Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Jak sfinansować zakup mieszkania?

Sfinansować zakup mieszkania można korzystając zarówno z własnych środków, jak i korzystając z pieniędzy pozyskanych z zewnętrznych źródeł. Oprócz popularnego kredytu hipotecznego istnieje jeszcze kilka opcji, którym warto się przyjrzeć. Sprawdzamy, jak sfinansować zakup mieszkania i czy jest szansa na wsparcie w tym zakresie ze strony państwa. 

Drogie kredyty hipoteczne skłoniły wiele osób planujących zakup nieruchomości do ponownego zadania sobie pytań: jak sfinansować zakup mieszkania? Czy istnieją inne opcje niż kredyt? Czy można liczyć na programy rządowe wspierające ten cel? Możliwości pozyskania środków na ten cel jest co najmniej kilka, ale nie zawsze muszą być one bardziej opłacalne niż kredyt hipoteczny.

Jak zabrać się za zakup mieszkania?

Decyzja o nabyciu mieszkania przeważnie nie jest podejmowana nagle, ale „dojrzewa” powoli wraz z rosnącymi możliwościami i potrzebami kupujących. Dlatego trudno określić moment, w którym możesz „zabrać się za zakup”. Możesz natomiast założyć, że decyzja jest już podjęta i chcesz możliwie szybko sfinalizować transakcję. Trzeba w takiej sytuacji zadać sobie dwa pytania:

  • Jakiego mieszkania potrzebujesz?
  • Na jakie mieszkanie Cię stać?

Pierwsze pytanie jest ważne, zwłaszcza gdy w kupowanym mieszkaniu zamierzasz faktycznie mieszkać. Potrzebujesz wówczas lokum, w którym będziesz dobrze się czuć i które będzie Ci dostarczało więcej korzyści niż nerwów. Uwzględnij takie sprawy jak: standard mieszkania, dojazd, miejsca parkingowe, infrastruktura w okolicy, widok z okna, jakość instalacji, poziom hałasu i sąsiedztwo. Do tego wszystko co ma dla Ciebie osobiste znaczenie i nie wpisuje się w powielane standardy. Chcesz być nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też jej zadowolonym użytkownikiem.

Na drugie pytanie nie jest łatwo odpowiedzieć. Z jednej strony istnieją możliwości finansowania nieruchomości np. kredytem hipotecznym, co sprawia, że Cię stać, ale będziesz płacić raty przez np. 20 lat. Z drugiej natomiast musisz pamiętać, że mieszkanie trzeba nie tylko kupić, ale też wykończyć, wyposażyć i utrzymywać. W niektórych wypadkach te dodatkowe koszty są znaczne i trzeba je przemyśleć zanim zdecydujesz się na zakup.

Jeśli odpowiesz sobie na dwa powyższe pytania, możesz przejść do szukania i analizy ofert, które spełniają Twoje kryteria. Możesz podjąć poniższe kroki:

  1. Szukaj najlepszych ofert i porównuj je ze sobą.
  2. Kontaktuj się ze sprzedawcami, negocjuj ceny.
  3. Jednocześnie możesz wystąpić do banków o promesę kredytu hipotecznego.
  4. Dowiedz się maksymalnie dużo o interesującym Cię mieszkaniu.
  5. Zawrzyj umowę przedwstępną, pamiętaj by wpłacona kwota była liczona jako zadatek, nie zaliczka.
  6. Znajdź najtańszy kredyt, jeśli takiego potrzebujesz.
  7. Podpisz umowę zakupu mieszkania.

W jaki sposób można pozyskać środki na zakup mieszkania?

Oczywiście najbezpieczniejszym sposobem pozyskania środków na zakup mieszkania jest samodzielne uzbieranie pełnej kwoty przed zakupem. Nie zawsze będzie to jednak możliwe. Osoby, które potrzebują własnego lokum wcześniej mają do wyboru kilka opcji finansowania:

  • zaciągniecie kredytu hipotecznego zabezpieczonego na kupowanej nieruchomości,
  • pożyczkę hipoteczną zabezpieczoną na innej nieruchomości,
  • pokrycie brakującej kwoty za pomocą kredytu gotówkowego.

Ponadto mieszkania można też wynająć z opcją wykupu, wziąć w leasing lub uzyskać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Nawet nie mając możliwości zakupu nieruchomości, można ją użytkować i czuć się jak u siebie. Każdy sposób na pozyskanie zewnętrznego finansowania będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami – banki sprzedają czas, ale pobierają od niego odsetki.

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest najpopularniejszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości, gdy brakuje Ci środków, by ją po prostu nabyć. Popularność ta wynika z:

  • szerokiej dostępności kredytów hipotecznych,
  • stosunkowo niskiego oprocentowania i kosztów dodatkowych,
  • silnej ochrony konsumenta.

Nawet w 2023 roku, gdy oprocentowanie kredytów jest dość wysokie, kredyt hipoteczny jest najbardziej opłacalnym rozwiązaniem dla większości osób chcących sfinansować zakup mieszkania. Warto jednak podejść do niego z pewną dozą ostrożności i przed zaciągnięciem go zebrać przynajmniej 20% wkładu własnego. Pozwoli to na wybór bardziej atrakcyjnej oferty kredytowej i zapewni pewne pole do negocjacji z bankiem.

Jeśli nie wiesz, jak sfinansować zakup mieszkania, to zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest Twoją pierwszą opcją do rozważenia. Będziesz pełnoprawnym właścicielem mieszkania, możesz kupić lokal zarówno na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym, a liczba ofert banków jest znaczna. Możesz wybrać zarówno kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym opartym o stawkę WIBOR oraz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym.

Zalety: szeroko dostępny, stosunkowo niski koszt, łatwo porównać oferty, możliwość negocjacji warunków finansowania z bankiem

Wady: wymaga wysokiej zdolności kredytowej, posiadania wkładu własnego i zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna może Ci pomóc w kupnie nieruchomości tylko jeśli masz już inną nieruchomość. Przykładowo możesz ustanowić hipotekę na swoim domu, po to by zaciągnąć kredyt, który przeznaczysz na zakup kolejnego mieszkania. W takiej sytuacji nowa nieruchomość jest wolna od hipoteki, ale stara jest nią obciążona.

Rozwiązanie takie jest opłacalne w wyjątkowych sytuacjach, przede wszystkim, gdy masz trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na nowe mieszkanie, ale posiadasz prawo własności co najmniej równie cennej nieruchomości. Pożyczka hipoteczna może być łatwiejsza do uzyskania. Posiadanie nieruchomości ułatwia Ci nabywanie kolejnych.

Pożyczki hipoteczne na ogół są nieco droższe od kredytów i nie mogą korzystać z programów pomocowych. Rzadko są też powiązane z promocjami bankowymi. Można pożyczyć maksymalnie do 70-80% wartości zabezpieczenia. Pożyczki hipoteczne udzielane przez bank są specyficznym rodzajem kredytu hipotecznego i zachowują swoją nazwę jedynie, by nie wprowadzać klientów w błąd.

Zamiana mieszkania może być alternatywą dla finansowania zakupu jednego lokalu za pomocą pożyczki hipotecznej zabezpieczonej hipoteką na innym mieszkaniu.

Zalety: dość liberalne warunki przyznawania, możliwość przeznaczenia pożyczonych pieniędzy na dowolny cel (nie tylko na zakup mieszkania)

Wady: tylko na zakup drugiej nieruchomości, wyższe koszty i krótszy maksymalny okres finansowania niż przy kredycie mieszkaniowym

Kredyt gotówkowy

Kredyt gotówkowy nie jest optymalnym sposobem na sfinansowanie zakupu mieszkania w całości, ale może być bardzo użyteczny, gdy do potrzebnej kwoty brakuje Ci 10-20% środków. Przykładowo, jeśli planujesz zakup nieruchomości za 425 000 zł, a masz aktualnie 350 000 zł, prawdopodobnie kredyt gotówkowy na pozostałe 75 000 zł nie będzie dużym obciążeniem.

Korzystając z kredytu gotówkowego nie potrzebujesz przygotowywać wyceny nieruchomości, a banku tak na prawdę nie interesuje na co przeznaczysz środki. Wystarczy, że wykażesz się odpowiednią zdolnością kredytową. Możesz więc nie tylko sfinansować nim brakującą kwotę, ale też np. wyposażenie mieszkania.

Pamiętaj, że oprocentowanie kredytów gotówkowych jest z reguły wyższe niż kredytów hipotecznych. Wraz ze wzrostem kwoty, którą chcesz pożyczyć opłacalność kredytu gotówkowego będzie malała. Prawdopodobnie, jeśli potrzebujesz pożyczyć ponad 40% wartości mieszkania, lepiej będzie pomyśleć o kredycie hipotecznym.

Zalety: na dowolny cel, krótsza procedura i mniej formalności, wysoka dostępność

Wady: ograniczona kwota, okres spłaty do 120 miesięcy, wyższe koszty niż przy kredycie hipotecznym

Kredyt refinansowy

Kredyt refinansowy zasadniczo nie służy do finansowania zakupu mieszkania, a raczej restrukturyzacji dotychczasowego zadłużenia. Teoretycznie mógłby zostać zastosowany w charakterze pożyczki hipotecznej do zakupu nieruchomości, ale będzie to karkołomne rozwiązanie. Jeśli posiadasz nieruchomość obciążoną częściowo spłaconą hipoteką, możesz wykorzystać kredyt refinansowy do natychmiastowego spłacenia dotychczasowego zadłużenia i zaciągnięcia nowe na większą kwotę.

Przykładowo: Pani Janina ma dom o wartości 800 000 zł i zostało jej do spłaty 200 000 zł. Chce kupić mieszkanie za 300 000 zł. Mogłaby refinansować pierwotny kredyt dobierając dodatkowe 300 000 zł. Wówczas dom byłby obciążony hipoteką na 500 000 zł (+ odsetki), ale mieszkanie byłoby wolne od zadłużenia. Zamiast tego mogłaby po prostu zaciągnąć drugi kredyt na zakup mieszkania i ustanowić hipotekę na nim.

Refinansować kredyty hipoteczne można na ogół jedynie ustanawiając ponowne zabezpieczenie hipoteczne, co oznacza, że trudno się w ten sposób pozbyć wpisu w księdze wieczystej.

Zalety: możliwość zmiany struktury zadłużenia

Wady: rozwiązanie zupełnie nie przeznaczone do tego celu

Kredyt od dewelopera

Kredyt od dewelopera jest po prostu kredytem hipotecznym udzielanym przez bank. Deweloper występuje tu w roli pośrednika. Na ogół spółka deweloperska ma podpisane umowy z jednym lub dwoma bankami, co bardzo ogranicza Twoje możliwości wyboru najlepszej oferty.

Teoretycznym ułatwieniem jest przygotowanie dokumentacji dotyczącej mieszkania przez dewelopera. W praktyce kupując mieszkanie z rynku pierwotnego można liczyć na profesjonalną obsługę ze strony dewelopera nawet jeśli kredyt zaciąga się w zupełnie innym banku. Firma chce sprzedać mieszkanie i na ogół na wet nie ma szczególnego interesu w tym, by udzielenie kredytu odbyło się konkretnym banku.

Wsparcie dewelopera nie ułatwia też uzyskania kredytu hipotecznego – zawsze to bank ocenia czy klient ma dostateczną zdolność kredytową by nabyć nieruchomość.

Zalety: od razu kompletna dokumentacja nieruchomości

Wady: brak możliwości wyboru oferty, niemożliwy do zaciągnięcia na rynku wtórnym

Leasing nieruchomości

Leasing w przypadku nieruchomości to długoterminowy wynajem połączony ze spłatą rat i zakończony całkowitym wykupem nieruchomości (lub przynajmniej pozostawiający taką opcję). Uprawnia do użytkowania danej nieruchomości, ale nie do jej zadłużenia czy sprzedaży. Przeważnie po leasing nieruchomości sięgają przedsiębiorstwa, które mają możliwość rozliczenia powiązanych z nim kosztów.

Można wykorzystać tę formę kredytowania do zakupu nieruchomości prywatnej zgodnie z przepisami o leasingu konsumenckim, ale jest to mniej opłacalne niż kredyt hipoteczny. Na rynku jest niewiele firm gotowych zawrzeć taką umowę i muszą one wliczyć w koszty leasingu znacznie większe ryzyko niż banki.

Dowolna nieruchomość może być przedmiotem umowy leasingu – leasingodawca może nawet kupić ja na rynku wtórnym po to, by oddać Tobie w leasing. Będzie to jednak droższe niż w przypadku kredytu hipotecznego.

Natomiast wzięcie w leasing mieszkania, które będzie wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej może być już bardziej korzystne dla leasingobiorcy. Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Zarówno sama umowa leasingu, jak i przeniesienie własności nieruchomości będą mieć znaczenie podatkowe.

Pamiętaj, że w leasingu nieruchomości konieczne jest ubezpieczenie obiektu.

Zalety: możliwość rozliczenia kosztów w działalności gospodarczej, profesjonalna obsługa

Wady: zbyt duży koszt i zbyt mała ilość ofert dla osób fizycznych

Wynajem mieszkania z możliwością wykupu

Najem mieszkania z możliwością wykupu jest stosunkowo rzadko dostępną na rynku opcją, ale może być korzystny dla najemcy-kupującego. Wynajmując mieszkanie z opcją jego wykupu możesz spokojnie odkładać na nie lub przynajmniej na wkład własny do kredytu. Znasz okolice, wszystkie wady i zalety danej nieruchomości. Ponadto podpisujesz długoterminową umowę najmu, która nawet przed wykupieniem mieszkania pozwala Ci poczuć się jak w domu.

Przeważnie wynajmującym-sprzedawcą jest w takiej sytuacji spółka posiadająca kilka nieruchomości lub nawet deweloper. W przeciwieństwie do osób fizycznych muszą one dbać o dobre relacje z klientami, więc przeważnie najem długoterminowy przebiega bezproblemowo.

Wynajem mieszkania z możliwością wykupu może być połączony z zaciągnięciem kredytu hipotecznego – dla sprzedającego nie ma różnicy czy płacisz z własnych środków, czy posiłkujesz się zewnętrznym finansowaniem. Warto od razu na początku umowy określić po jakiej cenie odbędzie się ewentualne wykupienie mieszkania lub przynajmniej określić w jaki sposób cena ta zostanie w przyszłości ustalona.

Z właścicielem lokalu mieszkalnego można zawrzeć umowę wynajmu mieszkania z możliwością wykupu, ale jest to wyjątkowa sytuacja. Przeważnie wynajmującemu takie zobowiązanie się nie opłaca.

Zalety: możliwość wyboru formy finansowania i terminu transakcji, dogodna umowa najmu

Wady: mała liczba dostępnych mieszkań

Zakup spółdzielczego prawa do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to uprawnienie do korzystania z konkretnego mieszkania w celach mieszkalnych. Nie oznacza własności nieruchomości, teoretycznym właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Nie można się z niej wycofać, zakładając np. wspólnotę mieszkaniową, póki nie wykupi się lokalu.

Poza tym jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pełni bardzo podobną funkcję co własność – jest dożywotnie, może być dziedziczone, a spółdzielca ma prawo działać jak właściciel. Oczywiście nie może sprzedać lokalu, ale możliwy jest zakup spółdzielczego lokatorskiego prawa, a więc i jego odstąpienie.

Zalety: koszty mogą być mniejsze niż przy zakupie nieruchomości

Wady: nie jest to prawo własności, niektórych rzeczy nie można z nieruchomością zrobić

Czy można liczyć na wsparcie państwa przy zakupie mieszkania?

Wsparcie Państwa w sfinansowaniu zakupu mieszkania ogranicza się do dofinansowania kredytu hipotecznego dla osób spełniających warunki pomocy (np. dużych rodzin). Państwo nie spłaca kredytu za kupujących, ale może spłacić za nich część odsetek lub umożliwić im zaciągnięcie kredytu przy niewystarczającej zdolności kredytowej/wkładzie własnym.

Zakup nieruchomości prawdopodobnie od połowy roku będzie wspomóc dzięki programowi Pierwsze Mieszkanie. Ponieważ program nie wszedł jeszcze w życie, trudno nam go ocenić. Wsparcie ma składać się z dwóch komponentów. Pierwszym z nich jest Bezpieczny Kredyt 2%, który ma być systemem dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Drugi to Konto Mieszkaniowe, czyli program pomocy oszczędzającym na zakup pierwszego lokalu mieszkalnego.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytową warto budować nawet nie mając w planach kredytu hipotecznego. Bez wątpienia poprawi ją:

  • zwiększenie dochodów,
  • stabilność zatrudnienia/działalności,
  • dobra historia dotychczasowych spłat,
  • możliwość wniesienia przynajmniej 20% wkładu własnego,
  • zamknięcie kart kredytowych, kredytów odnawialnych i obrotowych,
  • niezaleganie z podatkami.

Aktualnie banki mają tak dobry dostęp do baz danych dotyczących zadłużenia, działalności gospodarczej i sytuacji finansowej klientów, że raczej nie ma możliwości sztucznego zawyżania swojej zdolności kredytowej. Warto ją natomiast sprawdzić używając np. kalkulatora dostępnego na naszej stronie. Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego często wystarczają całkiem przeciętne dochody i poprawna historia kredytowa.

Kredyt hipoteczny i programy pomocowe, a ceny nieruchomości

Ceny nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są zależne między innymi od możliwości płatniczych kupujących. Im większe środki mogą oni zgromadzić (np. z pomocą łatwo dostępnego kredytu, wykorzystując program Mieszkanie +) tym większe będą potencjalne koszty zakupu mieszkania. Jeśli chcesz kupić mieszkanie, zapewne warto skorzystać z każdego ułatwienia. Pamiętaj jednak, że jedną z przyczyn wzrostu cen mieszkań jest ułatwiona dostępność zewnętrznego finansowania.

Warto wiedzieć

  • Kupno mieszkania najłatwiej sfinansować kredytem hipotecznym, pozostałe opcje sprawdzają się w ściśle określonych przypadkach.
  • Popularna w USA i zachodniej Europie opcja wynajmu z opcją wykupu jest korzystna dla kupujących, ale mało rozpowszechniona w Polsce.
  • Pożyczka hipoteczna, leasing nieruchomości i nabycie prawa spółdzielczego mogą być dobrym rozwiązaniem, ale tylko dla niewielkiej części kupujących.
  • Kredyt refinansowy nie jest dobrym sposobem nabycia nieruchomości.
  • Deweloperzy nie przyznają kredytów, a jedynie pośredniczą między klientem, a bankiem.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Jak zdobyć pieniądze na zakup mieszkania?

    Najlepiej oszczędzać z miesiąca na miesiąc, korzystając z produktów oszczędnościowych i inwestycyjnych. Kupienie mieszkania z własnych oszczędności jest z pewnością najtańsze. Jeśli nie potrzebujesz od razu prawa własności, pomyśl o najmie długoterminowym z opcją wykupu.

  2. Jak kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej?

    Bez zdolności kredytowej, można jedynie kupić mieszkanie za gotówkę. Wówczas nie potrzeba zdolności kredytowej. Zewnętrzne finansowanie zakupu nieruchomości zawsze będzie wymagać zdolności kredytowej, bez względu na to czy wybierzesz kredyt gotówkowy, hipoteczny, zdecydujesz się na leasing czy pożyczkę hipoteczną.

  3. W jaki sposób bank sprawdza wkład własny?

    Bank nie musi sprawdzać wkładu własnego – pożycza Ci tylko 50-90% wartości nieruchomości, resztę musisz zapłacić sprzedającemu z własnych środków. Oczywiście stosuje się weryfikację czy masz daną kwotę na koncie, ale dla banku nie jest to szczególnie interesujące.

  4. Jak długo trzeba odkładać na mieszkanie?

    Szczegóły zależą oczywiście od ceny mieszkania i wysokości dochodów, ale na pewno można założyć, że odkładanie na mieszkanie potrwa o przynajmniej kilka lat krócej niż spłata kredytu hipotecznego. Jeśli potrzebujesz kredytu na 25 lat, pewnie uda Ci się odłożyć na mieszkanie w 15-18 lat.

  5. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie?

    O kredyt mieszkaniowy mogą starać się nawet osoby o zarobkach znacznie niższych niż średnie. Wysokość zarobków decyduje raczej o kwocie kredytu niż samej możliwości uzyskania go. Trzeba także pamiętać, że równie ważne jak dochody są występujące w tym samym okresie koszty. 

  6. Jaka rata kredytu hipotecznego na 200 tys. zł?

    Wysokość raty zależy m.in. od okresu, na jaki kredyt został zaciągnięty i oprocentowania. Poszczególne scenariusze można sprawdzić korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego. 

Porównaj kredyty hipoteczne
Michał Mucha
Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments