Kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym – czy warto wziąć? 

Banki spółdzielcze świadczą większość usług bankowych, w tym także udzielają kredytów hipotecznych. Jest to opcja warta rozważenia, jeśli poszukujesz najlepszego kredytu hipotecznego i masz czas, by przeglądać i analizować tego typu oferty.

W 2023 roku działa w Polsce ponad 500 banków spółdzielczych, z których większość prowadzi jedynie działalność lokalną. Największe z nich są jednak w stanie konkurować z bankami uniwersalnymi. Sprawdźmy, czym charakteryzuje się kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym.

Czy banki spółdzielcze udzielają kredytów hipotecznych?

Banki spółdzielcze udzielają kredytów hipotecznych i rywalizują pod tym względem z dużymi bankami komercyjnymi. Co piąty udzielony w Polsce kredyt hipoteczny pochodzi właśnie z banku spółdzielczego. Mówimy więc o miliardach złotych pożyczanych co roku kredytobiorcom.

Mimo iż oferta banków spółdzielczych nie jest równie widoczna co w przypadku największych banków na polskim rynku, to są one w stanie dotrzeć do klientów i udzielić im kredytów hipotecznych.

Warto pamiętać, że choć banki spółdzielcze skupione są w organizacjach branżowych, to jednak mamy tu do czynienia z wieloma stosunkowo małymi instytucjami finansowymi. Konkretny bank spółdzielczy może nie zdecydować się na udzielenia kredytów hipotecznych lub oferować je jedynie w bardzo ograniczonym zakresie.

Przykładowo Bank Spółdzielczy w Kielcach oferuje kredyty hipoteczne na maksymalnie 15 lat, ale już Bank Spółdzielczy w Radomiu jest gotowy pożyczyć pieniądze na 30 lat. Różnice pomiędzy bankami spółdzielczymi są znacznie większe niż w przypadku dużych banków uniwersalnych, które często niemalże duplikują oferty swojej konkurencji.

Z jednej strony utrudnia to szukanie i porównywanie ofert kredytowych, z drugiej zaś daje szansę trafienia na „perełkę” czyli kredyt hipoteczny idealnie dopasowany do Twoich potrzeb i jednocześnie niedrogi.

Pożyczki hipoteczne w bankach spółdzielczych

Banki spółdzielcze udzielają też kredytów hipotecznych pod zastaw nieruchomości, do których masz już prawo własności, popularnie nazywanych pożyczkami hipotecznymi. Z oferty takiej mogą skorzystać zarówno prywatni właściciele obiektów, jak i firmy czy organizacje.

Nawet te banki spółdzielcze, które nie zdecydowały się oferować kredytów mieszkaniowych, często mają w ofercie pożyczki hipoteczne udzielane na 10-15 lat. Ryzyko kredytowe związane z takimi produktami i dotyczące go wymagania są nieco niższe niż w przypadku kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Tego typu pożyczek/kredytów mogą udzielać nawet firmy nie będące bankami.

Czym wyróżnia się kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym?

Kredyty hipoteczne udzielane przez banki spółdzielcze nie różnią się szczególnie od pozostałych. Oferta banków spółdzielczych jest jednak zdecydowanie bardziej ostrożna niż w dużych bankach. Objawia się to często, choć nie zawsze:

• Niższymi limitami kwotowymi (np. do 2 milionów zł, zamiast do 10).
• Krótszym maksymalnym terminem spłaty kredytu (do 20-25 lat, a nie do 30-35 lat).
• Brakiem oferty kredytów z niskim wkładem własnym, czyli takim poniżej 20%.

Można to uznać za wady spółdzielczej oferty kredytowej, ale dla większości kredytobiorców nie będą mieć one znaczenia. Zebranie minimum 20% wkładu własnego powinno być raczej standardem i w ogólnym rozrachunku działa na korzyść kredytobiorcy.

Warto pamiętać o możliwości negocjowania warunków kredytu hipotecznego z bankiem spółdzielczym. Oczywiście ma on silniejszą pozycję negocjacyjną od kredytobiorcy będącego osobą fizyczną, ale różnica nie jest aż tak duża jak w przypadku Pekao czy Alior Banku.

Kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym może być produktem nieco mniej masowym, a bardziej dopasowanym do rzeczywistej sytuacji klienta. Pracownicy są też nastawieni na pomoc klientowi, który ma prawo nie wiedzieć wszystkiego o kredytach hipotecznych i powiązanych z nimi formalnościach.

Teoretycznie wśród kredytów hipotecznych w bankach spółdzielczych powinny znajdować się wyjątkowo tanie kredyty. Nie mając porównywalnego z bankami uniwersalnymi marketingu, ale też powiązanych z nim kosztów, bank spółdzielcze muszą rywalizować takimi cechami jak: oprocentowanie kredytu hipotecznego, obniżenie marży banku, czy lepsze wsparcie klienta niż w bankach komercyjnych. Praktyka jednak bywa różna.

Jakie są różnice pomiędzy kredytem w banku spółdzielczym i banku uniwersalnym?

Oba produkty podlegają tym samym przepisom, mają taki sam cel i pod wieloma względami są do siebie bardzo podobne. Różnice tkwią w szczegółach obsługi klienta. Banki komercyjne/uniwersalne mają rozbudowane i bardzo użyteczne aplikacje mobilne. Za ich pomocą z łatwością sprawdzisz harmonogram spłat czy produkty ubezpieczeniowe powiązane z kredytem hipotecznym.

Możesz dokonać spłat online, a nawet złożyć wniosek o wakacje kredytowe w aplikacji. W banku spółdzielczym takie rozwiązania mogą już być dostępne, ale nie jest to regułą. Pod względem technologii instytucje te są kilka lat za dużymi bankami, które mają środki, by inwestować w rozwój technologii.

Z drugiej strony kontaktując się z bankiem spółdzielczym znacznie łatwiej będzie Ci porozmawiać z konkretnym człowiekiem, a nie chatbotem. Oczywiście tę zaległość banki spółdzielcze też nadrobią w ciągu kilki lat, ale jeszcze tego nie zrobiły. W efekcie kontakt z nimi wydaje się mieć bardziej ludzki wymiar. Jak wspomnieliśmy wyżej – małe banki w tym spółdzielcze podążają drogą wytyczoną przez swoją większą konkurencję.

Największą różnicą pomiędzy ofertami banków uniwersalnych, a spółdzielczych jest utrudniony dostęp do informacji w przypadku tych drugich. Mimo iż są one zrzeszone w dwóch organizacjach banków spółdzielczych (Bank Polskiej Spółdzielczości i Spółdzielcza Grupa Bankowa) to faktycznie mamy do czynienia z 500 mniej lub bardziej niezależnymi podmiotami.

Nawet w ramach jednej grupy banków spółdzielczych nie sposób porównać oferty bez mozolnego przeglądania ich jedna po drugiej. Brakuje kalkulatorów i porównywarek, które pomogłyby Ci wybrać najlepszą ofertę z banku spółdzielczego. Pozwoliłoby to porównać ją z kredytami hipotecznymi znajdującymi się na czele rankingu Rankomat i wybrać optymalny kredyt.

Na jakich warunkach banki spółdzielcze udzielają kredytów hipotecznych?

Banki spółdzielcze udzielają kredytów hipotecznych na bardzo podobnych warunkach co banki uniwersalne. Z reguły nie udzielają kredytów z niskim wkładem własnym (czyli 10%-19,99%). Na pewno możesz założyć, że:

• Kredyt będzie udzielony na podstawie przepisów o kredycie hipotecznym, co zapewni Ci ochronę konsumencką (jeśli pożyczasz jako osoba fizyczna).
• Pożyczona kwota nie będzie mogła przekroczyć 90% wartości nieruchomości, a będzie mogła przekroczyć 80% tylko pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymagań.
• Wpis o hipotece znajdzie się w księdze wieczystej – jest ona wymagana do zaciągnięcia jakiegokolwiek kredytu lub pożyczki hipotecznej.
• Otrzymasz harmonogram spłaty kredytu, prawdopodobnie w formie elektronicznej. Jeśli nie będziesz spłacać w terminie bank zażąda jednorazowej spłaty całości kredytu, a potem rozpocznie postępowanie sądowe.
• Nieruchomość będzie musiała zostać ubezpieczona. Bank może wymagać dodatkowych ubezpieczeń spłaty kredytu, na wypadek śmierci kredytobiorcy lub utraty pracy.
• Kredyt będzie można spłacić przed terminem, ewentualnie odzyskując część prowizji za jego przyznanie. Bank może żądać prowizji za wcześniejszą spłatę tylko jeśli została ona wykonana w ciągu pierwszych kilku lat kredytowania.
• Skorzystanie z karencji w spłacie kredytu lub wakacji kredytowych będzie możliwe, jeśli stanowi tak umowa z bankiem lub przepisy prawa bankowego.
• Zawarcie umowy kredytu będzie wymagało Twojego osobistego podpisu lub kwalifikowanego podpisu elektronicznego, a sama umowa zakupu mieszkania/domu formy aktu notarialnego.
• Bank spółdzielczy jest zobowiązany poinformować Cię o całkowitym koszcie kredytu hipotecznego, prowizjach za udzielenie kredytu i wpływie zmiennej stopy procentowej na wysokość zobowiązania.

Ze względu na dużą liczbę banków spółdzielczych w Polsce i znaczne różnice pomiędzy nimi, trudno wskazać warunki udzielania kredytów, które wyraźnie odróżniałyby je od banków uniwersalnych. Trzeba traktować je raczej jako nieco mniejszą i mającą skromniejsze możliwości, ale równie mocno dbającą o klienta konkurencję dużych banków, a nie jako organizacje innego rodzaju.

Kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym – jak sprawdzana jest zdolność kredytowa?

Procedura sprawdzenia zdolności kredytowej w bankach spółdzielczych jest taka sama jak w pozostałych. Bank bierze pod uwagę:

• Wysokość dochodów kredytobiorcy – kredytobiorca powinien dostarczyć dokumenty takie jak zaświadczenie od pracodawcy, wyciąg z konta czy dokumenty świadczące o wpływach,
• Stabilność zatrudnienia i możliwości zarobkowych – możliwość pokazania umowy o pracę lub stabilnych dochodów z 12 miesięcy zwiększa szansę przyznania kredytu,
• Wiek osoby wnioskującej o kredyt – na ogół kredyty są przyznawane tak by w momencie ich spłaty kredytobiorca miał nie więcej niż 70-75 lat. Czasami pojawia się także ograniczenie dolnego wieku kredytobiorcy określone na 20-21 lat.
• Dotychczasową historię kredytową – klient, który regularnie opóźnia się ze spłatami rat i ma niespłacone zobowiązania, nie dostanie kredytu w banku spółdzielczym.
• Inne produkty kredytowe/leasingowe, z których korzysta klient – nawet spłacane w terminie raty leasingowe i kredytowe obniżają możliwości płatnicze klienta, a więc także jego zdolność kredytową.
• Obecność kredytobiorcy w bazach dłużników – banki spółdzielcze sprawdzają bazy danych takie jak Krajowy Rejestr Długów czy Biuro Informacji Kredytowej. Jest oczywiste, że nie udzielają obecnym w nich dłużnikom kredytów hipotecznych.
• Liczba osób na utrzymaniu – im więcej osób na utrzymaniu tym wyższe koszty, które musi co miesiąc ponosić kredytobiorca i tym niższa jego realna zdolność kredytowa.

Aktualne możliwości sprawdzania zdolności kredytowej są dużo większe niż jeszcze kilkanaście lat temu i nawet niewielkie firmy pożyczkowe są w stanie sprawdzić czy klientowi warto przyznać chwilówkę. Bank spółdzielczy jest firmą znacznie od nich poważniejszą posiadającą odpowiednie uprawnienia i idące za nimi możliwości w zakresie oceny zdolności kredytowej.

Należy założyć, że zdolność kredytowa zostanie sprawdzona dokładnie tak samo bez względu na to czy będzie to mBank czy Bank Spółdzielczy w Iławie. Różna może być natomiast ocena tej zdolności – każdy bank stosuje własne kryteria i Twoja zdolność kredytowa może różnić się nawet o 20% jeśli wyślesz zapytania do kilku banków. Nie ma tu jednak jakiegoś wyraźnego rozróżnienia między bankami spółdzielczymi, a uniwersalnymi – jedne i drugie mogą być zarówno bardzo ostrożne, jak i gotowe zaryzykować udzielenie Ci kredytu.

Kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym – jakie są wymagane dokumenty?

Banki spółdzielcze wymagają standardowego zestawu dokumentów potrzebnych do sprawdzenia kredytobiorcy, jego możliwości finansowych i samej nieruchomości. Do zaciągnięcia kredytu potrzebne będą:

• Operat szacunkowy nieruchomości – profesjonalna wycena nieruchomości potwierdza jej wartość jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Bank spółdzielczy nie udzieli kredyty wyższego niż 80% wartości nieruchomości. Operat szacunkowy może przygotować jedynie uprawniony rzeczoznawca. Usługa taka kosztuje od kilkuset do kilku tysięcy zł.
• Dokumenty potwierdzające dochody i zatrudnienie – w zależności od sytuacji kredytobiorcy mogą to być: umowa o pracę, zaświadczenie z ZUS o rencie/emeryturze, umowy zlecenia, wyciąg z konta własnej działalności gospodarczej i inne dokumenty potwierdzające dochody. Osiągając dochody z zagranicy lub z nietypowych źródeł (np. kryptowalut) warto przelewać je na konto złotówkowe, z którego wyciąg pokaże się bankowi spółdzielczemu.
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami – nie zawsze banki go wymagają, ale w razie czego można pobrać je w urzędzie skarbowym. Zwłaszcza jeśli kredytobiorcą jest firma trzeba uregulować sprawy podatkowe przez zaciągnięciem kredytu hipotecznego.
• Dowód tożsamości – zawierając umowę kredytu hipotecznego należy wylegitymować się ważnym dowodem osobistym, w przypadku obcokrajowców – paszportem. Przeważnie trzeba to zrobić osobiście w siedzibie banku spółdzielczego.
• Dokumenty związane z budową domu – jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny na budowę domu, potrzebujesz projektu architektonicznego, pozwolenia na budowę i ewentualnie dodatkowych pozwoleń, jeśli budujesz na terenie chronionym przyrodniczo lub zabytkowym i będącym pod ochroną konserwatora zabytków. Przydadzą się też: harmonogram prac budowlanych, kosztorys planowanych prac, informacja o warunkach zabudowy. Bank może zażądać umów z wykonawcami robót budowalnych, jeśli ma wątpliwości co do kosztorysu.
• Wyciąg z rachunku bankowego – osoby, które posiadają wiele rachunków, muszą dostarczyć przynajmniej wyciąg z tego rachunku, na który wpływa wynagrodzenie. Wyciąg z rachunku jest aktualnie podstawowym sposobem badania zdolności kredytowej w zakresie wydatków gospodarstwa domowego.

Jak długo czeka się na kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym?

Po złożeniu kompletnego wniosku kredytowego, bank spółdzielczy ma 21 dni na jego rozpatrzenie. Jeśli brakuje jakiegoś dokumentu, bank może wezwać do jego uzupełnienia. Przeważnie jednak banki spółdzielcze nie są tak obłożone pracą, by uzupełnienia wpływały na wydłużenie procesowania wniosku.

Prawdopodobnie wnioskując o kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym, uzyskasz odpowiedź wciągu 10-20 dni. Jeśli w ciągu 21 dni od złożenia wniosku nie uzyskasz żadnej informacji zwrotnej, skontaktuj się z bankiem telefonicznie. Podając numer wniosku będziesz w stanie uzyskać odpowiedź.

Jeśli nie uzyskasz kredytu hipotecznego, możesz odwołać się od decyzji banku lub spróbować u konkurencji. Polecamy jednak taką odmowę potraktować poważnie, jako ostrzeżenie, że Twoja zdolność kredytowa nie jest zbyt dobra. Może warto jeszcze wstrzymać się lub przemyśleć swoje możliwości.

Przykładowe oferty kredytów hipotecznych w bankach spółdzielczych?

Oferty kredytów hipotecznych z banków spółdzielczych pojawiają się w porównywarkach internetowych stosunkowo rzadko. Brak rozwiniętego marketingu nie oznacza jednak, że oferty banków spółdzielczych są złe. Poniżej zebraliśmy kilka – aktualnych w marcu 2023 roku – ofert kredytów hipotecznych z banków spółdzielczych.

Kredyt mieszkaniowo-hipoteczny KBS

Krakowski Bank Spółdzielczy należy najbardziej znanych banków tego typu. Udziela kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, domu, działki budowlanej, a także na budowę i remont. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania wynosi w tym kredycie 10,69%. Można uzyskać go na 20 lat, pożyczając maksymalnie 2 miliony zł. Kredyt oferowany jest z oprocentowaniem zmiennym lub stałym na 5 lat.

Kredyt mieszkaniowy Twoje Własne M (BS w Warszawie)

Bank Spółdzielczy w Warszawie jest jednym z najstarszych banków tego typu w Polsce. Udziela kredytów mieszkaniowych do miliona zł na maksymalnie 30 lat. Minimalny wkład własny jest określony na poziomie 20% wartości nieruchomości, ale osoby wnoszące ponad 50% wkładu własnego mogą liczyć na promocyjne warunki kredytowania. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania wynosi dla przykładowego kredytu 10,17%.

Uniwersalny kredyt hipoteczny (BS w Kielcach)

Kredyt z oferty Banku Spółdzielczego w Kielcach. Właściwie bardziej pożyczka hipoteczna, którą możesz zaciągnąć na nie więcej niż 15 lat. Przykład ograniczonej oferty hipotecznej, ale w niektórych sytuacjach wartej rozważenia.

Kredyt mieszkaniowy (BS w Radomiu)

Bank Spółdzielczy w Radomiu oferuje kredyty mieszkaniowe przeznaczone na zakup, budowę lub remont nieruchomości mieszkalnej. Można zaciągnąć je na 30 lat, pożyczając maksymalnie 80% wartości nieruchomości.

Kredyty mieszkaniowe (BS w Kobierzycach)

Mało znany, ale prężnie działający Bank Spółdzielczy w Kobierzycach proponuje całkiem rozbudowaną ofertę kredytową. Kredyt mieszkaniowy w tym banku możesz wziąć nawet na 30 lat i z 10% wkładem własnym, co jest unikalnym połączeniem w przypadku banku spółdzielczego. Maksymalnie pożyczysz 1 500 000 zł.

Kredyt mieszkaniowy (BS w Rzeszowie)

Bank spółdzielczy w Rzeszowie oferuje kredyty mieszkaniowe na maksymalnie 25 lat. Wymagane jest 20% wkładu własnego. Oprocentowanie jest stosunkowo niskie, a Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wynosi 9,92%, co jest całkiem konkurencyjną wartością.

Kredyty mieszkaniowe (Zachodniopomorski BS)

Zachodniopomorski Bank Spółdzielczy jest jednym z większych lokalnych banków i jako taki oferuje kredyty wszystkich typów. Można w nim zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na maksymalnie 30 lat. Wymagane jest minimum 20% wkładu własnego. Oddziały banku rozsiane są po całym województwie Zachodniopomorskim.

Nie zrażaj się też małą miejscowością, z której pochodzi dany bank spółdzielczy czy jego niezbyt nowoczesną stroną internetową. Jeśli bank z małego miasteczka jest gotowy oferować kredyty hipoteczne, to znaczy, że spełnia wszystkie wymagania, by świadczyć tę usługę na odpowiednim poziomie. Brak wydatków na marketing może mieć odbicie w lepszych warunkach oferowanych klientom.

Gdzie szukać oferty banków spółdzielczych?

Banki spółdzielcze korzystają przede wszystkim z reklamy lokalnej – informacje o ich ofertach można znaleźć na ich stronach internetowych, a okazjonalnie też natknąć się na nie w lokalnej telewizji i prasie. Teoretycznie najlepszym źródłem informacji powinny być zrzeszenia banków spółdzielczych. Następuje ich stopniowa unifikacja i obecnie niemal wszystkie banki spółdzielcze zrzeszone są w Banku Polskiej Spółdzielczości lub Spółdzielczej Grupie Bankowej. Niewykluczone, że obie organizacje połączą się w przyszłości, gdyż ich zasadniczy cel jest dokładnie taki sam.

Banki spółdzielcze współpracują ze sobą, ale współpraca ta kończy się na poziomie oferty. Nawet na stronach zrzeszeń banków spółdzielczych znajdziesz jedynie odesłania do lokalnych banków. Na ich stronach faktycznie będą informacje potrzebne do wybrania oferty kredytu hipotecznego, ale nigdzie nie znajdziesz strony umożliwiającej łatwe porównanie ich wszystkich. Możesz szukać w Internecie wpisując frazy „bps kredyt hipoteczny”, albo „bank spółdzielczy kredyt hipoteczny”.

Niestety porównywarki internetowe aktualnie nie integrują kilkuset zmieniających się ofert w jedną, przystępną bazę danych. Utrudniona jest też ocena produktów bankowych oferowanych przez banki spółdzielcze, ponieważ korzysta z nich stosunkowo niewielu klientów chętnych podzielić się opinią w sieci.

Polecamy przejrzeć oferty kilku banków spółdzielczych i porównać z kredytami z aktualnego rankingu kredytów hipotecznych na stronie serwisu Finanse Rankomat. Jeśli oferty spółdzielców będą konkurencyjne, wówczas możesz poświęcić więcej czasu na wybranie najlepszej z nich. Na pewno sprawdź bank spółdzielczy, jeśli korzystasz z jego innych produktów.

Co wybrać – kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym czy uniwersalnym?

Warto wybrać kredyt oferowany na lepszych warunkach, ponieważ jego ostateczne koszty będą niższe. Nie ma żadnego powodu, by traktować preferencyjnie banki spółdzielcze lub uniwersalne. Są one konkurencją dla siebie nawzajem i jeśli chcą przekonać Cię do zaciągnięcia u nich kredytu, powinny zaoferować go na lepszych warunkach.

Głównym problemem przy szukaniu kredytu hipotecznego w banku spółdzielczym jest brak zebranych w jednym miejscu informacji. Nawet organizacje zrzeszające banki spółdzielcze nie udostępniają wewnętrznej porównywarki ani kalkulatora kredytów hipotecznych swoich członków. Większość banków spółdzielczych nie współpracuje też z porównywarkami ogólnymi. Szukanie najlepszej oferty jest więc dosyć mozolne i czasochłonne.

Jeśli jednak szukasz kredytu hipotecznego, nie zapomnij sprawdzić przynajmniej działającego w Twoim regionie banku spółdzielczego. Gdy będzie mieć lepszą ofertę niż największe banki w kraju, nie powinno być przeszkód w skorzystaniu z niej.

Michał Mucha

[email protected]

Specjalista ds. produktów finansowych

Prawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments