Planujesz wziąć kredyt hipoteczny? Odpowiednia zdolność kredytowa to nie wszystko. Dla banku liczy się nie tylko to, ile zarabiasz, ale również na jakiej podstawie uzyskujesz swoje dochody. Stabilne zatrudnienie oznacza dla banku mniejsze ryzyko, że stracisz pracę i będziesz mieć problemy ze spłatą swojego zobowiązania. Czy zatem umowa zlecenie lub umowa o dzieło są wystarczającą podstawą do uzyskania finansowania?
- 1. Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – czy masz szansę na kredyt?
- 2. Zdolność kredytowa przy umowie zlecenie lub umowie o dzieło
- 2.1. Kredyt hipoteczny a umowa cywilnoprawna – stabilność zatrudnienia
- 2.2. Regularność wpływów na konto przy umowie zleceniu lub umowie o dzieło
- 2.3. Odpowiednia dokumentacja dotycząca dochodów w przypadku umowy zlecenia lub umowy o dzieło
- 2.4. Wysokość dochodów – podstawowy czynnik przy obliczaniu zdolności kredytowej wnioskodawcy
- 2.5. Historia kredytowa – zwiększ swoje szanse na udzielenie kredytu hipotecznego
- 2.6. Płynność finansowa a zdolność kredytowa
- 3. Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – dodatkowe wymogi
- 4. Umowy cywilnoprawne a kredyt hipoteczny – jak zwiększyć szanse na finansowanie?
- 5. Który bank udzieli kredytu hipotecznego na podstawie umowy zlecenia?
- 6. Kredyt na podstawie umów cywilnoprawnych – niezbędne dokumenty
- 7. Źródło dochodu to nie wszystko: co jeszcze jest ważne przy udzielaniu kredytu hipotecznego?
- 8. Warto wiedzieć
Według danych GUS na koniec września 2023 r. w Polsce było prawie 2,5 miliona osób otrzymujących wynagrodzenie na podstawie umowy zlecenia i innych pokrewnych umów. To pokaźna grupa pracująca w wielu branżach i na różnych stanowiskach. Umowy zlecenia są korzystne dla pracodawców, ponieważ nie wiążą się z tymi samymi obowiązkami co umowy o pracę.
Zleceniobiorcy nie przysługuje np. urlop, a umowę można wypowiedzieć w zasadzie w dowolnym momencie. Z tego powodu umowa zlecenie nie jest symbolem stabilności zatrudnienia – tak ważnej przy zaciąganiu długoterminowego zobowiązania finansowego.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – czy masz szansę na kredyt?
Czy zatem umowa zlecenie przekreśla szansę na kredyt hipoteczny? Niekoniecznie. Oczywiście umowa o pracę na czas nieokreślony jest najkorzystniejszą formą zatrudnienia z punktu widzenia banku, ale nie jest ona wymagana. Instytucje finansowe coraz przychylniej patrzą na różne formy przychodów, dostosowując się do rynkowych uwarunkowań.
Wiele banków akceptuje umowy cywilnoprawne, czyli umowy zlecenia i umowy o dzieło. Bardziej niż rodzaj umowy liczą się odpowiednia wysokość przychodów, ich skrupulatne udokumentowanie i regularność.
Uwaga!
Należy bowiem mieć na uwadze, że umowa o pracę na czas nieokreślony także może być rozwiązana podczas spłacania kredytu hipotecznego. Bank tak naprawdę zawsze musi brać pod uwagę ryzyko utraty dochodów, dlatego coraz częściej akceptuje również umowę zlecenie i inne mniej standardowe formy uzyskiwania przychodów.
Zdolność kredytowa przy umowie zlecenie lub umowie o dzieło
Odpowiednia zdolność kredytowa to podstawowy warunek uzyskania każdego kredytu. Bank wyliczając Twoją zdolność, sprawdza, jak wysokie zobowiązanie będziesz w stanie spłacać. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wysokość raty przy zobowiązaniu takim jak kredyt hipoteczny nie powinna przekraczać 50% dochodów kredytobiorcy.
Bank przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta musi wziąć pod uwagę nie tylko jego aktualną sytuację, ale również prognozy na przyszłość – tak aby możliwie ograniczyć ryzyko wystąpienia problemów ze spłatą. Dlatego może się okazać, że zdolność kredytowa dwóch osób otrzymujących wypłaty w dokładnie takiej samej wysokości będzie się różnić. Wpływają na nią bowiem różne czynniki. Na jakie warto zwrócić szczególną uwagę?
Kredyt hipoteczny a umowa cywilnoprawna – stabilność zatrudnienia
W przypadku umowy zlecenie czy umowy o dzieło trudno mówić o stabilności zatrudnienia. Mogą one bowiem być rozwiązane w każdym momencie. Mimo że w praktyce umowa zlecenie często jest stosowana w miejsce umowy o pracę ze względu na niższe koszty, banki patrzą na nią nieco mniej przychylnie.
Może być wymagane udowodnienie odpowiedniego stażu pracy u danego pracodawcy – np. 12 miesięcy. Warto przy tym zaznaczyć, że mając umowę o pracę, można się ubiegać o kredyt hipoteczny już po okresie zatrudnienia około 3-6 miesięcy u danego pracodawcy.
Regularność wpływów na konto przy umowie zleceniu lub umowie o dzieło
Najlepiej, jeśli na umowie zlecenia lub umowie o dzieło otrzymujesz regularne wynagrodzenie co miesiąc. Dłuższe przerwy we wpływach na Twoje konto bankowe są bowiem sygnałem dla banku, że możesz mieć problemy z płynnością finansową. Niezbyt przychylnie są też traktowane duże różnice w miesięcznych dochodach. Dlatego uzyskanie kredytu może być trudniejsze dla przedstawicieli tych zawodów, którzy realizują np. duże projekty i rozliczają się za ich wykonanie nieregularnie.
Odpowiednia dokumentacja dotycząca dochodów w przypadku umowy zlecenia lub umowy o dzieło
W przypadku osób zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych oszacowanie rzeczywistych przychodów może być trudne. Jest to jednak niezbędne, aby obliczyć Twoją zdolność kredytową. Dlatego, jeśli masz umowę zlecenie, bank zapewne będzie wymagał od Ciebie dołączenia do wniosku o kredyt hipoteczny szeregu dokumentów – umów, rachunków, a także zeznań podatkowych.
Wysokość dochodów – podstawowy czynnik przy obliczaniu zdolności kredytowej wnioskodawcy
Oczywiście podstawą oceny zdolności kredytowej jest wysokość dochodów. Jeśli należysz do osób, które mają wysokie dochody, uzyskanie kredytu hipotecznego na pewno będzie łatwiejsze – szczególnie jeśli jednocześnie nie masz wielu zobowiązań. W oczach banku zwiększa to bowiem szansę na terminową spłatę zobowiązania.
Przy nieregularnych zarobkach czy też innych negatywnych czynnikach Twoja zdolność kredytowa może być jednak dużo niższa niż w przypadku osoby, która zarabia tyle samo, ale ma umowę o pracę.
Historia kredytowa – zwiększ swoje szanse na udzielenie kredytu hipotecznego
W uzyskaniu kredytu hipotecznego, niezależnie od źródła dochodu, pomoże Ci też dobra historia kredytowa. Warto zawczasu zadbać o terminową spłatę zobowiązań, a bank przychylniej spojrzy na Twój wniosek. Wszelkie zaległości i opóźnienia mogą być przeszkodą do uzyskania finansowania. Także wtedy, gdy nie masz żadnej historii kredytowej, bank może być mniej skłonny, aby Ci zaufać, szczególnie jeśli jednocześnie pracujesz na umowę zlecenie lub umowę o dzieło.
