Kredyt hipoteczny 1 mln – jaka rata? Ile trzeba zarabiać?

Jaką trzeba mieć zdolność kredytową, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 mln zł? Wbrew pozorom nie jest to niewykonalne, choć musisz spełnić szereg warunków i odpowiednio dużo zarabiać. Warto też mieć świadomość tego, jak wysoka będzie rata takiego zobowiązania.

Zobowiązanie na 1 mln zł to bardzo wysokie zadłużenie, czasem jednak jego zaciągnięcie kredytu hipotecznego na taką kwotę bywa nieuniknione. Polski Instytut Ekonomiczny poinformował, że w I kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 16 proc., a na wtórnym o 21 proc. [1] BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe z kolei przekazuje, że w maju 2024 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45,4 proc. rok do roku.

Średnia wartość wniosków była co prawda równa 435,54 tys. zł [1], zainteresowaniem jednak cieszą się też zobowiązania na kwoty siedmiocyfrowe. Często tylko one pozwalają na zakup nieruchomości w większym mieście, o dogodnej lokalizacji czy odpowiedniej wielkości. Przed podpisaniem umowy natomiast warto dokładnie zapoznać się z warunkami takiego zobowiązania.

Kto może zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 mln zł?

Kredyt hipoteczny 1 mln zł może otrzymać każda osoba o odpowiedniej zdolności kredytowej i możliwościach finansowych. Mimo bardzo dużej kwoty jest to standardowe zobowiązanie bankowe, udzielane klientom detalicznym. Ze względu na sumę jest zwykle obarczone dodatkowymi zabezpieczeniami i wymogami stawianymi przed wnioskodawcą. Może być przeznaczone na wszelkie działania związane z nieruchomością, jak np.:

• kupno mieszkania,
• kupno domu,
• budowa domu,
• remont nieruchomości,
• kupno działki i budowa nieruchomości.

Udzielenie kredytu zależy w głównej mierze od dwóch czynników:

• oferty kredytów hipotecznych w danym banku (czy dana instytucja udziela kredytów na tak wysokie kwoty),
• oceny zdolności kredytowej klienta (czy będzie on w stanie regularnie spłacać zobowiązanie na zawartych w umowie warunkach).

Tak wysoka kwota wymaga ponadto zastosowania odpowiednich zabezpieczeń. Podstawą jest hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości. Dodatkowo – szczególnie w przypadku stosunkowo niewielkiego wkładu własnego – konieczne bywa wykupienie obowiązkowego ubezpieczenia.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł może być też przyznany firmie. Ze względu na wysokość kwoty ta opcja również często ma charakter hipoteczny, choć w tym przypadku nie jest to regułą. Może zostać też zaciągnięta na rzecz inwestycji związanych z rozwojem działalności – jako kredyt inwestycyjny. Podobnie natomiast, jak w standardowej formie, przyznanie środków wymaga odpowiedniej zdolności kredytowej.

Jaki jest wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym na 1 mln zł?

Otrzymanie kredytu hipotecznego wymaga zadbania o wkład własny na wymaganym poziomie. Wynika to z treści rekomendacji 10 w ramach Rekomendacji S przygotowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

W przypadku ekspozycji kredytowej związanej z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego [3].

Aktualnie banki działające na polskim rynku wymagają najczęściej 10-20% wkładu własnego, zgodnie z zaleceniami KNF. Jeśli kwota kredytu wynosi 1 000 000 zł, to w praktyce musisz uzbierać przynajmniej 100 000-200 000 zł. Im większą sumą będziesz dysponować, tym na dogodniejsze warunki zobowiązania możesz liczyć.

Minimalny wkład własny w 2024 roku w przypadku kredytu hipotecznego w różnych bankach wynosi:

• Bank PKO BP – 10 proc.
• ING Bank Śląski – 20 proc.
• mBank – 10 proc.
• Bank Pekao – 10 proc.
• Santander Bank Polska – 10 proc.
• Millennium Bank – 10 proc.
• VeloBank – 10 proc.
• BNP Paribas Bank – 20 proc.

W wielu bankach możesz otrzymać kredyt nawet z 10-procentowym wkładem własnym. Bardzo często jednak lepszym rozwiązaniem jest uzbieranie większej kwoty. Nie tylko zmniejszy to koszty, ale też pozwoli uniknąć dodatkowych warunków stawianych wobec klienta. Zwykle mają one formę konieczności wykupienia specjalnego ubezpieczenia, generującego dodatkowe koszty.

Jak obliczyć zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym na 1 mln zł?

Każdy bank indywidualnie oblicza zdolność kredytową klientów. Przebieg i warunki tego procesu określane są w wewnętrznych regulaminach instytucji finansowych. Najczęściej natomiast skupia się to na dwóch etapach:

• analizie ilościowej – skupiona na Twojej sytuacji finansowej, uwzględnia m.in.:
  • wysokość zarobków,
  • źródło dochodów,
  • staż i ciągłość pracy oraz rodzaj zatrudnienia,
  • ciążące na Tobie zobowiązania,
  • stałe wydatki;
• analizie jakościowej – bierze pod uwagę inne aspekty mogące mieć wpływ na zdolność kredytową, np.:
  • historia kredytowa,
  • wiek,
  • wykształcenie,
  • branża.

Zarówno składając wniosek samemu w banku, jak i współpracując z pośrednikami kredytu hipotecznego, musisz liczyć się ze sprawdzeniem zdolności kredytowej. Właśnie dlatego warto wcześniej zweryfikować ją samodzielnie. Możesz zrobić to u doradcy kredytowego, który uważnie przeanalizuje Twoją sytuację. Szybszą i zdecydowanie tańszą (bo darmową) opcją jest natomiast skorzystanie z naszego internetowego kalkulatora zdolności kredytowej.

Wystarczy tylko, że wprowadzisz do niego takie informacje, jak:

• okres spłaty kredytu (od 1 roku do 35 lat),
• oprocentowanie kredytu (w procentach),
• wysokość innych zobowiązań,
• limity na kartach płatniczych,
• stałe wydatki domowe,
• dochód netto,
• rodzaj zatrudnienia,
• liczba osób na utrzymaniu.

Następnie naciśnij niebieski przycisk „Oblicz zdolność” i gotowe. System sam pokaże Ci przybliżoną kwotę, którą może zaoferować Ci bank. Oczywiście jest to szacunkowa suma, ostatecznie bowiem zależy ona od indywidualnej oceny wystawionej przez instytucję finansową.

Posłużmy się przykładem. Do obliczeń przyjmijmy poniższe założenia:

• 35 lat spłaty,
• oprocentowanie 7 proc. w skali roku,
• nie ciążą na Tobie żadne inne zobowiązania,
• nie masz limitów na kartach,
• Twoje koszty stałe to ok. 1500 zł miesięcznie,
• zarabiasz na rękę 14 tys. zł miesięcznie,
• jesteś zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony,
• nie masz osób na utrzymaniu.

W takim przypadku maksymalna kwota kredytu, jaka jest dla Ciebie dostępna, wynosi 1 074 223 zł.

Jakie zarobki pozwalają zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 mln zł?

Zdolność kredytowa jest ściśle powiązana z wysokością zarobków oraz ich stosunkiem do stałych wydatków. Im więcej zarabiasz, a mniej wydajesz, tym na comiesięczne regulowanie wyższej raty możesz sobie pozwolić.

Kredyt na 1 mln zł to potężne zobowiązanie, przekładające się na dość wysokie raty. Osoba, która się o niego ubiega musi zatem odpowiednio dużo zarabiać, by przekonać bank, że nie ciąży na niej ryzyko niewypłacalności. Jak obliczyć, ile dokładnie musi wynosić Twoja pensja w takiej sytuacji? Najlepszym sposobem jest ponowne skorzystanie z naszego kalkulatora.

W tym przypadku będziemy wprowadzać różne wartości „dochodu netto” i sprawdzać, jak pod wpływem tych działań zmienia się potencjalna dostępna kwota kredytu. Powyżej omówiliśmy sytuację zakładającą zarobki na poziomie 14 tys. zł netto miesięcznie. Wtedy zdolność była równa 1 074 223 zł. Teraz spróbujmy znaleźć minimalną wysokość pensji, która mieści się w Twoich wymaganiach. Zakładając wprowadzenie identycznych danych do kalkulatora, zdolność zmienia się w następujący sposób w zależności od wysokości wynagrodzenia:

• dochód netto 13500 zł – 1 035 858 zł zdolności;
• dochód netto 13250 zł – 1 016 675 zł zdolności;
• dochód netto 13100 zł – 1 005 166 zł zdolności;
• dochód netto 13000 zł – 997 493 zł zdolności.

Szacunkowo Twoja pensja powinna wynosić ok. 13100 zł netto, aby mieć zdolność kredytową pozwalającą na kredyt hipoteczny w wysokości 1 mln zł. Sytuacja będzie się zmieniać wraz ze zmianą pozostałych parametrów tj.: miesięczne koszty stałe, liczba osób na utrzymaniu lub kwota obciążeń generowanych przez inne zobowiązania finansowe.

Na jaki okres można zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 mln zł?

W przypadku kredytów hipotecznych na bardzo wysokie kwoty, zalecane jest przemyślenie okresu kredytowania:

• im krótszy okres spłaty, tym wyższe raty miesięczne,
• im dłuższy okres spłaty, tym wyższe całkowite koszty zobowiązania.

Dodatkową kwestią, wpływającą na decyzję, jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Może ona przynieść Ci znaczne oszczędności i pozwolić na szybsze pozbycie się długu. Nie zawsze jednak jest możliwa, szczególnie w przypadku wygórowanych rat miesięcznych.

Ze względu na wysoką kwotę, kredyty hipoteczne najczęściej są zaciągane na 20-35 lat. Często zależy to też od zdolności kredytowej wnioskodawcy – im jest ona niższa, tym dłuższego okresu spłaty może wymagać. Nie bez znaczenia są też zarobki, zgromadzone oszczędności i ogólna sytuacja finansowa.

Jaka jest rata kredytu hipotecznego na 1 mln zł?

Rata kredytu na 1 mln zł zależy od wielu zmiennych. Ma na nią wpływ szereg warunków ogólnych zobowiązania, takich jak m.in.:

• okres spłaty,
• koszt ubezpieczenia,
• dodatkowe koszty,
• rodzaj rat,
• rodzaj oprocentowania,
• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO).

Jeśli chcesz sprawdzić, jakich kwot możesz się spodziewać, skorzystaj z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego. Działa w sposób bardzo zbliżony do wyżej opisywanego kalkulatora obliczającego zdolność kredytową. Wystarczy tylko, że wprowadzisz do niego szereg podstawowych danych dotyczących zaciąganego zobowiązania:

• wartość nieruchomości,
• wysokość wkładu własnego,
• kwotę kredytu,
• okres spłaty,
• oprocentowanie nominalne,
• prowizję banku za udzielenie kredytu,
• inne koszty kredytu,
• rodzaj rat.

Na tej podstawie system zaprezentuje Ci szacunkową ratę. Co więcej, zyskasz również dostęp do wygodnej porównywarki kredytów hipotecznych na tej samej stronie internetowej. Dzięki niej łatwo znajdziesz kredyt hipoteczny o akceptowalnej wysokości comiesięcznej raty.

W poniższej tabeli uwzględniliśmy kilka wariantów, zależnych od tego, jaki wybierzesz wkład własny (10 i 20 proc.) oraz okres spłaty (25, 30 i 35 lat). Założyliśmy, że wartość nieruchomości jest równa 1 mln zł, oprocentowanie nominalne wynosi 7 proc. w skali toku i nie ma prowizji oraz innych kosztów dodatkowych.

Przy tej wartości nieruchomości wkład własny na poziomie 20 proc. pozwala zmniejszyć ratę nawet o kilkaset złotych względem wkładu 10-procentowego. Nie bez znaczenia jednak jest także oferta danego banku. Poniżej znajdziesz aktualne propozycje kilku instytucji dysponujących wewnętrznymi kalkulatorami kredytowymi. W wyliczeniach założyliśmy dokładnie takie same warunki jak w powyższym przypadku, uwzględniając minimalny wkład własny danej instytucji.

Które banki oferują kredyty hipoteczne na 1 mln zł?

Praktycznie wszystkie banki w Polsce oferują zobowiązania hipoteczne na 1 mln zł, a nawet więcej. Są one natomiast oferowane na różnych warunkach i nie w każdej sytuacji będą tak samo opłacalne dla Twojego portfela. Poniżej znajdziesz warunki kredytów w popularnych instytucjach finansowych. Oferty zweryfikowaliśmy 17.06.2024 roku.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – Bank PKO BP

PKO BP oferuje Kredyt hipoteczny Własny Kąt, którego najważniejsze parametry to:

• okres kredytowania – od 5 do 35 lat;
• dostępna kwota – od 50 tys. zł do 1,5 mln zł;
• prowizja – 0,5 proc. (z dodatkowym zabezpieczeniem kredytu w postaci ubezpieczenia na życie),
• oprocentowanie – stałe przez 5 lat lub zmienne,
• RRSO – 9,83 proc.

Do 25 proc. przyznanych środków możesz przeznaczyć na dowolny cel. Wniosek złożysz w oddziale lub serwisie iPKO, a marżę banku możesz obniżyć, korzystając z oferty wspierającej zrównoważony rozwój.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – ING Bank Śląski

ING Bank Śląski ma jeden podstawowy wariant kredytu hipotecznego, który charakteryzuje:

• okres kredytowania – od roku do 35 lat;
• dostępna kwota – od 70 tys. zł do 4 mln zł;
• prowizja – 0 proc. (w aktualnej ofercie Słoneczna oferta);
• oprocentowanie – zmienne lub stałe przez 5 lat;
• RRSO – 7,78 proc. (w aktualnej ofercie Słoneczna oferta).

Kredyt mieszkaniowy w ING Banku Śląskim ma kilka wariantów oprocentowania. Oprócz produktu standardowego i Słonecznej oferty dostępne są też warianty Łatwy start czy Lekka rata. Różnią się m.in. wysokością RRSO i prowizji, warto więc przed podpisaniem umowy zapoznać się z wszystkimi ofertami.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – mBank

Kredyt mieszkaniowy w ofercie mBanku proponowany jest na następujących warunkach:

• okres kredytowania – od roku do 35 lat;
• dostępna kwota – od 100 tys. zł do 2 mln zł;
• prowizja – 0 proc. za udzielenie i częściową spłatę zobowiązania;
• oprocentowanie – zmienne lub stałe na 5 lat;
• RRSO – 8,15 proc.

mBank proponuje aktywnym klientom obniżkę marży o 0,60 p.p. Dodatkowo ma również rozwiązanie dostosowane do nieruchomości energooszczędnych.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – Bank Pekao

Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym jest oferowany przez bank Pekao na następujących warunkach:

• okres kredytowania – od roku do 30 lat;
• dostępna kwota – od 20 tys. zł do 2,8 mln zł;
• prowizja – od 0 proc. w przypadku kredytu z ubezpieczeniem spłaty, od 1,99 proc. przy zobowiązaniu bez ubezpieczenia;
• oprocentowanie – zmienne lub stałe na 5 lat;
• RRSO – 8,43 proc.

Dodatkowo bank Pekao oferuje obniżenie marży kredytu mieszkaniowego o 1,5 p.p., jeśli masz w nim konto osobiste, a wpływy na nie są dwukrotnie wyższe od comiesięcznej raty.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – Santander Bank Polska

Najważniejsze cechy kredytu hipotecznego w Santander Bank Polska to:

• okres kredytowania – od 5 do 30 lat;
• dostępna kwota – od 100 tys. zł do 1,35 mln zł;
• prowizja – max. 3 proc. (0 proc. przy ubezpieczeniu na życie Spokojna Hipoteka);
• oprocentowanie – zmienne lub stałe na 5 lat;
• RRSO – 9,36 proc. (przy oprocentowaniu stałym) lub 10,37 proc. (przy oprocentowaniu zmiennym).

Obecni klienci tego banku mogą liczyć na nieco niższe koszty zobowiązania. Dodatkowo maksymalnie 30 proc. pożyczonych pieniędzy możesz przeznaczyć na wyposażenie domu lub mieszkania albo dowolny cel niezwiązany z nieruchomością.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – Millennium Bank

Najważniejsze założenia kredytu hipotecznego w Millennium Banku to:

• okres kredytowania – od 6 do 36 lat;
• dostępna kwota – od 20 tys. zł do 4,5 mln zł;
• prowizja – 0 proc.;
• oprocentowanie – stałe na 5 lat;
• RRSO – 8,84 proc.

Millennium Bank 1 marca 2023 roku całkowicie zawiesił oferowanie kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Po 5 latach stopy stałej możliwe jest natomiast przejście na oprocentowanie zmienne lub rekalkulacja nowej stawki, która obowiązywać będzie przez kolejnych 5 lat.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – VeloBank

VeloBank ma obecnie jeden wariant kredytu hipotecznego, zakładający:

• okres kredytowania – od 5 do 35 lat;
• dostępna kwota – od 100 tys. zł do 3 mln zł;
• prowizja – 0% za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę;
• oprocentowanie – stałe na 5 lat;
• RRSO – 8,12 proc.

Wniosek o kredyt hipoteczny w VeloBanku złożysz online, podczas rozmowy z ekspertem tej instytucji. Do 15 proc. przyznanej kwoty możesz przeznaczyć na dowolny cel.

Kredyt hipoteczny na 1 mln zł – Bank BNP Paribas

BNP Paribas Bank dysponuje jednym, głównym kredytem hipotecznym na poniższych warunkach:

• okres kredytowania – od 6 do 30 lat;
• dostępna kwota – od 100 tys. zł do 4 mln zł;
• prowizja – od 0 proc.;
• oprocentowanie – zmienne lub stałe na 5 albo 10 lat;
• RRSO – 8,78 proc.

Możesz liczyć na niższe oprocentowanie w przypadku finansowania nieruchomości energooszczędnej i możliwość przeznaczenia 15 proc. przyznanej kwoty na dowolny cel. Ponadto do Twojej dyspozycji pozostaje refinansowanie środków zainwestowanych w nieruchomość do 12 miesięcy wstecz.

Na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny na 1 mln zł?

W przypadku kwoty kredytu hipotecznego opiewającej na 1 mln zł warto bardzo uważnie przeanalizować warunki zaciąganego zobowiązania. Przy tak wysokiej sumie bowiem każdy szczegół może przełożyć się na potencjalnie wyższe koszty. Zwróć uwagę na takie kwestie, jak:

• okres kredytowania – ma bezpośredni wpływ na wysokość comiesięcznej raty oraz łączny koszt kredytu. Dostosuj go tak, by móc bez problemu spłacać zobowiązanie, a jednocześnie uniknąć niepotrzebnego przepłacania;
• wysokość raty – regulowanie jej nie powinno stanowić wyzwania, by w razie czasowych problemów finansowych nie doprowadzić do powstania zaległości;
• minimalny wkład własny i jego ostateczna wysokość – wybierz bank oczekujący takiego wkładu własnego, jaki jesteś w stanie uzbierać. Pamiętaj, że wyższa kwota może przełożyć się na lepsze warunki zobowiązania;
• rodzaj oprocentowania, jego wysokość i RRSO – zarówno oprocentowanie, jak i RRSO, powinny mieć jak najniższe wartości. Dzięki temu będziesz musiał zwrócić bankowi mniejszą kwotę. Dodatkowo na rynku dostępne jest oprocentowanie zmienne oraz stałe (zwykle na 5 lub 10 lat), które działają na odmiennych zasadach i mają wpływ na koszty zobowiązania;
• całkowita kwota do spłaty – im jest wyższa, tym droższy jest Twój kredyt. Poszukaj na rynku opcji gwarantującej całkowite koszty niższe od konkurencji;
• koszty, prowizje i opłaty dodatkowe – wszystko to sprawia, że koszt potencjalnego kredytu staje się wyższy. Postaraj się znaleźć ofertę ograniczającą te aspekty do minimum.

Źródła:

[1] – https://pie.net.pl/w-i-kwartale-2024-mieszkania-na-rynku-w-polsce-zdrozaly-srednio-o-21-proc-r-r/

[2] – https://media.bik.pl/informacje-prasowe/835244/o-45-4-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-maju-2024-r-informuje-bik-indeks-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe

[3] – https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf

Patryk Korzec

Redaktor

[email protected]

Dziennikarz i copywriter zafascynowany światem inwestycji, bankowości i finansów. Absolwent Uniwersytetu Opolskiego oraz Warszawskiego. Doskonalił swoje umiejętności w kilku lokalnych i ogólnopolskich redakcjach internetowych oraz radiowych. Prywatnie miłośnik podróży, książek oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments