Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradnik kredytów hipotecznych

Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny – jakie są różnice?

Spotykamy się nieraz z pytaniem – pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny? Tymczasem, choć są to bardzo podobne produkty, ich przeznaczenie jest zupełnie inne. Kredyt hipoteczny pozwala nabyć nieruchomość, pożyczka jest udzielana pod zastaw nieruchomości, którą kredytobiorca już posiada.

W 2022 udzielono 125 tysięcy kredytów hipotecznych co jest najniższym wynikiem od blisko 20 lat. Pożyczki hipoteczne zawsze były mniej popularne od kredytów, zapotrzebowanie na nie jednak również spada.

Pożyczka hipoteczna, kredyt hipoteczny, a może coś jeszcze innego oferują instytucje finansowe?

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest pożyczką udzielaną przez bank, zabezpieczoną na nieruchomości dłużnika. Może być udzielony osobie fizycznej. Pożyczającym może być wyłącznie bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowa.

Kto może skorzystać z kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny przeznaczony jest dla szerokiego grona odbiorców. Mogą go zaciągnąć pojedyncze osoby fizyczne, kilka osób wspólnie, a także firmy i organizacje. Wymagana jest pełna zdolność do czynności prawnych, oraz odpowiednia zdolność kredytowa rozumiana jako zdolność do terminowej spłaty kredytu.

Niektóre rodzaje kredytów hipotecznych, np. popularny kredyt mieszkaniowy mogą być dostępne tylko dla określonej grupy odbiorców lub oferować tej grupie szczególne warunki kredytowania.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego wynosi od 50% do 90% wartości nieruchomości. Rekomendacje KNF pozwalają na sfinansowanie kredytem hipotecznym 90% wartości kupowanej nieruchomości ( 10% wkładu własnego) jedynie po spełnieniu dodatkowych wymagań. Limity dotyczące kredytów mieszkaniowych mogą być określone kwotowo i sięgają wówczas 5-10 milionów zł.

W praktyce jednak kredytobiorca mający odpowiednią zdolność kredytową mógłby pożyczyć od banku np. 50 milionów zł, tyle, że nie byłaby to już usługa standardowa.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Myślisz o kredycie hipotecznym? Na rynku funkcjonują dwa różne rodzaje kredytów hipotecznych różniące się przeznaczeniem. Pierwszy pozwala nabyć nieruchomość lub podnieść jej wartość. W takiej sytuacji kredyt hipoteczny można przeznaczyć jedynie na:

  • Zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości,
  • Budowę domu lub innego budynku,
  • Zakup działki budowlanej,
  • Modernizację lub rozbudowę istniejącej nieruchomości,
  • Wykupienie udziałów w nieruchomości wspólnej,
  • Remont, dostosowanie budynku do potrzeb właściciela,

W tej kategorii znajdują się najpopularniejsze z kredytów hipotecznych, czyli kredyty mieszkaniowe. Można je wykorzystać w celu zakupu, budowy lub modernizacji nieruchomości mieszkalnej (domu, mieszkania, gospodarstwa).

Drugi rodzaj kredytów zakłada, że kredytobiorca ma już nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem hipotecznym i nie musi podnosić jej wartości. W takiej sytuacji może przeznaczyć kredyt hipoteczny na dowolny cel. W takim przypadku kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna różnią się jedynie tym, że kredytu udziela bank.

W ciągu ostatnich 9 miesięcy 2022 r. średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego 5.500 zł netto miesięcznie spadła o 42.860 zł. Jednak w grudniu ta sama osoba mogła pożyczyć o 19.200 zł więcej w porównaniu do listopada. Tendencja ta dotyczy średniej zdolności kredytowej wszystkich grup kredytobiorców, które poddaliśmy analizie tworząc raport Barometr Hipoteczny.

Bartłomiej Borucki Bartłomiej Borucki

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczką hipoteczną nazywamy każdą pożyczkę, której spłata została zabezpieczona hipoteką. By zaciągnąć takie zobowiązanie, pożyczkobiorca musi mieć prawo do nieruchomości (własności, współwłasności, dzierżawy wieczystej). Pożycza kwotę stanowiącą nie więcej niż 50% – 80% wartości tej nieruchomości i spłaca ją w umówionych z pożyczkodawcą ratach. Gdyby zaprzestał spłaty, pożyczkodawca może żądać egzekucji długu z nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka.

Warunki uzyskania pożyczki hipotecznej są analogiczne jak w przypadku kredytu – potrzebne są: zdolność kredytowa, zarobki w walucie kredytowania, pełna zdolność do czynności prawnych i dobra historia dotychczasowych spłat.

W większości wypadków z pożyczką hipoteczną mamy do czynienia gdy pożyczający posiada już nieruchomość (jest właścicielem, dzierżawca wieczystym itp.), a dodatkowym wymaganiem jest przedstawienie dokumentacji nieruchomości wraz z wyceną.

Kto może skorzystać z pożyczki hipotecznej?

Zasadniczo pożyczka hipoteczna przeznaczona jest dla podmiotów profesjonalnych: firm jednoosobowych, spółek, organizacji, jednostek samorządu terytorialnego i innych osób prawnych. Mogą z niej korzystać osoby fizyczne, które już posiadają nieruchomość, ale nie takie, które dopiero chcą ją kupić.

Jaka jest maksymalna kwota pożyczki hipotecznej?

W zależności od pożyczającego, maksymalna kwota pożyczki hipotecznej może wynieść od 50% do 80% wartości nieruchomości. W praktyce nie ma tu sztywnego ograniczenia kwotowego. Poszczególne banki mogą być gotowe pożyczyć kilka-kilkanaście milionów zł na standardowych warunkach. Jeśli jednak zgłosi się do nich duża firma o solidnej pozycji na rynku i odpowiedniej wypłacalności, mogą sfinansować np. budowę centrum handlowego za 100 000 000 zł.

Na co można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną

Pożyczka hipoteczna przeważnie zaciągana jest pod zastaw nieruchomości, którą przedsiębiorstwo już dysponuje. W takiej sytuacji środki mogą być przeznaczone na dowolny cel i bank lub fundusz nie będą wymagały rozliczenia się z pożyczonej kwoty, a jedynie jej terminowej spłaty.

Jeśli jednak firma zaciąga pożyczkę hipoteczną w celu zakupu nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem spłaty kredytu, pożyczający będzie wymagał przeznaczenia środków jedynie na zakup, budowę i usprawnienie nieruchomości.

Zarówno banki jak i wyspecjalizowane firmy pożyczkowe są elastyczne w tym zakresie – udzielają pożyczek hipotecznych, z których częściowo można sfinansować zakup innego majątku podnoszącego wartość przedsiębiorstwa, pod warunkiem, że kredyt będzie dostatecznie zabezpieczony.

Pożyczka hipoteczna, a kredyt hipoteczny – jakie są najważniejsze różnice?

Pożyczka hipoteczna może zostać udzielona przez firmę inną niż bank. Wciąż musi ona uzyskać akceptację Komisji Nadzoru Finansowego, ale nie musi spełniać wszystkich wymagań stawianych bankom. Pożyczek hipotecznych udzielają fundusze, wyspecjalizowane firmy pożyczkowe, a okazjonalnie także inne podmioty gospodarcze.

Warto pamiętać, że koszty pożyczki hipotecznej są przeważnie wyższe niż kredytu hipotecznego. Może to być natomiast produkt łatwiej dostępny, ponieważ firmy pozabankowe stosują łagodniejsze kryteria przyznawania pożyczek.

Bardzo często różnica pomiędzy produktami bankowymi, z których jeden nazywa się kredytem hipoteczny, a drugi pożyczką hipoteczną będzie wyraźniej zarysowana. Przeważnie chcąc pożyczyć pieniądze na zakup nieruchomości, osoba fizyczna skorzysta z kredytu hipotecznego. Produkt skierowany dla osób już posiadających nieruchomość lub firm, będzie nazywał się pożyczką. Nie jest to ścisłe wymaganie.

Gdyby posługiwać się dosłownym znaczeniem, każdy kredyt hipoteczny byłby też pożyczką.

W przypadku pożyczki hipotecznej możemy powiedzieć, że jest kredytem tylko wówczas gdy udziela jej bank lub SKOK.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – jakie są podobieństwa?

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny są jednym wypadku praktycznie tożsamymi produktamigdy masz już nieruchomość i chcesz pożyczyć znaczną kwotę pod jej zastaw. W takiej sytuacji możesz wybrać to z pośród dwóch rozwiązań, które będzie dla Ciebie bardziej korzystne finansowo.

Pożyczki hipoteczne i kredyty hipoteczne mają wówczas bardzo zbliżone warunki przyznania, a ich uzyskanie zależne jest przede wszystkim od zdolności kredytowej czyli możliwości terminowego spłacania rat. W ten sam sposób będą działały takie mechanizmy jak: harmonogram spłat, weryfikacja wartości nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i spłaty kredytu, procedura notarialna i ewentualna wcześniejsza spłata kredytu/pożyczki.

Jakie są warunki finansowania kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej?

Kredyt mieszkaniowyKredyt hipoteczny (inny niż mieszkaniowy)Pożyczka hipoteczna
Dla kogo?Dla osoby fizycznejDla osoby fizycznej lub prawnejDla osoby fizycznej lub prawnej
PrzykładPojedynczy właściciel, małżeństwo, kilkoro współwłaścicieliPojedynczy właściciel, firma, organizacjaPojedynczy właściciel, firma, organizacja
W jakim celu?Na zakup, budowę lub modernizację nieruchomości mieszkalnejNa zakup nieruchomości innej niż mieszkaniowa dla osoby fizycznej, lub na dowolny cel jeśli kredytobiorca posiada nieruchomośćNa dowolny cel (pożyczajacy musi mieć nieruchomość)
PrzykładKupno mieszkania od dewelopera, udowa własnego domu, odkupienie od rodziny urziału w kamienicyZakup działki rolnej, budowa magazynu, zagraniczne studia (pod zastaw posiadanej nieruchomości)Na pokrycie kosztów inwestycji, na wyprawę dookoła świata
Okres kredytowania5-35 lat5-30 lat5-30 lat
Maksymalna kwotaPrzeważnie 80% lub 90% wartości nieruchomościMaksymalnie 80% wartości nieruchomości (czasami mniej)Maksymalnie 70-80% wartości nieruchomości
Ochrona konsumentaTAK, rozszerzona ochrona związana z kredytem mieszkaniowymTAKNIE, ale wciąż jest to bezpieczne rozwiązanie

 

Na co można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną i kredyt hipoteczny?

Zarówno pożyczką hipoteczną jak i kredytem hipotecznym można sfinansować dowolny wydatek pod warunkiem, że ma się już prawo do nieruchomości, a nie dopiero zamierza ją nabyć.

Oba produkty mogą być też wykorzystane przez firmy i instytucje planujące nabyć nieruchomość. Nie ma natomiast możliwości, by osoba fizyczna kupiła nieruchomość mieszkaniową posiłkując się pożyczką hipoteczną.

Kiedy warto zaciągnąć kredyt na wykończenie mieszkania?

Koszty wykończenia mieszkania zależą m.in. od jakości użytych surowców i materiałów, kosztów robocizny oraz lokalizacji nieruchomości – stawki w miastach, gdzie występuje wzmożony popyt na tego typu usługi są z reguły wyższe. Przyjmuje się, że wykończenie mieszkania w średnim standardzie to koszt od 1.000 zł do 1.500 zł za metr kwadratowy.

Jeśli nie mamy możliwości sfinansowania wykończenia mieszkania ze środków własnych, ani nie możemy pożyczyć pieniędzy od bliskich, to jedynym sposobem na pozyskanie środków jest skorzystanie ze wsparcia banków. Trzeba tylko dobrać najlepsze rozwiązanie, które pozwoli bez przeszkód sfinansować całe przedsięwzięcie. W tym celu skorzystać można z kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej lub kredytu gotówkowego.

Co wybrać – kredyt czy pożyczkę hipoteczną?

Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom – kredyt hipoteczny jest jedynym rozwiązaniem. Gdy masz już nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem spłaty – kredyt hipoteczny prawdopodobnie będzie tańszy, ale trudniej dostępny, a pożyczka droższa i łatwiej dostępna.

Warto wiedzieć

  1. Zakup mieszkania dla siebie można sfinansować jedynie kredytem hipotecznym. Pożyczka hipoteczna nie może być wykorzystana do zakupu nieruchomości.
  2. Zaciągając pożyczkę hipoteczną w ramach działalności gospodarczej, można potraktować odsetki od niej jako koszty uzyskania przychodu.
  3. Tylko banki i SKOKi mogą udzielać kredytów hipotecznych, ale udzielają też pożyczek hipotecznych.
  4. Firmy inne niż banki, które udzielają pożyczek hipotecznych, muszą działać w ramach licencji wydawanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Oznacza to, że nie kazda firma może udzielać pożyczek hipotecznych.
  5. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest przeważnie wyższe niż kredytu hipotecznego.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Co lepsze, kredyt hipoteczny czy pożyczka hipoteczna? 

    Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny, ponieważ są to produkty zasadniczo przeznaczone dla innego odbiorcy i sprawdzające się w innych sytuacjach.

  2. Czy do pożyczki hipotecznej potrzebny jest wkład własny? 

    Tak, działa to podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego przy zakupie nieruchomości. Także w przypadku gdy pożyczający już ma nieruchomość i używa jej jedynie jako zabezpieczenia spłaty kredytu, będzie w stanie pożyczyć maksymalnie 50% do 80% wartości nieruchomości.

  3. Ile można wziąć kredytu pod hipotekę? 

    Maksymalnie do 80% wartości nieruchomości. Limit kwotowy może dotyczyć popularnego produktu bankowego, ale przy odpowiedniej zdolności kredytowej można wnioskować o kredyt na indywidualnych warunkach.

  4. Które banki udzielają pożyczki hipotecznej? 

    Pożyczek hipotecznych udzielają między innymi: Bank Millenium, mBank, BNP Paribas, ING Bank Śląski, Santander Bank i PKO BP.

    Większość banków polskich jest gotowa udzielić pożyczki hipotecznej, ewentualnie nazywając ją kredytem hipotecznym (do czego mają prawo).

  5. Czy pożyczka hipoteczna podlega wakacjom kredytowym? 

    Nie podlega pod przepisy o wakacjach kredytowych, ponieważ nie jest kredytem. Wakacje kredytowe mogą jednak być negocjowane z pożyczającym, a niektóre banki i instytucje oferują je jako standardowy element swojej usługi.

  6. Kiedy warto sięgnąć po pożyczkę, a kiedy po kredyt? 

    Kupując mieszkanie dla siebie z pewnością warto sięgnąć po kredyt hipoteczny – prawa konsumenta są silniej chronione, można skorzystać z państwowych programów pomocowych i uzyskać lepsze warunki kredytowania.

    Pożyczka hipoteczna może być natomiast łatwiejsza do uzyskania i jest dobrym produktem dla firm posiadających w swoim majątku nieruchomości.

Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne

Nr 1 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat
Pożyczasz:
400000 zł
Okres:
30 lat
Koszt:
542 612,27 zł
Rata:
2 618,37 zł
RRSO: 7,06 %
Velo Bank VeloDom
Szczegóły oferty
Nr 2 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat
Pożyczasz:
400000 zł
Okres:
30 lat
Koszt:
555 272,84 zł
Rata:
2 639,75 zł
RRSO: 7,26 %
ING Bank Śląski S.A Jesień u siebie - łatwy start
Szczegóły oferty
Nr 3 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat
Pożyczasz:
400000 zł
Okres:
30 lat
Koszt:
533 481,40 zł
Rata:
2 528,27 zł
RRSO: 7,27 %
BNP Paribas Bank Polska Kredyt hipoteczny
Szczegóły oferty
Prezentowane wyżej oferty przedstawiają parametry cenowe dla kredytów na 80% LTV (20% wkładu własnego).
Znajdź kredyt
Oceń artykuł
4.9

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
najnowszy
najstarszy oceniany
Inline Feedbacks
View all comments