W ciągu ostatnich trzech lat na dobre rozgorzała dyskusja związana z wyborem zmiennego lub stałego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zwolennicy jednego lub drugiego wymieniają się argumentami za i przeciw, a ich liczba rośnie lub spada w zależności od sytuacji makro i mikroekonomicznej. Zastanówmy się, które rozwiązanie jest lepsze?
- Czy możliwa jest zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
- W jakiej sytuacji można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?
- Czy oprocentowanie stałe obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego?
- W jaki sposób zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?
- Ile kosztuje zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
- Jak zmiana oprocentowania na stałe wpłynie na wysokość raty kredytu hipotecznego?
- Na co zwracać uwagę podczas zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
- Czy inflacja ma wpływ na zmianę oprocentowania?
- Czy kary umowne mają wpływ na ratę kredytu?
- Czy Rada Polityki Pieniężnej ma wpływ na wysokość raty kredytu?
- Warto wiedzieć
W okresie stabilnej inflacji oscylującej w granicach celu Narodowego Banku Polskiego (2,5% +- 1 p.p) nierzadko zdarzało się, że kredytobiorcy nawet nie zdawali sobie sprawy, że możliwy jest wybór stałego lub zmiennego oprocentowania i swoją decyzję podejmowali bez odpowiedniej analizy. Od kilku miesięcy na sile przybiera grupa optująca za zmiennym oprocentowaniem, co jest spowodowane najprawdopodobniej zapowiadanymi obniżkami stóp procentowych NBP. Coraz częściej pojawiają sie głosy, że do pierwszej obniżki może dojść już na wrześniowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej (RPP).
Jeszcze do niedawna taki scenariusz był dość odległy, a z każdym miesiącem przybywało kredytów ze stałym oprocentowaniem, choć warto zwrócić uwagę, że jest to oprocentowanie okresowo stałe i w zależności od banku obowiązuje w okresie od 5 do 10 lat. To, która grupa po COVID-19 i szoku związanym z wojną i inflacją wyjdzie lepiej na swoich wyborach będziemy mogli ocenić dopiero za kilka lat. Niemniej jednak już teraz jesteśmy w stanie odpowiednio przygotować się do własnego i bardziej świadomego wyboru oprocentowania.
Czy możliwa jest zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
Mało osób zdaje sobie sprawę z faktu, że może pozwolić sobie na zmianę oprocentowania kredytu hipotecznego. Obecnie w większości banków, przy konkretnych założeniach, zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennego na stałe jak najbardziej jest możliwa. Co istotne, możemy to zrobić właściwie w każdym momencie spłaty kredytu.
Z powodu wydarzeń ostatnich lat, czyli wspomnianej już pandemii COVID-19, wojny w Ukrainie i ponadnormatywnej inflacji taki scenariusz był bardzo popularny, a w pewnym momencie banki obsługiwały więcej wniosków o zmianę oprocentowania, niż tych o nowy kredyt hipoteczny. Rosnące stopy procentowe, a w ślad za nimi szybujące raty kredytów sprawiły, że Polacy szturmem ruszyli do doradców kredytowych w celu jak najszybszego przejścia na oprocentowanie stałe.
W jakiej sytuacji można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?
Większość banków oferujących kredyty hipoteczne w Polsce nie nakłada żadnych ograniczeń dla zainteresowanych przejściem ze zmiennego oprocentowania na stałe. Jednak np. ING Bank Śląski wymaga, aby do końca spłaty kredytu pozostawały minimum 62 raty. Warto mieć na uwadze, że jeżeli przejdziemy na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, to zmiana „powrotna” będzie możliwa dopiero po całym okresie, na który podpisaliśmy umowę o stałe oprocentowanie.
Do niedawna jedyną możliwością było pięcioletnie oprocentowanie stałe, jednak niektóre banki w swojej ofercie proponują już siedmio- (Credit Agricole, Alior Bank) lub nawet dziesięcioletnie kontrakty (Bank BNP Paribas). Dlatego tak ważne jest, żeby nasza decyzja była świadoma i odpowiednio uargumentowana warunkami gospodarczymi i osobistą sytuacją finansową.
Czy oprocentowanie stałe obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego?
Obecnie w Polsce oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych obowiązuje w większości banków przez 5 lat, a w niektórych okres ten wynosi 7 lub nawet 10 lat. Po tym czasie obowiązuje oprocentowanie składające się z marży banku i aktualnego WIBOR-u (niektóre banki stosują już wskaźnik WIRON) lub ponownie kalkulowana jest propozycja dla stałego oprocentowania (może wiązać się to z koniecznością ponownej oceny zdolności kredytowej). Decyzja zazwyczaj zależy od klienta, jednak są od tego wyjątki:
- Jeżeli pozostały do spłaty okres wynosi mniej niż 5 lat, to kredyt hipoteczny automatycznie przechodzi na zmienne oprocentowanie.
- BOŚ Bank po każdym okresie stałego oprocentowania również z automatu przekształca na oprocentowanie zmienne.
Jako kredytobiorcy powinniśmy otrzymać informację o tym, co wydarzy się po zakończeniu obecnego okresu na około miesiąc wcześniej – niezależnie od tego czy korzystamy z oprocentowania zmiennego, czy z kredytu na stałą stopę procentową.
W jaki sposób zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?
Polityka przejścia na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w każdym banku może wyglądać nieco inaczej. Niektóre z nich będą wymagały ponownego przeliczenia zdolności kredytowej, a co za tym idzie – dostarczenia odpowiednich dokumentów zaświadczających o naszych miesięcznych dochodach i kosztach. W opozycji stoi tu np. mBank, który decyzje podejmuje automatycznie.
Sensowny konsensus proponuje również PKO BP, które dla kredytów zawartych w ciągu ostatnich dwóch lat nie wymaga ponownej kalkulacji zdolności kredytowej. Z pewnością w każdym banku będziemy musieli podpisać stosowny aneks określający okres i wysokość oprocentowania stałego oraz to, co wydarzy się po zakończeniu obowiązywania aneksu.
Szczegółowe informacje dotyczące procesu zmiany oprocentowania warto zawsze sprawdzić na stronach internetowych banków, tak żeby być odpowiednio przygotowanym zanim wybierzemy się do placówki. Decyzja o zmianie oprocentowania jest tak samo istotna, jak samo zaciągnięcie nowego zobowiązania.
Ile kosztuje zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
Należy być przygotowanym, że w dobie rosnących kosztów w każdym aspekcie dotyczącym naszego życia nie inaczej będzie również w przypadku wszelakich wniosków, które składamy w banku – w tym również wniosków o przejście ze zmiennego na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Średni koszt dyspozycji oscyluje w granicach 200 – 300 zł, a aktualna tabela opłat i prowizji powinna być dostępna na stronie internetowej interesującego nas banku.
Jak zmiana oprocentowania na stałe wpłynie na wysokość raty kredytu hipotecznego?
Na wstępie warto zaznaczyć, że najbardziej aktualne porównania dostępne są zawsze u doradców kredytowych działających na rynku lub w placówkach banków oferujących kredyty hipoteczne. Instytucje finansowe proponując oprocentowanie stałe biorą pod uwagę zarówno obecne warunki gospodarcze, jak i prognozują w pewnym stopniu kolejne 5, 7 lub 10 lat.
Wybór między stałym, a zmiennym procentem jest zatem swego rodzaju zakładem, który zawieramy na ten okres i dopiero po nim dowiadujemy się, kto na tym bardziej skorzystał. Poniżej prezentujemy przykłady kilku banków i ich propozycji dla obu rodzajów oprocentowania. Analiza dotyczy kredytu na 400 000 zł, okres spłaty 20 lat, raty równe, przy założeniu 20% wkładu własnego (na ostateczną wysokość raty może wpływać m.in. gotowość do skorzystania z dodatkowych produktów banku, dlatego poniższe wartości mają charakter orientacyjny):
- Santander Bank Polska
- rata stała: około 3000 zł
- rata zmienna: około 3500 zł
- Alior Bank
- rata stała: około 3080 zł
- rata zmienna: około 3450 zł
- Bank Pekao
- rata stała: około 3140 zł
- rata zmienna: około 3520 zł
- PKO BP
- rata stała: około 3190 zł
- rata zmienna: około 3490 zł.
Powyższe porównania jasno wskazują, który rodzaj oprocentowania w tym momencie jest bardziej korzystny. To nie oznacza jednak, że przejście nadal w 2023 roku na stałe oprocentowanie będzie dobrą decyzją, gdyż należy pamiętać o tym, że aneks zawierany jest na 5, 7 lub 10 lat i nie możemy być pewni, że przez cały ten okres sytuacja pozostanie dla nas korzystna.
Na co zwracać uwagę podczas zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe?
Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe jest możliwa niemal w każdym momencie spłaty naszego zobowiązania. Kredyt hipoteczny, który obecnie jest zaciągnięty ze zmiennym oprocentowaniem warto aneksować, jeżeli według wszelkich dostępnych analiz w okresie 5, 7 lub 10 lat bardziej opłacalne będzie płacenie określonej, z góry wiadomej miesięcznej raty, ponieważ decyzje RPP dot. stóp procentowych mogą wskazywać na to, że kredyty obarczone zmiennym procentem będą coraz droższe.
Co do zasady nie można jednak przewidzieć, co wydarzy się w przyszłości na rynkach finansowych. Przykładowo wybuch kolejnej pandemii lub upadek dużego banku inwestycyjnego mogą spowodować trudne do określenia skutki – zarówno w skali globalnej, jak i dla pojedynczych kredytobiorców. Ostatnie lata dobitnie wskazują, jak niestabilny może być otaczająca nas rzeczywistość.
Czy inflacja ma wpływ na zmianę oprocentowania?
Jednym z głównych wskaźników, na który warto zwrócić uwagę jest inflacja, czyli pojęcie odmieniane w ostatnich dwóch lata przez wszystkie przypadki. Projekcje inflacyjne tworzone przez analityków NBP determinują decyzje Rady Polityki Pieniężnej o strategii przyjmowanej na najbliższe miesiące, a w dalszej perspektywie lata. W celu tłumienia inflacji RPP rekomenduje podwyższanie głównych stóp procentowych NBP, co przekłada się na wyższy koszt kredytów, których oprocentowanie zmienne oparte jest o stawkę WIBOR.
Czy kary umowne mają wpływ na ratę kredytu?
Ostatnie 3 lata jasno pokazały, że w dzisiejszych czasach nie ma niczego pewnego, jednakże przy zawieraniu umowy kredytowej powinniśmy przyjąć pewne założenia. Warto ustalić jaki poziom raty miesięcznej będziemy w stanie pokryć, tak żeby spłata kredytu nie była w żadnym przypadku zagrożona, gdyż przez opóźnienia w spłacie oprocentowanie kredytu może jeszcze bardziej wzrosnąć za sprawą kar umownych mających odzwierciedlenie np. w podwyższonej marży banku.
Czy Rada Polityki Pieniężnej ma wpływ na wysokość raty kredytu?
Warto obserwować również komunikaty Rady Polityki Pieniężnej, która co prawda rzadko jasno deklaruje kierunek swoich działań na najbliższe miesiące, ale za to często podaje powody swoich bieżących decyzji, co daje spore pole do popisu analitykom i z pewnym marginesem błędu pozwala określić możliwe scenariusze i kierunki, w jakich będzie się poruszała RPP. Podwyżki stóp procentowych, których byliśmy świadkami na przestrzeni ostatnich dwóch lat wywołały ogromny szok wśród wielu kredytobiorców, jednak nie były niczym zadziwiającym w kontekście wysokości inflacji konsumenckiej, która w szczytowym momencie wyniosła 18,4% w skali roku.
Warto wiedzieć
- Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe jest jedynym gwarantem stabilnej, z góry znanej wysokości raty miesięcznej. Pozwala to lepiej planować domowy budżet i przyszłe wydatki.
- Zmienne oprocentowanie obarczone jest ryzykiem podwyżek stóp procentowych np. w kontekście rosnącej inflacji. Oczywiście, spadek stóp procentowych NBP będzie przekładać się na obniżenie miesięcznej raty. Nie można jednak przewidzieć, jak będzie zmieniać się wysokość miesięcznej raty w perspektywie wielu lat.
- Przejście ze zmiennego na stałe oprocentowanie może być związane z koniecznością opłacenia prowizji oraz z wyższą początkową ratą miesięczną. Warto wziąć to pod uwagę kalkulując możliwą opłacalność takiej zmiany.
- Obecnie w Polsce stałe oprocentowanie oferowane jest na 5, 7 lub 10 lat. Jeszcze do niedawna jedynie ten pierwszy okres był dostępny. Przy dokonywaniu wyboru należy odpowiednio rozważyć ryzyko wzrostu stóp procentowych w każdym z tych trzech scenariuszy i określić zadowalający nas konsensu między wysokością miesięcznego zobowiązania a okresem, w którym możemy (choć nie musimy) być chronieni przed zwiększającymi się kosztami.
- Aneks o przejściu na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego powinniśmy sprawdzić także pod kątem możliwości nadpłacania bądź całkowitej spłaty naszego zobowiązania przed terminem. Jeżeli nasza sytuacja finansowa poprawi się, to prawdopodobnie będziemy chcieli spłacić nasz kredyt w całości lub w części przed terminem, tak żeby uniknąć niepotrzebnych kosztów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego jest alternatywą dla zmiennego oprocentowania i oznacza, że w okresie, na który zawarliśmy stosowny aneks (5, 7 lub 10 lat) miesięczna rata naszego zobowiązania jest stała i z góry określona. Na jej wysokość nie będą miały wpływu inflacja i rosnące lub zmniejszające się stopy procentowe NBP ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej.
Czy warto teraz zmienić oprocentowanie na stałe?
Odpowiedź na pytanie, czy warto teraz zmienić oprocentowanie zmienne na stałe pozostawiamy każdemu potencjalnemu kredytobiorcy. Według analiz dostępnych w Internecie opartych o komunikaty Rady Polityki Pieniężnej i dane GUS prawdopodobnie w 2023 rozpoczną się nieznaczne obniżki stóp procentowych, co pozwoli zmniejszyć ratę kredytów hipotecznych zawartych na zmiennej stopie procentowej. Nie sposób jednoznacznie stwierdzić, który rodzaj kredytu jest obecnie najlepszym wyborem.
Czy można wrócić ze stałego oprocentowania kredytu hipotecznego na zmienne?
Tak, można wrócić ze stałego oprocentowania kredytu hipotecznego na oprocentowanie zmienne. Po zakończeniu aneksu na stałe oprocentowanie bank powinien zaproponować nam nową kalkulację ze stałą ratą lub wyliczony zmienny procent oparty o marzę kredytodawcy i aktualny WIBOR (lub WIRON). Do nas należy decyzja, na którą opcję się zdecydujemy.
Czy oprocentowanie stałe może wzrosnąć?
W przeciwieństwie do zmiennego oprocentowania – stałe nie może wzrosnąć, dzięki czemu nasza miesięczna rata kredytu pozostanie na tym samym poziomie przez cały okres, na który zawarliśmy aneks. Rosnąca inflacja i stopy procentowe nie będą miały wpływu na koszt kredytu hipotecznego, a co za tym idzie będziemy chronieni w przypadkach takich, jak szok inflacyjny spowodowany zerwaniem łańcucha dostaw przez pandemię COVID-19, a następnie przez rozpoczęcie wojny w Ukrainie.
Co dalej ze stopami procentowymi w 2023 roku?
Od września 2022 roku stopy procentowe decyzjami Rady Polityki Pieniężnej pozostają na niezmiennym poziomie, czyli 6,75%. Ostatnie miesiące charakteryzują się jednocześnie spadkami inflacji, co pozwala wierzyć, że wysokość stóp procentowych (a co za tym idzie – rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wciąż zostanie na podobnym poziomie). Niektóre analizy przewidują, że jeżeli inflacja spadnie poniżej 10% to być może w tym roku doczekamy pierwszych nieznacznych obniżek stóp. Należy pamiętać, że to jedynie analizy i pewne przypuszczenia i nie możemy ze stuprocentową pewnością założyć żadnego scenariusza.
Czy WIBOR spadnie w 2024 roku?
Od początku obecnego roku WIBOR nieznacznie spadł, z 7% do 6,84% w przypadku 3M i z 7,14% do 6,54% dla WIBOR 6M. To wpłynęło na symboliczne obniżenie rat kredytów hipotecznych zawartych na zmienne oprocentowanie. Pamiętajmy jednak, że wciąż sytuacja inflacyjna nie może być traktowana jako pewna, przez co odpowiedź na pytanie „czy WIBOR spadnie w 2024 roku?” nie jest jednoznaczna. Jeżeli warunki makro i mikroekonomiczne ustabilizują się, to prawdopodobnie będziemy świadkami spadających wskaźników WIBOR. Jak w przypadku każdej analizy należy podchodzić do niej z rezerwą i na bieżąco śledzić informacje na ten temat.
