Kredyt na 400 tys. zł – jaka będzie rata, wkład własny i wymagane dochody?

Coraz więcej osób zastanawia się nad własnym mieszkaniem. Kredyt na 400 tys. bez wątpienia pomógłby pomóc osiągnąć ten cel. Niestety wielu z nas nie wie jak w praktyce otrzymać najlepszy kredyt hipoteczny oraz jaki jest jego całkowity koszt. Ten poradnik odpowie na pytania dotyczące powyższych zagadnień.

Większość z nas w pewnym okresie swojego życia zaczyna rozglądać się za swoim pierwszym, własnym mieszkaniem. Najczęściej, jeżeli nie mamy odpowiednich oszczędności, to wspomagamy się kredytem hipotecznym na zakup mieszkania lub domu. Oprócz poszukiwania odpowiadającej nas nieruchomości lub działki pod budowę domu powinniśmy skupić się w takim przypadku na zapoznaniu się z:

• zasadami udzielania kredytów hipotecznych,
• elementami składającymi się na warunki umowy kredytowej,
• wpływem poszczególnych elementów na wysokość naszej miesięcznej raty.

Jakie są zatem wymagania na to by dostać kredyt hipoteczny? Sprawdzamy.

Jaki kredyt można zaciągnąć na 400 tys. złotych?

Poszukując finansowania zakupu naszej pierwszej nieruchomości najprawdopodobniej najlepszą opcją będzie zawarcie umowy z bankiem o kredyt hipoteczny. W opozycji do kredytów konsumenckich, kredyty hipoteczne charakteryzują się niższym oprocentowaniem i dłuższym okresem spłaty.

Kwota 400 000 zł na kupno mieszkania, jest na tyle wysoka, że wyklucza z poszukiwań kredyty konsumenckie. Maksymalna kwota takich zobowiązań to 255 550 zł, więc ewentualne podążenie tym tropem wymagałoby uzyskania kilku mniejszych pożyczek. Skupiając się kredytach hipotecznych warto zapoznać się m.in. z ich:

• rodzajem oprocentowania,
• harmonogramem spłat dla różnych okresów kredytowania np. 15, 20, 25 i 30 lat,
• warunkami dodatkowymi (jak np. ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości, dodatkowe produkty finansowe obniżające marżę banku).

Liczba banków oferujących kredyty hipoteczne oraz mnogość zapisów umownych, mogą niejednego przyprawić o ból głowy. W związku z tym – w dalszej części artykułu postaramy się przybliżyć najpopularniejsze pojęcia występujące w kontekście umów kredytowych.

Jakie są rodzaje oprocentowania kredytów hipotecznych?

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem można znaleźć w ofertach banków w Polsce od niedawna. Ich wprowadzenie było konsekwencją zmiany przez Komisję Nadzoru Finansowego wytycznych Rekomendacji S, która dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Obecnie w ofertach banków można znaleźć zarówno kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym, jak i oprocentowaniem okresowo stałym. Które z nich wybrać? Każda tych opcji posiada swoje zalety i wady.

• kredyt ze stałym oprocentowaniem – w Polsce najczęściej stopa stała gwarantowana jest jedynie na okres 5 lat, jednak niektóre banki zaczęły już wydłużać oprocentowanie stałe do 10 lat. Tłumaczy to, dlaczego należy nazywać takie rozwiązanie kredytem hipotecznym z okresowo stałym oprocentowaniem. Po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stawki oprocentowania, bank ustali i zaproponuje oprocentowanie stałe zgodnie z aktualną ofertą. Można się na nie zgodzić lub przejść na oprocentowanie zmienne wskazane wcześniej umowie kredytowej.
• Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem – w trakcie obowiązywania takiej umowy oprocentowanie zmienia się najczęściej zgodnie ze zmianami stawki WIBOR, której wysokość podąża z kolei za poziomem stopy referencyjnej NBP.

