Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Kredyt hipoteczny krok po kroku – jak wziąć kredyt mieszkaniowy?

Zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości wymaga dobrej organizacji i cierpliwości. Odpowiedni plan działania pozwala na podjęcie świadomej i dopasowanej do naszych potrzeb decyzji. Sprawdzamy zatem, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku.

Zakup nieruchomości jest dla większości z nas inwestycją życia, której naturalnie towarzyszą duże emocje. Niewiele osób może jednak zrealizować ten cel ze środków własnych. Jedynym wyjściem pozostaje skorzystanie kredytu hipotecznego. Znajomość procedur i poszczególnych etapów związanych z zaciągnięciem zobowiązania tego typu pozwala oszczędzić czas, nerwy i pieniądze. Zobaczcie, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku.

Krok 1: Jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?

Decyzja o zaciągnięciu każdego kredytu powinna być poprzedzona samodzielną analizą własnych możliwości finansowych. Decydując się na kredyt hipoteczny z wieloletnim okresem spłaty trzeba szczerze odpowiedzieć sobie na pytanie, czy stać nas na zakup nieruchomości z finansowym wsparciem banku.

Oczywiście po złożeniu wniosku kredytowego wraz z załącznikami bank przeprowadzi szczegółową weryfikację zdolności kredytowej. Jednak nawet najbardziej wnikliwe oko analityka kredytowego może nie wychwycić wszystkich informacji mogących zwiększyć ryzyko związane z udzieleniem finansowania. Dlatego jeśli wiemy, że w najbliższej przyszłości nasza kondycja finansowa ulegnie znacznemu pogorszeniu, to lepiej tymczasowo zrezygnujmy ze składania wniosku kredytowego.

Po podpisaniu umowy kredytowej będzie ciążyć na nas obowiązek terminowej spłaty zobowiązania zgodnie z przyjętym harmonogramem. Zaniedbania w tym zakresie prowadzić będą do dotkliwych konsekwencji – od pogorszenia naszej historii kredytowej w BIK, przez kosztowne działania upominawcze ze strony banku, a na egzekucji komorniczej kończąc.

Kiedy jesteśmy pewni swojej sytuacji finansowej i nie rozpoznajemy żadnych ryzyk związanych z jej pogorszeniem w najbliższej przyszłości, to możemy zacząć zastanawiać się nad zaciągnięciem zobowiązania. Decyzja powinna być przemyślana na spokojnie i bez zaburzających obraz emocji, ponieważ spłata kredytu hipotecznego prawdopodobnie będzie towarzyszyć nam przez większość dorosłego życia.

Krok 2: Sprawdź swoją zdolność kredytową

Nawet jeśli w trakcie przygotowywania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego dobrze oceniamy swoją sytuację finansową, to w dalszym ciągu nie mamy pojęcia czy bank będzie takiego samego zdania. Tym bardziej nie jesteśmy w stanie oszacować maksymalnej kwoty, jaką jesteśmy w stanie pożyczyć. W tej sytuacji można skorzystać ze wsparcia eksperta kredytowego. Problem ten częściowo rozwiązuje również kalkulator zdolności kredytowej.

Narzędzie to, wykorzystując uproszczony zestaw danych, pozwala ocenić naszą szacunkową zdolność kredytową. Oznacza to, że może się ona różnić od tej wyliczonej przez bank. Wynik kalkulacji daje nam jednak wyobrażenie na temat naszych możliwości finansowych – jeszcze przed złożeniem wniosku. Aby poznać przybliżoną zdolność kredytową za pomocą naszego kalkulatora, należy wskazać następujące dane:

  • okres spłaty planowanego kredytu w latach,
  • oprocentowanie tego kredytu,
  • sumę naszych wydatków, na które składają się:
    • raty innych kredytów,
    • limity w kartach,
    • wydatki domowe (czynsz, prąd, TV),
  • nasze dochody netto (na rękę),
  • rodzaj zatrudnienia,
  • liczbę osób na utrzymaniu.

Po uzupełnieniu wszystkich danych wystarczy kliknąć w przycisk “oblicz zdolność”. Narzędzie zwróci nam kwotę, która odpowiada maksymalnej zdolności kredytowej dla przyjętych parametrów. Kalkulacje można powtarzać dowolną liczbę razy dla różnych scenariuszy, co może być pomocne w trakcie planowania zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Jak wspomnieliśmy narzędzie zwraca wynik szacunkowy, który może różnić się od wyliczeń banku. Mało tego, banki w trakcie oceny zdolności kredytowej kierują się własnymi procedurami i wewnętrzną polityką ryzyka. W efekcie maksymalna kwota kredytu hipotecznego może różnić się w zależności od banku, chociaż nasza sytuacja finansowa jest taka sama.

Do najważniejszych elementów wpływających na naszą zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym zaliczamy kwotę i okres kredytowania, wysokość i jakość naszych miesięcznych dochodów, koszty utrzymania i inne obciążenia przypadające na ten sam okres oraz cechy składające się na nasz profil kredytobiorcy obejmujące m.in. wiek, wykształcenie, wykonywany zawód, stan cywilny czy status mieszkaniowy.

Trzeba pamiętać, że w ramach oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także bazy dłużników oraz sprawdzi naszą historię kredytową zarejestrowaną przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Figurowanie w bazach dłużników lub nieterminowa spłata dotychczasowych zobowiązań może utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Jeśli mówimy o krótkich opóźnieniach na małe kwoty lub problemach ze spłatą kredytów i pożyczek, które miały miejsce w dalekiej przeszłości to bank może wyrazić zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego, ale może to oznaczać mniej korzystne warunki finansowania (wyższa marża, prowizja, wkład własny). Bank może też oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń np. poręczenia kredytu przez osobę posiadającą zdolność kredytową.

Kiedy nie jesteśmy pewni naszej historii kredytowej to przed złożeniem wniosku możemy samodzielnie pobrać raport zakładając konto w serwisie BIK. Usługa ta jest też dostępna dla posiadaczy bankowości elektronicznej wybranych banków np. PKO BP, ING Banku Śląskiego czy Alior Banku. Cena pojedynczego raportu BIK to 49 zł. Można kupić też pakiet obejmujący 6 raportów BIK i usługę Alerty BIK za 129 zł (stan na 29.11.2022 r.).

Istnieje też możliwość sprawdzenia historii kredytowej w BIK za darmo. W takiej sytuacji trzeba złożyć wniosek o tzw. kopię danych. Można to zrobić nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Dokument ten nie jest tak czytelny, jak jego komercyjna wersja. Czas oczekiwania na kopię danych może trać nawet miesiąc. Raport płatny jest dostarczany w postaci pliku .pdf – najczęściej zaraz po opłaceniu zamówienia.

Krok 3: Upewnij się czy posiadasz odpowiedni wkład własny

Wnioskując o kredyt hipoteczny musimy posiadać odpowiedni wkład własny. Wymagany minimalny wkład własny odpowiada 20% wartości nieruchomości. Jeśli zatem zaakceptowana przez bank wycena nieruchomości opiewa na kwotę 400 tys. zł, to konieczne jest zgromadzenie wkładu własnego na poziomie 80 tys. zł.

Wiele banków oferuje też kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym, jednak wariant ten wymaga wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby wnieść wyższy wkład własny. W takiej sytuacji znajdujemy się często na pozycji pozwalającej wynegocjować lepsze warunki finansowania. Zmniejszy się również całkowity koszt kredytu hipotecznego, ponieważ pożyczymy od banku niższą kwotę.

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że zgromadzenie odpowiedniego wkładu własnego może być wyzwaniem. Jeśli dodatkowo planujemy zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, to trzeba zabezpieczyć też środki na wykończenie nieruchomości. Dlatego warto pamiętać, że wkład własny może być wniesiony w różnej formie. Rolę wkładu własnego może pełnić m.in.:

  • zabezpieczenie na innej nieruchomości,
  • działka budowlana,
  • zastaw na papierach wartościowych,
  • środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE,
  • wycena nieruchomości wyższa od ceny zakupu,
  • wpłacony zadatek,
  • koszty zakupionych materiałów budowlanych.

Krok 4: Wybierz nieruchomość, na którą Cię stać

Zakup nieruchomości dla wielu z nas jest inwestycją życia, dlatego warto wykazać się cierpliwością w poszukiwaniu wymarzonego lokum. Trwa to często kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Decydując się na mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim trzeba pomyśleć również o kosztach remontu. Dostępne rozwiązania pozwalające pokryć takie wydatki opisaliśmy w poradnikach: Kredyt na wykończenie domu – czy warto wziąć na ten cel kredyt hipoteczny? i Kredyt na wykończenie mieszkania – jaki wybrać i kiedy warto go zaciągnąć?

Decydując się na konkretną nieruchomość warto też sprawdzić np. kto jest jej właścicielem, czy nie ma ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i czy nie jest ona obciążona hipotecznie. Informacje te znajdziemy w kolejnych działach (I-IV) księgi wieczystej nieruchomości. Nie zaszkodzi też weryfikacja kondycji finansowej dewelopera sprzedającego dom lub mieszkanie. Jest to szczególnie ważne, kiedy nieruchomość ma być kupiona na etapie “dziury w ziemi”.

Krok 5: Porównaj kredyty hipoteczne i wybierz najlepszą ofertę

Analizując ubieganie się o kredyt hipoteczny krok po kroku nie można zapomnieć o porównaniu ofert i wyborze najkorzystniejszej propozycji. To szczególnie ważne w przypadku kredytów hipotecznych na wysokie kwoty z wieloletnim okresem spłaty. Ich ostateczny koszt jest bardzo wrażliwy nawet na niewielkie zmiany parametrów oferty.

Załóżmy, że jedynym kosztem kredytu hipotecznego są odsetki od kapitału. Pożyczamy 300 tys. zł na 30 lat. Zobowiązanie spłacane jest w ratach równych. Przy oprocentowaniu niezmiennym w całym okresie kredytowania na poziomie 9,5% w skali roku wysokość miesięcznej raty wyniesie 2.523 zł. Całkowita kwota do spłaty to 908.280 zł.

A teraz przyjmijmy, że zaciągamy taki sam kredyt hipoteczny, tylko jego oprocentowanie wynosi już 10% w skali roku. Zamiana ta przekłada się na wzrost miesięcznej raty do 2.633 zł, a całkowita kwota do spłaty to 947.880 zł. Oznacza to, że wyższe o 0,5% oprocentowanie wiąże się ze wzrostem miesięcznej raty o 110 zł, co w całym okresie kredytowania przekłada się na dodatkowe obciążenie w kwocie 39.600 zł.

Powyższy przykład obrazuje, dlaczego tak ważne jest porównywanie ofert kredytów hipotecznych. Z uwagi na dużą liczbę elementów wymagających naszej weryfikacji, zadanie to lepiej powierzyć doradcy kredytowemu lub skorzystać z dostępnych w sieci kalkulatorów i rankingów. Jednym z nich jest oferowana przez nasz serwis porównywarka kredytów hipotecznych.

Dzięki porównywarce kredytów hipotecznych otrzymamy listę najlepszych ofert przygotowanych na podstawie określonych parametrów tj. wartość nieruchomości, wysokość wkładu własnego, oczekiwana kwota kredytu, okres spłaty, wysokość miesięcznych dochodów na rękę, suma miesięcznych wydatków w gospodarstwie domowym, liczba osób na utrzymaniu czy wysokość rat spłacanych aktualnie kredytów i pożyczek.

Podczas analizy ofert kredytów hipotecznych o naszm wyborze mogą decydować różne elementy i nie zawsze będzie to kryterium najniższego kosztu. Porównując propozycje banków warto zwrócić uwagę na poniższe parametry i wymagania banków:

  • RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)
  • oprocentowanie nominalne
  • prowizja za udzielenie kredytu (komunikowana procentowo lub kwotowo)
  • wysokość miesięcznej raty
  • całkowita kwota do spłaty
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
  • oczekiwany wkład własny
  • dopuszczalny wiek kredytobiorcy
  • konieczność skorzystania z dodatkowych produktów banki (konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie)
  • koszt wyceny nieruchomości
  • koszt wcześniejszej spłaty kredytu.

Warto pamiętać, że skorzystanie z dodatkowych produktów banku, jak konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie na życie może być premiowane przez bank korzystniejszymi warunkami finansowania np. niższą marżą czy zerową prowizją. Trzeba jednak sprawdzić, czy koszt utrzymywania konta lub karty kredytowej przez cały okres kredytowania nie będzie wyższy niż oferowane upusty.

Polując na najlepszy kredyt hipoteczny warto także zwrócić uwagę na kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Rozwiązanie to, w zależności od oferty, pozwala cieszyć się stałą ratą kredytową w okresie od 5 do 10 lat. Po tym czasie następuje zmiana na oprocentowanie zmienne lub bank przeprowadza rekalkulację i proponowana jest stopa stała na kolejny okres. Oferty tego typu dostępne są również w naszej porównywarce kredytów hipotecznych.

Krok 6: Sprawdź listę dokumentów, jakich wymaga bank

Kolejnym krokiem zwiększającym szansę na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny wraz z listą dodatkowych dokumentów. Warto od razu zadbać o złożenie kompletnej dokumentacji, ponieważ każda prośba banku o uzupełnienie braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty banki mają tu znacznie większe wymagania niż w przypadku kredytów gotówkowych czy zobowiązań o charakterze limitowym.

Przede wszystkim bank musi potwierdzić naszą tożsamość. Następnie, w zależności od sposobu zarobkowania, bank oczekiwać będzie również udokumentowania osiąganych dochodów. Inne dokumenty w tym zakresie będzie musiała przedstawić osoba zatrudniona w oparciu o umowę o pracę, inne emeryt, a jeszcze inne przedsiębiorca.

Kredyt hipoteczny to również konieczność ustanowienia zabezpieczenia na rzecz banku na nieruchomości. Bank musi zatem ocenić jej wartość i płynność na rynku wtórym. Wymaga to przedstawienia kolejnych dokumentów. Różnią się one w zależności od celu kredytowania. Przykładowo zakup mieszkania na rynku wtórnym z finansowym wsparciem banku wymagać będzie przedstawienia:

  • wyceny nieruchomości,
  • odpisu z księgi wieczystej,
  • potwierdzenia, że sprzedający jest właścicielem nieruchomości,
  • przedwstępnej umowy zakupu nieruchomości,
  • potwierdzenia wniesienia wkładu własnego,
  • potwierdzenia salda do spłaty – jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką,
  • dokumentu ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, który potwierdzi brak zaległości w opłatach.

Szczegółowe oczekiwania banków w zakresie wymaganych dokumentów do zaciągnięcia kredytu hipotecznego opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Krok 7: Złóż kompletny wniosek kredytowy

Kiedy znamy już dokładne oczekiwania banku dotyczące wymaganych dokumentów to pozostaje nam złożyć kompletny wniosek. Zgodnie z prawem bank ma na jego rozpatrzenie 21 dni kalendarzowych, jednak każde wezwanie do uzupełnienia braku powoduje, że okres ten naliczany jest od początku. Zdarzało się, że w okresie wzmożonego popytu na kredyty hipoteczne, czas oczekiwania na decyzję wydłużał się do kilku miesięcy.

W wielu bankach wniosek o kredyt hipoteczny można złożyć online bez konieczności odwiedzania placówki bankowej. To duże udogodnienie pozwalające oszczędzić czas, szczególnie w sytuacji, kiedy cała komunikacja odbywa się zdalnie. Samo podpisanie umowy kredytowej wymaga już wizyty w oddziale. Często pracownik banku może też spotkać się z nami w wybranym wcześniej miejscu.

Krok 8: Zapoznaj się z umową kredytu hipotecznego

Po pozytywnej decyzji banku przychodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Nasz podpis powinien znaleźć się na dokumencie po jego dokładnej weryfikacji i wyjaśnieniu ewentualnych wątpliwości. Świadomość, że spłata kredytu hipotecznego będzie nam towarzyszyć przez większość dorosłego życia powinna być wystarczającym argumentem przemawiającym za tym, aby wnikliwie zweryfikować jej wszystkie zapisy.

Jeśli wyjaśnienia pracownika banku nie są przekonujące, to możemy skorzystać ze wsparcia niezależnego doradcy kredytowego, który współpracuje z wieloma instytucjami finansowymi. Umowa kredytowa oprócz parametrów samego zobowiązania powinna uwzględniać m.in. rodzaje zabezpieczeń, warunki wcześniejszej spłaty kredytu, konieczność skorzystania z dodatkowych produktów banku czy dokumenty wymagane od nas po jej podpisaniu.

Krok 9: Przenieś własność nieruchomości

Na tym etapie czeka nas wizyta u notariusza i załatwienie wszystkich formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Jeśli wnieśliśmy wcześniej wkład własny to umowa w formie aktu notarialnego powinna potwierdzać tę czynność. Notariusz może zająć się również złożeniem wniosku o wpis do księgi wieczystej oraz zadbać o wpisanie hipoteki na rzecz banku. Jeśli czujemy się na siłach możemy zrobić to także samodzielnie.

Krok 10: Zgłoś w banku potrzebę uruchomienia kredytu

Jak widać podpisanie umowy kredytowej nie oznacza końca formalności i automatycznej wypłaty środków. Ta nastąpi dopiero po wywiązaniu się ze wskazanych przez bank warunków. Kiedy posiadamy już akt notarialny i inne dokumenty, związane np. z ubezpieczeniem nieruchomości z cesją na rzecz banku, to możemy wystąpić o uruchomienie kredytu.

Po weryfikacji przedstawionych dokumentów następuje uruchomienie kredytu hipotecznego. W zależności od postanowień umowy środki zostaną wypłacone jednorazowo lub w transzach. Trzeba pamiętać, że w trakcie spłaty kredytu hipotecznego zobowiązani jesteśmy do corocznego przedstawiania polisy ubezpieczeniowej nieruchomości. Konieczne jest również dostarczenie zawiadomienia o dokonaniu wpisu w hipotece na rzecz banku

Dlaczego zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest skomplikowane?

Kredyt hipoteczny, w uwagi na wysoką kwotę i okres spłaty wynoszący nawet 35 lat, jest dla banku produktem charakteryzującym się dużo większym ryzykiem niż kredyty gotówkowe na kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. Do podjęcia decyzji kredytowej niezbędny jest szczegółowy wniosek kredytowy z listą załączników, które pomogą właściwie ocenić sytuację finansową kredytobiorcy oraz wartość proponowanych zabezpieczeń.

Banki intensywnie pracują nad procedurami, które sprawiają, że uzyskanie kredytu hipotecznego staje się prostsze, a decyzja kredytowa podejmowana jest szybciej. Wszystkie te udogodnienia nie mogą jednak stać w sprzeczności z prawidłową oceną ryzyka. Zabezpiecza to nie tylko interesy banku, ale także samego kredytobiorcy, który nie musi do końca zdawać sobie sprawy z konsekwencji zaniechania spłaty kredytu hipotecznego.

Warto wiedzieć

  1. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem z okresem spłaty sięgającym nawet 35 lat, dlatego banki bardzo dokładnie weryfikują zdolność kredytową osób składających wnioski o ten produkt.
  2. Zgodnie z przepisami decyzja kredytowa dotycząca kredytu hipotecznego powinna zostać podjęta w czasie 21 dni kalendarzowych od dnia złożenia wniosku. Każdy zgłoszony przez bank brak w dokumentacji powoduje, że okres ten naliczany jest od początku.
  3. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym wymagane jest m.in. podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym, odpis księgi wieczystej, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego i aktualna wycena nieruchomości.
  4. Analizując oferty kredytów hipotecznych warto zwrócić również uwagę na kredyty z oprocentowaniem okresowo stałym. Aktualnie stała stopa oferowana jest w okresie od 5 do 10 lat.
  5. Dostępne w sieci kalkulatory pozwalają na samodzielne sprawdzenie zdolności kredytowej. Trzeba tylko pamiętać, że zwracany wynik ma charakter orientacyjny.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Jak wygląda proces kredytu hipotecznego?

    Wnioskowanie o kredyt hipoteczny krok po kroku powinno zacząć się od samodzielnej oceny swoich możliwości finansowych. Następnie wybieramy nieruchomość, najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego, kompletujemy dokumenty i składamy wniosek. W przypadku pozytywnej decyzji banku podpisujemy umowę kredytową i wywiązujemy się z warunków pozwalających uruchomić kredyt.  

  2. Jak zacząć ubiegać się o kredyt hipoteczny?

    Pierwszym krokiem w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny jest weryfikacja swoich możliwości finansowych. Jeśli te są odpowiednie i posiadamy wymagany wkład własny, to warto porównać dostępne na rynku oferty i wybrać najkorzystniejszą opcję.  

  3. Po jakim czasie zaczyna się spłacać kredyt hipoteczny?

    Spłata kredytu hipotecznego następuje po podpisaniu umowy kredytowej i uruchomieniu finansowania. Szczegóły uwzględnione są dołączonym do umowy harmonogramie spłaty.  

  4. Na co bank patrzy przy kredycie hipotecznym?

    W trakcie weryfikacji wniosku o kredyt hipoteczny bank bierze pod uwagę głównie wysokość miesięcznych dochodów kredytobiorcy, przypadające na ten sam okres koszty, historię kredytową zarejestrowaną w BIK oraz wartość i płynność nieruchomości, która ma być głównym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania. 

  5. Co zwiększa szanse na kredyt?

    Aby zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny warto m.in. spłacić mniejsze kredyty, zrezygnować z produktów o charakterze limitowym jak karta kredytowa czy debet na koncie (jeśli z nich nie korzystamy), zgromadzić wyższy wkład własny czy złożyć wniosek z osobą posiadającą wysoką zdolność kredytową. 

  6. Kto nie ma szans na kredyt hipoteczny?

    Kredytu hipotecznego nie zaciągnie zarówno osoba o zbyt niskich dochodach, jak i osoba o wysokich dochodach, ale jeszcze wyższych kosztach utrzymania. Przeszkodą może być również zła historia kredytowa w BIK, brak wkładu własnego lub nieruchomość o zbyt niskiej wartości. 

Porównaj kredyty hipoteczne
Bartłomiej Borucki
Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments