Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 19:00
Zadzwoń 22 417 11 63

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem – co oferuje rynek?

domki z symbolem procenta pomiędzy męskimi dłońmi
Źródło obrazka: depositphotos

Wzrost raty kredytu hipotecznego o kilkadziesiąt procent mógłby zdewastować niejeden domowy budżet. Scenariusz ten wcale nie musi być fikcją. Z tego powodu postanowiliśmy wyjaśnić czym są kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem i czy warto dopłacać za „małą stabilizację”.

 

Siedzimy na beczce prochu. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym to bomba z opóźnionym zapłonem. To przykładowe opinie coraz częściej pojawiające się w publicznym dyskursie. Utrzymujące się na historycznie niskich poziomach stopy procentowe pozwoliły uwierzyć kredytobiorcom, że ich kredyty mieszkaniowe już zawsze będą „tanie”. Problem ten dostrzegła Komisja Nadzoru Finansowego zapowiadając nowelizację Rekomendacji S. Jej kolejna odsłona wprowadzać ma m.in. obowiązek oferowania przez banki kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub możliwością jej blokady na kilka lat.

Spis treści:

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce
Czy kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są popularnym rozwiązaniem?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową
Stała marża banku – nie zawsze
A jeśli WIBOR wzrośnie do 10%?
Czym są kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem?
Które banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem?
Oferta ING Banku Śląskiego
Oferta PKO Banku Polskiego
Oferta Santander Bank Polska
Oprocentowanie zmienne kontra oprocentowanie stałe
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem – stawki w innych krajach UE
Czy warto dopłacać za kilka lat stabilizacji?

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce

Dobra passa na krajowym rynku nieruchomości, mająca odzwierciedlenie w rekordowych wynikach banków i deweloperów, słabnie, jednak nie ma tu mowy głębokiej zapaści. Zgodnie z raportem AMRON-SARFiN na koniec III kwartału 2018 roku odnotowano 2,215 mln czynnych umów kredytowych na łączną kwotę 408,238 mld złotych. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w analizowanym okresie to 260 768 zł. Niemal wszystkie umowy kredytowe oparte są oprocentowanie zmienne, a ryzyko wzrostu stopy procentowej spoczywa na barkach kredytobiorców.

Czy kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są popularnym rozwiązaniem?

Są kraje, w których kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są rozwiązaniem bardziej powszechnym, niż ich odpowiedniki ze stawką zmienną. Do czołówki w Unii Europejskiej należą Belgia, Estonia czy Niemcy. Co ciekawe, wysoko w zestawieniu uplasowali się nasi południowi sąsiedzi. W Czechach tylko co piąty kredyt mieszkaniowy oparty jest o oprocentowanie zmienne. Na przeciwnym biegunie znalazła się Rumunia, Finlandia, Bułgaria i Polska.

Szerszy obraz sytuacji prezentuje poniższe zestawienie. Warto pamiętać, że w puli kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem znajdują się zobowiązania z zablokowaną stawką w krótkim (1-5 lat), średnim (5-10 lat) i długim terminie (powyżej 10 lat).

 

 

Polska jest krajem w którym kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem traktowane są bardziej jako zjawisko, a nie prawdziwa alternatywa dla odpowiedników opartych o stawkę zmienną. Niestety dominacja zobowiązań mieszkaniowych, których cena oparta jest o zmienny parametr, może mieć w przyszłości bardzo kosztowne konsekwencje. Szczególnie w sytuacji, kiedy weźmiemy pod uwagę odległy horyzont spłaty kredytów hipotecznych, sięgający nawet 35 lat.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową

Głównym elementem wpływającym na koszt kredytu hipotecznego jest oprocentowanie, które można traktować, jako wynagrodzenie dla banku w zamian za udzielenie finansowania. Parametr ten opisuje prosty wzór:

 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego = WIBOR + marża banku

 

Stawka WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to część, która może ulegać zmianom i wyraża oprocentowanie, według którego banki skłonne są udzielać pożyczek innym bankom. Przy kredytach hipotecznych najczęściej stosowaną stawką jest WIBOR 3M i WIBOR 6M. W zależności od wybranego wariantu oprocentowanie aktualizowane jest co trzy lub sześć miesięcy.

Wysokość stawki WIBOR w dużej mierze kształtuje poziom stóp procentowych, a te od 2015 roku znajdują się na najniższym poziomie w nowej historii NBP. Stopa referencyjna wynosi aktualnie 1,50%, a to z jej ruchami sprzężone są często wahania stawki WIBOR. Zgodnie z zapowiedziami RPP możliwe jest utrzymanie tego poziomu nawet do końca 2020 roku. Trudno jednak przewidzieć, jak sytuacja ta będzie się kształtować w bardziej odległej perspektywie.

Stała marża banku – nie zawsze

Drugim elementem składającym się na oprocentowanie kredytu jest marża banku, która każdorazowo doliczana jest to stopy WIBOR. Z góry zakłada się, że parametr ten jest stały, co nie zawsze pokrywa się z prawdą. Podpisując umowę kredytową należy sprawdzić, czy oferowana marża banku jest niezmienna w całym okresie kredytowania.

Może okazać się, że oferowana stawka jest wynikiem promocji i obowiązuje np. tylko przez pierwszy rok spłacania kredytu, a w następnych okresach obowiązuje mniej atrakcyjna stawka standardowa. Weźmy na przykład zobowiązanie w kwocie 300 000 zł, zaciągnięte na 30 lat i spłacane w ratach równych. Zmiana oprocentowania z 4,00% do 4,40% przekłada się na wzrost całkowitego kosztu kredytu o około 25 200 zł. Mowa tu wyłącznie o zmianie „stałej” marży banku, a przecież równolegle może wzrastać też WIBOR.

A jeśli WIBOR wzrośnie do 10%?

Zgodnie z raportem AMRON-SARFiN przeciętna marża kredytów hipotecznych (w wysokości 300 000 zł, na okres 25 lat, przy LtV równym 25%) na koniec 2017 roku wyniosła 2,08%. Z kolei wartość stopy WIBOR 3M utrzymywała się niemal w całym roku na poziomie 1,73% – jedynie w grudniu odnotowano kosmetyczny spadek o 0,01%. Przyjmijmy zatem, że średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2017 roku wynosiło 3,70% i sprawdźmy, jak wzrost stawki WIBOR wpłynąłby na wysokość comiesięcznej raty. Zobowiązanie spłacane jest w ratach równych.

 

Kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł, okres spłaty 25 lat, marża banku 2,00%
WIBOR 3MOprocentowanieWysokość ratyWzrost raty
1,70%3,70%1 534,24 zł-
2,70%4,70%1 701,74 zł167,50 zł
4,00%6,00%1 932,90 zł398,66 zł
5,00%7,00%2 120,34 zł586,10 zł
6,00%8,00%2 315,45 zł781,21 zł
8,00%10,00%2 726,10 zł1 191,86 zł
10,00%12,00%3 159,67 zł1 625,43 zł

Wzrost stawki WIBOR 3M o 1,00% przełożyłby się na podwyższenie miesięcznej raty o 167,50 zł, co większości kredytobiorców zapewne nie przysporzyłoby problemów z terminowym regulowaniem zaciągniętych zobowiązań. Problem mógłby się pojawić, kiedy stopa WIBOR wzrosłaby do 4,00%. Oznaczałoby to wzrost miesięcznego obciążenia o niemal 400 zł.

Skrajnym przykładem jest WIBOR 3M na poziomie 10,00%, który skutkowałby zwiększeniem miesięcznej raty do ponad 1 600 zł. Obecnie trudno wyobrazić sobie taki scenariusz, ale nie można zapominać, że w 2008 roku WIBOR 3M poruszał się w kanale 5,60%-5,87%, a przed 2002 rokiem osiągał wartości dwucyfrowe. Co zatem zrobić, aby złagodzić ryzyko wzrostu raty? Częściowym rozwiązaniem mogą okazać kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem.

Czym są kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem?

Wiemy już, że w kredytach ze zmiennym oprocentowaniem wzrost stawki WIBOR wpływa na podwyższenie raty, a jej spadek obniża comiesięczne obciążenie. Mając na uwadze utrzymujący się od lat niski poziom stóp procentowych, bardziej realny wydaje się mniej korzystny dla kredytobiorców scenariusz. Sposobem częściowego ograniczenia ryzyka są kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Gwarancja niezmienności raty ma jednak swoją cenę.

Nie ma tu oczywiście mowy o sytuacji lustrzanej, w której bank oferuje klientom oprocentowanie stałe, przejmując ryzyko zmiany stopy procentowej na siebie, i nie oczekuje niczego w zamian. Aby zaproponować niezmienną stawkę, kredytodawca musi sam ograniczyć zagrożenie, wykorzystując w tym celu odpowiednie instrumenty finansowe. Ruch ten generuje 6 dodatkowe koszty (tym większe i dłuższy okres zabezpieczający stopę procentową), które finalnie przerzucane są na kredytobiorcę.

Które banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem?

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są bardziej ciekawostką niż rozwiązaniem, które mogłoby na dobre zmienić zasady gry. Aktualnie zobowiązania tego typu oferowane są przez: ING Bank Śląski, PKO Bank Polski (wraz z PKO Bank Hipoteczny) i Santander Bank Polska (wcześniej BZ WBK).

Wspólnym mianownikiem wszystkich propozycji jest możliwość zablokowania stopy procentowej na okres 5 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie ponownie ustalane jest w oparciu o stawkę WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Istnieje także możliwość ponownej blokady stopy procentowej, której wysokość skalibrowana zostanie do bieżącej sytuacji rynkowej i kondycji finansowej kredytobiorcy. Z opcji takiej skorzystać mogą klienci ING Banku Śląskiego i PKO BP.

Oferta ING Banku Śląskiego

Na pierwszy ogień idzie oferta ING Banku Śląskiego. Rozwiązanie to nie otrzymało odrębnej nazwy, gdyż możliwość zablokowania stopy procentowej proponowana jest w różnych wariantach kredytu hipotecznego. Podstawowe parametry ofert, obowiązujące 4 lutego 2019 roku (bank zastrzega, że warunki cenowe zmieniają się co tydzień), prezentuje poniższa tabela:

 

 Oferta standardowaOferta standardowa „łatwy start"Oferta standardowa „lekka rata"Noworoczna wyprzedażEkokredyt hipoteczny
Oprocentowanie stałe przez 5 lat4,38%4,28%3,98%Lekka rata 3,53%
Łatwy start 3,68%
3,63%
Prowizja1,90%0,00%1,90%Lekka rata 1,00%
Łatwy start 0,00%
0,00%
Silne strony ofertyBrak konieczności korzystania z dodatkowych produktówNiższy koszt uruchomienia kredytuNiższe raty w całym okresie kredytowaniaJeszcze niższa rata w całym okresie lub brak prowizjiBez prowizji i niska marża na dom ekologiczny lub pasywny
Termin ważnościOferta bezterminowaOferta bezterminowaOferta bezterminowaDo 24.02.2019Do 31.03.2019

ING Bank Śląski gwarantuje niezmienność oprocentowania zarówno w standardowej, jak i w promocyjnej ofercie. Kredytobiorca może zdecydować, czy zależy mu na niższych kosztach uruchomienia kredytu, czy bardziej istotna jest wysokość comiesięcznych rat. Proponowane warianty różnicuje także konieczność spełnienia dodatkowych warunków tj. założenie konta osobistego, zapewnienie regularnych wpływów czy obowiązek dokupienia ubezpieczenia spłaty kredytu.

ING Bank Śląski dopuszcza także możliwość zmiany oprocentowania klientom, którzy są w trakcie spłaty kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji muszą być jednak spełnione poniższe warunki:

  • kredyt hipoteczny nie może być skonsolidowany z innymi niemieszkaniowymi kredytami,
  • kredyt hipoteczny został uruchomiony przed 21 maja 2018 roku,
  • do całkowitej spłaty pozostały przynajmniej 62 raty.

Osoby, które zdecydują się na zmianę oprocentowania kredytu hipotecznego w trakcie obowiązywania umowy mogą liczyć na poniższe stawki (obowiązujące 4 lutego 2019 roku):

  • 4,28% – bez konieczności korzystania z produktów dodatkowych banku,
  • 4,18% – wymagane założenie konta z regularnymi wpływami,
  • 4,08% – wymagane założenie konta z regularnymi wpływami i ubezpieczeniem spłaty kredytu.

Działa tu znany już mechanizm – im więcej produktów dodatkowych tym niższe oprocentowanie kredytu. W każdym wypadku decyzja dotycząca skorzystania z oprocentowania stałego powinna być dobrze przemyślana, gdyż w okresie 5 lat od dokonania konwersji, kredytobiorca nie ma możliwości powrotu do stopy zmiennej. Zabezpiecza to bank przed potencjalnymi zmianami wariantów, mających źródło w niekorzystnych dla klienta wahaniach stawki WIBOR.

Oferta PKO Banku Polskiego

W przypadku największego polskiego banku możliwość „zamrożenia” oprocentowania wygląda inaczej. PKO BP nie pozwala na starcie skorzystać z kredytu hipotecznego ze stałą stopą, ale dopuszcza możliwość konwersji, kiedy zobowiązanie zostanie już zaciągnięte. Opcja ta wymaga podpisania bezpłatnego aneksu i dostępna jest z Kredytem Własny Kąt Hipoteczny (wniosek o udzielenie finansowania nie mógł być złożony przed 27 sierpnia 2018 roku). Oprocentowanie stałe w PKO BP określane jest wzorem:

 

Oprocentowanie stałe = 5 letnia stała stopa bazowa + marża banku

 

Pięcioletnia stała stopa bazowa publikowana jest na stronie internetowej banku i nie ulega wahaniom w ciągu dnia roboczego, w którym podana została do wiadomości. Po „przejściu” na oprocentowanie stałe kredytobiorca nie ma możliwości powrotu do oprocentowania zmiennego ustalanego w oparciu o WIBOR ani nie może wnioskować o podwyższenie kwoty kredytu.

Jeżeli wniosek o zawarcie aneksu dotyczącego zmiany sposobu oprocentowania złożony zostanie po upływie 2 lat od zawarcia umowy kredytowej, bank dokona ponownej oceny zdolności kredytowej klienta.

Oferta Santander Bank Polska

Ostatnią instytucją, oferującą kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, jest Santander Bank Polska (dawniej Bank Zachodni WBK). Tutaj również zastosowana została tylko czasowa możliwość zablokowania stawki. Stałe oprocentowanie startuje z poziomu 4,85% i może być naliczane w okresie 5 lat. W przeciwieństwie do propozycji PKO BP i ING Banku Śląskiego, kredytobiorca nie ma możliwości zablokowania stopy procentowej na kolejne okresy i musi być gotowy na dalszą spłatę w oparciu o oprocentowanie zmienne.

Po pięciu latach oprocentowanie ustalane będzie przy pomocy stawki WIBOR 3M plus marża w zakresie od 1,69% do 2,29%. Jej wysokość uzależniona będzie od kwoty kredytu pozostającej do spłaty i wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. W dzisiejszych warunkach oprocentowanie mieściłoby się w przedziale od 3,41% do 4,01%. Co ciekawe, bank dopuszcza wcześniejszą konwersję z oprocentowania stałego na oprocentowanie zmienne. Operacja ta jednak obwarowana jest 3,00% prowizją liczoną od pozostałej do spłaty kwoty kredytu.

Oprocentowanie zmienne kontra oprocentowanie stałe

Wiemy już z czym związane jest ryzyko stopy procentowej, zatem naturalnie pojawia się pytanie – ile trzeba dopłacić za pięcioletnią stabilizację? Porównania dokonamy na podstawie oferty standardowej ING Banku Śląskiego oraz Santander Bank Polska. W przypadku drugiej instytucji przyjęliśmy minimalne stawki oferowane przy kredytach hipotecznych ze stałym i zmiennym oprocentowaniem..

 

 ING Bank Śląski Santander Bank Polska
Oprocentowanie stałe przez 5 lat 4,38%4,85%
Oprocentowanie zmienne (marża + WIBOR) 4,29%3,51%
Różnica 0,09%1,34%

Zakładając, że klient zaciąga zobowiązanie na kwotę 300 000 zł i okres 25 lat (spłata w ratach równych), kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oferowany przez ING Bank Śląski charakteryzuje się miesięczną ratą wyższą o około 15 zł. Klin jednak mocno rozszerza się w przypadku propozycji Santander Bank Polska. Różnica w oferowanych wariantach wynosi 1,34%, a to powoduje, że miesięczna rata kredytu z oprocentowaniem stałym jest wyższa o 224 złote.

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem – stawki w innych krajach UE

Lepszy wgląd na temat znikomej popularności kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem w Polsce, może dać wiedza na temat średnich stawek oferowanych w innych krajach Unii Europejskiej. Aby zapewnić dokładniejszą porównywalność z ofertami polskich banków, wykres uwzględnia kredyty z zablokowaną stopą procentową na okres od roku do pięciu lat.

 

 

W krajach starej Unii oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałą stopą często nie przekracza 2,00% w skali roku. Zapewne z uwagi na niski udział tego typu zobowiązań na rodzimym rynku, w raporcie EMF nie znajdziemy średniej wartości przypisanej do Polski. Co ciekawe, Węgrzy zdają się nie zniechęcać wysoką ceną kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym – w 2017 roku stanowiły one 43% kredytów mieszkaniowych ogółem.

Czy warto dopłacać za kilka lat stabilizacji?

To pytanie może spędzić sen z powiek osób planujących zaciągnąć lub spłacających już kredyty hipoteczne. Kilkuletni okres niskich stóp procentowych nakazywałby wypatrywać momentu, kiedy nastąpi ich podwyższenie. Z drugiej strony gołębie skrzydło Rady Polityki Pieniężnej nie widzi powodów do zmian w 2019 roku i prawdopodobnie w roku kolejnym. Zdania analityków na ten temat są podzielone, co jeszcze bardziej utrudnia podjęcie ostatecznej decyzji.

Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym traktować można w kategoriach inwestycji w spokój i przewidywalność. Niezmienna rata na przestrzeni pięciu lat pozwala lepiej planować osobiste przepływy pieniężne, bez ryzyka przykrej niespodzianki ze strony banku. To rozwiązanie droższe, ale jak pokazuje przykład, różnica pomiędzy dostępnymi wariantami wcale nie musi być bolesna.

 

Czytaj też: 5 sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego

Czytaj też: 13 sposobów na poprawę zdolności kredytowej

avatar

Powiązane tematy

Komentarze:

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o