Nowością jest natomiast oprocentowanie, które zostało określone w programie Bezpieczny Kredyt 2%. O nim piszemy poniżej. Natomiast w drugiej połowie 2024 r. ma zacząć obowiązywać nowy program wspierający kupno pierwszego mieszkania, który dla niektórych będzie kredytem 0% – jego wstępne zasady opisujemy w dalszym akapicie.

Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego w Programie Bezpieczny Kredyt 2%?

Bezpieczny Kredyt 2% charakteryzuje się on stałym oprocentowaniem przez pierwsze 10 lat (120 miesięcy), które wynosi 2% + marża banki, która ustalana jest według ustawowego wzoru. W pozostałym okresie kredyt taki spłacany jest według zmiennej stopy procentowej, która rozumiana jest jako suma wskaźnika referencyjnego (np. stawki WIRON) i marży banku.

Zobowiązanie w ramach Programu Bezpieczny Kredyt 2% udzielane było osobom do 45 roku życia, które nie miały własnego mieszkania. Dla jednej osoby maksymalna kwota kredytu hipotecznego wyniosła 500 tys. złotych, natomiast dla pary – 600 tysięcy. Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł.

Program obejmował zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego i nie zakłada limitów ceny na 1 m2. Była to interesująca alternatywa w opozycji do dwóch wcześniej wymienionych rodzajów kredytów. Wnioski o Bezpieczny kredyt 2 % banki przyjmowały do końca 2023 r.

Jakie będzie oprocentowanie kredytu hipotecznego w programie Mieszkanie na start?

Program o roboczej nazwie Mieszkanie na start ma zacząć obowiązywać w połowie 2024 r.

Wysokość kredytu mieszkaniowego „na Start” nie będzie limitowana, ale dopłaty naliczanie będą tylko od określonej wysokości kapitału.
Przykład: Kredytobiorca w 2-os. gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na 450 tys. zł uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400… pic.twitter.com/7R5qUXJoxU

— Ministerstwo Rozwoju i Technologii (@MRiTGOVPL) January 5, 2024

Na razie znane są wstępne założenia w zakresie wsparcia, na jakie będą mogły liczyć osoby przy kupnie pierwszego mieszkania lub zamiany już posiadanej nieruchomości na większą (opcja dostępna dla rodzin co najmniej pięcioosobowych).

Ze wsparcia będą mogli skorzystać zarówno single, pary bezdzietne, jak i rodziny z dziećmi. Jednak według występnych założeń na najwyższe dopłaty mogą liczyć rodziny wielodzietne. Przewidywane oprocentowanie kredytów w ramach programu Mieszkanie na start kształtuje się następująco:

• 1,5 % dla singla i gospodarstwa dwuosobowego
• 1% dla gospodarstwa składającego się z trzech osób
• 0,5% dla gospodarstwa czteroosobowego
• 0% dla gospodarstwa pięcioosobowego i z większą niż pięć liczbą osób

Zatem gospodarstwa domowe składające się z co najmniej 5 osób będą mogły liczyć na kredyt 0%. Przypomnijmy jednak, że dotowana nie będzie cała kwota zaciągniętego kredytu, ale zobowiązanie do określonej wysokości. Przewidywane maksymalne kwoty dotowanego kredytu prezentują się następująco:

• 1 osoba – 200 000 zł
• 2 osoby – 400 000 zł
• 3 osoby – 450 000 zł
• 4 osoby – 500 000 zł
• 5 osób – 600 000 zł
• za każde kolejne dziecko + 100 000 zł

Tutaj znów uprzywilejowane są rodziny wielodzietne, choć nie powinno to dziwić, bo w kręgu ich zainteresowań znajdą się większe, a tym samym droższe mieszkania.

Które banki udzielają kredytów na 400 tys. złotych?

W Internecie z łatwością można odnaleźć kalkulatory kredytów hipotecznych, które posiadają aktualne informacje o ofercie banków działających w Polsce. W obecnym czasie mieszkanie czy dom o wartości 400 000 złotych, nie jest niczym nadzwyczajnym. W związku z tym niemal każdy bank komercyjny posiadający w ofercie kredyt hipoteczny powinien proponować go również na powyższą kwotę. Kredytów hipotecznych na 400 tys. zł udzielają takie banki, jak np.:

• PKO BP,
• mBank,
• BNP Paribas Bank Polska,
• Bank Pekao S.A.,
• ING Bank Śląski,
• Bank Millennium,
• Alior Bank.

Co składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego na 400 tys. złotych?

Konsultując się z doradcami kredytowymi z banków udzielających kredyty hipoteczne możemy poprosić o wzór umowy, która obowiązuje w danym momencie. Pozwoli nam to na spokojne zapoznanie się z elementami, które wpływają na koszt całości udzielonego zobowiązania. Wbrew pozorom nie jest to bowiem tak jednoznaczne, a w zależności od wewnętrznych polityk danej instytucji finansowej możemy się spotkać z rozmaitymi zapisami umownymi.

Poszukując najlepszych ofert warto skorzystać z naszego kalkulatora kredytów hipotecznych. Pozwoli on porównać koszty poszczególnych ofert i sprawdzić jakie elementy składają się na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, że ostateczny koszt zobowiązania zależy od zdolności kredytowej wnioskodawcy i okresu kredytowania. Im dłuższy okres spłaty, tym finalnie zapłacimy więcej.

Jak kwota kredytu wpływa na jego koszt i wysokość raty?

Kwota kredytu, to suma udzielonej pożyczki, która jest mniejsza od wartości nieruchomości. Różnica oferty banku wynika z wkładu własnego, którym dysponujemy w momencie podpisywania umowy. Standardowo banki oczekują wkładu własnego odpowiadającego 20% wartości nieruchomości. Można znaleźć jednak oferty z 10% wkładem własnym, ale rozwiązanie to wymaga dodatkowego zabezpieczenia.

Zależność pomiędzy kwotą kredytu hipotecznego a kosztem zobowiązania i wysokością raty wydaje się być oczywista. Im więcej potrzebujemy pożyczyć, tym koszt całego zobowiązania będzie większy (bo naliczane odsetki będą naliczane od wyższej kwoty). Podobnie z ratą – dla wyższego kredytu (nawet rozłożonego na maksymalny okres spłaty), będzie ona większa niż dla zobowiązania zaciągniętego na niższą kwotę.

Czym jest oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych informuje, jak wysokie będą odsetki od pożyczonej kwoty. W załączonym do umowy kredytowej harmonogramie każda miesięczna rata składa się z części kapitałowej (zmniejsza kwotę zadłużenia) i części odsetkowej (to wynagrodzenie banku za udostępnienie kapitału). Jak już wyżej wspominaliśmy oprocentowanie może być zmienne lub stałe – w zależności od naszej decyzji.

Czy okres kredytowania ma wpływ na ratę i koszt kredytu?

W zależności od długości okresu spłaty zobowiązania hipotecznego suma odsetek, które musimy oddać bankowi zwiększa się lub zmniejsza. W tym kontekście jest najmniej zapłacimy za kredyt zawarty na jak najkrótszy czas, jednak będzie to miało duży wpływ na wysokość miesięcznej raty. Przy skróceniu okresu spłaty kredytu hipotecznego wysokość miesięcznej raty wzrasta, bo trzeba szybciej spłacić takie samo zobowiązanie.

Jakie są opłaty i prowizje banku?

Każda instytucja finansowa może wewnętrznie określić, czy pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego, wypłatę kolejnych transz, wycenę nieruchomości przez eksperta z banku, czy ocenię realizacji inwestycji zgodnie z harmonogramem itp. Warto szczegółowo zapoznać się z tymi warunkami, ponieważ w ostatecznym rozrachunku dzięki odpowiedniemu wyborowi możemy zaoszczędzić sporo pieniędzy.

Czy obowiązkowe ubezpieczenia wpływają na kredyt na 400 tys. zł?

Obowiązkowe ubezpieczenia są podstawowym elementem dla oferty kredytów hipotecznych. Najpopularniejsze to ubezpieczenie pomostowe, które jest dla banku zabezpieczeniem do czasu uzyskania wpisu do księgi wieczystej. W tym okresie miesięczna rata jest powiększona o składkę tego ubezpieczenia.

Jeżeli już uzyskamy odpowiedni wpis w księdze wieczystej, to bank zobowiązany jest do zwrotu nam całości ubezpieczenia pomostowego, które wpłaciliśmy – bank ma obowiązek rozpatrzyć ten wniosek w terminie do 60 dni. Poza nim, zazwyczaj instytucje finansowe wymagają również ubezpieczenia nieruchomości od różnych zdarzeń takich jak pożary, powodzie itp.

Równie często spotykane są ubezpieczenia od utraty pracy kredytobiorcy lub nagłej jego choroby. Choć nie są one obowiązkowe to brak takiej polisy najczęściej skutkuje podwyższoną marżą i w efekcie wyższą ratą kredytu.

Jakie są dodatkowe produkty finansowe wpływające na kosz kredytu?

Co ciekawe – niektóre banki obniżają marżę, jeżeli w ramach umowy o kredyt hipoteczny zawrzemy również umowę o inny produkt lub produkty finansowe. Nierzadko jest to umowa o kartę kredytową lub konto osobiste.

Ile wynosi rata kredytu na 400 tys. złotych? (porównanie wariantów 30, 25, 20 i 15 lat)

Jeżeli chcemy otrzymać kredyt hipoteczny na jakikolwiek okres, to w pierwszej kolejności będzie analizowana nasza zdolność kredytowa. W zależności od okresu kredytowania nasza rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł może

przedstawiać się następująco (zakładamy prowizję w wysokości 1,5%, raty równe, oprocentowanie zmienne 6,93%):

Okres kredytowania 30 lat

• Miesięczna rata: około 2.642 zł.
• Kwota do spłaty: około 962.237 zł.

Okres kredytowania 25 lat

• Miesięczna rata: około 2.809 zł.
• Kwota do spłaty: około 853.706 zł.

Okres kredytowania 20 lat

• Miesięczna rata: około 3.084 zł.
• Kwota do spłaty: około 751.116 zł.

Okres kredytowania 15 lat

• Miesięczna rata: około 3.579 zł.
• Kwota do spłaty: około 655.082 zł.

Powyższe przykłady jasno wskazują, który okres spłat będzie nas ostatecznie najmniej kosztował, a który pozwoli nam najmniej obciążyć nasz domowy, miesięczny budżet.

Kalkulacja została przygotowana w oparciu o nasz kalkulator rat kredytu w dniu 20.02.2024 r.

Ile wynosi rata kredytu na 400 tys. złotych w programie Bezpieczny Kredyt bez wkładu własnego?

Program Bezpieczny Kredyt 2% przewiduje przez pierwsze 10 lat spłatę z oprocentowaniem stałym w wysokości 2% + marża banku i raty malejące. W pozostałym okresie obowiązuje oprocentowanie zmienne i raty równe. Spłata Bezpiecznego Kredytu 2% na 400 tys. złotych będzie przedstawiać się następująco:

• Okres kredytowania 30 lat
  • Miesięczna rata przez 10 lat: około 2.012 zł.
  • Miesięczna rata przez kolejne 20 lat (oprocentowanie 8,96%): około 2.392 zł.
• Okres kredytowania 25 lat
  • Miesięczna rata przez 10 lat: około 2.234 zł.
  • Miesięczna rata przez kolejne 15 lat (oprocentowanie 8,96%): około 2.428 zł.
• Okres kredytowania 20 lat
  • Miesięczna rata przez 10 lat: około 2.567 zł.
  • Miesięczna rata przez kolejne 10 lat (oprocentowanie 8,96%): około 2.530 zł.
• Okres kredytowania 15 lat
  • Miesięczna rata przez 10 lat: około 3.120 zł.
  • Miesięczna rata przez kolejne 10 lat (oprocentowanie 8,92%): około 2.763 zł.

Jak widać powyżej, i w porównaniu do wyliczeń przy standardowym kredycie hipotecznym, Bezpieczny Kredyt 2% był interesującą alternatywą dla osób, które spełniają odpowiednie warunki. Pamiętajmy, że możliwość złożenia wniosku o kredyt w programie Bezpieczny kredyt 2% została zawieszona na początku 2024 r. i aktualnie czekamy na ustawę regulującą nowy rodzaj wsparcia, które ma ruszyć w połowie 2024 r.

Kto może wnioskować o kredyt hipoteczny na 400 tys. złotych?

Bank przed udzieleniem nam kredytu hipotecznego na 400 tys. zł zbierze dokładne informacje na temat naszej zdolności kredytowej i sprawdzi, czy spełniamy kryteria do zaciągnięcia zobowiązania. Warto wiedzieć, że o pożyczkę może ubiegać się przede wszystkim osoba pełnoletnia, dysponująca odpowiednim wkładem własnym w przypadku standardowego kredytu i mogąca pochwalić się odpowiednimi zarobkami, które zagwarantują bankowi regularną spłatę zobowiązania.

Niektóre banki bardziej rygorystycznie podchodzą do różnych form zatrudnienia takich jak np.:

• umowa o pracę na czas określony,
• umowa o dzieło,
• zatrudnienie w oparciu o kontrakt,
• umowa na część etatu,
• rozpoczęta działalność gospodarcza.

Przede wszystkim liczy się stabilność dochodów i pewność zatrudnienia, ale również możliwości w zakresie uzyskania nowego zatrudnienia w krótkim czasie.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na 400 tys. złotych?

Wysokość dochodu, który umożliwi uzyskanie kredytu w wysokości 400 tys. Zł to kwestia indywidualna, zależna m.in. od liczby osób na utrzymaniu. Przykładowo:

• Małżeństwo w wieku 35 lat z jednym dzieckiem na utrzymaniu, posiadające umowę na czas nieokreślony z dochodami na poziomie 10.000 zł netto miesięcznie może pożyczyć kwotę około 556 tys. zł.
• Małżeństwo w wieku 30 lat bez dzieci, zatrudnione w oparciu o umowę o pracę na czas nieokreślony, z dochodami na poziomie 8.000 zł netto miesięcznie może liczyć na kwotę kredytu hipotecznego w wysokości około 440 tys. zł
• Singiel 30 lat z zarobkami na poziomie 6.000 zł netto miesięcznie może liczyć na kwotę kredytu około 456 tys. zł

Szacunkowe dane o wysokości zarobków zostały przygotowane w oparciu o informacje pozyskane od banków i są aktualne na grudzień 2023 r.

Jeżeli nasze gospodarstwo domowe liczy więcej niż 1 osobę, jest obarczone innymi kredytami, a koszty miesięczne pochłaniają większość zarobków, to wymagany dochód prawdopodobnie będzie znacznie bardziej wywindowany. Wszystkie te czynniki mają wpływ na ostateczną zdolność kredytową.

Jaki wkład własny jest wymagany przy kredycie hipotecznym na 400 tys. złotych?

Aktualnie minimalny wkład własny wymagany przy kredytach hipotecznych wynosi 20% wartości nieruchomości, ale może być obniżony do 10% pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia np. pod postacią ubezpieczenia.

Dla kwoty 400 000 tys. zł będzie to zatem minimum 40 000 zł z dodatkowym zabezpieczeniem.

Patryk Chodyniecki

[email protected]

Redaktor

Z wykształcenia prawnik, specjalizujący się w technologii blockchain, finansach oraz IT. Pasjonat sportu i jazdy motocyklem.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Mariusz

8 miesięcy temu

Gdyby realnie bank lub ustawodawca chciał pomóc młodym wkraczającym w życie dorosłe w uzyskaniu kredytu powinien umożliwić pomoc w spłacie rodzicom a nie ustawiać barierę w postaci 6000 netto . Czemu kredyt teoretycznie tańszy ma taki wysoki próg dochodów. Kpina

2

Odpowiedz