Planujesz budowę domu? Najpierw musisz znaleźć odpowiednią działkę. Niestety jest to proces trudniejszy niż mogłoby się wydawać. Znalezienie idealnej parceli może zająć dużo czasu, a przed finalizacją transakcji musisz również zweryfikować wiele kwestii. Z czym dokładnie wiąże się zakup działki budowlanej? Wyjaśniamy!
- 1. Czym jest działka budowlana?
- 2. Kupno działki budowlanej – od czego zacząć?
- 3. Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej?
- 3.1. Położenie działki
- 3.2. Kształt działki
- 3.3. Orientacja względem stron świata
- 3.4. Ukształtowanie terenu
- 3.5. Zadrzewienie
- 3.6. Warunki gruntowo-wodne
- 3.7. Dostęp do drogi publicznej
- 3.8. Uzbrojenie działki
- 4. Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
- 4.1. Księga wieczysta nieruchomości
- 4.2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- 4.3. Mapa zasadnicza
- 5. O co pytać przy zakupie działki budowlanej?
- 5.1. Jaka jest historia działki?
- 5.2. Jakie są planowane inwestycje w okolicy?
- 5.3. Jaki jest grunt na działce?
- 5.4. Czy działka ma dostęp do drogi publicznej?
- 5.5. Ile wynosi podatek od nieruchomości?
- 5.6. Jak mieszka się w okolicy?
- 6. Jakie dokumenty są potrzebne do kupna działki budowlanej?
- 7. Jak kupić działkę budowlaną krok po kroku?
- 8. Z jakimi kosztami trzeba się liczyć przy kupnie działki budowlanej?
- 9. Warto wiedzieć
Z badania Szczęśliwy Dom przeprowadzonego w 2023 r. przez Otodom wynika, że kilkanaście procent z osób, które planują zmianę miejsca zamieszkania, zamierza wybudować własną nieruchomość. Powody takiej decyzji są różne – od potrzeby posiadania większej przestrzeni, poprzez chęć niezależności, aż po pragnienie posiadania ogrodu. Budowa własnego domu to jednak bardzo poważne przedsięwzięcie, które zaczyna się od zakupu działki budowlanej.
Czym jest działka budowlana?
Na rynku można znaleźć różne typy działek. Jednak dom można wbudować wyłącznie na działce budowlanej. W Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ona zdefiniowana w następujący sposób:
Co mówi prawo?
Konkretne wymogi stawiane działkom budowlanym są zawarte w aktach prawa miejscowego, czyli przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to dokument precyzujący przeznaczenie poszczególnych terenów oraz zasady ich zabudowy.
W MPZP jest określona m.in. minimalna powierzchnia, którą musi mieć działka, aby mogła być zabudowana np. budynkiem jednorodzinnym, a także jej wymiary i kształt. Standardowo przyjmuje się, że powierzchnia działki budowlanej nie powinna być mniejsza niż 500 m2. W każdej gminie mogą jednak obowiązywać inne ograniczenia.
Działka budowlana musi mieć też dostęp do drogi publicznej (może on być pośredni, np. przez ustanowienie służebności drogowej przejazdu) oraz być uzbrojona, czyli wyposażona w odpowiednie urządzenia infrastruktury technicznej (przyłącza: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe oraz energetyczne) lub mieć możliwość wykonania takiego uzbrojenia.
Uwaga!
Kupno działki budowlanej – od czego zacząć?
Wiesz już, czym jest działka budowlana i jakie musi spełniać kryteria. Od czego zacząć jej poszukiwania?
Pierwszym krokiem powinno być zidentyfikowanie swoich potrzeb. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie działki budowlanej, zastanów się, co dokładnie Cię interesuje. Uwzględnij między innymi takie czynniki jak:
- wielkość i kształt działki,
- jej położenie,
- ukształtowanie terenu,
- sąsiedztwo,
- cena,
- stan prawny,
- uzbrojenie,
- stan właścicielski, tzn. kto jest właścicielem działki.
Jeśli wiesz już, jak powinien wyglądać Twój wymarzony dom, musisz szukać działki budowlanej, na której da się zmieścić dany projekt.
Następnie warto się zastanowić, czy chcesz poszukiwać gruntu samodzielnie, czy też z pomocą pośrednika. Agent nieruchomości nie tylko pomoże Ci w formalnościach, ale też zna dobrze rynek, a co za tym idzie może skrócić czas poszukiwania idealnej parceli. Jego usługi wiążą się jednak z koniecznością zapłaty prowizji.
Przed poszukiwaniem działki budowlanej dokładnie przeanalizuj również swój budżet. Jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, możesz skorzystać z dodatkowego finansowania od banku. Kupno działki budowlanej można sfinansować kredytem hipotecznym lub gotówkowym. Jeśli zdecydujesz się skorzystać ze wsparcia banku, koniecznie sprawdź porównywarkę Rankomat.pl, aby wybrać najatrakcyjniejszą ofertę kredytową.
Gdy ustalisz już swój budżet, cele, wymagania i sposób finansowania działki budowlanej, możesz przejść do poszukiwań idealnej nieruchomości.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej?
Kupno działki budowlanej to poważny i kosztowny krok. Dlatego musi być dobrze przemyślany. Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej, jeszcze na etapie jej poszukiwań?
Położenie działki
W pierwszej kolejności sprawdź, gdzie znajduje się dana działka budowlana i jakie jest jej otoczenie. Koniecznie uwzględnij nie tylko obecny stan okolicy, ale także plany gminy co do zagospodarowania terenu.
Kształt działki
Kształt działki to dość istotna rzecz. Najlepsze warunki zabudowy panują na działkach kwadratowych lub prostokątnych o proporcjonalnych wymiarach. Działki wąskie, długie, o nieregularnych kształtach (np. trójkąta, trapezu itp.) są trudniejsze w zabudowie i zagospodarowaniu.
W takim przypadku może się np. zdarzyć, że konieczne będzie stworzenie indywidualnego projektu domu, co generuje dodatkowe koszty. Należy bowiem pamiętać, że ściany domu muszą się znajdować w odległości co najmniej 3-4 m od granicy działki (w zależności od tego, czy mają drzwi i okna, czy też nie).
Orientacja względem stron świata
Kolejną niezwykle ważną rzeczą jest orientacja względem stron świata. Najczęściej domy projektuje się tak, aby wejście znajdowało się od północy. Od tej strony powinien znajdować się zatem dostęp do drogi publicznej. Działka budowlana o innej orientacji będzie trudniejsza w zagospodarowaniu ze względu na mniejszą liczbę projektów domów dostosowanych do nietypowych orientacji.
Ukształtowanie terenu
Przede wszystkim zanim zdecydujesz się na zakup działki budowlanej, upewnij się, że nie leży na terenie zalewowym lub zsypowym. Ważne są jednak również inne czynniki wpływające na ukształtowanie terenu – np. skarpy czy wzniesienia. Nierówności na działce zwiększą koszty realizacji budowy, ponieważ najpierw trzeba będzie wyrównać teren.
Zadrzewienie
Przy zakupie działki budowlanej należy też zwracać uwagę na to, co na niej rośnie. Działka trawiasta jest najłatwiejsza w przygotowaniu i zagospodarowaniu. Całkowite porośnięcie terenu drzewami będzie oznaczało konieczność ich usunięcia, co wiąże się z czasem i dodatkowymi kosztami. Co więcej, niekiedy na wycinkę niektórych drzew trzeba uzyskać pozwolenie.
Warunki gruntowo-wodne
Kolejną rzeczą do sprawdzenia, zanim zdecydujesz się na kupno działki budowlanej, są warunki gruntowo-wodne. Niewiele osób zwraca na o uwagę, a jest to istotne, jeśli nie chcesz, aby na działce tworzyły się kałuże, a uprawa jakichkolwiek roślin szła Ci „pod górkę”. Grunt powinien być z wierzchu przepuszczalny, a pod spodem mieć glinę. Warto również upewnić się, że poziom wód gruntowych nie wymaga wykonywania odwodnienia.
Dostęp do drogi publicznej
Zakup działki budowlanej bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej może stanowić spore utrudnienie. Wówczas będziesz musiał bowiem realizować dodatkowe formalności (służebność gruntowa itp.), co wymaga czasu i pieniędzy.
Uzbrojenie działki
Najwygodniejszym rozwiązaniem jest oczywiście kupno działki, która jest już uzbrojona, czyli wyposażona we wszystkie niezbędne przyłącza. Taki grunt jest droższy, ale samodzielne uzbrojenie działki pochłania dodatkowe koszty i wymaga załatwiania wielu spraw urzędowych.
Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Wydaje Ci się, że znalazłeś idealną działkę pod budowę domu? Odpowiadają Ci jej lokalizacja, rozmiar, kształt i wszystkie inne parametry opisane powyżej? Czas przyjrzeć się jej dokładniej. Dowiedz się, co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej.
Księga wieczysta nieruchomości
Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości to podstawa. Jest ono konieczne, aby przekonać się, jaki jest stan prawny działki, a także kto jest jej właścicielem. W księdze wieczystej działki zawarte są też informacje o przeznaczeniu działki i czy nie jest ona obciążona np. hipoteką lub służebnością.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Jeśli na obszarze, w jakim znajduje się pożądana przez Ciebie działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, koniecznie sprawdź jego zapisy. Dowiedz się z niego, jakie jest przeznaczenie danego terenu i jakie ograniczenia oraz wytyczne na nim obowiązują. Jeżeli na tym terenie nie ma ważnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Mapa zasadnicza
Kolejnym dokumentem, który należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej, jest mapa zasadnicza. Informuje ona o rozmieszczeniu działek oraz obiektów na danym terenie. Jeśli Twoja „upatrzona” działka jest nieuzbrojona, z mapy zasadniczej dowiesz się także, gdzie przebiegają sieci gazowe, wodno-kanalizacyjne, elektryczne i wodno-kanalizacyjne.
Uwaga! Informacje o podziale działek znajdziesz też w ewidencji gruntów, ale nie zawiera ona danych dotyczących uzbrojenia.
O co pytać przy zakupie działki budowlanej?
Wiele rzeczy związanych z działką budowlaną możesz sprawdzić samodzielnie – np. obejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni lub zajrzeć do rejestru gruntów. Są jednak również pewne rzeczy, o które warto zapytać sprzedawcę lub pośrednika, a nawet sąsiada. Oto kilka z nich.
Jaka jest historia działki?
Jeśli chodzi o historię działki, najlepiej jest zadawać konkretne pytania, np. tego, czy znajdowały się na niej wcześniej jakieś budynki lub co znajdowało się w okolicy. Warto spytać także, czy na danym terenie nie toczyły się przypadkiem walki zbrojne – taka informacja może oznaczać ryzyko znalezienia pod ziemią materiałów wybuchowych.
Jakie są planowane inwestycje w okolicy?
Jeśli zdecydujesz się na zakup działki budowlanej, koniecznie sprawdź te kwestie, zaglądając do MPZP oraz sprawdzając plany inwestycyjne gminy. Na pierwszym etapie badania rynku warto jednak zapytać o to właściciela działki lub pośrednika.
Jaki jest grunt na działce?
Rodzaj gruntu na działce jest bardzo ważny w kontekście jego przeznaczenia oraz możliwości zagospodarowania terenu. Możliwe, że właściciel nie wie, jakim rodzajem gruntu dysponuje, ale jeśli przeprowadzał badania geotechniczne, powinien Cię o tym poinformować.
Czy działka ma dostęp do drogi publicznej?
Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. Czasami ta kwestia jest jasna – np. gdy parcela leży bezpośrednio przy drodze. Często jednak trzeba o to pytać. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, może uzyskać dostęp pośredni, poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności drogowej. Jeśli jednak ta kwestia nie zostanie rozwiązana przed zakupem, jej załatwienie spadnie na Ciebie.
Ile wynosi podatek od nieruchomości?
Warto pamiętać, że mając akt własności działki, będziesz musiał regulować podatek od nieruchomości. Jego stawki są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Wybór działki budowlanej w obszarze z niskim podatkiem od nieruchomości może się okazać bardzo korzystny.
Jak mieszka się w okolicy?
To pytanie, które warto skierować np. do sąsiada. Zanim zdecydujesz się na zakup działki budowlanej, koniecznie upewnij się, że dobrze będzie Ci się mieszkać w danej okolicy. Znajdź właścicieli pobliskich działek i zapytaj ich o plusy oraz minusy danej lokalizacji. Możesz też zapytać, czy wiedzą coś o parceli, którą zamierzasz kupić.
Jakie dokumenty są potrzebne do kupna działki budowlanej?
Zdecydowałeś się na kupno działki budowlanej? Czas wziąć się za formalności. Aby je dopełnić, potrzebne będą:
- dowody tożsamości sprzedającego i kupującego;
- akt własności działki – np. akt notarialny, umowa darowizny, akt dziedziczenia działki w spadku lub inny dokument potwierdzający własność działki;
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej – jeśli działka ma założoną księgę wieczystą;
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeśli nie ma MPZP, można wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej;
- zaświadczenie od sprzedającego o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości;
- zaświadczenie potwierdzające, że działka nie jest objęta planem rewitalizacji.
Uwaga!
Jak kupić działkę budowlaną krok po kroku?
Wiesz już, jak wybrać działkę i jakich dokumentów potrzebujesz, aby podpisać akt przeniesienia własności. Jak jednak wygląda kupno działki budowlanej krok po kroku? Procedura składa się z kilku etapów:
- podpisanie umowy przedwstępnej zakupu działki – ten krok nie jest stosowany zawsze, ale będzie niezbędny, jeśli chcesz sfinansować kupno działki kredytem;
- umówienie wizyty w kancelarii notarialnej;
- przesłanie przez kancelarię notarialną projektu aktu i zapoznanie się z nim przez obie strony;
- podpisanie aktu notarialnego w umówionym dniu w kancelarii – akt notarialny musi być podpisany osobiście (lub przez ustalonego pełnomocnika) przez nabywcę i zbywcę w obecności notariusza;
- wydanie wypisów, odpisów lub wyciągów z aktów notarialnych;
- zapłata taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego;
- skierowanie wniosku o zmianę własności działki budowlanej w księdze wieczystej – zazwyczaj to notariusz kieruje go do sądu wieczystoksięgowego;
- uiszczenie opłat sądowych za dokonanie odpisu do księgi wieczystej lub za założenie księgi – za pośrednictwem notariusza;
- opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC);
- zgłoszenie nabycia działki przez właściciela w urzędzie gminy albo miasta w celu naliczenia podatku od nieruchomości – zakup działki budowlanej należy zgłosić do urzędu skarbowego i urzędu miasta lub gminy w ciągu 14 dni.
Jak widać, formalności związane z kupnem działki budowlanej są dość złożone, ale w załatwieniu większości z nich pomaga notariusz. Wiąże się to jednak z pewnymi opłatami.
Z jakimi kosztami trzeba się liczyć przy kupnie działki budowlanej?
Planując kupno działki budowlanej, musisz przygotować odpowiednie środki finansowe nie tylko na pokrycie ceny zakupu, ale również na niezbędne formalności. Wszelkie koszty notarialne przy zakupie działki budowlanej ponosi nabywca. Musisz liczyć się z koniecznością uregulowania:
- taksy notarialnej – jej wysokość jest uzależniona od wartości kupowanej działki (stawki poniżej);
- opłaty za odpis aktu notarialnego – 6 zł;
- opłaty za wniosek o wpis w księdze wieczystej nieruchomości (200 zł) lub za jej założenie, jeśli dotychczas nieruchomość nie miała księgi wieczystej (dodatkowo 150 zł);
- podatku PCC, czyli od czynności cywilnoprawnych – 2% od wartości nieruchomości;
- podatku od nieruchomości.
Stawki taksy notarialnej zależą od wartości przedmiotu czynności (w tym przypadku wartości kupowanej działki) i wynoszą:
- przy wartości do 3000 zł – 100 zł taksy,
- przy wartości od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł +3 proc. od nadwyżki ponad 3000 zł,
- przy wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł +2 proc. od nadwyżki ponad 10 000 zł,
- przy wartości od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł +1 proc. od nadwyżki ponad 30 000 zł,
- przy wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 000 zł,
- przy wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł +0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
- przy wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.
Warto wiedzieć
- Kupno działki budowlanej to pierwszy krok do budowy domu. Procedura poszukiwania i zakupu gruntu jest jednak dość skomplikowana.
- Zanim zdecydujesz się na kupno działki, koniecznie sprawdź jej najważniejsze parametry, a także stan prawny i dokumenty.
- Ważne jest również zweryfikowanie lokalizacji i okolicy, także pod kątem planowanych inwestycji.
- Umowę kupna-sprzedaży działki należy podpisać w formie aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
- Koszty związane z kupnem działki ponosi nabywca.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jakie są koszty przy zakupie działki?
Chcąc kupić działkę budowlaną, poniesiesz koszt taksy notarialnej, wykonania odpisu aktu notarialnego, dokonania wpisu w księdze wieczystej (oraz założenia księgi wieczystej, jeśli do tej pory nie istniała), a także podatku PCC i podatku od nieruchomości. Wysokość tych opłat zależy od wartości nabywanej nieruchomości.
Ile wynosi podatek od kupna działki budowlanej?
Przy zakupie działki budowlanej trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości działki. Ten koszt ponosi nabywca.
Czy po zakupie działki trzeba iść do urzędu skarbowego?
Tak – jeśli kupisz nieruchomość, będziesz musiał w ciągu 14 dni udać się do urzędu skarbowego. W urzędzie trzeba złożyć odpowiedni wniosek, oznaczony jako PCC-3. Podczas wizyty poznasz również kwotę należnego podatku i otrzymasz numer konta, na który trzeba będzie przelać należność.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://www.otodom.pl/wiadomosci/wp-content/uploads/2023/07/Otodom-Szcze%CC%A8s%CC%81liwy-dom.-Badanie-dobrostanu-mieszkan%CC%81co%CC%81w-Polski-2023-2.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20230000977/U/D20230977Lj.pdf
Bardzo przydatny artykuł. Napisany w sposób czytelny i przejrzysty.