Płynność finansowa a zdolność kredytowa
Zdolność kredytową może obniżać także brak płynności finansowej. Jeżeli realizujesz projekty nieregularnie, w dużych odstępach czasu, a wynagrodzenie otrzymujesz dopiero po zakończeniu każdego takiego projektu, może to stanowić problem dla banku. Również sytuacje, w których różnice w miesięcznych dochodach są bardzo duże, mogą sygnalizować bankowi potencjalne problemy z utrzymaniem płynności finansowej.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – dodatkowe wymogi
Z całą pewnością ubieganie się o kredyt hipoteczny na umowie zlecenie jest trudniejsze niż w przypadku umowy o pracę. W oczach banku nie jest to „standardowa” sytuacja, a umowy cywilnoprawne są postrzegane za mniej pewne i stabilne. W związku z tym bank będzie najpewniej miał wobec Ciebie dodatkowe wymogi. Najczęściej dotyczą one dokumentacji.
Wymagane mogą być:
- wyciąg z konta potwierdzający wysokość i regularność dochodów,
- zeznanie PIT za ubiegły rok,
- potwierdzenie od stałego zleceniodawcy, że zamierza utrzymać współpracę.
Spróbuj tego
Umowy cywilnoprawne a kredyt hipoteczny – jak zwiększyć szanse na finansowanie?
Wiesz już, że otrzymanie kredytu hipotecznego przy dochodach uzyskiwanych na podstawie umowy zlecenia jest możliwe, choć może być nieco trudniejsze niż w przypadku umowy o pracę. Jak zwiększyć swoją wiarygodność w oczach banku, a tym samym szanse na otrzymanie upragnionego finansowania?
- Zadbaj o regularność swoich przychodów i podpisywania umów – najlepiej, aby na Twój rachunek bankowy co miesiąc wpływała taka sama lub zbliżona kwota.
- Udokumentuj swoje przychody z ostatniego roku – przedstaw wyciągi z konta i/lub swoje zeznanie podatkowe, aby udowodnić, ile realnie zarabiasz.
- Poproś zleceniodawcę o wystawienie promesy dalszej współpracy z Tobą – jest to dla banku pewien rodzaj gwarancji, że nie utracisz źródła przychodów, przynajmniej w najbliższym czasie.
- Postaraj się uzbierać jak największy wkład własny – wysoki wkład własny (np. 30% czy nawet 40% wartości nieruchomości) to zawsze dobra karta przetargowa, a szczególnie w nietypowych sytuacjach, np. przy pracy na umowę zlecenie.
Podobne wskazówki warto zastosować, jeśli prowadzisz własną działalność gospodarczą.
Który bank udzieli kredytu hipotecznego na podstawie umowy zlecenia?
Obecnie większość banków akceptuje dochody z różnych źródeł, w tym takie uzyskiwane na podstawie umowy zlecenie lub umowy o dzieło. Jak kształtują się warunki uzyskania kredytów hipotecznych w tych bankach?
- Bank PKO BP akceptuje dochody z tytułu umowy zlecenia. Wymagane jest jednak uzyskiwanie dochodów z tego samego źródła przynajmniej przez ostatnie 12 miesięcy.
- W Alior Bank wymagany staż współpracy w ramach umowy zlecenia również wynosi 12 miesięcy. Ponadto trzeba wykazać co najmniej 10 wpływów na rachunek bankowy w ostatnim roku (z wyjątkiem sytuacji, w których płatności są rozliczane kwartalnie).
- W mBanku bez problemu złożysz wniosek o kredyt mieszkaniowy, mając dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej. Wystarczy, że współpracujesz z jednym zleceniodawcą przez ostatnie 6 miesięcy.
- W Banku BNP Paribas konieczne jest uzyskiwanie dochodu z umowy zlecenia przez co najmniej 12 miesięcy, chyba że uzyskujesz również dochód z tytułu umowy o pracę od tego samego pracodawcy.
- Bank Pekao S.A. zaakceptuje dochody uzyskiwane na podstawie umowy cywilnoprawnej, jeśli otrzymujesz je od co najmniej 12 miesięcy.
- Millennium Bank akceptuje dochody z umowy zlecenie, ale wymaga co najmniej 12-miesięcznego stażu. Maksymalne przerwy między poszczególnymi umowami wynoszą natomiast 31 dni.
- Santander Bank Polska wymaga potwierdzenia regularnych wpływów na Twój rachunek bankowy. Minimalny staż współpracy na umowę zlecenie to 6 miesięcy.
- ING Bank Śląski od niedawna akceptuje umowy zlecenia przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Wymaga jednak, żeby umowa była zawarta na co najmniej 24 miesiące przed złożeniem wniosku i ważna przez co najmniej kolejne 3 miesiące do przodu. Ponadto umowa zlecenie nie może być jedynym źródłem dochodów kredytobiorcy.
Trzeba jednak pamiętać, że zasady stosowane przez poszczególne banki mogą się zmieniać. Powyżej opisane są wymogi obowiązujące w przypadku kredytu hipotecznego. W przypadku kredytu gotówkowego wymogi często są łagodniejsze. Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt i masz nietypowe źródła dochodu, najlepiej zasięgnąć informacji u źródła, czyli w bankach, w których zamierzasz składać wnioski.
Kredyt na podstawie umów cywilnoprawnych – niezbędne dokumenty
Do każdego wniosku kredytowego należy dołączyć zestaw dokumentów związanych m.in. z Twoimi dochodami. Jeżeli uzyskujesz je z tytułu umowy zlecenia lub umowy o dzieło, prawdopodobnie będziesz poproszony o dostarczenie dodatkowych dokumentów. Ich dokładny zakres zależy od banku, ale wśród nich mogą się znaleźć np.:
- PIT za ostatni rok podatkowy,
- umowy zlecenia lub umowy o dzieło za ostatnie 12 miesięcy,
- rachunki za ostatnie 12 miesięcy,
- potwierdzenia wysokości odprowadzanych składek ZUS,
- paski płacowe.
Ponadto niezbędne będzie dostarczenie pozostałych standardowych dokumentów wymaganych dla kredytów hipotecznych – w tym tych związanych z samą nieruchomością.
Źródło dochodu to nie wszystko: co jeszcze jest ważne przy udzielaniu kredytu hipotecznego?
Wysokość dochodów i ich źródło to jedne z najważniejszych dla banku czynników przy udzielaniu kredytu hipotecznego, ale też kredytu gotówkowego i innych rodzajów finansowania. Swoje szanse na kredyt, nawet przy uzyskiwaniu dochodów na podstawie umowy zlecenia, możesz jednak zwiększyć na kilka sposobów. Bank bierze bowiem pod uwagę także:
- staż pracy (lub staż współpracy z aktualnym zleceniodawcą),
- historię kredytową,
- stałe zobowiązania (w tym inne kredyty) i koszty utrzymania,
- wiek potencjalnego kredytobiorcy,
- stan cywilny,
- koszty uzyskania przychodu (w przypadku przedsiębiorców),
- limity na kartach kredytowych.
Te czynniki wpływają nie tylko na to, czy otrzymasz kredyt hipoteczny, ale też na maksymalną kwotę kredytu, jaką jesteś w stanie uzyskać.
Źródła:
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
Warto wiedzieć
- Uzyskanie kredytu hipotecznego przy zarobkach z tytułu umów cywilnoprawnych jest możliwe. Bank jednak będzie chciał dokładnie sprawdzić Twoją stabilność zatrudnienia.
- Każdy bank stosuje własne zasady w zakresie warunków akceptacji niestandardowych źródeł dochodu. Większość z nich dopuszcza dochody na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło, ale wiąże się to z dodatkowymi wymaganiami. Podobne zasady dotyczą osób prowadzących własną działalność gospodarczą.
- Może być wymagane przedstawienie dowodów na ciągłość zatrudnienia w ostatnich 12 miesiącach oraz promesy od zleceniodawcy dotyczącej dalszej współpracy.
- Aby otrzymać kredyt hipoteczny na umowie zlecenie, musisz też wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Twoja zdolność może być nieco niższa niż w przypadku osoby o takich samych zarobkach, ale uzyskiwanych z umowy o pracę.
- Wysoki wkład własny oraz wysokie zarobki pomogą zwiększyć szansę na uzyskanie finansowania w przypadku umowy zlecenia lub umowy o dzieło.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Umowa zlecenie – co to jest?
Umowa zlecenie to dość popularna forma zatrudnienia, która jednak nie podlega przepisom Kodeksu pracy. Jest to umowa cywilnoprawna zawierana pomiędzy zleceniodawcą a zleceniobiorcą. Na jej mocy zleceniobiorca zobowiązuje się do wykonania określonej czynności na rzecz zleceniodawcy w ustalonym terminie. Umowa zlecenie czasem jest wykorzystywana jako zamiennik umowy o pracę ze względu na niższe koszty dla pracodawcy.
Umowa zlecenia a umowa o dzieło – różnice
Umowa zlecenie zobowiązuje zleceniobiorcę do dokonania określonej czynności prawnej w zamian za określone świadczenie. W tym przypadku nie kładzie się nacisku na efekt. Z kolei umowa o dzieło zobowiązuje przyjmującego zlecenie do wykonania określonego dzieła (efektu) w zamian za wynagrodzenie. Z punktu widzenia banku obie te umowy są traktowane podobnie, chociaż umowa zlecenie często zapewnia większą regularność i stabilność dochodów, dlatego może być preferowana przy ubieganiu się o kredyt.
Jak bank wylicza zdolność kredytową przy umowie zlecenie lub umowie o dzieło?
Ocena zdolności kredytowej to kluczowy element przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt hipoteczny. Bank musi bowiem sprawdzić Twoje możliwości spłaty kredytu w określonej wysokości. Bierze przy tym pod uwagę przede wszystkim dochody oraz zobowiązania i wydatki. Banki różnie podchodzą do dochodów uzyskiwanych z umów zlecenie i umów o dzieło. Niektóre odejmują pewien procent dochodów netto ze względu na mniejszą stabilność przy tych formach zatrudnienia. Dlatego Twoja zdolność kredytowa przy umowie zleceniu lub umowie o dzieło może być niższa niż zdolność innej osoby uzyskującej takie same zarobki, ale w oparciu o umowę o pracę.
Czy warto zmienić umowę zlecenie na umowę o pracę, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
Umowa cywilnoprawna nie przekreśla szans na uzyskanie kredytu hipotecznego, ale może to utrudnić. Nawet jeśli bank akceptuje umowy zlecenie i umowy o dzieło, Twoja zdolność kredytowa może być niższa. Jeśli zatem masz taką możliwość, zmiana umowy zlecenie na umowę o pracę może być korzystna. Problem polega na tym, że kwota netto Twoich zarobków powinna pozostać taka sama, co rzadko jest możliwe. Umowa o pracę generuje bowiem znacznie wyższe koszty dla pracodawcy. Jeśli zdecydujesz się na stabilniejszą umowę, ale niższe zarobki, może to negatywnie wpłynąć na Twoją zdolność kredytową. Dlatego możliwe, że zmiana umowy wcale nie zwiększy Twoich szans na kredyt hipoteczny.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – jaki jest wymagany okres zatrudnienia?
Jeżeli umowa zlecenie stanowi Twoje główne źródło dochodu, bank zapewne będzie od Ciebie wymagał udowodnienia odpowiedniego stażu pracy. Wiele banków wymaga, aby aktualna umowa zlecenie obowiązywała przynajmniej od 12 miesięcy. Tego typu zasady są jednak indywidualnie ustalane przez bank, dlatego warto zasięgnąć informacji u źródła. Jeżeli zamiast kredytu hipotecznego będziesz się ubiegać o kredyt gotówkowy, zasady mogą być nieco łagodniejsze.
