Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to nie tylko poważna decyzja, ale również dość skomplikowany proces. Warto się do niego dobrze przygotować, aby uniknąć wątpliwości i stresu. Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku? Z jakich etapów składa się ta procedura i co dzieje się na każdym z nich? Sprawdź nasz kompletny przewodnik po kredycie hipotecznym!
- 1. Krok 1: Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego
- 2. Krok 2: Samodzielna weryfikacja zdolności kredytowej
- 3. Krok 3: Wkład własny
- 4. Krok 4: Wybór nieruchomości
- 5. Krok 5: Porównanie i wybór oferty kredytu hipotecznego
- 5.1. Jak wybrać ofertę kredytu hipotecznego?
- 6. Krok 6: Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
- 7. Krok 7: Zgromadzenie wymaganych dokumentów
- 8. Krok 8: Wniosek kredytowy
- 9. Krok 9: Decyzja kredytowa
- 10. Krok 10: Podpisanie umowy kredytowej
- 11. Krok 11: Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości
- 12. Krok 12: Uruchomienie kredytu
- 13. Warto wiedzieć
Pod pojęciem „kredyt hipoteczny” zazwyczaj kryje się kredyt mieszkaniowy, czyli przeznaczony na zakup mieszkania lub budowę domu. Mimo iż możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego także na inny cel (np. remont), w poniższym artykule omówimy procedurę związaną z zakupem nieruchomości.
Kredyty mieszkaniowe należą do najpopularniejszych produktów kredytowych obok kredytów ratalnych i gotówkowych. Tylko w maju 2024 r. wartość udzielonych przez banki kredytów mieszkaniowych wyniosła 6,2 mld zł – mimo tego, że obecnie kredyty hipoteczne są dość drogie.
Krok 1: Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego
Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku? Zacznij od dobrego przygotowania. Musisz wziąć pod uwagę, że kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe, zaciągane na okres 15-35 lat. Ponadto w Polsce banki nie oferują kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym przez cały okres spłaty (jedynie okresowo stałym – najczęściej na 5-10 lat). Dlatego nigdy nie masz pewności czy koszty Twojego kredytu hipotecznego nie wzrosną w przyszłości.
Warto też pamiętać, że spłata kredytu hipotecznego stanowi stałe spore obciążenie – nie tylko finansowe, ale również psychiczne. Jeśli przytłacza Cię myśl o płaceniu rat kredytu przez kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, warto jeszcze raz przeanalizować swoją decyzję. Musisz też zdawać sobie sprawę, że opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego mogą prowadzić do dotkliwych konsekwencji – od pogorszenia się Twojej historii kredytowej w BIK, przez kosztowne działania upominawcze ze strony banku, a na egzekucji komorniczej kończąc.
Spróbuj tego
Warto też trzymać rękę na pulsie, jeśli chodzi o rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców takie jak Bezpieczny kredyt 2%, czy nowo projektowany kredyt Mieszkanie na Start z oprocentowaniem od 0% do 1,5%, który ma szansę wejść w życie w 2025 roku. Warto wziąć to pod uwagę, jeśli planujesz brać kredyt hipoteczny w niedalekiej przyszłości.
Krok 2: Samodzielna weryfikacja zdolności kredytowej
Najważniejszym krokiem w przygotowaniu do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest weryfikacja swojej zdolności kredytowej. Możesz to zrobić samodzielnie za pomocą kalkulatora dostępnego na stronie Rankomat.pl. Stosuje on te same kryteria oceny, których używają banki.
Bierze zatem pod uwagę przede wszystkim wysokość Twoich dochodów i zobowiązań oraz pożądane parametry kredytu. Jest to narzędzie orientacyjne (banki obliczają zdolność kredytową na podstawie skomplikowanych algorytmów biorących pod uwagę liczne czynniki), ale pozwoli Ci ocenić mniej więcej, na jaki kredyt hipoteczny możesz liczyć. To powie Ci z kolei, jakiej nieruchomości możesz szukać.
Uwaga!
Krok 3: Wkład własny
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, musisz też upewnić się, że masz wymagany wkład własny. Jest to część wartości nieruchomości, którą musisz pokryć z własnej kieszeni. Przy ustalaniu minimalnej wysokości wkładu własnego banki muszą kierować się Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Zgodnie z jej zapisami wkład własny przy kredycie hipotecznym w złotówkach powinien wynosić co najmniej 20%. Możliwe jest jednak udzielenie kredytu hipotecznego osobie, która ma tylko 10% wkładu własnego, jeśli ustali się dodatkowe zabezpieczenie (najczęściej jest to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Spróbuj tego
W tym przypadku bowiem brakujący wkład własny gwarantowany jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyty z gwarancją BGK nie są jednak dostępne dla każdego – z warunkami można się zapoznać w banku współpracującym z BGK oraz na rządowych stronach internetowych.
Wkład własny najczęściej jest wnoszony w gotówce, ale jego rolę mogą pełnić także:
- zabezpieczenie na innej nieruchomości,
- działka budowlana,
- zastaw na papierach wartościowych,
- środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE,
- wycena mieszkania lub domu wyższa od ceny zakupu,
- wpłacony zadatek,
- koszty zakupionych materiałów budowlanych.
Przykład 1: Pan Marek chce kupić mieszkanie o wartości 500 000 zł. Ma 40 000 zł oszczędności w gotówce, a także 75 000 zł na koncie emerytalnym IKE. Daje to razem 115 000 zł, czyli 23% wartości nieruchomości, co wystarczy do uzyskania kredytu hipotecznego – o ile bank zaakceptuje taką formę wkładu własnego.
Przykład 2: Pani Kalina i pan Paweł planują wybudować dom o wartości 600 000 zł i potrzebują do tego kredytu hipotecznego. Nie mają oszczędności w gotówce, ale mają działkę budowlaną o wartości 200 000 zł. Bank zaliczy ją na poczet wkładu własnego, dzięki czemu pani Kalina i pan Paweł będą mogli uzyskać kredyt hipoteczny.
Wkład własny nie może pochodzić z innego kredytu czy pożyczki.
Krok 4: Wybór nieruchomości
Gdy sprawdzisz już, jaką masz zdolność kredytową i zgromadzisz niezbędny wkład własny, możesz przejść do wyboru nieruchomości. Musisz zdecydować, jakiego rodzaju nieruchomość Cię interesuje (mieszkanie, dom, z rynku pierwotnego, z rynku wtórnego itp.), a następnie znaleźć ofertę, która odpowiada Twoim potrzebom.
Niezwykle ważna jest też cena nieruchomości, która musi by dopasowana do Twojej zdolności kredytowej i wkładu własnego. Podaż na rynku nieruchomości jest ograniczona, dlatego takie poszukiwania mogą trwać kilka lub nawet kilkanaście miesięcy.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto poświęcić także trochę czasu na sprawdzenie nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego należy zwracać uwagę m.in. na:
- renomę i poprzednią działalność dewelopera,
- status prawny działki i zezwolenia dewelopera,
- planowany termin oddania nieruchomości.
Natomiast w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego należy sprawdzić m.in.:
- jego stan prawny, a w szczególności księgę wieczystą,
- jego stan techniczny.
Krok 5: Porównanie i wybór oferty kredytu hipotecznego
Następnym krokiem jest wybór konkretnej oferty kredytu hipotecznego. Propozycje poszczególnych banków różnią się pod wieloma względami, co może wpływać m.in. na możliwość uzyskania przez Ciebie finansowania, a także na koszty zobowiązania.
Podczas wyboru oferty kredytu hipotecznego należy zwracać uwagę przede wszystkim na:
- podstawowe koszty – oprocentowanie, marżę i prowizję; najłatwiej jest porównać koszty kredytu hipotecznego, zestawiając RRSO ofert oraz całkowity koszt kredytu lub całkowitą kwotę do spłaty;
- dodatkowe koszty kredytu – np. koszt ubezpieczenia, nadpłaty lub wcześniejszej spłaty zobowiązania;
- wymagany wkład własny – niektóre banki niechętnie udzielają kredytów osobom, które nie mają wkładu własnego na poziomie przynajmniej 20% wartości nieruchomości;
- okres kredytowania – maksymalny okres kredytowania może być różny w zależności od oferty banku.
Przy wyborze kredytu hipotecznego warto zwracać uwagę także na rodzaj oprocentowania. Możesz zdecydować się na oprocentowanie zmienne lub okresowo stałe. Oprocentowanie stałe jest bardziej bezpieczne, ponieważ gwarantuje, że rata Twojego kredytu nie zmieni się w określonym czasie (najczęściej 5-10 lat). Oprocentowanie zmienne oferowane przez banki w 2024 r. zwykle jest niższe, ale może rosnąć lub spadać wraz ze zmianami stóp procentowych, nawet co kilka miesięcy.
Jak wybrać ofertę kredytu hipotecznego?
Najprostszym narzędziem do porównywania ofert kredytu hipotecznego jest porównywarka Rankomat. Wystarczy, że podasz podstawowe parametry kredytu, a przedstawimy Ci realne oferty banków wraz z ich najważniejszymi parametrami. Przejrzysta forma zestawienia sprawi, że z łatwością wybierzesz kredyt hipoteczny, a ponadto bezpośrednio z porównywarki możesz przejść do kontaktu z konsultantem.
Wskazówka! Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny krok po kroku? Wystarczy, że skorzystasz z porównywarki Rankomat.pl. Należy wracać uwagę przede wszystkim na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) oraz całkowitą kwotę do spłaty.
Przykład
Krok 6: Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
Zanim złożysz wniosek kredytowy, konieczne jest podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedawcą nieruchomości (lub umowę deweloperską w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego). Taką umowę należy dołączyć do wniosku kredytowego wraz z innymi wymaganymi dokumentami. W umowie przedwstępnej należy zawrzeć przede wszystkim cenę sprzedaży nieruchomości i inne warunki transakcji, a także termin jej zawarcia.
Podpisanie umowy przedwstępnej nie musi się odbywać u notariusza. Ważne, aby dokument zawierał wszystkie dane transakcji i podpisy obu stron.
Krok 7: Zgromadzenie wymaganych dokumentów
Kolejnym etapem jest zgromadzenie dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Dokładny zakres wymaganych dokumentów będzie zależeć od Twojej sytuacji, ale można je podzielić na trzy główne grupy:
- dokumenty identyfikujące wnioskodawcę – zasadniczo dowód osobisty lub inny dokument tożsamości;
- dokumenty finansowe – np. zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów i zatrudnieniu od obecnego pracodawcy, zeznanie podatkowe, wyciąg z konta bankowego;
- dokumenty dotyczące przedmiotu kredytowania – czyli np. odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego, operat szacunkowy, umowa przedwstępna itp. w zależności od celu kredytu hipotecznego.
Pełną listę potrzebnych dokumentów otrzymasz w banku, w którym złożyłeś swój wniosek kredytowy. Warto zabrać się za gromadzenie dokumentów z wyprzedzeniem, ponieważ może to zająć nawet kilka tygodni. Natomiast kompletność wniosku i obecność niezbędnych załączników to warunek uzyskania szybkiej decyzji kredytowej.
Krok 8: Wniosek kredytowy
Masz już wybraną ofertę kredytową i wszystkie potrzebne dokumenty? Czas złożyć wniosek kredytowy. W przypadku chęci wzięcia kredytu hipotecznego wniosek można złożyć osobiście w wybranym banku, najczęściej po umówieniu się z doradcą, a coraz częściej także online. Upewnij się, że wypełniasz go skrupulatnie i że masz wszystkie niezbędne załączniki.
Twój wniosek trafi do analizy. Obejmuje ona przede wszystkim:
- weryfikację złożonych dokumentów,
- analizę Twojej historii kredytowej,
- analizę Twojego scoringu BIK (wiarygodności kredytobiorcy),
- ocenę szansy spłaty kredytu,
- weryfikację operatu szacunkowego lub wycenę nieruchomości.
Następnie pozostaje już tylko czekać na wydanie decyzji kredytowej.
Krok 9: Decyzja kredytowa
Kiedy otrzymasz decyzję kredytową? Bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny. Termin ten może się jednak wydłużyć, jeśli np. wniosek będzie niekompletny. Zdarza się również, że czas oczekiwania na decyzję jest wydłużony w okresie wzmożonego popytu na kredyty hipoteczne.
Niektóre banki umożliwiają monitorowanie stanu oceny wniosku, ale w większości po zakończeniu jego analizy dostaniesz po prostu informację czy wniosek został rozpatrzony pozytywnie, czy też negatywnie.
Krok 10: Podpisanie umowy kredytowej
Po pozytywnej decyzji kredytowej banku przychodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Taka oferta ma określony termin ważności (np. 30 lub 60 dni). W tym czasie musisz zdecydować, czy z niej skorzystasz, czy nie. Najpierw dostaniesz umowę wraz z proponowanymi warunkami kredytu oraz harmonogramem spłaty do wglądu.
Jeśli masz wątpliwości, możesz wyjaśnić je z pracownikiem banku. Ważne, aby dokładnie zapoznać się z każdym szczegółem umowy kredytowej, zanim ją podpiszesz – w końcu ta decyzja będzie się za Tobą ciągnąć przez cały okres spłaty, czyli co najmniej kilkanaście lat.
Przy kredycie hipotecznym umowę kredytową należy podpisać osobiście w oddziale banku.
Krok 11: Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości
Podpisanie umowy kredytowej to jednak nie koniec formalności. Zanim uzyskasz kredyt hipoteczny, będziesz musiał jeszcze spełnić dodatkowe warunki. Od razu po podpisaniu umowy kredytowej możliwe jest zawarcie umowy przeniesienia własności. Ostateczną umowę zakupu mieszkania należy podpisać u notariusza. W wyniku tej czynności otrzymasz akt własności. Konieczne będzie też wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (również może o to zadbać notariusz) – bez tego uruchomienie kredytu będzie niemożliwe.
Uwaga!
Krok 12: Uruchomienie kredytu
Po spełnieniu wszystkich warunków możesz wystąpić w banku o uruchomienie kredytu. Dokładny przebieg tej procedury zależy od tego, na co dokładnie wziąłeś kredyt hipoteczny:
- w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego środki są w całości przekazywane sprzedawcy;
- w przypadku zakupu nieruchomości w budowie środki są przekazywane deweloperowi najczęściej w transzach według ustalonego wcześniej harmonogramu;
- w przypadku kredytu na budowę domu środki są wypłacane na Twoje konto w transzach zgodnie z postępami budowy.
Teraz wiesz już, jak uzyskać kredyt hipoteczny krok po kroku i dzięki niemu kupić swoją wymarzoną nieruchomość.
Warto wiedzieć
- Kredyt hipoteczny wiąże się z długim i dość skomplikowanym procesem wnioskowania i uzyskania. Jest to bowiem duże zobowiązanie udzielane na długi okres (nawet 35 lat).
- Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, koniecznie przeanalizuj swoją zdolność kredytową i sytuację finansową.
- Najlepszy kredyt hipoteczny pomoże Ci natomiast wybrać porównywarka kredytów online.
- Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny trzeba też wybrać nieruchomość, którą chcesz kupić i podpisać umowę przedwstępną ze sprzedawcą lub deweloperem.
- Jeśli zależy Ci na szybkiej decyzji kredytowej, upewnij się, że składasz kompletny wniosek o kredyt hipoteczny wraz ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku?
Nie da się w skrócie określić, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku. Proces kredytowy jest w tym przypadku dość skomplikowany. Obejmuje on: analizę swojej zdolności kredytowej i zgromadzenie wkładu własnego, wybór nieruchomości i najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego, podpisanie umowy przedwstępnej, zebranie potrzebnych dokumentów, złożenie wniosku, podpisanie umowy kredytowej i ostatecznej umowy zakupu nieruchomości oraz wywiązanie się z dodatkowych warunków niezbędnych do wypłaty kredytu.
Jak się uruchamia kredyt hipoteczny?
Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej i podpisanie umowy z bankiem nie oznaczają automatycznej wypłaty kredytu. Przed jego uruchomieniem trzeba jeszcze podpisać ostateczną umowę zakupu nieruchomości i dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Często niezbędne jest także wykupienie ubezpieczenia oraz dopełnienie pozostałych warunków umowy. Dopiero po ich realizacji możesz wnioskować w banku o uruchomienie kredytu, czyli wypłatę środków.
Ile trwa załatwienie kredytu hipotecznego?
Cały proces kredytowy w przypadku kredytu hipotecznego może trwać wiele miesięcy. Obejmuje on bowiem wiele etapów. Od momentu podpisania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości do wypłaty kredytu mija zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy. Zależy to jednak od wielu czynników.
Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od wartości stopy referencyjnej (wysokości stóp procentowych) oraz od marży banku. Jest inne dla każdej oferty banku, może się też różnić w zależności np. od okresu kredytowania, kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego i innych czynników. Aby znaleźć odpowiedni kredyt hipoteczny, skorzystaj z porównywarki Rankomat.
Źródła
https://media.bik.pl/analizy-rynkowe
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
