Zakładamy w niej, że kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom i zamierzasz przeznaczyć je na własne potrzeby mieszkaniowe.
Rozumiemy, że zakup pierwszej nieruchomości może wywoływać silne emocje, od obaw, aż po euforię. Twoimi najlepszymi sojusznikami będą jednak chłodna analiza sytuacji, przeprowadzona z pomocą kalkulatora lub arkuszu kalkulacyjnego.
Zacznij właśnie od niej i odpowiedz sobie na pytania:
- Czy masz stałe miesięczne dochody?
- Jak wysokie są Twoje dochody?
- Czy planujesz pracować i mieszkać w kupionym mieszkaniu przez przynajmniej kilka lat?
- Czy masz rodzinę lub planujesz ją założyć?
- Czy mieszkanie lub dom, które kupujesz zaspokoi Twoje potrzeby mieszkaniowe?
- Jak szybko potrafisz budować oszczędności? W jakim tempie ich przybywa?
Te proste pytania ułatwiają przemyślenie swojej sytuacji mieszkaniowej. Kredyt hipoteczny jest jedną z opcji i warto się na nią zdecydować, jeśli to faktycznie najlepsze rozwiązanie.
Kredyt spłacany przez 20 czy 30 lat to poważna decyzja. Chcesz podjąć ją świadomie, znając wszystkie korzyści i skutki uboczne takiego rozwiązania. Dlatego, prosimy, odpowiedz sobie na pytania:
- Czy potrzebujesz mieszkania/domu na własność? – W Szwajcarii czy USA wiele osób wynajmuje mieszkania przez całe życie, nawet jeśli dobrze zarabiają. W Polsce jest inaczej, ale sytuacja zmienia się wraz z profesjonalizacją rynku najmu.
- Czy będziesz się dobrze czuć z kredytem? – Jeśli wiesz, że ryzyko utraty mieszkania w przypadku niespłacenia kredytu będzie dla Ciebie przytłaczające, to lepiej go nie zaciągaj.
- Czy jesteś w stanie zaakceptować ryzyko? – Zaciągając kredyt hipoteczny bierzesz na siebie ryzyko związane np. ze zmianą stóp procentowych, utratą pracy czy nagłymi zmianami na rynku.
Jeśli odpowiedzi na powyższe pytania utrzymują Cię w przekonaniu, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego to najlepsza decyzja, która znacząco poprawi jakość Twojego życia, to zapraszamy do dalszej części poradnika.
Jak sprawdzić zdolność kredytową i zadbać o nią przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?
Podstawowym elementem wpływającym na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest analiza zdolności i wiarygodności kredytowej wnioskodawcy. Biorąc pod uwagę wysoką kwotę finansowania oraz długi horyzont spłaty, instytucje finansowe drobiazgowo podchodzą do weryfikacji kondycji finansowo-ekonomicznej potencjalnego klienta.
Jedną z kluczowych czynności jest właściwe oszacowanie kwoty, jaka każdego miesiąca zostaje w kieszeni kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich kosztów związanych z obsługą bieżących zobowiązań i utrzymaniem gospodarstwa domowego). Dzięki temu bank może oszacować tzw. nadwyżkę finansową netto i ustalić ratę na poziomie dopasowanym do możliwości domowego budżetu.
Najlepszym sposobem sprawdzenia swojej zdolności kredytowej jest kalkulator zdolności kredytowej. Narzędzie to, jak każdy inny ogólnodostępny kalkulator, nie ma dostępu do Twojej historii spłat zobowiązań zarejestrowanej przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli wiesz, że historia była dobra, kalkulator w zupełności wystarczy, jeśli zdarzały Ci się opóźnienia, lepiej sprawdź też w BIK lub złóż zapytanie do banku.
Oczywiście wysokie dochody nie są jeszcze gwarancją pozytywnej decyzji kredytowej. Istotne znaczenie mają również comiesięczne koszty stałe oraz stosunek kredytobiorcy do spłaty dotychczasowych zobowiązań. W tym celu bank dokonuje weryfikacji raportów udostępnianych przez BIK, z których jasno wynika, czy wnioskodawca miał problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań i czy zdarzenia te miały charakter stały czy incydentalny.
Na wynik analizy zdolności kredytowej ma wpływ również szereg innych elementów tj. wiek kredytobiorcy, status mieszkaniowy, wykształcenie, miejsce zamieszkania czy forma zatrudnienia. Mając na uwadze złożoność procesu oceny warto zaaranżować spotkanie z doradcą kredytowym w celu weryfikacji przybliżonej zdolności kredytowej.
Wiedza ta będzie niezmiernie pomocna podczas zawężania grupy interesujących nas ofert. Dodatkowo specjalista podsunąć może kilka rad pozwalających na poprawę zdolności kredytowej. Może być to np. spłata nieużywanych kart kredytowych lub przystąpienie do długu poręczyciela.
Jaki jest wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym?
Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu wymaga wniesienia wkładu własnego. Przepisy wymagają aktualnie minimalnie 10% wkładu własnego, ale rekomendacje KNF pozwalają udzielać kredytów hipotecznych bez dodatkowego ubezpieczenia dopiero przy 20% wkładzie własnym.
Warto pamiętać, że mając 20% wkładu własnego, można wybierać ze znacznie szerszej oferty kredytowej. Niektóre banki w ogóle nie udzielają kredytów przy niskim wkładzie własnym, pozostałe udzielają go na gorszych warunkach. Opłaca się więc uzbierać wkład własny pokrywający przynajmniej 20% wartości nieruchomości.
W zależności od lokalizacji, metrażu i klasy nieruchomości, 20% wkład własny może wynieść od kilkudziesięciu, do nawet kilkuset tysięcy złotych. Potencjalnie wkład własny można pokryć np. działką budowlaną lub kosztem wykonanych już prac, ale za te też trzeba zapłacić.
Wniesienie wkładu własnego zabezpiecza kredytobiorcę przed sytuacją, w której na skutek trudności finansowych, zostałby bez mieszkania, ale za to z częścią kredytu do spłaty. Wcześniej przepisy pozwalały na zaciągnięcie kredytu przy wkładzie własnym 0% (potem 5%), ale rozwiązanie nie sprawdzało się.
Jaki sposób spłaty kredytu hipotecznego wybrać – raty równe czy raty malejące?
Istotną kwestią, mającą wpływ zarówno na zdolność kredytową, jak i na całkowity koszt kredytu, jest właściwe wytypowanie wariantu spłaty zobowiązania. Wybór może paść na raty równe lub malejące. W racie równej kapitał i naliczone od niego odsetki są zmienne. Mechanizm działa w ten sposób, że w pierwszych latach spłaty zobowiązania większą część raty stanowią odsetki.
W ogólnym rozrachunku jest to rozwiązanie droższe, gdyż kapitał spłacany jest wolniej. Przewagą raty równej nad malejącą jest jej niższa wysokość w początkowym okresie spłaty, co pozytywnie wpływa na wynik zdolności kredytowej wnioskodawcy.
Z kolei rata malejąca jest rozwiązaniem tańszym, jednak pociągającym za sobą konieczność obsługi wyższej raty przez pierwsze lata spłaty kredytu. Część kapitałowa jest niezmienna, przez co kolejne odsetki naliczane są od niższej kwoty zobowiązania.
Z uwagi na większe obciążenie zdolności kredytowej klienta rozwiązanie to cieszy się dużo mniejszą popularnością. Rata malejąca, z uwagi na szybsze „zejście” z kapitału, powinna być brana pod uwagę szczególnie przez osoby planujące wcześniejszą spłatę kredytu.
Jak porównać oferty kredytów hipotecznych przed podjęciem decyzji?
Dotarliśmy do momentu, w którym oszacowaliśmy minimalny poziom wkładu własnego, rozumiemy różnicę pomiędzy ratą równą a malejącą oraz poznaliśmy swoją przybliżoną zdolność kredytową, a co za tym idzie, wiemy jaka kwota zobowiązania pozostaje w naszym zasięgu.
Dysponując takimi informacjami możemy przeprowadzić konkurs ofert korzystając z dostępnych w sieci porównywarek i kalkulatorów. Narzędzia te po wprowadzeniu interesujących nas parametrów zwrócą listę ofert wpisujących się w określone kryteria. Często pojawia się również możliwość sortowania propozycji według kluczowych dla nas elementów.
Oczywiście selekcja tego typu powinna być preludium do spotkania z doradcą lub pośrednikiem kredytowym w celu doprecyzowania wszelkich szczegółów ofert. Kredyty hipoteczne to rozwiązania wymagające analizy szeregu różnorodnych dokumentów i okoliczności, więc skuteczna weryfikacja zdalna jest na ten moment niemożliwa. Biorąc pod lupę przedstawione oferty warto zwrócić szczególną uwagę na opisane w dalszej części tekstu parametry.
Polecamy więc zacząć porównywanie ofert od naszego rankingu kredytów hipotecznych, ale nie zapomnieć też o indywidualnym kontakcie ze swoim bankiem i doradcą finansowym.
Przez ile lat będziesz spłacać kredyt hipoteczny?
Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest odpowiednia, a Ty masz zebrany wkład własny o wartości przynajmniej 20% wartości nieruchomości, prawdopodobnie dopiero na etapie wyboru oferty musisz zdecydować na jak długo zaciągniesz kredyt. Być może, że w ciągu 10 lat nie dasz rady go spłacić, a na 35 lat nie chcesz wiązać się z bankiem, ale w dalszym ciągu możesz mieć dylemat czy zaciągnąć kredyt na 18 czy 25 lat.
Za krótszym terminem przemawiają – niższy całkowity koszt kredytu, szybsze uwolnienie się od zobowiązania. Natomiast za wydłużeniem go – niższa miesięczna rata i możliwość spłaty przed czasem
Jeśli sądzisz, że możesz mieć trudności ze spłatą kredytu w 20 lat, zaciągnij go na 25 lat i jeśli Twoja sytuacja finansowa się poprawi – spłać przed terminem. W drugą stronę będzie to trudniejsze.
Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny
Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny:
- Oceń czy na pewno jest Ci potrzebny,
- Sprawdź swoją zdolność kredytową,
- Popracuj nad zdolnością kredytową, jeśli jest ona niewystarczająca, odkładając decyzję kredytową na później,
- Zbierz wkład własny do kredytu, najlepiej przynajmniej 20%,
- Wybierz najlepszy kredyt hipoteczny z pomocą rankomat.pl,
- Uzyskaj promesę kredytową,
- Znajdź odpowiednią nieruchomość i zawrzyj umowę.
Warto wiedzieć
- Zdolność kredytową możesz sprawdzić w kalkulatorze zdolności kredytowej. Pamiętaj, że wynik analizy ma charakter orientacyjny i może różnić się od poziomu zdolności kredytowej oszacowanej przez bank.
- Od umowy kredytu hipotecznego można odstąpić w ciągu 14 dni bez podawania przyczyny.
- Możesz przygotować się do zaciągnięcia kredytu, a nawet uzyskać promesę, ale nie zobowiązuje Cię to do podjęcia decyzji.
- Jeśli planujecie zaciągnąć kredyt we dwoje, możecie obliczyć wspólną zdolność kredytową. Jeśli znajdujecie się w dobrej sytuacji finansowej to takie działanie zwiększy waszą szansę na pozytywną decyzję banku.
- Zaciągając kredyt hipoteczny musisz wybrać, czy chcesz go spłacać w ratach równych, czy w ratach malejących. Druga opcja jest trudniej dostępna, ale daje szansę na szybszą spłatę kapitału, co jest korzystne w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy każdy może ubiegać się o kredyt hipoteczny w złotówkach?
Teoretycznie o kredyt hipoteczny w złotówkach może ubiegać się każda pełnoletnia osoba zarabiająca w tej samej walucie. Ponadto wnioskodawca musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową, zgromadzony wkład własny, a sama nieruchomość nie może wzbudzać żadnych wątpliwości banku.
Co zrobić, jeśli bank odmówi finansowania?
Można poszukać innego banku, ponieważ każda instytucja kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka. Warto jednak przede wszystkim pomyśleć, czy nie jest za wcześnie na kredyt hipoteczny. Konsekwencje złej decyzji mogą się ciągnąć za kredytobiorcą przez wiele lat.
Czy można dostać promesy z kilku banków?
Promesy kredytowe potwierdzające gotowość banków do udzielenia wnioskodawcy finansowania w określonej kwocie mogą być wystawione przez kilka banków. Posiadanie takich dokumentów może zwiększyć możliwości negocjacyjne klienta. Trzeba przy tym pamiętać, że za wystawienie promesy kredytowej banki mogą pobierać opłaty.
Jak zacząć starać się o kredyt hipoteczny?
W pierwszej kolejności należy samodzielnie i szczerze określić własne możliwości finansowe. Zatajenie przed bankiem zdarzeń, które mogą w przyszłości pogorszyć naszą sytuację finansową jest proszeniem się o kłopoty. Następnie warto skorzystać z kalkulatorów szacujących zdolność kredytową, wybrać nieruchomość i złożyć zapytania w wybranych bankach.
Ile trzeba pracować, aby starać się o kredyt hipoteczny?
Wiele zależy od banku, w którym ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Zazwyczaj minimalny okres zatrudnienia w jednym zakładzie pracy wynosi od 3 do 6 miesięcy. Ostrzejsze wymagania stawiane są właścicielom firm, którzy najczęściej muszą prowadzić działalność gospodarczą minimum 12, a nawet 24 miesiące.
