Budowa domu zaczyna się od kupna odpowiedniej działki. Cały proces nie należy do najłatwiejszych. Z artykułu dowiesz się jak wygląda proces zakupu działki budowlanej oraz na co trzeba zwracać uwagę przy wyborze odpowiedniej nieruchomości. Ponadto przedstawione zostaną sposoby szukania działek budowlanych, finansowania zakupu oraz podsumowanie kosztów związanych z przeprowadzeniem transakcji. Oprócz tego z artykułu dowiesz się czym są plany zagospodarowania przestrzennego i dlaczego warto je przestudiować przed podjęciem decyzji o zakupie działki budowlanej.
- Jakie są ceny działek budowlanych?
- Kupno działki – gdzie znaleźć odpowiednią parcelę?
- Poszukiwanie działki budowlanej na własną rękę
- Skorzystanie z usług biura nieruchomości
- Opublikowanie ogłoszenia
- MPZP – co to jest?
- Jak zabrać się za kupno działki budowlanej?
- Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej?
- Jakim kredytem można sfinansować kupno działki budowlanej?
- Jak wybrać najlepszy kredyt na zakup działki budowlanej?
- Jakie dokumenty potrzebne są do zaciągnięcia kredytu na zakup działki budowlanej?
- Które banki oferują kredyt na kupno działki budowlanej?
- Czy działka budowlana może być zabezpieczeniem kredytu?
- Warto wiedzieć
Wysoka inflacja jaka panuje obecnie w Polsce stwarza przed posiadającymi oszczędności ważne pytanie. W jaki sposób ochronić swój kapitał przed inflacją? Jednym z pomysłów jest zainwestowanie na rynku nieruchomości. Oprócz kupna mieszkania czy domu można pomyśleć o kupnie działki budowlanej. Działkę budowlaną można kupić nie tylko w celach inwestycyjnych, ale z przeznaczeniem jej na budowę domu. Jednak kupno działki nie należy do prostych czynności. Jest to żmudny proces, który wymaga dużych pokładów cierpliwości oraz dokładności. W dzisiejszym artykule pokrótce wyjaśnimy, jak przebiega proces zakupu. Wyjaśnimy także na co zwrócić uwagę podczas przechodzenia przez proces zakupu działki.
Jakie są ceny działek budowlanych?
Nie ma jednej ceny działek budowlanych. Wszystko zależy od dokładnej lokalizacji nieruchomości. Najbardziej preferowane są działki znajdujące się blisko dużych aglomeracji i posiadających do nich dobry dojazd. Takie działki są poszukiwane przez pracujących w miastach, którzy cenią sobie więcej przestrzeni oraz własny ogród. O wiele tańsze są natomiast działki budowlane, które znajdują się z dala od aglomeracji i atrakcji turystycznych.
Na ceny działek budowlanych wpływ ma także koniunktura. Im większy napływ kapitału na rynek nieruchomości tym większy wzrost cen działek. Jednak niezależnie od rynkowej koniunktury i lokalizacji na atrakcyjność działki budowlanej (i jej cenę) wpływają takie czynniki jak uzbrojenie, warunki gruntowe oraz rozmiar. Z reguły najlepiej są wyceniane działki uzbrojone, z dobrym dojazdem oraz mające regularny kształt. Warto również zwrócić uwagę na to, że mniejsze działki mają z reguły wyższą cenę za metr kwadratowy niż działki duże.
Rozpiętość cenowa jest naprawdę duża. Od kilkudziesięciu złotych za metr w mało atrakcyjnych lokalizacjach po nawet kilkaset złotych za metr kwadratowy w dużych miastach. W okolicach Warszawy ceny za 1 metr kwadratowy znacznie przekraczają 1000 zł.
Kupno działki – gdzie znaleźć odpowiednią parcelę?
Na samym początku należy sobie uświadomić, że kupno działki budowlanej jest długim procesem. Z reguły działkę kupuje się z myślą budowy domu lub w celach inwestycyjnych. W pierwszym przypadku należy dokładnie zastanowić się, jakiej działki rzeczywiście szukamy. W drugim przypadku trzeba się zastanowić kto będzie potencjalnym nabywcą nieruchomości w przyszłości. Jednak nawet kiedy wiemy czego szukamy, to proces znalezienia „idealnej” działki jest zazwyczaj długi. Można wyróżnić kilka podejść do tego tematu:
- szukać samemu
- skorzystać z biura nieruchomości.
Poszukiwanie działki budowlanej na własną rękę
Jest to bardzo często stosowany sposób na znalezienie wymarzonej działki. W tym podejściu można wyróżnić kilka podejść związanych z samodzielnym poszukiwaniem nieruchomości parceli:
- szukanie przez internet
- poszukiwanie informacji o działkach na geoportal.gov
- szukanie w terenie
- opublikowanie ogłoszenia.
Szukając przez internet mamy możliwość szybkiego przejrzenia dostępnych do sprzedania działek budowlanych. Bardzo często w ogłoszeniach są umieszczone zdjęcia oraz lokalizacje działki. Po wyborze działki warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Oprócz tego należy zasięgnąć informacji o średniej wartości działki w okolicy. Następnie można samemu obejrzeć działkę albo skontaktować się ze sprzedawcą, aby ustalić termin spotkania. Warto przed spotkaniem zasięgnąć opinii o miejscowym planie zagospodarowania terenu. Więcej informacji na ten temat – w dalszej części artykułu.
Samodzielne działanie w terenie to najmniej efektywny sposób szukania działek. Wymaga poświęcenia czasu na przeczesanie interesującej nas okolicy. Jest to jednak ciekawy sposób dla osób posiadających mnóstwo wolnego czasu, którzy chcą znaleźć „idealną działkę”. Jest to czasochłonny proces i nie gwarantuje, że właściciel nieruchomości będzie chciał sprzedać działkę.
Innym sposobem niż samemu objechać teren jest znalezienie interesującej nas działki na portalu geoportal.gov. Ta rządowa strona internetowa umożliwia sprawdzenie działki pod kątem MPZP. Mając numer działki można poszukać jej właściciela a następnie spróbować się z nim skontaktować. Tak jak we wcześniejszym sposobie, taka strategia nie gwarantuje, że właściciel działki budowlanej zechce ją sprzedać.
Skorzystanie z usług biura nieruchomości
Osoba szukająca działki budowlanej może skorzystać z oferty biura nieruchomości. Dobry agent zna dobrze dany rynek i będzie potrafił znaleźć taką nieruchomość, która spełnia oczekiwania klienta. W zamian za swoje usługi biuro nieruchomości pobiera prowizję. Wybór biura nieruchomości z pewnością oszczędza czas. Jednak nie należy korzystać z „pierwszego lepszego” biura. Warto spytać się o rekomendacje u znajomych, którzy korzystali z tego sposobu albo poszukać w Internecie biura nieruchomości z bardzo dobrymi opiniami.
Opublikowanie ogłoszenia
Jest to kolejny sposób na szukanie nieruchomości. Przy tej strategii należy zastanowić się w jak najskuteczniejszy sposób dotrzeć do grupy odbiorców. Jeśli chcemy kupić grunt w małej miejscowości, gdzie mieszkają starsze osoby, to można spróbować rozwiesić informacje o chęci zakupu nieruchomości w sklepie albo stacji benzynowej. Jednak, jeśli chcemy kupić działkę budowlaną w mieście to można spróbować ogłoszenia przez internet.
MPZP – co to jest?
W poprzedniej części artykułu często pojawiało się określenie MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to skarbnica wiedzy na temat przeznaczenia działki. Każdy MPZP składa się z dwóch części – tekstowej oraz graficznej. Warto przestudiować czy plan w formie tekstowej jest spójny z formą graficzną. W przeciwnym razie może dojść do nieważności MPZP.
Restrykcyjność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zależy od gminy i jej polityki. Poniżej przykład fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru działki nr ew. 6 we wsi Komorów, która znajduje się przy zbiorniku retencyjnym na rzece Utrata.
Jak widać w uchwale są opisane takie zagadnienia jak odległość ogrodzenia od granicy górnej skarpy rzeki. Oprócz tego w odległości od 20 m od skarpy rzeki nie można stawiać budynków. Co więcej w tym obszarze dopuszcza się zabudowę z usługami turystycznymi, sportem i wypoczynkiem. Jednak nie jest to dowolny typ zabudowy. W tym obszarze pozwolono tylko na budynki wolnostojące.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwalany przez gminę. Nie może jednak być ustalany dowolnie. Przykładem może być historia z Karpacza z 2011 roku. Gmina chciała zmienić MPZP, ale nie zgodził się na to wojewódzki konserwator zabytków z Jeleniej Góry. Decyzję konserwatora podtrzymał minister kultury i dziedzictwa narodowego.
Sam miejscowy plan zagospodarowania terenu można znaleźć na stronie internetowej gminy, w której planujemy zakup działki budowlanej. Jeśli nie jest to możliwe, można udać się do urzędu gminy i o taki plan poprosić.
Jak zabrać się za kupno działki budowlanej?
Kupno działki budowlanej nie jest szybkim procesem. Należy opracować plan działania, który powinien zawierać następujące informacje:
- cel zakupu
- zakładany budżet na nieruchomość
- sposoby finansowania inwestycji
- warunki jakie musi spełniać wymarzona nieruchomość
- czas na poszukiwania działki budowlanej
- określić sposób poszukiwania nieruchomości.
Na samym początku należy określić jaki jest cel zakupu nieruchomości. Wydawać by się mogło, że jest to „oczywisty” podpunkt. Kupno działki może wynikać z chęci wybudowania swojego wymarzonego domu. Innym powodem może być chęć zainwestowania w „bank ziemi”. Z kolei trzecim powodem może być chęć zbudowania lokalu usługowego. Każdy z tych celów może wymagać innego podejścia i określenia innych kryteriów wyboru działki.
Kiedy już wiemy, dlaczego myślimy o zakupie działki budowlanej, musimy określić budżet na tą operację. Można założyć „widełki” cenowe w jakich należy szukać nieruchomości. Pozwala to mieć kontrolę nad finansami. Czasami decyzja o zakupie działki budowlanej może być efektem emocji a nie chłodnej kalkulacji. Założony budżet pozwoli trzymać wydatki pod kontrolą.
Jednocześnie z opracowywaniem wielkości budżetu należy zadać sobie pytanie czym założony budżet zostanie sfinansowany. Mogą to być oszczędności, środki ze sprzedaży innej nieruchomości albo finansowanie wydatków za pomocą kredytu lub pożyczki. Warunki jakie musi spełnić nieruchomość to subiektywne oczekiwania kupującego. Może to być np. bliskość jeziora, lasu czy wielkość działki.
Czas poszukiwania działki budowlanej ma również wpływ na podjęcie decyzji inwestycyjnej. Jeśli nabywca chce domknąć inwestycję w pół roku a wybrana działka ma problemy natury prawnej (np. spór o własność w rodzinie) to należy zastanowić się czy nie warto poszukać innej nieruchomości do kupienia.
Kiedy już wiemy czego szukamy, po jakiej cenie i do kiedy mamy zrealizować inwestycję – warto zastanowić się w jaki sposób będziemy szukać nieruchomości. Do wyboru jest szukanie na własną rękę albo skorzystanie z usług pośrednika.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej?
Kupno działki nie jest niskim wydatkiem. Z tego powodu należy dokładnie przeanalizować daną nieruchomość pod kątem:
- lokalizacji
- warunków zabudowy (MPZP)
- infrastruktura
- aspekty geologiczne
- aspekty prawne.
Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na cenę nieruchomości. Niewielu amatorów znajdzie się na działkę budowlaną znajdującą się w pobliżu wysypiska śmieci. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego klient dowie się, jakie warunki będzie musiał spełniać budynek postawiony na działce budowlanej. Czasami atrakcyjna cenowo działka budowlana może stać się nieatrakcyjna z powodu mało liberalnego MPZP.
Infrastruktura ma także bardzo duże znaczenie podczas wyboru działki budowlanej. Nawet najpiękniejsze widoki raczej nie pomogą znaleźć chętnych na kupno działki, jeśli znajduje się ona „pośrodku niczego”. Warto zatem przyjrzeć się czy blisko nie ma drogi publicznej oraz czy nastąpiło już uzbrojenie działki. Informacje o uzbrojeniu działki znajdziemy w geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Ten dokument znajdziemy w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej. Jeśli działka nie jest uzbrojona trzeba będzie pomyśleć nad wykonaniem niezbędnych przyłączy. Warto także sprawdzić czy w okolicy znajdują się sklepy, przedszkola, szkoły i szpital.
Kupno działki to również konieczność zbadania jaki rodzaj gruntu ma dana nieruchomość. Niestabilny albo podmokły grunt mogą znacznie utrudnić budowę domu albo znacznie podnieść jego koszt. Przed zakupem działki budowlanej należy dokładnie zapoznać się z sytuacją prawną nieruchomości. Bardzo ważne jest sprawdzenie czy działka nie jest obciążona hipoteką. W takim wypadku właściciel przed sprzedażą musi przenieść hipotekę na inną nieruchomość. Pomocny będzie też aktualny wypis z rejestru gruntów, który powinien mieć właściciel nieruchomości.
Jakim kredytem można sfinansować kupno działki budowlanej?
Zakup działki budowlanej można sfinansować kredytem hipotecznym oraz gotówkowym. W przypadku kredytu hipotecznego możliwe jest skorzystanie z większej kwoty. Bank w zamian za przyznany kredyt umieszcza „hipotekę” w księdze wieczystej. Zaletą kredytu hipotecznego jest jego niskie oprocentowanie (na tle innych rodzajów kredytów) oraz długi okres finansowania. Dzięki temu miesięczna rata takiego obciążenia może być niższa. Wadą takiego rozwiązania jest konieczność dostarczenia dużej liczby dokumentów. Kredyt hipoteczny jest zatem tanim, ale czasochłonnym sposobem na kupno działki.
Innym rozwiązaniem jest zwykły kredyt gotówkowy. Wadą takiego rozwiązania jest m.in. znacznie krótszy czas na spłatę zobowiązania. Kolejnym minusem jest maksymalna kwota kredytu gotówkowego, która wynosi nieco ponad 250 000 zł. Jest to więc kwota za mała, aby sfinansować zakup nieruchomości w pobliżu dużej aglomeracji. Wadą jest także koszt takiego finansowania. Jest on znacznie wyższy niż standardowy kredyt hipoteczny.
Dużą zaletą kredytu gotówkowego jest uproszczona procedura przyznania takiego kredytu. Oczywiście również i w tym wypadku trzeba przejść ocenę zdolności kredytowej. Jednak kredyt gotówkowy można przeznaczyć na dowolny cel, nie trzeba zatem informować banku na co wydało się z niego środku. Kupno działki za pomocą kredytu gotówkowego jest szybszą, ale kosztowniejszą opcją.
Jak wybrać najlepszy kredyt na zakup działki budowlanej?
Aby wybrać najlepszy kredyt na zakup działki budowlanej należy dokładnie zbadać ofertę banków. Oczywiście nie trzeba odwiedzić każdej placówki banku. Można samemu wyszukiwać informację w Internecie i porównać oferty. Dobrym sposobem jest skorzystanie z porównywarek kredytów, które agregują dane z banków i przedstawiają w przystępnej formie. Dzięki temu można sprawnie dokonać selekcji interesujących ofert i oszczędzić czas, zamiast samemu wyszukiwać potrzebne informacje.
Innym sposobem jest skorzystanie z usług pośredników kredytowych, którzy wyszukują dla klienta najlepszych ofert na rynku. Skorzystanie z takiego wsparcia wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji za podjęte przez pośrednika czynności.
Jakie dokumenty potrzebne są do zaciągnięcia kredytu na zakup działki budowlanej?
Kupno działki przy pomocy kredytu hipotecznego wymaga przedłożenia przed bankiem wielu dokumentów. Powoduje to, że procedura przyznania kredytu jest stosunkowo długa. Do najważniejszych dokumentów, które wymagają banki udzielające kredytów hipotecznych należą:
- Oświadczenie o dochodach, wydatkach oraz innych zobowiązaniach finansowych. Wspomniane informacje pozwolą na wyliczenie zdolności kredytowej.
- Umowa przedwstępna lub umowa kupna-sprzedaży działki budowlanej. Stanowi potwierdzenie na co mają zostać wydane pieniądze z kredytu hipotecznego.
- Potwierdzenie źródła dochodu. Może to być zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach. Jeśli kredytobiorca prowadzi działalność gospodarczą to również musi to potwierdzić przed bankiem za pomocą odpowiedniego zaświadczenia.
- Kopie dokumentów dotyczących działki budowlanej. Są to m.in. wypis z rejestru gruntów, czy aktualny odpis z księgi wieczystej.
Które banki oferują kredyt na kupno działki budowlanej?
Banki, które oferują kredyt hipoteczny na kupno działki budowlanej to m.in. bank:
- PKO BP
- ING Bank Śląski
- Credit Agricole
- BOŚ Bank
- Pekao SA
- Bank Pocztowy
- mBank
- BNP Paribas.
Czy działka budowlana może być zabezpieczeniem kredytu?
Oczywiście, działka budowlana może stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Parcela o foremnym kształcie, położona w atrakcyjnym miejscu jest wartościowym składnikiem majątku, który istotnie zmniejszy ryzyko związane z udzieleniem finansowania. W przypadku skorzystania przez klienta z kredytu gotówkowego zabezpieczenie hipoteczne nie jest wymagane.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200001473/O/D20201473.pdf
- https://samorzad.gov.pl/web/powiat-konecki/powiatowy-osrodek-dokumentacji-geodezyjnej-i-kartograficznej
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-geodezyjne-i-kartograficzne-16793127/art-27
Warto wiedzieć
- Zakup działki budowlanej jest procesem czasochłonnym i wymagającym dużej dokładności i zaangażowania.
- Kupno działki można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego albo gotówkowego.
- Przed zakupem należy przejrzeć plan zagospodarowania przestrzennego.
- Umowę kupna-sprzedaży działki budowlanej należy potwierdzić notarialnie.
- Po zakupie należy opłacić podatek PCC (jeśli kupujemy od osoby fizycznej), który wynosi 2% albo VAT (jeśli kupujemy od firmy), który wynosi 23%.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można kupić działkę budowlaną z domem do rozbiórki?
Tak. Należy jednak dokładnie zastanowić się, czy rozbiórka takiego budynku nie podniesie znacząco rzeczywistego kosztu zakupu działki.
Czy opłaca się brać kredyt na działkę?
Wszystko zależy od kosztów kredytu. Zbyt wysokie obciążenia związane z pozyskaniem i spłatą zobowiązania mogą znacznie podwyższyć rzeczywisty koszt zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji warto poszukać alternatywnych źródeł gotówki np. sprzedaż innej nieruchomości, pożyczka od bliskich.
Jak sfinansować zakup działki?
Kupno działki można sfinansować za pomocą środków własnych albo skorzystać z finansowania zewnętrznego. Źródłem własnego kapitału mogą być oszczędności, darowizna czy sprzedaż innej nieruchomości. Z kolei finansowaniem zewnętrznym może być kredyt lub pożyczka w banku.
Jak dostać kredyt na zakup ziemi?
Aby dostać kredyt na zakup działki należy przejść procedurę przyznawania kredytu. Trzeba mieć zdolność kredytową, która będzie stanowić podstawę pod udzielenie kredytu przez bank.
Czy teraz jest dobry czas na zakup działki budowlanej?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Dla osoby, która chce nabyć działkę w celu budowy własnego domu i posiada odpowiednie fundusze, aby sfinansować inwestycję to warto zastanowić się nad kupnem działki. Jeśli działka ma być kupiona w celach spekulacyjnych należy bacznie śledzić koniunkturę gospodarczą oraz trendy na rynku nieruchomości.
Czy od kupna działki budowlanej płaci się podatek?
Tak. Jeśli nabywa się od osoby fizycznej to należy zapłaci podatek PCC, czyli od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC wynosi 2% wartości nieruchomości i należy go opłacić u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego. Jeśli nabywamy nieruchomość od przedsiębiorcy, to w cenie brutto znajduje się już podatek VAT w wysokości 23%.
Co jest potrzebne do aktu notarialnego kupna działki?
Do sporządzenia aktu notarialnego należy przygotować szereg dokumentów. Należą do nich:
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej.
- Umowa kredytowa z załącznikami – jeśli kupno działki wymagało posiłkowania się kredytem.
- Umowa kupna-sprzedaży, która określa warunki transakcji.
- Dokumenty tożsamości stron transakcji.
- Odpis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości.
- Informacje o potencjalnych ograniczeniach prawnych (np. hipoteka, służebność).
Jakie są koszty związane z kupnem działki budowlanej?
Kupno działki wymaga poniesienia licznych kosztów. W tej części artykułu przybliżymy, jakie koszty są związane z nabyciem tego rodzaju nieruchomości. Do kosztów związanych z zakupem parceli można wymienić:
- Podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka wynosi 2%.
- Opłaty notarialne – każda umowa kupna – sprzedaży działki musi być zawarta przed notariuszem. Notariusz pobiera tak zwaną taksę notarialną, której wielkość reguluje ustawa.
- Opłaty sądowa – są związane np. ze wpisem w księdze wieczystej działki.
- Koszty przyłączenia mediów – taki koszt powstaje tylko wtedy, kiedy działka nie jest uzbrojona. W takiej sytuacji konieczne będzie wykonanie przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej a czasem i gazowej.
- Koszty pośredników – osoba, która korzysta z biura nieruchomości pobierze prowizję od zawartej transakcji. Jej wartość może wynieść kilka procent wartości działki.
- Koszty geodezyjne – również są warunkowe. Osoba, która chce dokonać pomiarów działki może zamówić usługi geodezyjne.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?
Taksa notarialna jest uzależniona od wartości działki budowlanej. Jej wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Oprócz tego notariusz pobiera opłaty za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Można także poprosić o odpis aktu notarialnego, której cena wynosi 6 zł za każdą stronę.
Czy kupno działki trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Po dokonaniu zakupu działki konieczne jest zgłoszenie tego zdarzenia w Urzędzie Skarbowym. Podatnik ma na to 14 dni od dnia dokonania transakcji, przy pomocy formularza PCC-3. Niedopilnowanie tego terminu może skutkować nałożeniem przez urząd kary grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych. W niektórych przypadkach możliwa jest też kara pozbawienia wolności.
Bardzo przydatny artykuł. Napisany w sposób czytelny i przejrzysty.