Chcesz złożyć wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego, ale nie wiesz, czy lepsze będzie stałe oprocentowanie, czy zmienne? Przeczytaj artykuł, a dowiesz się dokładnie, na czym polega to pierwsze i dokonaj świadomego wyboru.
- Jakie są rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego?
- Na czym polega stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?
- Co się dzieje, kiedy stałe oprocentowanie przestaje obowiązywać?
- Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?
- Na jakich warunkach bank udzieli kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową?
- Jaki jest koszt kredytu ze stałą stopą procentową?
- Jakie są wady i zalety kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?
- Stała czy zmienna stopa procentowa – co się bardziej opłaca?
- Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat w ofercie banków
- Czy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?
- Warto wiedzieć
Jak wynika z badania „Poziom wiedzy finansowej Polaków” przeprowadzonego przez Warszawski Instytut Bankowości i Fundację GPW aż 47% ankietowanych uważa, że w przypadku obniżki stóp procentowych automatycznie maleje rata kredytu o stałym oprocentowaniu. Dobrze, aby tak było, ale niestety to nieprawda. Wahania stóp procentowych nie mają wpływu na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Ma to także zaletę – rata kredytu nie wzrośnie, kiedy stopy procentowe pójdą w górę.
Jakie są rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego?
Aby mówić o rodzajach oprocentowania kredytu warto najpierw wyjaśnić, czym jest oprocentowanie. W praktyce to główny koszt kredytu, czyli opłata, którą bank pobiera za pożyczenie pieniędzy.
Oprocentowanie wyraża się jedną liczbą (lub cyfrą), ale nie każdy zdaje sobie sprawę, że składają się na nią dwie zmienne:
- marża banku,
- stopa referencyjna (to formalna nazwa podstawowej stopy procentowej, dlatego w potocznym użyciu często określna jest po prostu jako stopa procentowa lub stopa bazowa, choć z definicji stopa bazowa to coś innego).
Wielkość marży narzuca dany bank zgodnie z własną polityką. Natomiast na wysokość WIBORU wpływają m.in. stopy procentowe. WIBOR (skrót od ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to oprocentowanie na polskim rynku międzybankowym, czyli takie oprocentowanie po jakim banki pożyczają pieniądze sobie wzajemnie.
WIBOR zależy m.in. od stóp procentowych, które uchwala Rada Polityki Pieniężnej (RPP). W dużym skrócie na wielkość stóp ma duży wpływ aktualna sytuacja gospodarcza czy wysokość inflacji. Na pewno wiele osób pamięta, jak w 2020 r. stopy procentowe zostały obniżone do bardzo niskiego poziomu i mówiło się wtedy o „tanich kredytach”. Rzeczywiście, przez kilka miesięcy, kiedy stopy procentowe były niskie, WIBOR był także niski, a więc i oprocentowanie kredytów nieduże.
Można spotkać się z rozróżnieniem na WIBOR 3M, WIBOR 6M i WIBOR 12M. Te cyfry na końcu to liczba miesięcy, na jaki stawka WIBOR jest ustalana. Odzwierciedla ona koszt za udzielenie finansowania na 3, 6 miesięcy lub rok. Kredyty hipoteczne z reguły korzystają z WIBOR 3M lub WIBOR 6M.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego oparte jest na:
- zmiennej,
- lub stałej stopie procentowej.
Oprocentowanie zmienne polega na tym, że wysokość raty ustalana jest w oparciu o marżę i WIBOR, który dynamicznie się zmienia. Oznacza to, że osoba, która wzięła kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej tak naprawdę nie wie, czy jej raty w przyszłości wzrosną, zmaleją i o ile.
Od lipca 2021 r. banki oferują klientom kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jako alternatywę dla kredytu o zmiennej stopie procentowej. A dokładniej – niektóre banki miały taki produkt w ofercie już wcześniej, ale Rekomendacja S, którą wydała Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), nałożyła obowiązek wprowadzenia tego rodzaju kredytu do oferty wszystkich banków komercyjnych.
Na czym polega stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, polega na tym, że rata kredytu jest taka sama przez czas określony umową. Co ważne – nie chodzi tu o czas spłacania kredytu. Stałe oprocentowanie obowiązuje przez tylko przez pewien okres – najczęściej przez 5 lub 7 lat, a tylko w jednej instytucji przez 10 lat.
To takie „zabezpieczenie” dla banku, aby udzielenie kredytu przyniosło mu zysk. Kredyty hipoteczne przyznawane są zazwyczaj na wiele lat i wyobraźmy sobie sytuację, że stałe oprocentowanie miałoby obowiązywać przez cały okres spłacania. Dziś rata kredytu wyniosłaby np. 2 500 zł, które stanowi około 300 zł poniżej najniższego wynagrodzenia krajowego. Ale kto wie, ile warte będzie te same 2 500 zł za 25 lat? Może będzie to mały ułamek najniższej pensji? Banki nie mogą sobie pozwolić na ryzyko, że przyszłe wpływy z rat nie wystarczą im na bieżące funkcjonowanie.
W związku z tym zabezpieczają się poprzez zagwarantowanie stałego oprocentowania tylko przez określony czas. Fakt, że oprocentowanie stałe w rzeczywistości nie jest stałe, podkreśla inna nazwa tego samego rodzaju oprocentowania używana w niektórych bankach: oprocentowanie okresowo stałe.
Co się dzieje, kiedy stałe oprocentowanie przestaje obowiązywać?
Bank proponuje:
- przejście na oprocentowanie zmienne,
- kontynuowanie stałego oprocentowania, ale z nową wysokością raty, wyliczoną w oparciu o aktualne wskaźniki (podpisywany jest wtedy aneks do umowy).
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?
Obecnie tylko jeden bank, BNP Paribas S.A. udziela kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 10 lat. Aby uzyskać taki kredyt, trzeba spełnić warunki podobne jak w przypadku kredytów ze zmienną stopą.
Przede wszystkim należy:
- wykazać stałe źródło dochodu,
- posiadać dobrą historię kredytową (tzn. nie figurować jako dłużnik w bazach BIK, BIG, KRD itp.),
- posiadać odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
Wysokość stałej stopy uzależniona jest od skorzystania z dodatkowych produktów banku BNP Paribas S.A., m.in. od posiadania konta osobistego z kartą debetową i wykupienia pakietu polis.
Ponadto, aby wziąć kredyt hipoteczny trzeba mieć wkład własny na nieruchomość. Wymagalność wkładu wynika nie z regulaminu danego banku, ale z rekomendacji KNF. Zgodnie z Rekomendacją S banki mogą udzielać kredytów hipotecznych do 80% wartości nieruchomości, zatem minimalny wkład własny powinien wynosić 20% ceny zakupu. Możliwe jest też wzięcie kredytu z wkładem 10%, ale bank będzie wymagał wtedy dodatkowych zabezpieczeń.
Na jakich warunkach bank udzieli kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową?
Banku udzielają kredytów osobom o odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej i dobrej historii kredytowej. Dobra historia kredytowa oznacza, że kredytobiorca nie miał problemów ze spłacaniem poprzednich zobowiązań. Warto wiedzieć, że nie każdy negatywny wpis w bazach dłużników przekreśla szansę na kredyt.
Bank analizuje możliwości finansowe i wypłacalność klienta a oparciu o scoring, czyli ocenę punktową. Drobne opóźnienie w ratach nie powinno blokować możliwości otrzymania kredytu, choć zależy to oczywiście od indywidualnej sytuacji. Najlepiej sprawdzać swoją zdolność kredytową bezpośrednio w oddziale banku.
Jaki jest koszt kredytu ze stałą stopą procentową?
Przykładowe koszty kredytu ze stałą stopą procentową przedstawiamy na podstawie oferty Banku BNP Paribas, który aktualnie (na dzień 18.10.2023 r.) jako jedyny w Polsce udziela kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na 10 lat.
Bank BNP Paribas udziela kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową w dwóch wariantach. Na:
- 5 lat,
- 10 lat.
Klient może wybrać opcję dogodniejszą dla siebie, ale uwaga – możliwe, że decydując się na opcję 10-letnią, bank wyliczy mu niższą zdolność kredytową niż w przypadku wariantu 5-letniego.
Poniżej znajduje się przykładowe wyliczenie raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na 21 lat:
- całkowita kwota kredytu: 351 000 zł,
- wartość nieruchomości: 554 000 zł,
- oprocentowanie stałe przez 5 lat: 6,90% w skali roku; po tym okresie oprocentowanie zmienne 8,39% w skali roku, na które składa się stopa referencyjna WIBOR 3M 6,69% oraz marża 1,70% (marża jest podwyższona o 1 punkt procentowy do dnia dokonania wpisu do hipoteki),
- wysokość raty to 2 645,56 zł (po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej),
- całkowity koszt kredytu hipotecznego: 404 839,43 zł (w tym odsetki 368 320,23 zł plus koszty prowadzenia rachunku, wyceny nieruchomości przez bank, polis, podatku PCC),
- całkowita kwota do zapłaty: 755 839,43 zł.
Kalkulacja została wykonana na dzień 11.08.2023 r. i dotyczy klientów, którzy oprócz kredytu, otworzą w BNP Paribas S.A. konto osobiste „Konto Otwarte na Ciebie” (lub takowe już posiadają), będą je utrzymywali przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej i wykupią pakiet polis. Bank udzieli kredytu także i bez dodatkowych produktów i usług, ale na innych warunkach cenowych.
Jakie są wady i zalety kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?
Największą zaletą kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 10 lat jest oczywiście poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Kredytobiorca ma gwarancję, że jego rata kredytu nie wzrośnie bez względu na zmiany stóp procentowych i wskaźnika WIBOR.
Paradoksalnie można to uznać też za jedną z wad: klient nie może liczyć na obniżkę rat, jeśli stopy procentowe zaczną spadać. Zatem podejście do tej kwestii zależy od punktu widzenia i sytuacji życiowej.
Wadą kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem w ogólnym sensie (bez względu na to, czy obwiązuje ono 5, 7 czy 10 rat) jest zwykle niższa zdolność kredytowa niż w przypadku kredytów oprocentowanych zmiennie. Tzn. bank pożyczy więcej pieniędzy klientowi, który zdecyduje się na zmienną stopę niż temu samemu klientowi, ale podpisującemu umowę o kredyt ze stałym oprocentowaniem (kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową jest zwykle droższy).
Często zdolność kredytowa jest kluczowym wyznacznikiem przy rozpatrywaniu czy wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem, czy ze zmiennym. Jeżeli ktoś upatrzy sobie nieruchomość i bank nie da mu wystarczająco dużego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem, ale będzie się kwalifikował do zmiennego, wtedy taka osoba ma dylemat. Czy kupić tańsze mieszkanie, czy może wziąć mniej pożądany kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, byleby tylko pozyskać środki na wymarzone M-3?
Stała czy zmienna stopa procentowa – co się bardziej opłaca?
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy bardziej opłacalne jest stałe oprocentowanie, czy zmienne. Wiele zależy od przyszłej sytuacji ekonomiczno-gospodarczej i osobistej kredytobiorcy. Oprocentowanie stałe na pewno jest korzystne dla osób balansujących na granicy zdolności kredytowej. Co prawda nie mogą one liczyć na obniżkę raty kredytu w przypadku spadku stóp, ale też nie ryzykują, że rata im wzrośnie na tyle, że będą niewypłacalni.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma też tę przewagę nad zmiennym, że kredytobiorca z góry wie, jaką ratę zapłaci i może spokojnie planować domowy budżet nawet do 10 lat wprzód.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat w ofercie banków
W ofercie każdego banku znajduje się kredyt hipoteczny. Stałe oprocentowanie 10 lat dostępne jest jednak tylko w BNP Paribas S.A. i to dopiero od marca 2022 r. Wcześniej bank udzielał kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązującym przez 5 lat.
5 lat to standard. Większość banków (a właściwie wszystkie poza dwoma), proponuje właśnie taki okres obowiązywania oprocentowania stałego.
Wyjątkami są:
- wspomniany BNP Paribas, w którym klient może wybrać okres obowiązywania stałej raty: 5 lub 10 lat,
- Credit Agricole z 7-letnim okresem obowiązywania stałej raty.
Kilka lat temu kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 7 lat miał w ofercie Alior Bank S.A., ale najprawdopodobniej się z niej wycofał, ponieważ informuje na swojej stronie tylko o stałej stopie procentowej obowiązującej przez 5 lat.
Czy warto wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Oprocentowanie stałe zabezpiecza kredytobiorcę przed wahaniem stóp procentowych i związanych z nimi stawki WIBOR. Przez ostatnie lata stopy procentowe były kilkukrotnie, najpierw obniżane, a potem podwyższane (aktualna stopa procentowa wynosi 5,75% – stan na 05.10.2023 r.), co wywoływało wiele kontrowersji. Ludzie brali kredyty hipoteczne skuszeni przystępną, niską raty, by po kilku miesiącach dostać aktualizację rat z banku i niemiło się zaskoczyć.
Nie do końca wiadomo, jak sytuacja potoczy się w najbliższym czasie. Niezależni eksperci są podzieleni co do tego, czy stopy zaczną spadać, czy będą rosły. Ekonomiści z Banku Gospodarstwa Krajowego prognozują z kolei, że w 2024 r. RPP obetnie stopy, co przełoży się na niższe raty kredytów o oprocentowaniu zmiennym. Jak będzie? To czas pokaże. Niemniej w obliczu niepewnej sytuacji kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym wydaje się dobrym rozwiązaniem dla osób, które lubią spać spokojnie i nie martwić się ewentualną podwyżką.
Źródła:
- https://www.wib.org.pl/wp-content/uploads/2022/03/220322-wib-fundacja-gpw-kefip-2022-badanie-poziom-wiedzy-finansowej-polakow-2022.pdf.pdf
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_dot_ryzyka_przedplaty_w_umowach_o_kredyt_hipoteczny_z_okresowo_stala_stopa_procentowa_82902.pdf
Warto wiedzieć
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z marży banku i wskaźnika WIBOR. Jego wysokość zależy m.in. od stóp procentowych. Im wyższe stopy, tym większy WIBOR, a więc i wyższe oprocentowanie kredytu.
- Stałe oprocentowanie oznacza, że klient płaci taką samą ratę kredytu przez cały okres obowiązywania. Okres obowiązywania to czas wskazany w umowie kredytowej (najczęściej 5 lat), w którym rata się nie zmieni. Po tym okresie bank ponownie przeliczy kredyt i zaproponuje nową ratę stałą (obowiązującą przez kolejne 5 lat) lub przejście na raty kredytowe o zmiennym oprocentowaniu.
- Kredyty ze stałym oprocentowaniem są zazwyczaj droższe od tych z oprocentowaniem zmiennym.
- W Polsce są dwa banki oferujące kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem dłuższym niż 5 lat: BNP Paribas S.A. (10 lat) i Credit Agricole (7 lat). W innym bankach są wyłącznie okresy 5-letnie (również w Alior Banku S.A., który kiedyś oferował stałą stopę na 7 lat). (Dane aktualne na dzień 18.10.2023 r.)
- W lipcu 2023 r. KNF wydało bankom zalecenie, zgodnie z którym nie powinny one udzielać zgody na zmianę oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy warto brać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w 2023 r.?
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na takie pytanie. Sytuacja na rynku aktualnie jest niestabilna, a kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. Nawet eksperci nie są zgodni co do tego, czy oprocentowanie stałe będzie opłacalne. Kredyt o stałym oprocentowaniu mogą rozważyć osoby, które obawiają się utraty płynności finansowej w razie podwyżki rat ze względu na wyższy WIBOR.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na 10 lat?
Banki nie ustalają minimalnego okres kredytowania, ale tylko maksymalny. Odpowiedź brzmi zatem, że tak – można wziąć kredyt hipoteczny na 10 lat. Warto przy okazji wiedzieć, że kredyt można spłacić w każdej chwili przed zakończeniem umowy.
Jakie będzie oprocentowanie kredytu hipotecznego po 10 latach oprocentowania stałego?
Oprocentowanie stałe na 10 lat dostępne jest tylko w BNP Paribas S. A. Po tym okresie kredyt przejdzie na oprocentowanie zmienne. Oparte jest ono o marżę banku i wskaźnik referencyjny WIBOR, który będzie znany dopiero w momencie zmiany sposobu oprocentowana.
Jak znaleźć najlepszą ofertę kredytu hipotecznego?
Najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego najłatwiej jest znaleźć w porównywarce kredytów. Po wpisaniu danych takich jak wnioskowana kwota kredytu, wysokość dochodów itp. narzędzie wyświetli propozycję banków wraz z wysokością raty.
Ile można pożyczyć na kupno mieszkania w ramach kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem?
To zależy od oferty banku i zdolności kredytowej danego klienta. Maksymalna kwota udzielanego przez banki to nawet kilka milionów, ale kredytobiorcy wnioskują zazwyczaj o znacznie niższe sumy. Największa znaczenie dla konkretnego klienta, na jaką pożyczkę może liczyć, ma jego zdolność kredytowa. Składają się na nią m.in. źródło dochodu i jego wysokość, liczba osób na utrzymaniu, posiadane inne zobowiązania.
Czy zmiana stóp procentowych wpływa na wysokość oprocentowania kredytu ze stałą stopą procentową?
Nie, albo – dla ścisłości nie do końca. Jeśli w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, zmienią się stopy, nie wpłynie to na wysokość raty. Natomiast po okresie obowiązywania stałego oprocentowania bank ponownie przeliczy raty z wykorzystaniem stawki WIBOR aktualnej na dzień przeliczania. Jeżeli zatem stawka będzie wtedy wyjątkowo niska lub wyjątkowo wysoka, raty w kolejnym okresie obowiązywania stałej stopy, będą adekwatnie niższe lub wyższe.
